Как выбрать правильного застройщика, что следует изменить в правилах строительного рынка и какие новые жилые комплексы (ЖК) будут сданы в Киеве в ближайшее время рассказал в интервью KV руководитель проектов Perfect Group Алексей Коваль (на фото).
KV: Уже три месяца в стране карантин. Как он отразился на вашем бизнесе?
Алексей Коваль: Жизненный цикл сделки по продаже квартиры занимает две-три недели. Особо сложные и крупные процессы могут длиться до четырех месяцев. Потому сделки, которые мы начинали в феврале, дальше закрывались вплоть до конца марта. Но февраль – обычный, не пиковый месяц. Дальше за ним апрель показал проседание. В мае мы вернулись к февральским показателям. В июне предполагаем выход на 80% от показателей июня прошлого года.
KV: А что касается строек?
Алексей Коваль: И мы, и Конфедерация строителей Украины, проанализировали ситуацию, изучили постановление Кабмина по карантинным мерам. Поняли, что мы не попадаем под меры по остановке работ. Сразу в марте мы внедрили все меры безопасности, и работы не останавливали. Были точечные сложности по логистике переездов строительных бригад. Например, некоторые бригады с западной Украины не могли оперативно добраться из-за закрытия междугородного сообщения. Но сейчас этой проблемы уже нет.
KV: Как вы решали проблему с бригадами? Нанимали местных?
Алексей Коваль: Нанимали местных рабочих, плюс много людей вернулись из-за рубежа с заработков. Некоторые бригады доставляли своими силами. У нас объединены более 30 строительных и других компаний, потому получилось справиться за счет собственных транспортных ресурсов. Сейчас по нашим объектам все работы ведутся по графику, отставаний нет.
KV: В целом для строительной отрасли можете оценить последствия карантина?
Алексей Коваль: Сложно дать уверенный прогноз, что завтра будет все хорошо. Особенно, если пытаться это сделать в целом для всей отрасли. У нас есть несколько сценариев развития ситуации. Один из них – падение, за которым следует подъем. Может сложиться ситуация с двойным падением и подъемом – так называемый W-образный график. Может получиться медленное вхождение в спад, и медленный выход из него. Самый печальный прогноз – падение без дальнейшего подъема, но это, вероятнее всего, не наш случай.
Полагаю, сегодня мы находимся на первом подъеме W-образного сценария. Потому что говорят о второй волне коронавируса и карантина. С другой стороны, покупательская способность людей неплохая – падение всего на 20% месяц к месяцу – это совсем не смертельно.
Многое зависит от решений Кабмина. Говорят об ипотеке под 10%, но этой ипотеки пока нет. В свое время хорошо работало трехпроцентное кредитование от государства (компенсация банкам кредитной ставки за исключением 3%, которые выплачивал заемщик, – KV), оно быстро запустило маховик строительства. Невозвраты по этим кредитам предельно минимальны – до 1%. Это кредитование до сих пор обслуживается государством для тех, кто успел в свое время взять такие кредиты.
Есть много программ, в том числе, когда застройщик что-то кредитует сам, и продает объект в рассрочку. Но, в целом, объем кредитных программ в строительстве сегодня составляет не более 5%. Это очень мало и серьезно тормозит отрасль – намного больше, чем коронавирус.
KV: Именно нехватку кредитных ресурсов многие девелоперы называли причиной начала сложностей на строительном рынке Киева задолго до начала пандемии коронавируса и карантина. Потому что и у застройщиков, и у частных инвесторов не бесконечное количество свободных денег.
Алексей Коваль: Это так, но у каждой медали есть обратная сторона. Когда в 2008 году ударил кризис, у нас было очень много закредитованных компаний и частных инвесторов. Как вы помните, тогда все кредиты были привязаны к доллару и, по сути, выдавались в валюте. Когда деривативы в США обвалились и спровоцировали принцип домино – полетел весь мировой финансовый сектор, остановилось практически все, полгода сделки не шли. Потому что у застройщика кредитные ресурсы в банке, и он не мог их привлечь, а люди не могли выплачивать ипотеку.
Когда мы подошли к девальвации гривны 2014 года, кредитные средства в строительстве составляли 5-10% – и мы тогда кризиса не ощутили. Девальвация была, но на росте стоимости это отразилось очень слабо. Подорожание стройматериалов идет по своим плановым алгоритмам. К примеру, в 2014 году гривна упала в три раза, а строительные материалы подорожали на 20-30%.
Сегодня же мы видим следующую историю: население не хочет нести деньги в банки и видит альтернативу для сохранения сбережений в покупке недвижимости у надежного застройщика. Потому что в таком случае деньги минимум сохранятся, максимум – приумножатся.
