Есть ли на самом деле кризис на рынке жилья? Откуда 76 тысяч новых квартир на “первичке”? Почему инвесторы не получают качественного уровня жизни в новостроях? Об этом, другом актуальном и наболевшем – в эксклюзивном интервью КиевVласти управляющего собственника девелоперской компании “Омокс”, застройщика жилых комплексов “Чайка” и “Сонцтаун” Алексея Кулагина.
– Начнем с самой “горячей” на сегодня темы рынка жилой недвижимости: кризиса. На ваш взгляд, насколько “раскачивание” этого утверждения соответствует действительности?
– Цифра о “зависших” на рынке пресловутых 76,7 тысяч квартир обусловлена в большой мере вступлением в силу в июне этого года Закона Украины “О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно градостроительной деятельности”. Согласно Закона, ликвидирована 5-ти ступенчатая система категорий сложности, введена 3-х ступенчатая — классы последствий. Многие застройщики, ранее указывая третью категорию сложности, получали разрешительную документацию по упрощенной системе – в виде декларации на разрешение на строительство.
Декларация — это значит отсутствие комплексной строительной экспертизы, отсутствие контроля со стороны соответствующих исполнительных органов касательно выполнения государственных строительных норм и других актов, регулирующих строительный рынок. Накануне вступления в силу Закона застройщики, используя “последние дни декларативного метода”, в срочном порядке массово вводили свои объекты в эксплуатацию — отсюда незапланированный всплеск новых предложений на рынке готовой недвижимости. Эти объекты еще долго будут незаселены – их необходимо будет достраивать, хотя в базе Министерства юстиции все эти квартиры есть, значатся, как введенные в эксплуатацию и официально они уже пополнили рынок первичной недвижимости.
Если мы говорим о фактическом состоянии рынка, то переизбыток предложения, выраженный цифрой 76 000 квартир, не отражает истинного положения дел, это скорее намерение застройщиков на скорое участие в продажах всех этих площадей.
– Тем не менее, спад в объемах продаж был?
– Да, объемы продаж снизились практически в два раза, но причина другая. Эта причина более масштабна и долгосрочна.
– Причины в снижении доходов населения?
– В том числе. Покупательская способность населения резко снизилась. В стране все находится в стадии падения: промышленность, ВВП, весь бюджет Украины. На этом фоне мы наблюдаем убийственный рост цены на энергоносители: на газ – в 6 раз, на электроэнергию – в 6 раз, причем, за все это требуют предоплату. Почему? Потому, что понимают: оплаты может не быть.
Задолженность за коммунальные услуги даже у нас, в благополучной “Чайке”, резко растет. Люди до сих пор не рассчитались за прошлый отопительный сезон. И я понимаю их: за 1000 “кубов” газа нужно заплатить более 7000 гривен. В эту сумму входит стоимость газа, транспортировка и распределение. 7000 гривен – это почти 300 долларов, при чистой закупочной цене газа не более 108-112 долларов.
Все это – системные проблемы нашего государства и системные проблемы падения платежеспособного спроса населения на фоне растущей безработицы.
Наиболее активные, предприимчивые украинцы, репродуктивного возраста, выезжают за рубеж. Их можно понять – у людей нет возможности долгосрочного планирования своих жизней в нашей стране, нет финансовых инструментов, которые помогли бы это планирование воплотить в жизнь. Финансово-банковская система не работает, для наших обычных граждан ее просто нет. Финансовая политика Украины далека от логики экономики, которая подразумевает, что не активы являются эквивалентом денег, а деньги — эквивалент активов. Деньги всего лишь катализатор активности народа, которому не нужна чужая валюта, он готов развивать страну за национальные деньги, которые должны быть доступны под разумные проценты, ведь эту бумагу выпускают не для конвертаций в чужие валюты, а для того, чтобы народ превращал эту бумагу в реальные рукотворные активы.
Чтобы не застрять в эмоциях, вернемся к основным показателям в кредитной политике банков. 30% годовых! Если под стройку, то на три года! Для строителей это – прощальный реквием со своим бизнесом… Три года – это срок создания строительного товара, при кредитной ставке 30% годовых застройщик вынужден повысить стоимость дома в два раза, что абсурдно даже для нашей страны, а в Европе даже за мысль о 30 % ставке по займам можно попасть в “дурку”, а того, кто установил такой процент – признают врагом нации и государства.
Ставка по займам, и это заложено в азы экономики, должна быть ниже средней доходности бизнеса в 5 раз. Сейчас средняя доходность бизнеса у застройщиков до 6%, следовательно, ставка по займу должна быть не более 1% годовых.
