Ключевым, конечно, является отсутствие финансовых средств на реализацию “портфельных” проектов. Но в первую очередь это связано не с финансово-экономическим кризисом (до него Киеву в вопросе притока иностранных инвестиций, особо похвастаться тоже было не чем), а с тотальной зависимостью киевской власти от бизнеса, который строит только на частной и арендованной земле.
Почему развитие города так сильно зависит от частного капитала? Ответ — системные ошибки в сфере государственного управления. Развал “советской науки градостроительства” и переход к дикому капитализму привёл к хаотичному самовольному захвату земель, без учёта законов развития и принципов планирования территории, а также нивелированию контроля государства (в лице городской администрации) за соблюдением норм и правил в строительстве.
Вся страна отказалась от прошлого плановой экономики, но не достигла будущего капиталистического регулирования бизнеса. Мы оказались в такой ситуации из-за развала в 2003г. Госстроя Украины и укрепления позиций Госкомзема. Это привело к тому, что вначале выдавалась раскройная карта земельных участков (передача земли в частную собственность и аренду), а уж потом новые хозяева участков пытались вогнать в эту землю как можно больше квадратных метров полезной площади объекта при помощи согласований с органами архитектуры. Яркими примерами этого стремления были попытки “впихнуть” высотные объекты на малой территории возле Сенного рынка (разрушенного казахскими инвесторами), на Европейской площади (гостиница “Днепр”), и на левобережной кромке р. Днепр (от Никольской слобоки до Троещине в 40 метрах от уреза воды) и других территориях. Результат налицо — территории не освоены, развития инфраструктуры не происходит.
Всем понятно, что для инвестора главное прибыль. Но и государственное регулирование должно работать — отстаивать социальные объекты строительства в качестве “нагрузки” для рентабельных коммерческих строек. Так планируют развитие городов высокоразвитые общества.
Сбалансированный подход в определении интересов города (как социально-экономической структуры) и бизнеса (финансово-экономической системы) преобладает в столицах ЕС и США. Столица Украины, к сожалению, с 2006г. по 2010г. была отдана на продажу, как бренд, и потому многие “купились” на подогретый рынок недвижимости в период “распродажи города” молодой красивой командой Дениса. Басса. Фактор риска учтен не был. Кроме того, землеотводы и проектные документы на строительство, в подавляющем большинстве случаев, были оформлены с нарушением норм действующего законодательства и финансово-кредитной дисциплины, что и послужило сегодня поводом для пересмотра многих принятых ранее решений, и как результат — к замораживанию капитальных активов в период “передела рынка”.
А масштабных градостроительных проектов, разработанных за годы независимости и оставшихся на бумаге, было не мало. Стратегическими для развития города были, например, проекты трёх высотных бизнес и административных центров.
Первый из них разрабатывался творческой группой президента НСАУ Игоря Шпары ещё в 90-е годы. На завершении оси улиц Красноармейской и Горького предполагалось строительство крупнейшего в Украине комплекса — так называемой Лыбедь-Плазы. Основной комплекс делового центра из 5 небоскрёбов (высотой 120-170 м.) и гостиницы над карьерным озером должны были быть возведены на месте, где сейчас строится Кафедральный собор УПЦ (МП). Круглая композиция высотных акцентов поддерживалась проектами застройки территорий троллейбусного депо и хладокомбината. Кроме того, реконструкция транспортной развязки и прокладка метрополитена создавали бы тут мощный градостроительный экономический узел.
Вторая группа центров притяжения капитала должна была находиться на Теличке (на месте промзоны возле Южного моста). Там проектировать торгово-офисный центр ещё в 2003г. начинали студенты Гарвардского университета под предводительством Льва Парцхаладзе и патронатом Александра Омельченко. Проект был добротным и предполагал очищение территории от промышленных предприятий, создание мощного транспортного узла и постепенное освоение правобережной кромки Днепра с устройством закрытого автотранспортного тоннеля вдоль всей набережной.