Поэтому низкая кредитная нагрузка сегодня спасает нас от повторения истории 2008 года. Поскольку сегодня мы работаем на собственных ресурсах и ресурсах, привлеченных от частных инвесторов, мы немного поменяли динамику работ. Где-то идем на 70% от максимального темпа, но это позволит нам, когда кризис закончится, выстрелить – и все стремительно закончить. Пока другие только начнут раскачиваться.
KV: Вы полагаете, что кризис когда-нибудь закончится?
Алексей Коваль: Все мы знаем термин “черный лебедь”. Перефразируя Талеба, могу сказать, что этот “черный лебедь” к нам не прилетает – он в нашей стране гнездится. Потому мы привыкли к кризисам, как, например, к последнему неожиданному укреплению гривны.
Постоянная готовность к кризису приучила нас не просто к клиентоориентированности, но к способности оперативно корректировать условия договоров, создавать акции для потребителей, запускать программы рассрочек и пр.
Читайте: Алексей Коваль: “После карантина произойдет тотальная чистка рейтинга застройщиков по всей Украине”
KV: Какие из ваших объектов будут сданы в ближайшие два года?
Алексей Коваль: ЖК “Лебединый” возле станции метро “Харьковская” – 1000 квартир уже сданы, еще 400 квартир будут сданы до конца года. А весь ЖК планируем завершить до конца 2021 года – уже сделан контур, собран паркинг, завершаем кладку, где-то приступили к работе над элементами фасада.
Рядом с ним возле станции метро “Вырлица” – ЖК “Терракота” на 670 квартир. Там монолит двух домов уже собран, монолит еще двух домов закончим к августу-сентябрю с.г. ЖК будет введен в эксплуатацию в конце 2020 – начале 2021 года.
В ЖК “Рыбальский” два наших дома в процессе.
ЖК “Стенфорд” будет сдан через два-три года. Это один из наших локомотивов, значимый для нас объект – мы много времени потратили на создание фасада, планирование придомовой территории. В ближайшее время, как только закончится карантин, устроим презентацию этого объекта. Здесь 35-метровые сваи, опорные стены – уникальный инженерный объект.
Это комплекс на 670 квартир с пятиуровневым паркингом, бизнес-центром, апарт-отелем, банком, минимаркетом, рестораном. Ансамбль арендаторов полностью проработан, мы точно знаем, кто и где будет находиться. И это продаваться не будет, а останется в управлении у девелопера, потому мы можем четко сказать, что никто “со стороны” сюда не зайдет.
Компанией “Зинко” отлично проработан внутренний двор. Растения подобраны таким образом, чтобы круглый год двор был красочным. Дизайн самого здания проработан в стиле Нью-Йорка и Чикаго 30-х годов XX века. Но, разумеется, с использованием новейших технологий. Также в ЖК круглосуточно охраняемая территория профессиональной компанией с полноценным консьерж-сервисом, видеонаблюдением на всех этажах, доступом по карточкам. То есть все, что нужно для бизнес-класса – здесь есть, без каких-либо ошибок. Из особенностей, которые мало кто практикует – у нас система охраны будет запущена до заселения комплекса.
В договорах прописаны штрафные санкции за самовольное строительство, установку кондиционеров в неположенных местах.
KV: В ЖК “Стенфорд” предусмотрена централизованная система кондиционирования?
Алексей Коваль: Нет, по двум причинам: эти системы очень дорогие и поднимут существенно себестоимость квадратного метра. Плюс даже самые современные системы по уровню шума не соответствуют нормам, то есть жильцам верхних этажей они будут постоянно создавать шумовой фон.
Более того, эти системы сложны в эксплуатации и стоимость придется заложить в тариф для жильцов за обслуживание дома. Тариф и так будет в районе 1 доллара за квадратный метр, а с системой централизованного кондиционирования вышло бы ощутимо больше. По итогам фокус-групп с покупателями мы пришли к выводу, что такие системы будут лишними.
KV: Дома, которые вы сдаете, остаются в управлении ваших управляющих компаний?
Алексей Коваль: Да.
KV: Помогаете ли вы жильцам ваших домов создавать ОСМД?
Алексей Коваль: Сегодня есть два пути определения эксплуатирующей компании жильцами дома – создание ОСМД и протокол жильцов, в котором они определяют эксплуатирующую компанию. Мы вначале подписываем протокол, а потом говорим жильцам: если вы недовольны оказываемой услугой, мы готовы вам помочь с созданием ОСМД – и далее выбирайте сами.
