Сегодня в Украине в продаже больше 2000 жилых комплексов. Более половины из тех проектов, что строятся в классах выше “эконом”, заявляют о наличии двора, закрытого от посторонних людей и машин. Но так ли хорош закрытый двор? В преимуществах сегодня и возможных проблемах завтра KV разбиралась с экспертами рынка.
Безопасность: 100% гарантии нет
Безопасность – базовое требование для человека. В широко известной пирамиде американского психолога Абрахама Маслоу она на втором месте после физиологических голода, жажды и удовлетворения инстинкта размножения. Базовые потребности, как известно, колоссально влияют на на нашу жизнь и поведение. Жилье – не исключение. Закрытая территория жилых комплексов – это устоявшееся явление, а слово “безопасность” крепко связано с описанием преимуществ того или иного комплекса на сайтах проектов.
Закрытыми жилыми комплексами, кварталами, а иногда и районами никого в мире не удивишь. Они есть и в явно не самых криминально безопасных странах вроде ЮАР, и в благополучной Германии. Для какой-то социальной прослойки жить в такой среде (при наличии возможности) – вынужденная мера, обусловленная социально напряженной и криминальной обстановкой, кардинально отличным от локального сообщества образом жизни. В благополучных странах жить в закрытом комплексе – больше о статусе, комфорте и однородном социальном окружении.
Обратимся к опыту США, где статистика криминальных преступлений и социологические исследование в сфере урбанистики очень развиты.
В исследовании 2013 года, упомянутом в отчете Gated Communities and Crime in the United States – Закрытые жилые комьюнити и преступления в Соединенных Штатах, опубликованном в Oxford Handbook of Environmental Criminology, говорится: установлено, что в домах в закрытых комплексах число краж со взломом на 33% ниже, чем в открытых жилых районах.
Но в двух других исследованиях национального уровня, также анализируемых в отчете, есть выводы о том, что охраняемые жилые комьюнити не обеспечивают особой защиты от преступности и, как правило, замедляют время реагирования полиции на преступления. Эти теории подтверждаются исследованием, проведенным в 2012 году, в котором использовались различные данные Национального исследования виктимизации преступности (National Crime Victimization Survey), в ходе которого было установлено: закрытые сообщества не оказывают существенного влияния на число взломов.
Еще одно исследование оксфордского отчета утверждает, что дома внутри закрытой территории сталкиваются с большим количеством преступлений – теория, которая иногда подтверждается сообщениями о преступниках, которые “работают” именно в подобных жилых кварталах. Например, в закрытом комплексе в Южной Флориде вор успел в 10 домах украсть “добра” на более чем $100 000, пока полиция его все же поймала… Один из полицейских чиновников заявил СМИ, что уровень преступности в этом районе не отличается в закрытых жилых квартал от открытых.
Американцы отмечают, что пропускная система может снизить количество посторонних лиц и пешеходов на территории комплекса, особенно поздно ночью и рано утром. Закрытая территория также является дополнительным риском для преступников – они могут не захотеть рисковать, так как есть возможность оказаться в ловушке.
Более того, закрытая территория может стать своего рода знаком для воров – “здесь живут люди с деньгами”. Кроме того, преступники знают, что люди с большим количеством денег чаще ездят в отпуск, путешествуют, оставляя свои квартиры.
Да, часть преступников закрытая территория, а еще лучше – и индивидуальные системы охраны, – отпугнут. По данным исследования, спонсируемого Исследовательским и научно-образовательным фондом охранных систем (сигнализации) (the Alarm Industry Research & Educational Foundation ), дома без систем безопасности в 2,7–3,5 раза чаще становятся объектами взломщиков. Но прогресс охранных систем вовсе не останавливает воров – они тоже развиваются и учатся. И “успешно работают” в комплексах и домах, обеспеченных охранными системами.
В Украине девелопер декларирует закрытость жилого комплекса для покупателя преимущественно как безопасность, затем включаются – инфраструктура, комфорт и т.д. И делают это, исходя из запросов и пожеланий клиентов.
Не секрет, что с криминальной обстановкой у нас не самая лучшая ситуация. “Несмотря на заявления Нацполиции о снижении преступности во время карантина, Украина в этом году возглавила рейтинг самых опасных стран Европы, – обращает внимание Ангелина Деревлева, директор по маркетингу и продажам ЖК бизнес класса RiverStone. – По расчетам аналитиков сервиса Numbeo, индекс преступности Украины составляет 48,84 – в мировом рейтинге мы чуть лучше Марокко и Ирана и хуже Ирака и Ганы. Если сопоставить данные рейтинга и квалификацию наших правоохранительных органов, то закрытая территория – не самое экстравагантное желание украинцев”.