– Алексей Владимирович, какие системные проблемы непосредственно в градостроительстве сейчас самые актуальные?
– Важнейшая проблема — создание градостроительной основы, т.е. инженерно-транспортной инфраструктуры, обеспечивающей развитие территорий строительством.
Сейчас проблема инженерно-транспортной инфраструктуры сильно пошла в рост. В столичном пригороде множество многоквартирных жилых домов построены даже без подключения к централизованной канализации. Ассенизаторские машины заезжают по нескольку раз на день в эти комплексы для вывоза фекалий. Вода подается из артезианских скважин. Сейчас это — отсутствие элементарного комфорта, а в перспективе — экологическая катастрофа.
В жилом комплексе “Чайка”, в самом начале строительства, проложили все необходимые инженерные системы, причем, не только для себя, сколько на перспективу, ведь созданная компанией “ОМОКС” инженерная инфраструктура способна обеспечить жизнедеятельность 300-тысячного города. Это самый крупный инфраструктурный проект от частного застройщика за последние 25 лет в Украине.
ЖК ”Чайка” и населенный пункт Чайка – единственная в Украине площадка, с полностью готовой инженерной инфраструктурой, способной обеспечить жизнедеятельность 300-тысячного города
– Вы построили сети за собственные средства? Их зачли как паевой взнос на развитие инфраструктуры?
– Все это мы создавали за свои собственные средства. Созданная нами инженерная инфраструктура в 6 раз превышает размер начисленного нам паевого взноса. Другое дело, что в стране нет цивилизованного, обязательного для всех, исполнения закона и нет доброй воли государственных чиновников в выполнении своих обязанностей перед бизнесом, в части возмещения затрат застройщику, которые он понес на создание этой инженерной системы. По сути, у руководителей жилых образований нет понимания совокупной стоимости инфраструктурных объектов, необходимых для их населенных пунктов, к инвесторам они относятся как к дойным коровам. Даже к нашей компании выставляют претензии, типа – “хочу еще”. Чтобы выгородить коммерческую спайку администрации с “серыми” застройщиками, делают вид, что все “серые”, и мы тоже не выполнили своих долевых отчислений, хотя все бумаги подписаны администрацией и отражены в проверках КРУ.
Наша компания создала инфраструктурных объектов больше, чем все остальные двадцать семь застройщиков, работавших на территории этой громады с 2000 года. И что администрация? Да ничего лишнего, все в тренде нашего времени – очернять белое и обелять черное.
В “Чайке” треть жителей покупают по несколько квартир — для сдачи в аренду
– С чем это связано? Вас хотят выжить из бизнеса?
– Скажем, это связано с циничностью чиновников.
Есть мнение, что все затраты, сделанные до 2011 года, не считаются. Типа, есть финансовая жизнь до 2011 года и финансовая жизнь после 2011 года. Считают, что по новому закону (“О регулировании градостроительной деятельности”, – KV), который действует с 2011-го года, все должны платить за создание инфраструктуры исключительно деньгами, причем при каждом вводе объекта в эксплуатацию.
В нашем конкретном случае все обязательства по суммам договора были выполнены до 2011 года еще на первом этапе строительства. Компания “ОМОКС” начала строить с пустого места. Ни мы, ни кто другой, не смогли бы сдать ни один дом без объектов инженерной инфраструктуры, которые мы создали… Но дело даже не в нас, а в произвольных трактовках закона чиновниками.
Новый закон от старого отличается тремя вещами. В старом законе было 6 льготных пунктов, освобождающих от долевого участия, а в новом законе 10 льготных пунктов, на основании которых застройщик освобождается от уплаты паевого взноса. И одним из пунктов является комплексная застройка, то есть, если девелопер строит и создает сам инженерно-техническую инфраструктуру, то он обязательно освобождается от участия в долевых взносах на создание инженерно-транспортной инфраструктуры и это логично.
Второе, чем отличается новый закон от старого – если девелопер внес больше и создал сам инженерно-транспортную инфраструктуру, на большую сумму, чем начисленный ему паевой взнос за получаемую им коммерческую выгоду, а это максимум 4% от себестоимости жилой застройки, то государство обязано компенсировать ему эти затраты. Это самое прогрессивное, что есть в этом законе и что все инвесторы считают достижением.
Однако, чиновники видят только одно — необходимость взымать паевой взнос деньгами. Этот взнос — по сути является взносом в коррупционную копилку чиновников. Всем известная аксиома – дай чиновникам деньги, и они их никогда не направят на создание необходимых объектов, а просто растворят в своих необъятных “хочу”. Но даже если эти деньги будут направлены на создание необходимой инфраструктуры, то эта инфраструктура будет как минимум в 2 раза дороже, чем у застройщика.