Как правило, на объектах эконом-класса и комфорт-класса есть проблемы с обратной связью с жильцами, потому люди останавливаются на первом варианте. Но, если у жильцов есть желание создать ОСМД, мы всегда идем навстречу и помогаем в этом.
Эксплуатирующая компания – это уже не совковый ЖЭК, а современная полноценная сервисная структура. Наша эксплуатирующая компания обслуживает 10 тыс. жильцов. Потому опыт, качество и своевременность – это наши приоритеты. Мы работаем оперативно с обращениями граждан, я лично встречаюсь с частными инвесторами и решаю их проблемы. Например, на днях в одном из наших домов частные инвесторы решили самовольно на первом этаже достроить себе 50 квадратных метров. Я лично вмешался, вызвали полицию и исправили ситуацию.
Но качество обслуживания – это по сей день проблема многих девелоперов. Сейчас мы активно разрабатываем приложение, которое позволит вывести общение с нашими жильцами на другой уровень. Например, мы сможем оперативно реагировать на проблемы, существенно повысим качество реакции на обращения. Сегодня работа девелопера не закачиваться моментом заселением дома. Вместо этого жилье становится сервисом – и компания может остаться с покупателями на десятки лет.
KV: Какие цены на квартиры на ваших объектах?
Алексей Коваль: Например, однокомнатная в ЖК “Терракота” с очень продуманной планировкой и без неиспользуемых углов (есть уловка, когда цену называют для квартир со скидками за неиспользуемое пространство) до конца июня стоит около 24 тыс. гривен за квадратный метр при стопроцентной оплате. Двух- и трехкомнатные квартиры продаются до 22 тыс. гривен за квадратный метр.
В ЖК “Лебединый”, где выше степень готовности, квадратный метр в однокомнатной квартире стоит от 28 тыс. гривен. Здесь однокомнатные квартиры от 38 квадратных метров. Двух- и трехкомнатные квартиры здесь стоят по 25-26 тыс. гривен за квадратный метр.
В ЖК “Стенфорд” однокомнатные квартиры стартуют с 48 квадратных метров по цене от 40 тыс. гривен за квадратный метр.
На опыте “Французского квартала” мы поняли, что люди покупают квартиры в бизнес-классе преимущественно для себя, а не под сдачу. Потому двух- и трехкомнатные квартиры приоритетнее. Более того, уже есть сделки, когда люди покупают сразу две-три квартиры на этаже, чтобы объединить их в одну на 150-170 квадратных метров.
Здесь покупатели, которые хотят жить в центре, с удобной логистикой, хорошей домовой инфраструктурой. По сути, это маленькие городки в большом городе, в которых можно жить, вообще не выходя во внешний мир.
KV: Ответьте на простой вопрос: почему инвесторам стоит покупать квартиры именно на ваших объектах?
Алексей Коваль: Мы предоставляем рассрочку на два-три года. Единственное условие – это привязка к доллару. Многие выплачивают в рассрочку, пока дом строится. А потом, когда дом сдан и нужно внести оставшуюся сумму, люди уже берут кредит в банке на 5-10 лет без привязки к валюте. Таким образом они уже сами расширяют временные сроки погашения, и даже берут деньги на ремонт перед заселением.
Также очень важная причина на сегодня – это надежность. Мы не собираемся начинать объекты, которые есть риск не закончить. Весь наш портфель защищен – это было до кризиса, поэтому сейчас мы спокойны. Компания работает на рынке с 1991 года. Мы готовы один год работать в ноль или даже покрыть убыток за счет собственных ресурсов, но никогда не рискнем имиджем и почти 30 годами истории успешной работы.
KV: Давайте о проблемном – объектах “Укрбуда”. Какие объекты “Укрбуда” вы забрали?
Алексей Коваль: Нам поступило предложение по поводу премиального объекта на ул. Щекавицкой на Подоле. Это ЖК “Ла Манш” – семисекционный дом с хорошей архитектурой на 230 квартир. Там уже были сделки, но, скорее всего, мы за него возьмемся в ближайшие два-три месяца.
Прочие объекты пакетно забрали “Киевгорстрой” и “Интергалбуд” (ЖК “Ла Манш” туда не попал). Многое зависит от правительства – насколько эффективно будут исправлены проблемы, оставшиеся после “Укрбуда”.
KV: Если вы возьмете “Ла Манш”, как будете решать проблему с деньгами? Ведь наверняка в этом ЖК многие квартиры уже куплены.
Алексей Коваль: С каждым инвестором мы будем решать вопрос в индивидуальном порядке. Но, если инвестор сделал стопроцентную оплату, надо будет доплатить только за замеры БТИ. Это стандартная практика для всех квартир во всех ЖК в Украине. В остальных случаях (кредит, рассрочка и т.д.) мы будем подписывать дополнительные соглашения. Но точно не будет никаких историй о повышении цены для покупателей, которые приобретали квартиры по рыночным ценам.