“Как ни прискорбно признавать, но вдоль Днепровской набережной машины наших жильцов иногда обворовывают, были и случаи угонов. Не спасает ни видеонаблюдение, ни яркое освещение, – продолжает специалист. – При этом за 8 лет жизни комплекса здесь не было ни одного случая ограбления квартиры, не было и краж машин из паркингов, на внутренней территории ни одного неприятного инцидента”.
Отчет Генпрокуратуры Украины также не особо утешителен. За период январь-июнь текущего года в разделе преступлений против собственности в графе “Кражи, ст. 185” – в стране 5 458 (в январе – 1 097) квартирных краж, краж из автомобилей – 3 120 (829 в январе). Как видим, за полгода рост в 5 раз по квартирным кражам и в 3,7 по кражам из авто.
Безусловно, не все квартирные кражи совершены в закрытых ЖК. И не все автомобильные – на уличных парковках возле комплексов. Увы, такой статистики публично наши органы не предоставляют.
“Пресловутая безопасность в так называемых “закрытых” ЖК — скорее уловка маркетологов, чем реальный инструмент защиты вашего имущества. Тому пример один из популярных столичных комплексов на левом берегу, который едва не ли не возглавил рейтинг по количеству квартирных краж в прошлом году. Если работают профессионалы — никакие ограниченные доступы, шлагбаумы, консьержи и заборы им не станут помехой, – обращает внимание Татьяна Маркова, директор Департамента продаж и маркетинга ЧАО “ХК “Киевгорстрой”. – Вспомните любой случай резонансного похищения предметов искусства из музеев, которые, наверняка, были защищены лучше любого жилого комплекса. Очевидными преимуществами закрытой территории можно отметить лишь сведение к минимуму возможности пересечься с сомнительными личностями на ней и относительная безопасность самостоятельных прогулок детей на территории”.
Открытый двор не для нас?
Решение о том, какой и для кого ЖК строить в бизнесе девелопера в первую очередь диктуется целесообразностью. Нужно помнить, что закрытая территория ЖК – это дополнительные затраты на квадратный метр – от проектирования и строительства до последующей эксплуатации. Конечно, в стоимости “квадрата “ для конечного потребителя это будет учтено, но явно не переложено “на его плечи”. Сегодня конкуренция на рынке жилья высокая, и девелопер конкурирует не только и не столько ценой, сколько концептом и сервисами.
Закрытый двор – это сервис. И речь не только о безопасности, пусть и не в формате “режимного объекта”. Но и ощущение уединения в мегаполисе (касается Киева и больших городов), и сохранение внутреннего благоустройства и внутренней инфраструктуры ЖК в должном состоянии, без вандализма и гостей, желающих выпить пива на детской площадке.
Для большинства украинцев забор – это само собой разумеющаяся, важная и обязательная часть его жилища. Не важно, частный ли это дом, или же современный ЖК в столице. Степень “закрытости” может быть разной.
По словам Андрея Рыжикова, СEO и управляющий партнер девелоперской компании DC Evolution, уровни закрытости столичных ЖК можно условно поделить на три типа: первый – полностью закрытый от посторонних, второй – огороженный забором и пропускной системой, но открытый на вход для посетителей в дневное время, третий – полностью открытый. Но превалируют первых два типа. Таков запрос потребителя.
Источник: RED Community для KV – на основании информации с портала ЛУН на 20.07.20 ЛУН
С другой стороны, в странах т.н. “первого мира” есть тренд интеграции жилых объектов в структуру города. Когда это целесообразно? Татьяна Маркова считает, что во всех случаях.
“По меньшей мере, в прогрессивных странах Европы, в которой вот уже несколько лет как набирает популярность тренд “освобождения” жилых комплексов от оков заборов, – говорит она. – Но, если учесть, что Украина в развитии архитектурных трендов и концептуального развития пространств отстает от Европы на несколько десятков лет, то тут стоит лишь уповать на эволюционирование конечного потребителя, а пока стоит принять тот факт, что эта опция в ЖК отыгрывает достаточно весомую роль”.
Важно еще понимать, откуда такой тренд – на его появление влияют многие факторы, не всегда применимые к нам.
“Новая волна популярности на пространство “открытого двора” пришла к нам из Америки, где частная собственность тщательно охраняется федеральными законами. И налоги идут не в городскую казну, а перераспределяются в определенный район города. В таком законодательном поле это может быть оправдано, но даже при таких условиях широкого распространения данная концепция не имеет”, – замечает Анна Попруга, представитель компании KAN Development. В украинской же действительности, по ее словам, есть свежий бэкграунд советских времен массовой застройки, где все дворы были открыты, а благоустройство ограничивалось лавочками и качелями.
“Если нет “хозяина” все быстро утрачивает свой внешний вид и никто за этим не ухаживает, – аргументирует Анна Попруга. – Как итог, мы получаем не открытый двор, а заброшенный. И при таком подходе данная концепция не работает на пользу обществу”.