Далее, что очень значимо для застройщиков, в новом законе, как и в старом, предусмотрена передача объектов инфраструктуры в натуральной форме с баланса застройщика на баланс города, села. Местные власти не хотят принимать эти объекты, потому что мечтают о деньгах. Мечта любого чиновника – иметь деньги и “распилить” их, в этом причина фрагментарного зрения, они видят из всего нового закона только один пункт – ДЕНЬГИ!, дальше не читают. У градочиновников и сельрадачиновников слово “создавать” или “строить” ассоциируется с тем, что это ж ты для себя, а вот деньги – это для меня… Возражения застройщика, что все это остается в распоряжении громады, считается личным оскорблением.
Новый Закон “О регулировании градостроительной деятельности” намного лучше для развития строительной отрасли, чем прежний, в котором не было возмещения переплаченных средств застройщика на инфраструктуру. Но трактовка и в старом и в новом законе была и есть, что можно и деньгами вносить свою долю, а можно квадратными метрами или объектами инфраструктуры, как социальной, так и инженерной, если читать не один абзац, а закон вцелом.
Наша стройка считается системной и комплексной, мы уже не строим инженерных сетей, мы приходим на площадку и начинаем строить сразу дом, потому что все сети уже на площадке. И я скажу так: ЖК ”Чайка” и населенный пункт Чайка – это единственная в Украине площадка, с полностью готовой инженерной инфраструктурой. Бери и строй. И эта заслуга исключительно компании “ОМОКС”.
Все сети мы передали на безоплатной основе Киевводоканалу, Киевэнерго, Киевоблгазу. Каждый должен заниматься своим бизнесом, а водо- и энергоснабжающие отрасли – это стратегические отрасли с категорийными объектами, которые должны быть под серьезной охраной и контролем.
Акцентирую: именно потому, что мы создали всю градостроительную основу, эта территория готова к развитию под застройку жилых массивов.
– Местная администрация вам помогает?
– За 12 лет местная администрация не сделала ничего для нашей компании. Абсолютно все, что достигнуто, было достигнуто благодаря нашей настойчивости. Никто из местной власти не содействовал нам в развитии, а мы, напротив, всегда развивали населенный пункт и улучшали условия жизни громады.
– Почему местные власти не заинтересованы в цивилизованном подходе к привлечению инвесторов? Аукционы, например, только в мифологии – как единороги.
– Как здесь, в селе Чайка, так и в Киеве есть те шаги, которые администрация не делает, хотя обязана их выполнять по закону.
После того, как создали генеральный план развития населенного пункта, сразу должно быть сделано упорядочение земель по целевому назначению, предусмотренному генпланом. Причем, упорядочение и изменение целевого назначения может происходить уже без согласия собственников (т.к. градостроительный документ проходил требуемые законом общественные слушания и прочие процедуры). Но этого никто из чиновников не делает.
Сегодня инвестор, при желании купить участок, делает это вслепую. Он не видит полной перспективы застройки, а у участка могут быть большие скрытые проблемы.
После утверждения генплана и изменения целевого назначения земель, нужно разработать детальные планы территории (ДПТ). ДПТ – помогут рассчитать загрузку инженерно-транспортной инфраструктуры (если она есть), или же потребность в ней, если ее нет.
Именно этот шаг дает возможности определения сумм долевых отчислений на создание инженерной инфраструктуры, которая необходима городу или населенному пункту. И только тогда уже можно говорить застройщику-инвестору о нагрузке в 1% или 4% от получаемой им коммерческой выгоды.
После того, как инвестор получает понимание о стоимости, он принимает осознанное решение и в деньгах, и во времени. Логика развития территорий требует того, чтобы технические условия получал не каждый застройщик по отдельности, а город или населенный пункт вцелом. Тогда можно говорить о стремлении администраций от создания проблем застройщикам к системному развитию своих населенных пунктов.
Именно город должен работать с монополистами, потому что город и городская власть – это тоже, своего рода, локальный монополист.
После всех перечисленных выше шагов нужно делать зонирование населенного пункта, чтобы знать, сколько будут стоить объекты инфраструктуры в каждом квадратном метре этого города.
И только после этого можно проводить земельные или инвестиционные аукционы и честно говорить инвесторам и о цене, и об обязательствах, и о коммерческой выгоде.
