С 15 сентября повышает цены на квадратные метры флагман украинского рынка “первички” ХК “Киевгострой”. Это – отчетливый сигнал о том, что грядет повсеместный и отнюдь не сезонный рост цен. Почему застройщики повышают цены, на сколько подорожает жилье в новостройках, а главное – будут ли расти цены далее, – узнавала КиевVласть.
Во всем доллар виноват…
Для начала, покупателю следует напомнить: традиционно цена на “квадраты” растет в зависимости от стоимости объекта, такой рост девелопер планирует еще на старте проекта, до начала строительства. Чем выше готовность объекта, тем выше цены: инвестиционная надежность возрастает, сдача в эксплуатацию близится.
Но вот нынешний рост цен обусловлен рядом причин, главная из которых – рост доллара.
Среди причин застройщики называют рост затрат на стройматериалы и удорожание топлива. Например, как отмечает Дмитрий Кравченко, президент Ассоциации “Объединение финансовых учреждений” (AFI): “Металл у нас экспортный товар, он привязан к доллару США, и будет дорожать, несмотря на то, что производится внутри государства. Доллар растет, следовательно, и экспортные товары будут расти в цене. В том числе и металл, а очень большую долю в строительстве занимает арматура. Значит, и себестоимость кв. м также вырастет”.
Таблица со сравнением цен на строительные материалы за год наглядно демонстрирует, как росла стоимость стройматериалов.
Цены на некоторые* основные строительные материалы, грн, 2017-2018 г.г., Киев
Материал |
Единица измерения |
Цена на 1.06.2017 г. |
Цена на 1.06.2018 г. |
Рост цены, % |
Кирпич керамический полнотелый |
тыс. шт. |
3200 |
3758,84 |
17,4% |
Щебень природный для строительных работ, фр.5-20 |
м куб |
263 |
383,30 |
45,7% |
Товарный бетон В15 М 200 |
м куб |
1268 |
1330,29 |
4,9% |
Арматура для монолитного железобетона А 400 С (А ІІІ 16 мм) |
т |
14630 |
20278 |
38,6% |
Цемент М400 |
т |
1900 |
2173,5 |
14,3% |
Асфальтобетонная смесь мелкозернистая Б-10 |
т |
1498,1 |
1988,4 |
32,7% |
Источник: ООО “НВФ “Інпроект”, организация, на которую согласно письма Минрегиона от 11.07.2016 № 7/15-8471 возложены вопросы сбора, анализа и обобщения информации о ценах на основные строительные материалы, изделия и конструкции, которые сложились в разрезе регионов Украины, а также донесение такой информации до участников строительства.
* более полный список цен, а также цены в регионах — по ссылке
Третья причина – увеличение зарплат строителей.
“Специалисты строительных специальностей выезжают на работу за границу, рынок ощущает нехватку квалифицированных кадров. Удержать их можно только сопоставимой оплатой труда”, – поясняют в пресс-службе КП “Житлоинвестбуд-УКБ”.
И если ранее девелоперы надеялись на внутреннюю миграцию, мол, городам-миллионникам хватит рабочей силы, не всем же в Польшу ехать, то сейчас ситуация видится не столь радужно.
Уехавшие стали активнее забирать к себе семьи, т. е. оставляют деньги в странах, где работают, а не везут их в Украину.
В итоге только себестоимость строительства с начала года, по данным ХК “Киевгорстрой”, выросла на 25-30%, а квадратный метр – на 25%. “И тенденция к увеличению цены на рынке недвижимости довольно устойчивая”, – резюмирует пресс-служба холдинга.
Еще одним фактором подорожания в перспективе могут стать новые государственные строительные нормы, вступление в силу которых должно было состояться 1 сентября, но пока приостановлено судом. Почему?
“Теперь застройщики будут ограничены в этажности домов и плотности застройки”, – пояснил Глеб Шемовнев, пресс-секретарь корпорации “УКРБУД”.
Читайте: Ипотека не для слабаков: кто строит и покупает жильё в кредит
Растет в гривне
А теперь посмотрим на любопытную статистику. Вот данные крупнейшего украинского поисковика недвижимости ЛУН.ua, на котором собраны вышедшие в продажи новостройки Киева и области.
Первая диаграмма – рост цен в гривне в новостройках Киева за сентябрь 2017-август 2018 включительно. Как видим, чуть менее, чем за год средние цены в гривне выросли на 9,6%, а минимальные – на 7,5%.
Динамика средних и минимальных цен в новостройках Киева в грн, 2017-2018 г.г.
Источник: ЛУН.ua
*При подсчетах игнорировались 10% самых низких и самых высоких цен, чтобы уменьшить влияние спекуляций.
И данные о росте цен в долларах, аналогично в новостройках Киева за сентябрь 2017-август 2018 включительно. Итак, за год средние цены в долларах США выросли всего на 2,5% (повышение началось с января этого года), а минимальные – по итогу периода и вовсе не изменились.
Динамика средних и минимальных цен в новостройках Киева в долларах США, 2017-2018 г.г.
Источник: ЛУН.ua
*При подсчетах игнорировались 10% самых низких и самых высоких цен, чтобы уменьшить влияние спекуляций.
