Пакет законів про так званий ринок землі зробив певний базис можливих векторів (вариантів) розвитку подій в земельних відносинах.
Щоб розуміти, які вектори розвитку подій будуть домінувати, необхідно дослідити сформований базис (у тому числі на можливості та обмеження), умови впливу на нього та причини виникнення необхідності зміни базису через нові законодавчі зміни.
Тож які вектори формує законодавство з так званого ринку землі?
Вектор 1. Свавілля орендарів. Зміни, що прийняті до земельного законодавства, формують можливість виключно для орендарів скуповувати землю за їхньою ціною та за їхніми умовах. Для орендарів не встановлено й не існує обмежень щодо концентрації землі в оренді, концентрації землі у фактичній власності. Чим більше орендар орендує землі, тим більше він зможе її викупити.
Отже, орендарі намагатимуться скуповувати землю, формуючи первинний “ринок землі”, щоб потім мати можливість сконцентровану землю перепродати на вторинному “ринку” за надціною чи продовжувати заробляти на тепер уже на сто відсотків своїх наділах.
Вектор 2. Спротив власників землі. З кожним роком все більше власників землі мають бажання припинити орендні відносини й обробляти землю одноосібно. Прийняті зміни до земельного законодавства, що є негативними для власників землі, будуть збільшувати кількість охочих припинити оренду, тому процес виходу з орендних відносин буде зростати. Цьому процесу буде сприяти розвиток самостійного господарювання через участь у Товаристві власників землі, яке забезпечує збільшення прибутку у власника землі від землі в 1,5-2,5 рази порівняно з тіньовим одноосібним господарюванням на землі, та збільшення прибутку від землі в 5-10 разів порівняно з орендною платою.
Об’єднання одноосібників через участь у Товаристві власників землі, долучення до Товариства власників землі тих власників землі, які вирішили не продовжувати орендні відносини, сформує потужний вектор самостійного господарювання.
Вектор 3. Переосмислення – Народна земельна реформа Головіна. Позитивний приклад самостійного господарювання через участь у Товариствах власників землі буде формувати запит у інших власників землі щодо надання їм права передчасно припинити договори оренди землі, й цей запит отримає політичну форму й направленість. А 5 млн власників землі та члени їх родин – це більшість виборців в Україні, й при правильному формуванні політики навряд чи в орендарів та їхніх лобістів вийде утримати такий порив електорату.
Влада буде змушена змінюватися, або буде змінена. Закони необхідно змінювати зараз для розвитку правильних векторів, або вектори суспільної необхідності змінять закони, що буде болючою крайньою, але ефективною мірою.
Підставою для визначення таких векторів є Основні зміни законів до Земельного кодексу України про так званий ринок землі, які й будуть визначати наступні вектори подій. Мова йде про статті 130, 130-1, та 131. Інші зміни – то звичайний сервіс для забезпечення дії цих нових статей.
Стаття 130 Земельного кодексу України буде визначати, що землю у власників землі можна купувати (відчужувати) в кількості 10000 гектарів в “одні руки” громадянам України, юридичним особам України, територіальним громадам, державі.
Треба зауважити, що у законотворців слабко з поняттями. Ані держава, ані територіальна громада не можуть бути набувачами прав власності на земельні ділянки. Відповідно до статті 13 Конституції України “…Від імені Українського народу права власника здійснюють органи державної влади та органи місцевого самоврядування в межах, визначених цією Конституцією” Треба було просто переписати рядки з Конституції.
Щодо обмежень концентрації землі та походження покупців – то їх не існує.
Обмеження в 100 га в одні руки діє лише до 2024 року – це просто час на “розкачку” й замилювання очей.
Обмеження в 10000 гектарів та походження покупця (тільки громадянам України) вирішуються однаково Абсолютно не складно мати 100 товариств з 100 різними засновниками чи 100 осіб, які діятимуть в інтересах фактичного набувача землі, в тому числі й іноземця, й будуть пов’язані угодами, а від того й залежними від фактичного набувача землі, в тому числі й іноземця, та будуть безправними відносно землі, номінальними власниками якої вони будуть, – от тобі вже й 1 мільйон гектарів землі в “одних руках”, цілком можливо, іноземних.
Референдум, який може зробити іноземців набувачами землі, розглядати як обмежувальний фактор теж не слід. Референдум може відбутися й надати іноземцям право бути набувачами землі, й для цього є всі можливості, а вірніше – можливості сформувати таке бажання в українців-власників землі – з такої логіки: чим більше покупців, тим більша ціна.
Стаття 130-1 Земельного кодексу України визначає головне: хто може мати переважне право купівлі земельних ділянок сільськогосподарського призначення мають такі суб’єкти:
“а) у першу чергу − особа, яка має спеціальний дозвіл на видобування корисних копалин загальнодержавного значення …”
“б) у другу чергу − орендар земельної ділянки.”
Стаття 130-1 все ж таки не про переважне право купівлі, вона – про переважне право на заборону продажу, яке відображене в статті 131.