Сейчас, только в этом населенном пункте (с. Чайка — KV) практически 70% земли не осваивается, по сути это банк земли – сельско-чиновичья латифундия. Люди “понахватали” землю с целью дальнейшей продажи. Они, как собака на сене, не развивают эти территории, а потихоньку расторговывают под свои финансовые нужды.
Неэффективные собственники земель, все родом из силовиков и чиновников – это люди, замедляющие развитие Украины, её городов и сёл.
Цивилизованный эффективный подход к сотрудничеству с инвестором — это понятная, прозрачная и полностью открытая информация о реальной стоимости участка, о расходах на создание градостроительной основы и о возможных выгодах при освоении земель коммерческими проектами. Аукционы – это прогресс, ведь они устанавливают время и скорость создания градостроительной основы, создания социальных объектов, после чего все становится понятным для любого потенциального инвестора и по деньгам, и по срокам. Только тогда он будет готов вкладывать деньги. А когда все это происходит “вслепую”, то вызывает массу махинаций.
Сейчас местные власти не делают упорядочения земель из-за нежелания снизить коррупционные возможности в их деятельности. Во всех развитых странах, инвестор может открыть публичную карту и посмотреть, сколько стоит каждый участок в городе и какие требования и ограничения есть по этой территории, увидеть полную информацию о выкупе и о сумме обязательств, которую он должен оплатить на развитие инфраструктуры.
Мы должны помнить, что по развитию городов определяется цивилизационный уровень нации и народа.
Жилой комплекс “Сонцтаун” – еще один успешный проект девелоперской компании “Омокс”
– Как будет развиваться ваша компания при усилении негативных явлений, какую стратегию выберете?
– Компания давно выбрала комплексную стратегию – мы строим и профессионально управляем, а не бросаем свои объекты на управление дилетантов. Мы ревностно поддерживаем формат застройки ЖК “Чайка”, которому пока нет аналогов в Украине. Благодаря нашим десятилетним усилиям, формат обслуживания ЖК “Чайка” пятый год признается лучшим в Украине и вот уж 11 лет подряд, жилой комплекс “Чайка” – лучшая комплексная застройка Украины.
Прежде чем строить, мы создали всю градостроительную основу – начиная от систем водоснабжения, канализирования, газоснабжения и электроснабжения – до ливневой канализации. Фактически “Чайка” уже – город с 16 тыс. населения, при том, что застроена только половина. Инженерная инфраструктура, созданная нами, может обеспечить развитие 300-тысячного города.
Мы создаем пространство для комфортной жизни. И не просто создаем. Мы им управляем и соблюдаем стандарты качества, заложенные застройщиком изначально.
– Какие стратегии выберут девелоперы жилья?
– Я думаю, будет развиваться формат арендного жилья. У нас в “Чайке” треть жителей покупают по несколько квартир — для сдачи в аренду. Цены на аренду жилья в жилом комплексе “Чайка” не отличаются от цен в престижных районах Киева.
– Для этого потребуется более качественное управление жилыми объектами?
– Безусловно. Есть небольшая заслуга жилого комплекса “Чайка” и компании “ОМОКС” в том, для системных застройщиков стало актуальным демонстрировать ухоженные территории жилых комплексов с системным профессиональным обслуживанием и полным наличием необходимой инфраструктуры.
На территории жилого комплекса “Чайка” свободно передвигаются даже малыши детсадовского возраста. С детских площадок игрушки не убираются. Велосипеды охрана, после того, как заходит солнце, относит к домам, в которых живут детки.
Плюс мы активно поддерживаем развитие детей: у нас преимущественно молодые семьи с малышами. Есть конкретные программы поддержки, мы финансируем спортивные занятия для детей до 14 лет. Создаем условия, чтобы родители могли профинансировать частные занятия спортом для детей по доступным ценам. Вот прекрасный пример: наша детская футбольная сборная ЖК “Чайка” – чемпионы Европы по футболу.
– Большая политика есть у Вас в планах?
-Нет. Я сознательно не хочу заниматься политикой. Политика – это когда ты должен говорить то, что от тебя хотят услышать, а не то, что есть на самом деле. Я предпочитаю иметь право на высказывание собственных мыслей в том русле, в котором я считаю нужным, а не приспосабливаться под электоральные мечты и иллюзии или под еще кого-то.
Предпочитаю свою профессию всем возможным стезям. Жизненный путь строителя всегда виден по его объектам. Эти объекты наверняка переживут нас и будут служить еще многим поколениям. Все строители мыслят за пределами собственной жизни, ведь минимальный срок жизни жилого здания, по международным нормативам – 200 лет, это практически четыре полноформатных срока наследования и восемь поколений по 25 лет.