Третий административно-деловой центр (сюда планировалось перенести органы власти) это, конечно же, “Киев-Сити” на Рыбальском п-ве, который был разработан творческой группой под предводительством архитектора Куровского еще в 2005г. Предложенный по аналогии с Лужковским “Москва-сити”, этот проект широко рекламировался бывшим президентом В. Ющенко, который плавал с эскортом катеров вдоль и поперёк Днепра, создавая волну интереса. В интернете можно найти красивые картинки футорологических строений и диковинных домов киевского “сити” очень похожих, кстати, на работы известных архитектурных мастерских по застройке места падения “Близнецов” на Манхеттене.
Оба полуостровных проекта имели целью включить застройку набережной в процесс развития столицы. На Рыбальском полуострове планировали создать бизнес-центр, на Теличке – административный центр и между ними планировалась речная транспортная связь. Представьте, что все бизнесмены катерами едут к администраторам решать проблемы, не создавая пробок на дорогах. Фантастика! Аналогом такого проекта были Лондонские портовые районы – Докленд. Все хорошо, но вот методы проектирования, “девелопмент” и планировочные решения были далеки от европейских подходов госрегулирования градостроительной деятельности. Треугольник “Лыбедь-Теличка-Рыбальский” мог бы стать бизнес-каркасом города, но замысел зодчих перечеркнуло отсутствие крупных инвесторов и государственной поддержки.
И если до 2006г. еще были попытки реализации крупных градообразующих проектов, то с приходом “космического мэра”, все сосредоточились лишь на переделке Генплана. Понимая, что этот документ не решает проблем развития, новая команда Попова разработала Стратегию развития города. Но ни в Генплане, ни в Стратегии не заложены механизмы реализации амбициозных планов. К этому еще и имеем ситуацию, когда резервных площадей, на которых можно возводить крупные объекты, у города уже нет. Как сказал С. Целовальник, новый генплан предполагает реализацию концепции “интровертивной” агломерации. У Киева остались только леса на западной, восточной и южной окраинах города. Вероятно, в ближайшем будущем они все же падут под натиском урбанистов.
Но иностранные инвесторы, на самом деле, нуждаются в первую очередь не в территориях, а в прозрачных и понятных правилах игры на проектном и строительном рынке. Вообще, создание рынков недвижимости, земли, проектирования, строительства — первоочередная задача регулирования бизнеса. Так называемые инвестиции с Кипра не решают проблему инвестиционного климата в столице. Это в основном капитал, выведенный ранее туда нашими олигархами. Он к нам и приходит в первую очередь. Но целью его владельцы ставят зачастую лишь приобретение новых землевладений.
Наша беда в том, что в сфере градостроительства сегодня нет рыночных отношений. Их не выстроили и это показатель неэффективного госуправления. Имеются лишь олигополии административно-коммерческих отношений бизнеса и власти. А инвесторам-нерезидентам с реальными деньгами просто не удается сегодня пройти через шеренгу девелоперов местного разлива. Их тщетные попытки пробраться к реализации какого-нибудь проекта через все возможные бюрократические препоны, в конце концов, все равно заводят их в тупик.
Поэтому в фундаментальной модернизации нуждается вся система управления в сфере планирования развития городов, а особенно столицы. Добавить к этому отсутствие у Киева градостроительной документации на актуализированной картографической подоснове с планом земельно-хозяйственного устройства, противоречия с выносом в натуру границ города, ослабление государственного контроля за соблюдением норм и правил в строительстве, несоответствие Стратегии и Генплана реальным угрозам и вызовам глобальной экономики, и картина становится полной. Красивая модель Генплана и прогнозы освоения территорий без градостроительного кадастра, опорного плана в реальной системе координат УСК-2000, напоминает, самолёт, стоящий в поле, но не способный взлететь из-за отсутствия бензина и некоторых необходимых блоков и систем. В такой ситуации мечтать о привлечении для реализации Стратегии развития Киева около 50 млрд евро. частных инвестиций, наивно.
Поэтому, чтобы в Киев пришли необходимые для его развития финансовые ресурсы нужно начинать с разработки новых управленческих моделей и программ регулирования интересов бизнеса и власти.
Автор: Член президентского совета Национального союза архитекторов Украины Виктор Глеба
Источник: Киевский форум