Вопреки мировому тренду открытости ЖК, “в Украине как раз наоборот растет количество закрытых новых ЖК и даже старых хрущевок, – отмечает Андрей Рыжиков. – В Лондоне, например, городская администрация запретила закрывать доступ к жилым комплексам, чтобы не провоцировать конфликты между жителями ЖК и рядом стоящих более старых домов”.
Не всегда будущую территорию можно закрыть, каким бы ни был запрос будущих клиентов и желание девелопера – тогда наши компании вынуждено остаются в мировом тренде.
“Застройщик может делать открытый двор в случае невозможности закрыть территорию, в том числе из-за расположения объекта из нескольких домов на городской улице, недалеко от водоема, а также если это не противоречит концепции проекта”, – уточняет Алексей Коваль, руководитель проектов Perfect Group.
По словам эксперта, кроме прочего, прослеживается четкая корреляция между форматом придомовой территории и классом жилья. В экономе трудно встретить закрытый двор и охрану, а для бизнеса и выше, наоборот, стандартом будет закрытый двор. Если застройщик понимает, что открытый двор сможет приносить пользу людям вокруг, и, при этом, не скажется негативно на комфорте жителей дома – он сделает его открытым. К слову, здесь тоже могут быть вариации. По словам Алексея Коваля, двор может быть открытым для прохода и использования в качестве места отдыха, но там все равно находится охрана, которая не пропускает автомобили, и следит за порядком.
“Есть также практика частично закрытых дворов: в дневное время доступ во двор имеют все желающие, но работает охрана. На ночь территория берется под охрану, которая работает в режиме “закрытых” дворов – пускают только жильцов дома и их гостей, – поясняет он. – Таким образом, днем не страдает коммерция, а ночью довольны жильцы, которые получают безопасность в темное время суток”.
Кроме прочего, важен баланс интересов жителей будущего ЖК и уже существующих домов.
“Органическая интеграция в ландшафт города может быть лишь в том случае, когда изначально разработан подобный проект ЖК, который будет востребован среди потенциальных покупателей, а значит нести ценность и для жителей района, и для новоселов. Подружиться с городом, думаю, можно за счет создания общей инфраструктуры для жителей района и комплекса – это могут быть какие-то зеленые зоны, благоустроенные застройщиков, или общественное пространство, рассчитанное для всех, – говорит Ирина Михалева, директор по маркетингу компании “Интергал-Буд”. – К примеру, в нашем ЖК “Озерный Гай Гатное”, где есть закрытая и охраняемая территория комплекса, есть проход к одному из озер. Мы его почистили, создали там условия для отдыха, поселили лебедей, чтобы радовали глаз”.
По данным Ирины Михалевой, больше половины покупателей недвижимости сегмента комфорт+ и бизнес заявляют, что им крайне важно, чтобы в проекте был свой закрытый двор.
“Дворовое благоустроенное пространство – один из знаковых факторов при принятии окончательного решения. При этом благоустроить территорию по принципу красивой композиции, установить шлагбаумы и не пускать машины считается обязательным”, – поясняет она. И рекомендует коллегам не оставлять работу по проектированию и организации закрытой территории ЖК “на потом”: “Нецелесообразно делать закрытый двор, когда благоустройство территории идет по остаточному принципу. Вначале застройщик реализует проект, причем пытается выжить максимум из участка, увеличивая плотность населения, а потом пытается исправить ситуацию наименьшим – поставив забор, обустроив детскую площадку”.
Приживется ли тренд открытой территории ЖК в Украине? Массово в ближайшее время нет, считают девелоперы.
“Открывать пространство было логично, например, в 2005-м: мы имели бешеный рост экономики, занятости, уменьшение преступности, – вспоминает Ангелина Деревлева. – Тогда же, когда видим совершенно противоположный тренд: цыгане на улицах, мальчики “моют лобовое стекло”, растет количество угонов машин, краж, грабежей, не самое верное решение – открыть внутридворовое пространство, сделать торговые галереи с яркими витринами, насытить территорию уличными кафе, чтоб было где кошельки воровать”.
Для Киева, по мнению эксперта, правильным является ограждение и охрана внутреннего двора ЖК и наличие открытого доступа к фасадной части зданий, где располагается инфраструктура комплекса: кафе, рестораны, магазины, аптеки, клиники, салоны красоты и т.д. Парковки должны быть охраняемыми обязательно, ведь машина возле дома – лакомый кусочек для воров. А “внутренняя” часть комплекса должна иметь не только стационарные посты охраны, но и передвижные патрули.
