За 2010-2016 годы украинцы инвестировали в жилищное строительство 167 миллиардов гривен. Для сравнения и понимания этой суммы за 7 лет – это 27% государственного бюджета за 2016 год. Парадокс отношения государства к внутренним инвесторам – эти деньги практически ничем не защищены с точки зрения закона. Думая о будущей квартире и вкладывая деньги в будущий объект недвижимости, инвестор, с точки зрения, действующего законодательства, на самом деле максимум может претендовать до принятия готового объекта в эксплуатацию на стройматериалы.
Одним из главных драйверов жилищного строительства во всём мире являются частные инвестиции. Именно инвесторы формируют спрос на количество и запрос на качество жилых объектов: многоквартирных домов, частных усадеб, коттеджных городков, таун-хаусов…
Это – идеальная картина мира, которая сразу разваливается при столкновении с украинской, а тем более киевской, реальностью.
10 лет назад (в начале 2006) Украину всколыхнула афера от Элиты-Центр. 1443 обманутых инвестора обратились с заявлениями о мошенничестве. Первая крупная афера, публично была признана. Эксперты сразу оценили ущерб почти в 400 000 000 гривен (80000000 долларов США).
За 9 лет (по состоянию на середину 2015 года) жилье получили только 267 обманутых инвесторов. По предварительным оценкам экспертов, по состоянию на 2015 год, чтобы обеспечить всех пострадавших от недобросовестных участников рынка недвижимости только в Киеве необходимо построить 2,2 миллиона квадратных метров жилья и выделить под застройку более 100 гектаров драгоценной столичной земли. С учетом того факта, что в Киеве в 2016 году было введено в эксплуатацию чуть более 1,3 миллионов квадратных метров жилья, только чтобы обеспечить жильем обманутых инвесторов нужно 2 года отдавать все построенное… А по факту – на это не хватит и 100 лет. А примеры афер с жилыми новостройками можно найти почти в каждом уголке Украины – Днепре, Львове, Одессе, Бережанах Тернопольской области…
Снежный ком нерешенной проблемы защиты граждан от мошенничества постепенно впитывает в себя все больше пострадавших. По приблизительным оценкам экспертов, в Украине до 200 000 семей инвестировали в жильё, но не получили долгожданную недвижимость. Юристы, которые работают на рынке недвижимости, отмечают, что почти каждая 5 сделка (20%!) имеет признаки мошенничества.
Вопрос уже давно перестал быть исключительно делом договорных отношений между инвестором и застройщиком. Десятки тысяч обманутых семей становятся основой для социального взрыва. Ведь речь идет об одном из фундаментов украинского менталитета – семейном очаге. И самое главное – несмотря на утверждения, что это дело исключительно частных договорных отношений между заказчиком и исполнителем, не стоит забывать, что государство играет в этой схеме ключевую роль – выступает регулятором и устанавливает правила. А потому – несет полную ответственность за махинации с гражданами Украины со стороны аферистов от недвижимости.
Используя лазейки в законодательстве и коррупционные схемы во власти, отдельные (уже даже получившие своё устойчивое выражение в языке – “недобросовестные”) застройщики множат количество незаконных строек. Простому инвестору (читай – рядовому гражданину) трудно разобраться во всех тонкостях выделения земельного участка, согласования и утверждения проекта. А тем более – отстоять свои права в случае изменения проекта застройщиком. И обычный гражданин Украины, которому закон не гарантирует возможность получить быстрый доступ ко всем материалам по стройке, становится в итоге очередной жертвой аферистов.
Уже давно Украина задекларировала курс на привлечение инвестиций и создание комфортного бизнес-климата. И все свои усилия направляла на защиту внешних инвестиций. Наше законодательство защищало всех, кроме своих внутренних инвесторов.
6-го сентября этого года был сделан, на мой взгляд, серьёзный шаг в сторону “разворота” государственной политики лицом к частному инвестору. Профильный парламентский комитет поддержал законопроект, разработанный экспертами Офиса эффективного регулирования BRDO в сотрудничестве с Министерством регионального развития, строительства и ЖКХ Украины и специалистами Комитета ВРУ по вопросам строительства, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства. Так в свет вышел законопроект № 7084 “О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно объектов незавершенного строительства и будущих объектов недвижимости”. Проект, который эксперты BRDO начали почти 1,5 года назад, вышел на финишную прямую. А сотни тысяч внутренних украинских инвесторов, которые мечтают о новом жилье, получат гарантии и возможность защищать свои права.
Законопроект, который может существенно изменить правила игры на рынке новостроев, предусматривает, в частности:
-
возможность продажи имущественных прав на будущую квартиру только в объектах, которые имеют все разрешительные документы (т.е. – являются законными);
-
появление механизма государственной регистрации права собственности на объекты незавершенного строительства и будущие объекты недвижимости;
-
порядок идентификации объектов строительства и присвоения адреса законченным строительством объектам;
-
появление электронного реестра проектной документации на строительство (для объектов строительства, составные части (квартиры, помещения и т.д.) которого планируется отчуждать)
-
основные требования к порядку заключения, исполнения и расторжения договоров купли-продажи объекта незавершенного строительства и будущих объектов недвижимости;
-
возможность внесения изменений в утвержденные (одобренные) проекты строительства объектов незавершенного строительства или будущего объекта недвижимости только с согласия инвестора, если такое изменение влияет на его права и охраняемые законом интересы (количества этажей, общей или плана объекта, общей или плана помещений общего пользования первого этажа и этажа, на котором находится приобретенный инвестором объект, фасада объекта строительства).
Есть и ещё другие изменения. В целом, законопроект предусматривает внесение в 10 действующих законов и кодексов.
Я уверена, что ситуация, с которой столкнулись инвесторы одного из очень известных и рекламируемых жилых комплексов. Очередное судебное заседание о признании права собственности на квартиру, которую застройщик продал несколько раз, прошло 13 сентября. Вопрос – снова завис в воздухе.
Я надеюсь, что государство вспомнит о внутренних инвесторах и начнёт их защищать. 30 миллиардов гривен в год – это конечно не деньги МВФ. Это – деньги украинцев. Но государство Украина, в конце концов должно вспомнить, что его первичная задача – защищать именно украинцев. И ситуации с обманутыми инвесторами станут лишь напоминанием об неэффективности государства в период “переходной” экономики.
Елена Шуляк, руководитель сектора “Строительство” BRDO
