За останні півроку ціни на оренду офісів у Києві впали в середньому на 20%. Відкриття нових бізнес-центрів та одночасний перехід компаній на віддалений або комбінований режим роботи можуть призвести до поглиблення цього тренду.
З моменту початку карантину, ціни на офісну нерухомість у столиці впали у середньому на 20%. Якщо у 2019 році ставка оренди для офісу класу А доходила до 40 доларів/місяць за квадратний метр, то зараз вона знизилась до 25 доларів.
Перший фактор – зменшення попиту внаслідок переходу компаній на віддалений режим. Наприклад, українська технологічна компанія EVO ще декілька місяців тому заявила про режим повної дистанційної роботи. Офіс вона збереже, але перетворить його на формат коворкінгу. Команди зможуть використовувати офісне приміщення виключно за потреб – для зустрічей, презентацій та якщо комусь незручно працювати із дому.
Офісна нерухомість класу А та B, яку винаймають міжнародні та українські великі й середні компанії, найчастіше береться в оренду на тривалий строк. У середньому, він становить від одного до трьох років. Ось чому багато з компаній, які вже вирішили повністю перейти на віддалену роботу, поки що продовжують винаймати офіси. Проте навіть за півроку вакантність площ в бізнес-центрах значно збільшилась – із 3 до 12%.
Друга причина падіння вартості оренди офісів – це запуск нових площ. За оцінками фахівців ринку комерційної нерухомості, у 2020-2023 роках пропозиція бізнес-центрів зросте на 20% або майже на 400 тис. квадратних метрів. Лише у першому півріччі 2020 року на ринок вийшли майже 70 тис. квадратів нових офісів.
За різними опитуваннями, після закінчення карантину, тільки близько 40% роботодавців планують повністю повернутись в офіси та не давати працівникам можливості працювати віддалено. Решта згодні на повністю дистанційний або комбінований режими. Очевидно, що їм просто не будуть потрібні такі площі, які вони винаймали раніше.
Отже, колись такий прибутковий сектор комерційних офісних об’єктів може дещо втратити в заробітках. Проте падіння не буде рівномірним та однаковим для всіх. Сьогоднішня ситуація відкриває можливості для найбільш інноваційних та прогресивних рантьє.
Зараз багато фірм все ще працюють віддалено. Тому вони можуть відносно без проблем переїхати в новий офіс, якщо компаніям запропонувати значущі переваги у порівнянні з їх поточними варіантами. Враховуючи той факт, що з кожним днем у все більшого числа компаній добігають кінця їх старі договори оренди – це справжнє вікно можливостей для сегмента комерційної нерухомості.
Якщо повернутись до переваг, мова йде не лише про ціну, але й про додаткові бонуси.
Для прикладу, вже зараз у світі почали відкривати так звані антиковідні офісні центри. Компанії, що швидко адаптувались під нову реальність, стали пропонувати орендарям офіси з окремими входами для кожної компанії, обмеженими спільними приміщеннями, ліфтами без кнопок, камерами контролю температури та іншими інноваціями. Звичайно, не всі орендарі готові переплачувати за такі технології, але для великого пласта міжнародних компаній саме вони можуть стати вирішальними. Якщо компанія навіть не погодиться підняти ставку, вона не буде наполягати й на зниженні вартості оренди.
Друга важлива перевага – це можливість винайняти офіс одразу з ремонтом. Сьогодні фірми не знають, як надовго їм потрібна певна площа. Горизонт планування офісної інфраструктури для багатьох компаній знизився з п’яти-десяти до максимум одного-двох років. Тому фірми будуть неохоче вкладатись в масштабні ремонти. Натомість вони будуть обирати готові рішення формату “заїхав, поставив ноутбук і працюй”.
Похідна від цього – це запровадження гнучких контрактів. Раніше середнім терміном для великих компаній в бізнес-центрах “класу А” було укладання угод на два роки. Зараз подібна тактика показала власну невиправданість. Більшість цих компаній продовжують платити за угодами, але використовують офіси максимум на 10-20%.
В майбутньому виграють орендодавці, які зможуть запропонувати клієнтам модульні рішення. Наприклад, кожен поверх буде поділено на зони, які вже обладнані як конференц-кімнатами, оупен-спейсами або лаунж-зонами. Компанія буде платити лише за базову площу, а потім добирати додаткові зони у разі необхідності і на короткий термін. Економічна доцільність даного підходу буде полягати в різниці ставок оренди в залежності від терміну на який компанія хоче зняти дану площу.
При збільшенні пропозиції, зростанні мобільності компаній та зменшенні попиту на площі, також відбудеться перехід орендарів в офіси з кращим рівнем неробочої інфраструктури. Зручна транспортна локація, наявність фітнес-клубу, кафе, велика парковка та навіть продуктові магазини поруч – всі ці фактори стануть дуже важливими на “ринку покупця”.
Сильну позицію отримають ті власники нерухомості, які зможуть найефективніше сформувати ансамбль орендарів – додати також ресторани, магазини та сервісні бізнеси, починаючи зі спортзалів і закінчуючи салонами краси, барбер-шопами та хімчистками.
Звичайно, треба також постійно тестувати нові формати. Наприклад, в Нідерландах нещодавно відкрили індивідуальні офіси в парку – невеликі кабінки на одну особу. Так людина може змінити обстановку з домашньої, зменшити шум і сконцентруватись. При цьому вона працює в комфортному режимі та з великим вікном, що виходить прямо у зелену зону.
Можливо, популярними можуть стати формати одномісних “капсул” в нових ЖК. Таку капсулу особа зможе орендувати для важливої презентації, переговорів вZoom або щоб просто втекти від дітей, які повернулись зі школи.
Ринок офісної нерухомості вже почав відчувати на собі вплив коронакризи – середні ставки знизились на 20%, а пікова ціна впала з 40 до 25 доларів/місяць за квадратний метр. Проте це не означає краху для власників комерційної нерухомості. Правила гри вчергове змінюються і на перший план виходять безпека, гнучкість та функціональність. Це означає, що переможцями після кризи вийдуть ті, хто зможе найшвидше адаптуватись до нових реалій.
Читайте: Соціальне житло в Україні: досвід Німеччини, Австрії та Нідерландів
Олексій Коваль, керівник проєктів Perfect Group
