Украинским социумом уже накоплен солидный опыт деятельности объединений владельцев многоквартирных домов (ОСМД), причем как в положительном, так и в негативном смысле.
Власти небезосновательно видят в ОСМД реальный путь излечения многолетних коммунальных язв, жильцы – избавление от “беспредела” обслуживающих компаний, проходимцы – новый источник незаконного обогащения. И все они в определенной степени правы.
Конечно, идея ОСМД как добровольного и сознательного объединения свободных граждан просто прекрасна. Но как это часто бывает, от идеи до конечного продукта ее реализации может лежать долгий и не всегда светлый путь.
С момента принятия первоначального варианта Закона “Об объединении совладельцев многоквартирных домов” от 29 ноября 2001 года N 2866-III нормативное обеспечение деятельности ОСББ претерпело значительные и принципиальные изменения. Однако и на сегодняшний день в законодательных актах сохраняются значительные пробелы, не позволяющие реализовать подлинный потенциал ОСББ:
– законы Украины “Об объединении совладельцев многоквартирного дома” и “Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме” перекрестно ссылаются друг на друга, особенно в части порядка проведения общего собрания совладельцев, и в некоторых позициях противоречат друг другу;
– эти законы плохо учитывают специфику управления ОСМД многоквартирным домом, в котором проживает большое количество (например несколько сотен) совладельцев;
– в указанных законах нечетко регламентирован порядок подготовки и проведения очередного общего собрания совладельцев и их письменного опроса, особенно в части подсчета результатов голосования;
– законодательно вообще не регламентирован порядок выхода жителей обособленных корпусов многоквартирного дома, в котором ранее было создано ОСМД.
После утраты органами прокуратуры Украины функций общего надзора за соблюдением законности на сегодня отсутствует механизм реагирования на нарушения требований законодательства органами управления ОСМД, и соответствующего законного воздействия на них. В случае возникновения споров между органами управления ОСМД и/или совладельцами нет арбитров какого-либо уровня (кроме суда), способного решить конфликты такого характера.
Отсутствие санкций за нарушение законодательства и требований уставных документов ОСМД позволяет членам органов управления ОСМД упрощенно подходить к выполнению уставных задач, а также приводит к игнорированию и многочисленным нарушениям прав совладельцев.
На законодательном уровне и в подзаконных актах отсутствует регламентация использования или отчуждения помещений общей совместной собственности и вспомогательных помещений многоквартирного дома, что вызывает серьезные конфликты между совладельцами и злоупотребления со стороны органов управления.
Есть еще ряд особенностей социального и психологического характера. Кто должен работать в исполнительных органах управления ОСББ? Нужны хорошо образованные (прежде всего юридически и экономически) люди, обладающие выраженными лидерскими задатками, завоевавшие авторитет у окружающих. Но ведь такие люди самодостаточны и, как правило, успешны в карьере и бизнесе, вследствие чего очень загружены.
Второй аспект – всегда ли среднестатистический житель многоквартирного дома, плохо знакомый с многочисленными соседями, готов отстаивать свои интересы и права в обстановке митинга, иногда достаточно агрессивной? И часто ли будет богатый жилец элитного дома, обладающий солидными возможностями и регалиями, снисходить до общения с соседями по проблемам функционирования ОСМД? Вопросы риторические…
По многочисленным свидетельствам моих друзей и знакомых, перечисленные аспекты являются типичными для многих ОСМД, созданных на волне добровольно-принудительного выбора коммунального управляющего, объявленной в 2016 году. Есть также сведения, что суды завалены исками, связанными с конфликтами между органами управления (как правило, исполнительными) и совладельцами.
Читайте: Частные управляющие компании оставили в столице без обслуживания уже 40 многоэтажек
Вот характерный пример нашего дома. В “модном” 500-т квартирном доме по проспекту Героев Сталинграда, 8 в июне 2016 года было создано ОСМД “ОАЗИС-2016”. При содействии нескольких членов инициативной группы, Правление ОСМД возглавило лицо, не предложившее никакой программы развития объединения, тщательно скрывающее сведения о своем гражданстве, регистрации, образовании, биографические данные, и до сих пор не имеющее документа, подтверждающего право совладельца или доверенности от одного из них. Трудовые отношения с этим Председателем правления ОСМД документально не оформлены до сих пор.