“У нас закрытая территория, СКД, видеонаблюдение и круглосуточная охрана, включая патрули, – делится опытом Ангелина Деревлева. – По моему мнению, концепция “открытый двор” не улучшит работу полиции по предупреждению преступности и раскрытию преступлений, но при этом облегчит задачу преступникам по проникновению в жилище, угону машины и т.д.”
Читайте: Рынок жилья в Киеве восстанавливается после карантинной весны
Почему закрытый двор – хорошо?
Даже изобретательность воришек и настойчивость вандалов, возможные социальные конфликты не способны повлиять на выбор жилья большинства украинцев – они хотят “свой модуль с блэкджеком и …”(с).
“Почему мы закрываемся? Во-первых, это, конечно, вопрос безопасности. Во-вторых, сохранность имущества на территории комплекса. Мы привыкли, что только мы можем пользоваться тем, за что платим. И вроде бы в детском садике нас учат делиться, но вырастая, мы не очень следуем этому правилу, – замечает наши особенности как покупателя Андрей Рыжиков. – Инфраструктура комплекса – это деньги, и за ее обслуживание кто-то должен платить. И тут может возникнуть вопрос: почему пользуются все, а платят только жильцы? Кроме того, инфраструктура может быть сломана какими-то варварами и ее восстановление снова ляжет на плечи управляющей компании или ОСББ”.
Сегодня у украинских девелоперов в теме закрытых территорий еще один востребованный просвещенным потребителем – двор без машин.
“Двор, в котором под окнами стоят и громко проезжают машины, сложно назвать комфортным. Припаркованные машины занимают большую часть территории, которую можно использовать под благоустройство, – отмечает Анна Попруга. – В проектах от KAN вместо бесконечных рядов машин находятся зеленые променады для прогулок, детские площадки, зоны для занятия спортом и много другое. Концепция закрытого двора позволила нам учесть потребности досуга широкой аудитории от детей до людей пожилого возраста. Всем становится жить уютно”. Используя закрытую территорию, KAN удалось внедрить концепцию добрососедства начиная с первых очередей ЖК “Файна Таун” и ЖК “Республика”. В таких живых кварталах жильцы знают друг друга в лицо, дружат и легко заводят новые знакомства. По сути, создается комьюнити, единое сообщество с общим образом жизни и многими интересами , что позитивно влияет и психологическое восприятие ЖК, и на сохранность комплекса.
Как отмечает Ирина Михалева, закрытый двор — это и ощущение приватности для жильцов, целостности комплекса и его территории, и безопасное место прогулок для детей. К тому же, по словам специалиста, в своих комплексах компания всегда привлекает архитекторов и ландшафтных дизайнеров для проектирования внутридворовых пространств, чтобы создать чекловекориетируемую среду, дружественный для всех без исключения групп жителей комплекса. Сегодня пространство ЖК – это место, которое создает комьюнити единомышленников, помогает развлекаться, развиваться, отдыхать и жить в том темпе и стиле жизни, который ты выбираешь.
“Ведь у каждого жилого проекта свой ритм, особенности, наполненность. Кто-то выбирает оживленное место с разнообразием возможностей времяпрепровождения: покупки, кафе, центры досуга и сервиса. Другие напротив ищут тишины, уединения с природой, возможности созидать. Однако и тем, и другим в равной степени важны комфорт, эргономика, инклюзивность, функциональность общественного пространства”, – подытоживает Ирина Михалева.
Закрытая территория ЖК позволяет девелоперам тестировать и реализовывать нестандартные дизайнерские концепции – выигрывают и жильцы, и команда девелопера, набирая опыт развития проектов и конкурентные преимущества.
“В нашем новом ЖК Stanford будет ландшафтный дизайн, растения для реализации которого подбираются так, чтобы ни в один сезон двор не становился серым и скучным”, – приводит пример Алексей Коваль.
Но вот если двор открыт, считает эксперт, поддерживать в хорошем состоянии газон, деревья и объекты придомовой инфраструктуры может быть сложнее – как из-за потока людей, так и в случае возможных механических повреждений.
Конкуренция и растущая требовательность покупателя стимулирует девелоперов наращивать функционал внутренних территорий ЖК и уделять деталям благоустройства много внимания.
“Тренды толкают нас закладывать в закрытые дворы новостроек дополнительные характеристики и функции, – рассказывает Ирина Михалева. – Помимо привычного ощущения безопасности, закрытый двор должен нести дополнительную ценность для жителей новостройки, которые покупают это пространство”.
К примеру, на детских площадках все чаще появляется образовательное наполнение, зоны отдыха проектируют так, чтобы никто никому не мешал. Никакого пластика в оборудовании, дерево, камень или металл – ходовые материалы. Инклюзивность толкает делать удобные низкие пешеходные дорожки, понятную четкую разметку для велосипедистов, а также внедрять “умные” решения для освещения, чтобы мама с коляской вечером могла спокойно погулять по территории.