Т.е. наблюдается “классическая” картина подорожания в гривне, дешевеющей к доллару. Значит ли это, что население, как обычно при валютных колебаниях и связанных с этим кризисных явлениях в экономике, побежит инвестировать в квадратные метры? Финансисты предостерегают застройщиков от преждевременного оптимизма.
“Часть населения, у которой остались денежные запасы, вложит их в квадратные метры. Это даст определенную инерцию, но вопрос – как надолго? – говорит Дмитрий Кравченко. – Да, уже сейчас есть некоторый всплеск интереса к покупке жилья из-за колебаний доллара, но не стоит его воспринимать оптимистично. У населения денег все меньше, а в стране нет ключевых изменений на государственном уровне, которые улучшали бы экономический фон”.
Читайте: На века: девелоперы обещают строить жилье в Киеве качественнее
На сколько подорожает?
Застройщики прогнозируют осенний рост уже с сентября на 5-15%.
“По рынку осенний рост цен может составить 10-15%, – отмечает Глеб Шемовнев, пресс-секретарь корпорации “УКРБУД”. – Цена квадратного метра будет возрастать, но на сколько именно, сказать сейчас трудно, т. к. она зависит от многих факторов – повышения зарплат работников строительной отрасли, скачков на валютном рынке, повышения цен на энергоносители и, соответственно, на строительные материалы”.
Подорожают в среднем на 10% в сентябре квартиры ХК “Киевгострой” – на всех строящихся сейчас объектах, как сообщает пресс-служба холдинга: “Где-то цена вырастет на 500 грн/кв. м, в других – до 2 000 грн за кв. м, сейчас наши экономисты как раз проводят расчеты”.
У некоторых компаний идет плановое повышение цен. В DIM Group цены, по данным Ольги Батовой, коммерческого директора компании, планово повышают с 8 сентября – в ЖК “А52”, ЖК “Автограф” и ЖК “Метрополис”.
“Повышение в каждом из ЖК разное, но незначительное, и не по всем квартирам и нежилым помещениям”, – успокаивает инвесторов Ольга Батова.
Также планово – ежеквартально – повышают цены на квадратные метры в Edelburg Development (реализуют объекты бизнес-класса) – в среднем, по данным Марины Кравченко, коммерческого директора компании, до 5%.
Некоторые застройщики будут пытаться минимально поднимать цены, но насколько это удастся в дальнейшем? Так, коммунальное предприятие “Житлоинвестбуд-УКБ” придерживается политики сдерживания цен и не проводит повышения без серьезных обоснований. Но, как рассказали KV в пресс-службе предприятия, “сейчас быстрыми темпами растут цены на строительные материалы, а маржа строительных компаний уже сокращена до минимума. Поэтому мы не исключаем корректировки цен на квадратный метр. Но пока о конкретных процентах повышения говорить рано. Решение не принято, идет анализ ситуации”.
Оптимизм застройщиков
Приостановит ли осенний рост цен темпы продаж жилья в новостройках? Девелоперы утверждают: критичной для рынка ситуации не будет.
“Те, кто планировал купить и выжидал, уже пришли, те, у кого не хватало денег, отложили покупку квартиры на какой-то срок, третьи начали искать возможность купить сейчас, просчитали ипотеку или рассрочку. Возможно, будет небольшое покупательское затишье сразу после повышения цен, но после все вернется к прежним темпам, – комментируют ситуацию в пресс-службе “Киевгорстроя”. – Тем более, что колебание на валютном рынке и устрашающие прогнозы всевозможных экспертов касательно роста курса доллара не дают покупателям расслабиться”.
В корпорации “УКРБУД” и вовсе ожидают роста спроса.
“Как раз именно осенью спрос после летнего затишья традиционно возрастает, а прогнозируемое повышение цены на 10-15% нельзя назвать кардинальным, – говорит Глеб Шемовнев. – В любом случае, традиционно застройщики декларирует самую низкую цену на квадратный метр на начальном этапе строительства. И максимально выигрывает тот, кто вносит 100% предоплаты за будущее жилье на этом этапе. Вы экономите от 30 до 50% стоимости такого же жилья в уже готовом доме и страхуете себя от повышения цены в будущем”.
Но при инвестировании в объект на начальной стадии строительства важно трезво оценить инвестиционные риски и не “вляпаться” в потенциально незаконное строительство. Напоминаем нашим читателям о важности и репутации застройщика, и наличия у него всего необходимого пакета разрешительной документации на объект.
Уверены в сохранении темпов продаж в DIM Group, хотя рынок и ведет себя непредсказуемо.
“Повышение цен по ЖК “Автограф” и ЖК “А52” у нас совсем незначительное и только на небольшую часть квартир и нежилых помещений. По ЖК “Метрополис” изменили именно ценовую политику в первую очередь, а только во вторую – сами цены. Считаем, что продажи будут и дальше нас радовать, так как такого уровня ЖК в этом районе нет”, – рассказывает Ольга Батова. Она отмечает, что сейчас инвесторы начали больше разбираться и ценить качество и понимают, что качество стоит денег. А поскольку покупка недвижимости для украинца – это, чаще всего, главная покупка всей жизни, многие стали внимательнее и стараются не экономить в ущерб качеству.
Читайте: На что обращать внимание при покупке квартиры в новостройках Киевской области
Фото: коллаж KV