В течение года после создания ОСМД Правление не осуществляло никакой деятельности, и только в 2017 году начало принимать дом в управление от эксплуатирующей организации. Только благодаря настойчивости активистов дома Правление смогло предложить Общему собранию внутренние положения, регламентирующие деятельность Правления, Ревизионной комиссии, порядок предоставления информации, подготовки и проведения общего собрания, которые и были приняты.
Однако после принятия дома в управление, Правление ОСМД, грубо нарушая законодательство Украины, Устав и собственные внутренние положения, постепенно изолировалось от совладельцев, исключая их влияние на принятие решений и контроль за результатами деятельности ОСМД.
Как яркий пример – на официальном сайте ОСМД право распоряжения выдачей информации принадлежит исключительно Председателю правления. Форум на этом сайте, как и другие возможности открытого обмена мнениями – не работает. Все чаще в общении с Правлением звучат термины “закрытое заседание”, “информация с ограниченным доступом”, “коммерческая тайна”. Но ведь для добровольного объединения равных перед законом совладельцев такая постановка вопроса – просто абсурд!
До настоящего времени в ОСМД не отработана долгосрочная стратегия развития, которая, очевидно, должна основываться на опросе совладельцев дома и техническом и энергетическом аудите. Планирование какого-либо уровня вообще отсутствует. А в ежегодных Сметах ОСМД, которые тоже можно считать формой финансового планирования, вопросы финансирования нерегулярных расходов (т.е. не таких, как вывоз ТБО, обеспечения текущей деятельности, оплаты за энергоносители и т.д.) не отображаются вообще. Дескать – в соответствии с утвержденными Положениями…
То есть, принятие решений относительно направления расходования средств совладельцев принимается узким неопределенным кругом членов Правления по неизвестным принципам. В то же время тендеры на закупку дорогостоящих работ и услуг в ОСМД не проводились никогда. Естественно, можно предположить, что долгосрочная стратегия Правления заключается не в обеспечении развития благосостояния дома и обеспечении его безопасности, а в получении максимально эффективных откатов и планировании теневых операций.
Очень плохо и то, что из-за несовершенства законодательства и отсутствия опыта при формировании первичных уставных документов ОСББ, мы не смогли гарантировать влияние активистов на принятие решений Общим собранием ОСМД.
В результате, все Общие собрания ОСМД (их с момента регистрации было проведено уже четыре) были подготовлены Правлением с грубыми нарушениями действующего законодательства и Устава, в том числе:
– решения Правления по подготовке к Общим собраниям не соответствуют установленному порядку по форме и по времени; последнее собрание 22.11.2018 года было проведено с полугодовым опозданием;
– предложения Правления к повестке дня по финансовым вопросам, в том числе проект годовой Сметы ОСМД согласовывались с Ревизионной комиссией только перед собранием в марте 2017 года (как компромисс перед началом деятельности) и больше никогда;
– процедура голосования кандидатур в члены Правления ОСМД происходит не поименно, а списком, что грубо нарушает требования законодательства и права совладельцев на волеизъявление. Вокруг Председателя правления собралась небольшая группа “единомышленников”, которая таким образом пытается гарантировать свою монополию на управление ОСМД;
– подготовительные информационные материалы по вопросам повестки дня Общего собрания и принятые решения никогда не обнародуются в полном объеме, в том числе, отчеты Правления, Ревизионной комиссии и т.п.; Смета на 2017 год и Положение о Ревизионной комиссии имеют отклонения от текстов соответствующих предложений, которые выносились на рассмотрение Общего собрания в 2017 году, т.е. грубо говоря, они были подделаны!