“Я не устаю повторять, – говорит Михалева, – что покупатель платит не за квадратные метры, а за среду для жизни, где ему будет уютно. Он ищет хаб, убежище, в котором сможет абстрагироваться от внешнего мира и в то же время будет максимально интегрировано во все жизненно важные процессы”.
А как же арендаторы? Наполняя инфраструктурными опциями свои ЖК, девелоперы должны обеспечить будущим арендаторам требуемый поток покупателей.
Формат ЖК непосредственно влияет на востребованность коммерческих помещений и пул арендаторов. Плюс, сегодня очень актуальными становятся:
– функциональная продуманная логистика внутри и снаружи ЖК. Работа арендаторов (магазинов, ресторанов, кафе, фитнес-клубов и т.д.) не должна приносить неудобства жителям даже круглосуточно.
– У жильцов желателен доступ к размещенным во внешней части объектам (супермаркетам и под.) со двора – часто видим, когда нужно обходить едва ли не половину ЖК, чтобы забежать за условной буханкой хлеба”.
– Пул арендаторов должен быть сбалансированным. Условно, три аптеки, пять салонов красоты и ни одного кафе или, скажем, продуктового магазина – не самое лучшее решение.
Вопрос грамотного размещения коммерческой составляющей в ЖК давно проработан грамотными концептологами, обращает внимание Андрей Рыжиков. Общественные функции в закрытых ЖК разворачиваются на публичную зону, куда есть доступ всем – это или бульвар, или площадь, или один из фасадов, на котором концентрируют торговую, офисную и вспомогательную функцию.
“Внутри квартала уже работают небольшие лоты, ориентированные только на жильцов квартала или дома”, – уточняет он.
Конечно, если коммерческие помещения выходят на внутреннюю часть ЖК, они будут пользоваться меньшей популярностью, так как в трафике посещаемости будут только жильцы комплекса и их гости, – делится опытом Татьяна Маркова.
Значительную роль, согласно ее опыту, отыгрывает и масштаб проекта — если это комплекс одного дома, то есть вероятность, что подобные помещения могут продаваться не столь успешно, чего же не скажешь, если речь идет о квартальной застройке. И, конечно, закрытая территория не станет преградой, если помещение выходит на фасадную часть оживленной улицы. Помимо обслуживания жильцов комплекса, бизнес сможет рассчитывать и на транзитный трафик. В таком случае, уверен Алексей Коваль, никаких проблем с трафиком не будет, и дальше все зависит только от месторасположения комплекса. Можно корректно и с выгодой для бизнеса собрать и пул внутренних арендаторов.
“Ими могут быть небольшие магазины, а также места сервиса, которые обслуживают единичных клиентов, в том числе жильцов дома – стоматологии, парикмахерские, и так далее, – поясняет Алексей Коваль. – В принципе, их трафик составляет десятки человек в день, поэтому каждого гостя можно встречать лично у входа в ЖК.
Девелопер с опытом всегда подойдет к планированию среды таким образом, чтобы грамотно развести потоки и обеспечить коммерческие площади хорошей проходимостью. По опыту Ирины Михалевой, в зависимости от концепции ЖК это может 3 разных варианта:
1) когда входы в коммерческие объекты расположены с фасадной части ЖК, с улицы, когда любой желающий может зайти в магазин, кафе, химчистку, но не попадает в приватную часть комплекса;
2) когда внутренняя инфраструктура ориентирована исключительно на жителей комплекса. Учитывая, что современные проекты развиваются в большинстве своем по принципу освоения больших участков, девелопер может спокойно прогарантировать устойчивый спрос со стороны новоселов (опять же, если правильно будет сформирован tanet-mix);
3) вариант, когда объединяют оба варианта и проектируют коммерческие площади таким образом, чтобы часть была ориентирована на потоки с улицы, а часть – на внутридомовые.
“У нас не возникает проблем с тем, чтобы привлечь арендаторов в закрытый двор, напротив мы видим стабильный интерес со стороны продуктового ритейла, заведений общественного питания, химчисток, сетей супермаркетов, фитнес-клубов. Если в комплексе будет большое количество жителей и он нацелен на молодые семьи с детьми, разумным также запроектировать помещение под центры развития, садики и школы. Частные операторы готовы заходить в такие ЖК”, – резюмирует она.
Концептуально новый для большинства украинских девелоперов подход внедрила компания KAN Development. Как отмечает Анна Попруга, компания создает все свои жилые комплексы по теории нулевого километра. В основе этой концепции заложен принцип, что человек может выйти из дома в тапочках и найти все необходимое в пешей доступности от своего дома.