KV: Можете к слову, из личной практики назвать удачный кейс и кейс не очень удачный?
Алексей Коваль: Мы стараемся все кейсы делать удачными. Поэтому будет более корректно говорить о сложных кейсах, например, когда достраиваешь за кем-то.
Так, в 2011 году мы забрали в Вышгороде 300-квартирный дом, на месте которого был частный сектор, и людей расселили под обещания квартир в этом будущем доме. Но, из-за кризиса 2008 года, стройка остановилась. Я тогда лично проводил переговоры с инвесторами, отселенцами, реструктуризировал задолженности. Дом был построен, квартиры розданы – и это был сложный и успешный кейс.
ЖК “Киевский шлях” в Борисполе достался нам в 2005 году в качестве нагрузки к строительной технике, которую мы покупали у обанкротившейся компании. Прогноз по объекту был позитивный (планировали сдать объект в ноль), но, мягко говоря, бездействие местных властей привело к тому, что ситуация усложнилась. Мы достроили дом, сдали его в эксплуатацию (заселены две секции из четырех), но во время встреч с инвесторами объяснили, что придется доплатить. Около 70% доплатили. Однако маленькая группа, руководимая, полагаю, частью местных чиновников, постоянно ставит палки в колеса – даже была попытка рейдерского захвата. Кейс тоже успешный, потому что люди получили свои квартиры, но очень “долгий”. Если бы было единство инвесторов и местных властей, мы бы даже раньше завершили все процедуры.
Проблема недостроев еще долго будет проходить красной линией через весь строительный рынок. Пока у нас так устроено законодательство, мы не защищены от непорядочных или непрофессиональных застройщиков. Но процент недостроев возможно минимизировать, если принять правильные нормативные акты.
KV: Какие именно нормативные акты следует принять на уровне Кабмина и Рады, чтобы минимизировать эту проблему?
Алексей Коваль: Во-первых, электронный реестр квартир, который должен появляться при регистрации права на строительство. Этот реестр присутствует в законопроекте еще 2017 года, который с поправками планируется принять этим летом. Это абсолютно клиентоориентированная схема, которая уберет все истории с двойными продажами. Впрочем, сейчас это уже не такая проблема, как в старые времена Войцеховского.
Во-вторых, нужны доступные целевые кредиты для девелопера под залог какой-то части объекта. При этом стоит дать застройщику право самостоятельно размер этого залога. Это намного более эффективный рыночный механизм, чем попытки просто ограничить застройщика в продажах. Для сравнения, в проекте закона вводится ограничение на реализацию 20% площадей.
Почему нужен рыночный механизм вместо административного? Для девелоперов это будет важным фактором, когда можно показать кредитный договор с банком, и продемонстрировать свою финансовую устойчивость. Также это позволит делать скидки покупателям, как в Европе, и полностью обелить все налоги. Конечно, никто не будет продавать квартиры с большой скидкой на этапе котлована, но это плата за спокойствие.
KV: Как вы считаете, не пора ли изменить правовую норму, из-за которой частный инвестор покупает не квартиру, а право на ее покупку?
Алексей Коваль: Много дискуссий на данную тему. Пора все это приводить в нормальный вид, поскольку сегодня есть несколько легальных моделей как это работает: различные деривативы, фонды финансирования строительства (ФФС), предварительные нотариальные договора. Далее могут идти надстройки, придуманные застройщиками. То есть в этом рынок достаточно разрозненный, нет единой системы. Даже не каждый практикующий юрист разберется. Мое мнение, что самый оптимальный вариант –это покупка по предварительному нотариальному договору.
Конечно, некоторые застройщики будут этому противиться, потому что это приведет к росту бюрократии. Но, если все процедуры станут максимально оцифрованы и автоматизированы, то мы даже не заметим этой унификации с точки зрения ежедневной работы. Тогда как рынок в целом станет намного более прозрачным.
KV: Трансформация ГАСИ в нынешнем виде – это плюс или минус для строительного рынка и частных инвесторов?
Алексей Коваль: Сложный вопрос. Мы пока видели только анонс разделения ГАСИ на три части, и в этом были рациональные идеи усиления контроля. Но как это будет работать – посмотрим. Хотя по своему опыту могу сказать, что три контролирующих органа всегда хуже, чем один, потому что бюрократии станет больше. Однако реальные плюсы и минусы покажет только практика.
Читайте: О двух концах: когда и как в Украине снизятся риски инвестирования в новострои
Фото: предоставлено пресс-службой Perfect Group