– результаты письменного опроса и голосования на Общем собрании хранятся в ненадлежащем состоянии; достоверность подсчета голосов никогда и никем не проверялись; последний протокол Общего собрания и все протоколы Счетной комиссии не обнародованы;
– утвержденные Правлением ОСМД результаты голосования на общем собрании 22.11.2018 года по вопросам избрания Ревизионной комиссии, а также принятие Положения о порядке пользования общим имуществом не отвечают требованиям Устава, Закона об ОСМД и Положения о Ревизионной комиссии;
– при проведении Общих собраний протокол (стенограмма) не ведется (за исключением собрания 2017 года) и в ходе проведения письменного опроса совладельцам не предоставляется. В результате этого, при хроническом отсутствии подготовительных материалов на сайте ОСМД и на досках объявлений в подъездах дома, совладельцы принимают решение “вслепую”, часто руководствуясь сомнительными рекомендациями лиц, проводящих письменный опрос.
В таких обстоятельствах Правление ОСМД, в нарушение требований действующего законодательства и собственного Устава, максимально ограничило предоставление совладельцам любой информации о деятельности ОСМД. На сайте ОСМД за три года обнародованы только уставные документы, внутренние положения, списки членов органов управления и шесть избирательных протоколов заседания Правления. Отчеты по результатам своей деятельности и акты проверки Ревизионной комиссии Правление сознательно никогда не обнародовало. Отчеты Правления, одобренные решениями Общего собрания при рассмотрении повестки дня, в документальной форме вообще никто никогда не видел.
До недавнего времени описание финансово-хозяйственной деятельности можно было получить из актов проверок Ревизионной комиссии, однако уже в апреле 2019 года под надуманными предлогами Правление отказало Ревизионной комиссии в доступе к очередной плановой проверкие за II полугодие 2018 года.
Вообще, начиная с первой проверки Ревизионной комиссии, Правление по отношению к комиссии повело себя неконструктивно. Рекомендации Ревизионной комиссии Председателем правления воспринимались исключительно как личное оскорбление. При этом членов Ревизионной комиссии, в составе которой: кандидат экономических наук, сертифицированный международный аудитор, практикующий глабвух, магистр в сфере экономико-правового регулирования предпринимательской деятельности и т.п. – некоторые члены Правления во главе с его Председателем огульно обвиняют в некомпетентности.
В ходе проверок Ревизионной комиссии Председателем правления и его единомышленниками предпринимались попытки давления на проверяющих, их шантажа, распространения клеветнической информации и сплетен в отношении членов комиссии, максимального осложнения доступа к документам и их фиксации. Акты проверки Ревизионной комиссии, вопреки требованиям Положения о Правлении ОСМД и здравому смыслу, ни разу не были предметом обсуждения ни на заседаниях Правления, ни на заседаниях Совета представителей ОСМД.
Активисты дома не исключают, что предвзятое и негативное отношение Правления к Ревизионной комиссии и неравнодушным жильцам вообще вызвано желанием избавиться от любой формы контроля, поскольку в актах проверок Ревизионной комиссией уже был зафиксирован ряд фактов превышения полномочий Правления и Председателя правления в распоряжении объектами совместной собственности, нарушений при проведении хозяйственных операций, а также полной пассивности в противодействии рейдерскому захвату более 800 кв. м. помещений общей собственности.
Попытки Председателя правления нашего ОСМД и группы его “симпатиков” отстоять монопольное право на принятие решений и полную бесконтрольность естественно вызывают реакцию неравнодушных жильцов.
На прошлой неделе из-за конфликтной ситуации между органами управления дважды собирался Совет представителей ОСМД, который единогласно принял “Соломоново” решение – проверить и работу Правления, и оценить объективность актов проверки Ревизионной комиссии. Однако на следующий день оказалось, что протокол этого высшего органа управления изменен его председателем (одним из “симпатиков”), а подписи четырех членов Совета – отозваны.
Как говорится, продолжение следует…
Читайте: Киевские власти озаботились спасением ОСМД и ЖСК от земельных поборов
Александр Колган, Зампредседателя ревизионной комиссии ОСМД “ОАЗИС 2016”