“Поэтому наших арендаторов мы тщательно выбираем и основываемся на разнообразии, чтобы наши жители имели все необходимое. Ситуаций когда рядом 10 магазинов и ни одной аптеки у нас не случается, – говорит она. – Наши жилые комплексы заинтересовывают арендаторов, которые концентрируются на качестве своих услуг. Например, наш арендатор в ЖК “Файна Таун” продуктовый магазин “Лоток” изменил витрину, учитывая пожелания наших жителей. Другой арендатор специально разработал серию натуральных коктейлей, основываясь на вкусовых предпочтениях посетителей. Таким образом, наши арендаторы получают лояльных и постоянных покупателей, которые со временем становятся, если не друзьями, то хорошими знакомыми. А размеры наших жилых комплексов, которые больше похожи на “город в городе” обеспечивают высокий и постоянный трафик и являются отличным стартом для развития сети”.
Читайте: О двух концах: когда и как в Украине снизятся риски инвестирования в новострои
Рай за забором: социальные риски и как их избежать
Между тем, в развитых странах заборы стали убирать не просто так. По мнению западных урбанистов, кластеры благополучия ведут к росту социального напряжения и прочим неприятным последствиям. “Именно поэтому прогрессивные страны, которые хотят избавлять свои города от сегрегации, формированию “гетто” и так называемых “неблагополучных” ареалов, отказываются от закрытых территорий, – обращает внимание Татьяна Маркова. – У нас же напротив — тренд вышел на пик популярности и запроса среди покупателей. Избежать социального дисбаланса нельзя, когда он уже есть. Тому яркие примеры соседства новых жилых комплексов и домов советской эпохи в спальных районах города. Здесь уповать стоит лишь на эволюцию самих покупателей, ну, и конечно же, девелоперов, когда и одни и другие придут к тому, что “заборов нам! Да повыше” — пережиток прошлого”.
Другое мнение у Анны Попруги: “То, что закрытые территории ЖК приводят к социальному дисбалансу и последующим конфликтам – одно из больших заблуждений. Социальный дисбаланс, наоборот, создается, если есть четкая градация на премиальные районы. Здесь работает теория разбитых окон, которую еще в 1982 году сформулировали два социолога: Джеймсом Уилсон и Джордж Келлинго. “Если в здании разбито одно стекло и никто его не заменяет, то через некоторое время в этом здании не останется ни одного целого окна”. Это можно экстраполировать и применить и к другим аспектам. Например, после создания ТРЦ Ocean Plaza весь район вокруг преобразился: начали открываться бизнесы, жилье возросло в цене, жители Киева на своих глазах видели, как улучшился весь район сразу после открытия. Это же произошло после создания нашего знакового ЖК “Комфорт Таун”, который даже подарил свое название целому классу недвижимости. Он смог оживить бывший промрайон и сделать его привлекательным. Его заметили и в мире: фотографии “Комфорт Таун” были на осенней презентации Apple, в официальном аккаунте Instagram, а Samsung включил его фото в официальные заставки. Мы своим примером показываем что в Украине можно и нужно создавать проекты мирового уровня, что только так мы сможем развиваться и быть конкурентной, развивающийся и привлекательной страной”.
На вероятность социальных конфликтов в наших условиях следует рассчитывать, исходя из локальной ситуации. Так, по словам Алексея Коваля, у нас очень специфическая ситуация с жилым фондом. Например, даже в центре рядом могут стоять сверхэлитный дом премиум-класса и старенькая хрущевка.
“Не самые премиальные районы имеют скорее даже меньший дисбаланс – ведь там как процент, так и абсолютное количество новых домов выше. Такой себе украинский вариант “джентрификации” спальных окраин” – отмечает он.
Еще один фактор, возможно снижающий социальное напряжение, по мнению Алексея Коваля, – люди в домах с закрытой территорией все равно выходят в магазины неподалеку, прогуливаются в парках и ходят на продуктовые рынки. В Украине двор – фактически больше место для релакса, в которое не нужно далеко идти, плюс безопасная площадка для игры детей. Многие же бытовые потребности люди все равно закрывают вне своего двора – и активно взаимодействуют с другими жителями районов.
”Поэтому закрытость ЖК, наверное, в большинстве случаев будет одним из относительно несущественных факторов социального дисбаланса, если вообще его можно назвать таким”. – резюмирует он.
Влияние закрытых пространств на социальные проблемы современного города – сложный, комплексный вопрос, который затрагивает как проблемы развития города, пространственного планирования, так и общеморальные темы.
“Социальный дисбаланс, как ни печально, создают не закрытые и охраняемые дворы, а люди своими поступками, независимо от того, в каком городе мы находимся”, – говорит Ирина Михалева.
По ее данным, затраты строительных компаний на благоустройство придомовых пространств достигают 250-400 млн грн. Ведь приватность внутренней территории, благоустройство, использование внутренних дворов жителями влияет на “товарный вид”, восприятие покупателями, а значит и на стоимость жилья.