Ну й останній гвіздок у кришку гроба так званого ринку землі та обіцянок про вільне розпорядження землею “забиває” доповнена частиною 3 стаття 131 Земельного кодексу України такого змісту:
Земельні ділянки сільськогосподарського призначення:
“а) можуть бути відчужені за договором дарування, довічного утримання, спадкового договору лише на користь іншого з подружжя, родичів (дітей, батьків, рідних (повнорідних і неповнорідних) братів і сестер, двоюрідних братів і сестер, діда, баби, онуків, правнуків, рідних дядька та тітки, племінниці та племінника, пасинка, падчериці, вітчима, мачухи);
б) без згоди суб’єкта переважного права купівлі земельної ділянки:
– не можуть передаватися власниками у заставу;
– не можуть бути внесені до статутного (складеного) капіталу”.
Тобто без згоди орендаря власник землі може продати земельну ділянку тільки родичу, що ніяк не змінює для орендаря статус земельної ділянки та й для чого ділянку чоловікові продавати чи дарити дружині, хіба що перед розлученням.
“Finita la commedia”! Комедія з так званим вільними ринком землі від влади та опозиції завершена.
Розвиток подальших подій не передбачає ніяких вигід для економіки та суспільства. Не буде ніяких популістичних вигід й для діючої влади.
Власники ж землі реально вірили й вірять, що з “відкриттям” “ринку землі” вони зможуть припиняти договір оренди й робити з землею що завгодно – таку думку з трибун вселяла діюча влада. Але розчарування у власників землі незабаром, як і незабаром падіння підтримки влади.
Приблизно 80%-90% землі, яка належить громадянам, офіційно перебуває в оренді. Решта землі обробляється одноосібно чи береться в оренду без договорів користування (тіньова оренда).
Орендар не дасть власнику землі згоду на продаж землі, а запропонована власнику низька ціна не влаштовуватиме власника землі. Для збільшення пропозиції ціни орендареві необхідно мати зростання прибутковості та кредитний ресурс. Так, банки вже зможуть кредитувати орендаря під заставу землі, яку він буде викуповувати, але банки кредитуватимуть виходячи з прибутковості, й сума кредиту буде лише часткою від суми купівлі. Тому процес кредитування залишиться залежним від прибутковості. Зростання прибутковості збільшує ціну оренди й ціну на землю та породжує бажання власників землі припиняти договори оренди. Банкам нецікаво кредитувати купівлю землі. Банкам цікаво кредитувати виробництво, а земля – як забезпечення повернення кредиту на виробництво. У свою чергу, орендарі не будуть гратися в кредит – це фінансове навантаження на виробничу діяльність й збільшення ризику втрати того, що є разом з новопридбаною землею. Кредитне земельне диво не відбудеться.
Та земля, що є вільною від оренди, належить тим власникам, які обробляють землю самостійно чи елементарно цінують землю більше, ніж ті гроші, які їм за це запропонують, і під продаж не попаде.
Популяризація й розвиток самостійного господарювання через участь у Товариствах власників землі буде діяти проти задумок орендарів та дій влади та знижувати схильність власника землі продавати свою землю. Чистий прибуток у розмірі 15-25 тис. гривень з 1 гектара при самостійному господарюванні формуватиме цінність землі в межах 300-500 тис грн. за 1 гектар, що є непосильним для орендарів.
Отже, продавати не має що й купувати не має за що. Орендар як собака на сіні.
Земля не товар, вона не виробляється. Ринок може бути тільки для товарів. Обмеженість землі та заборона орендарем продажу землі орендодавцем зробить неспроможним створити навіть ілюзію ринку землі. Все, що буде формувати продаж, – це переоформлення землі, яка була куплена за сірими договорами безпосередньо орендарями. 01.07.2021 року ніяк не вплине ні економічно, ні психологічно на орендарів та власників землі: всі з орендарів, хто хотів піднімати ціну на землю й купувати її по-сірому, – це зробили; усі з власників землі, хто піддався на умови орендарів, – продали.
Ми залишилися у видозміненому мораторії на продаж землі. Землю можна продавати тільки орендарям, землею користуються тільки орендарі. Українці отримали ще більш жорсткі обмеження, якими керує вже не держава, а приватні особи – орендарі, яких можна сміливо називати новими феодалами чи панами і які цинічні, зухвалі, жадібні й скоро проявлять свою жорстокість у ставленні до власників землі. Це повна деградація державності.
Продавати не має що – у влади нульовий ефект від зробленого.
Орендна форма земельних відносин завжди буде гірше, ніж самостійне господарювання, й не забезпечуватиме економічного відновлення, не говорячи вже про економічний розвиток. Концентрація землі буде формувати суспільну необхідність усуспільнення землі (націоналізацію). Фактично країна буде рухатися до економічного та суспільного колапсу.
Рух до колапсу отримає економічний, суспільний та, як наслідок, політичний спротив.
Суспільна та економічна необхідність вимагає вже зараз змінювати базис земельних відносини під очевидний вектор розвитку – розвитку самостійного господарювання власників землі через участь у Товариствах власників землі. Що, як не дивно, є успішною практикою розвинутих країн.
Усі законодавчі помилки вже зроблено, й час їх виправляти. Помилки виправляються або самостійно, або помилки виправляють ті, хто їх зробив. Але горбатих тільки могила й виправить.
Читайте: Не ставати бідними на власній землі
Роман Головін, розробник і втілювач Народної земельної реформи