“Экономика строительства и создание комфортной жилой среды должны быть разумно сбалансированы. Затраты необходимо заложить в себестоимость квадратного метра изначально, еще на этапе разработки проекта планировки территории, – говорит она. – И вот представьте, что жители платят за детские городки с развивающими активностями, зоны отдыха, благоустройство набережной, домики для лебедей и прочее, а потом кто-то посторонний, встав не с той ноги озлобленным на весь мир или в состоянии сильного алкогольного опьянения, приходит и устраивает дебош, портит имущество. Это реальный кейс, который имел место в ЖК “Озерный Гай”, к примеру. Охране комплекса пришлось вызывать полицию”.
А вот чтобы не провоцировать создание гетто, нужно, по мнению Ирины, заблаговременно подумать о развитии города и общественных мест для горожан: если бы у нас было больше благоустроенных скверов, зон отдыха, велодорожек, игровых городков в каждом районе столицы, желания заглянуть через забор к соседу, а еще хуже – пойти что-либо сломать или испортить было бы гораздо меньше.
С другой стороны, новые ЖК, как и пример с ТРЦ Ocean Plaza, могут простимулировать со временем улучшение благоустройства соседних территорий. По мнению Андрея Рыжикова, дисбаланс между открытыми и закрытыми ЖК в не самых благоприятных районах – это типичная тема джентрификации, которая может быть основана на спросе и предложении. Новые комплексы, отличающиеся от типичной застройки такого района по самым разным параметрам, и, в том числе, закрытости, со временем могут “подтягивать” к своей планке и окружающую территорию, делая ее лучше, а в будущем, возможно, и открытие.
“Но пока в Украине фундаментально не будет пересмотрен вопрос с безопасностью и не повысится общая культура поведения, открытых комплексов ждать не стоит, – подчеркивает он. – Даже если изначально застройщик будет создавать его таковым, жильцы будут стремиться к закрытости”.
Мнение архитекторов: нужны открытые территории ЖК
Есть ли в принципе перспективы и выход из противоречия “закрытый проект=безопасность и приватность ограниченного количества людей vs открытый проект=интеграция в городское пространство и благоприятная социальная среда”? *KV спросила у архитекторов, визионеров, которые создали в Украине ряд современных жилых проектов, задав тренд другим архитекторам и девелоперам.
Александр Попов, сооснователь, директор компании archimatika
О влиянии закрытых проектов на городское пространство. “Закрытые объекты создают среду, которая может быть качественнее, чем городская среда. Поэтому закрытые территории при некачественной среде показывают пример, какой должна быть городская среда. Мы против заборов, потому что они должны быть в головах, а не в архитектуре, и люди должны понимать, что и где делать нельзя, а не мы должны, как для зверей, ставить клетку и не пускать людей из одного в другое пространство. Единственное средство – это поднять качество и безопасность городского пространства. Если посмотреть на примеры европейских, и не только европейских, городов, где дворы в жилых пространствах открыты, то ключевое отличие от нашей украинских реалий – это качество городской среды и ее безопасность. “И наоборот, – отмечает он, – закрытые территории в основном – это Китай, дальний Восток. Там преобладают компаунды, где территории практически каждого жилого микрорайона закрыты. Причина – просто исторически сложившиеся низкое качество городской среды.
О сегрегации и социальном напряжении. Социальное напряжение создается из-за того, что кто-то хочет жить лучше, а кто-то не может этого поддержать, то есть корень не в заборе. Социальное напряжение будет создано, если вы уберете забор и на территорию жилого комплекса будут приходить вандалы из соседнего микрорайона и распивать там пиво, жильцы будут бороться, пытаться избавиться от незваных гостей и вот тут будет возникать социальное напряжение.
Это убирается качественной, безопасной средой, если вы не можете этого обеспечить, то дальше будет возникать или конфликт или забор.
Конечно, сегрегация это плохо. Но самое большое зло – это потеря культуры. Когда есть люди, которые поддерживают определенный уровень культуры, и приходит волна других людей и эта культура стирается, это гораздо хуже, чем сегрегация. И если мы публичным пространством и собственной культурой поведения в городе задаем планку, к которой все начинают стремится, то никакая сегрегация не нужна, потому что все становятся участниками этого культурного, поведенческого дискурса. Но если мы не в состоянии это сделать, и у нас есть отдельные очаги культуры, то лучше ее уберечь, чем просто говорить о недостатках сегрегации. И когда будет поддерживаться такая культура в отдельных очагах, это путь, когда один жилой комплекс появился, потом конкуренция подталкивает к тому, что другой возникает не хуже, после этого человек выходит из своего дома, заходит в парк и пишет в инициативную группу предложение привести парк в порядок, потом доходит внимание до улиц. Поэтому для нас самое главное, создавать хорошую качественную среду, где есть возможность, там и создавать, и если для поддержания этой среды нужен забор, то его наличие это лучшее решение, чем его отсутствие, что привело бы к уничтожению этой среды.
И чем больше у нас будет качественной среды с хорошей культурой поведения, тем скорее мы приведем наш город в порядок.
Дмитрий Васильев, сооснователь, главный архитектор компании archimatika
“Городские пространства должны быть открытыми и община должна иметь доступ ко всем транзитам и территориям. Проекты с закрытой территорией негативно влияют на развитие города, перекрывая возможность транзитов, получения другого опыта, создают напряженность, негативно отражаются на
развитии сферы обслуживания, доступу к новым благоустроенным территориям всех жильцов города и таким образом замедляют развитие городских территорий”, – говорит. – Вследствие своей закрытости, не служат примером, когда люди могли бы посмотреть, а как может быть по другому, как может быть лучше и сравнить с тем, что они видят возле своих “9-этажек” советских районов”.
С точки зрения города, закрытые территории ЖК – это всегда минус. Но надо отдавать себе отчет, что есть реальная ситуация в которой мы находимся. У людей сформировалась повышенная тревожность, потому что у нас слабая государственная машина, у людей сформировался страх, вследствие того, что государство не обеспечивает их безопасность, не в состоянии обеспечить исполнение законов, соблюдение порядка. В Швейцарии не закрывают территории, там стоят стеклянные входные двери в квартиры, которые никто толком и не закрывает. Или в Дании, где практически все территории жилых кварталов открыты, к примеру новый район Нордхавн. Но тенденция к закрытию территории есть не только в нашей стране. Жилой комплекс в Милане Даниэля Либескинда и Захи Хадид CityLife – это пример Gated Community.
Почему у нас жильцы новых ЖК стремятся закрыться от города? Потому что они вынуждены брать на себя, на свое финансирование часть функций государства по обеспечению охраной своего имущества.
Важно понимать, что в комплексах с охраняемой территорией, охраняется именно территория, не имущество жильцов, которое находится в квартирах, это не помогает от краж, угонов автомобилей. Это всего лишь поддерживает новосозданную территорию, благоустройство в тот период времени, пока новые жильцы не заедут в комплекс. Потому что в большинстве новостроек, когда жилой комплекс только вводится в эксплуатацию, пока там идут ремонты, там никто не живет и в это время на территории могут находиться строители и жители соседних домов, а так как, к сожалению, высокая культура пользования общественной территорией у нас пока есть не у всех. Пока там нет жильцов, которые эту культуру могли бы привнести повышаются риски ее порчи, поэтому на первичном этапе, закрытие территории позволяет сохранить эту территорию, но после того как там появляется критическая масса жильцов, то в ограждении уже практически нет смысла. Потому что тот социум, который внутри образовывается, он уже сам охраняет свою территорию путем введения и поддержания правил социального поведения. Тут уже сами жильцы запретят вам на детской площадке пить пиво. Но все равно, следующим шагом после вербального запрета должна быть возможность вызова полиции, а полиция на такие вызовы или не приезжает вообще или приедет, когда это уже будет неактуально.
И пока полиция не реагирует, то жильцы платят охране, а охранным службам проще и дешевле следить за порядком огражденной территории.
Здесь можно выделить три фактора:
-
повышение уровня культуры пользования общественной территорией,
-
массовое улучшение территории города
-
улучшение государственной функции безопасности
О сегрегации и социальном напряжении. Если отдельные новые дома строились бы между 5-этажными “хрущевками”, вокруг них появлялась бы облагороженная территория и жители старых домов получали бы лучшие условия, люди взаимодействовали и контактировали бы между собой и те, кто в новое жилье заехал и те, кто в старом живет, то есть это было бы идеальное смешение.
Второй тип смешения происходит в том случае, когда в городе среди сложившейся застройки появляется большое пятно жилого квартала, который со временем становится открытым и тогда появляются новые транзиты, посещение коммерции и жители более бедных старых жилых домов начинают пользоваться инфраструктурой нового жилья происходит некоторое смешение социальных групп.
Но застройка новых территорий, которые находятся не в составе существующих жилых районов – это верх сегрегации, потому что туда переедет богатая прослойка. Предположим район со старой застройкой, потом лесополоса, речка и за ней новая застройка – это идеальные условия для полнейшей сегрегации, таким образом получается бедное гетто отделенное от богатых людей с катерами у пристани.
Исправить эту ситуацию можно вкраплениями социального жилья. Как делают в цивилизованных странах, они дают какую-то часть под застройку коммерческую для продаж, и тут же рядом на участке муниципалитет строит свое социальное жилье, которое сдает в аренду, таким образом происходит смешение классов.
Фото: pr-flat.ru
