Украинцев ожидает резкий рост налогов на сделки с жильем – 2 июня в Верховной Раде был зарегистрирован Законопроект №5600 о внесении изменений в Налоговый кодекс Украины. Что потеряет стройотрасль и экономика страны, как пострадают покупатели, – прогнозировал для читателей КиевVласть основатель девелоперской компании KAN Development Игорь Никонов.
KV: Что будет с рынком, если введут НДС на сделки с новым жильем?
Игорь Никонов: Сегодня продажа жилья конечному покупателю практически освобождена от НДС. Законопроектом 5600 чиновники фактически хотят ввести НДС для конечного покупателя, при продаже квартиры.
К тому же, авторы законопроекта совершенно не учли особенностей функционирования отрасли жилого строительства. НДС -это налог на добавленную стоимость . А в строительстве есть затраты вообще без НДС (налоги, стоимость и аренда земли) и есть затраты , которые на себестоимость квадратного метра не положишь (школы, садики, спортивные сооружения, инфраструктурные объекты). Поэтому этот налог будет иметь другой смысл и размер. Теперь плюс 20% за это заплатит конечный покупатель.
Более того, в законопроекте не учтены особенности цикла реализации проекта: застройщик продал квартиру “на фундаменте” в этом году, а право собственности передает покупателю через 2-3 года, когда дом завершен, т.е. инвестор только через 2-3 года после сделки заплатит НДС. А девелопер уже будет вынужден заплатить налоговой эти 20% НДС еще на старте проекта (по первому событию), не получив эту оплату от покупателей. Если проекты длинные, оборотных средств потребуется еще больше, чтобы рассчитаться с налоговой.
Девелоперы будут вынуждены переложить все на своего покупателя, который с высокой вероятностью может отказаться от покупки, т.к. изначально рассчитывал на одну цену, а сейчас не захочет платить на 20% больше.
Я думаю, что большинство компаний разорятся. И хотя KAN это не грозит, у нас есть запас прочности, мы устойчивы к кризисам, но последствия для рынка в целом будут катастрофическими – отрасль уменьшится в 10 раз. И не только из-за того, что девелоперские компании вынужденно уйдут с рынка, но и потому, что покупатель с увеличением цены на 20% не сможет приобрести жилье.
Еще одно следствие принятия этих норм – большая доля рынка уйдет в тень, компании будут вынуждены искать всевозможные “схемы”, вырастет уровень коррупции, мошенничества. Соответственно, многие компании и их объекты станут рисковыми. Возможно, увеличится количество конфликтных объектов, недостроев и т.д. И все потому, что государство поставило отрасль в такие обстоятельства.
KV: Как вы оцениваете влияние увеличения подоходного налога до 18% на инвестиционную активность в жилом секторе?
Игорь Никонов: Это не только несправедливо по отношению к людям – они уже заплатили налоги на заработанные деньги. Эта норма еще и лишает их права инвестировать в нашей стране в то, в чем они разбираются и куда умеют вкладывать средства. А лучше всего наши люди разбираются в недвижимости, потому что рынка ценных бумаг нет, и банковские депозиты сейчас невыгодны.
В случае увеличения подоходного налога на третью и следующие сделки с квартирами в размере 18% (против сегодняшних 5%) человек не захочет да и не сможет приобрести несколько квартир в надежде, что он их впоследствии продаст и заработает.
Инвестирование в квартиры с целью последующей перепродажи сегодня занимает от 20% до 40%, а иногда и 50% в структуре сделок на рынке нового жилья. И это – один из весомых источников финансирования строительной отрасли.
Если Верховная Рада примет эту норму, рынок инвестирования с целью перепродажи сократится в 2 и более раз.
KV: Возможно, такие жесткие меры правительство пытается ввести из-за того, что сейчас девелоперы довольно подкованы в оптимизации налогообложения? И государство полагает, что бюджет недополучает значительных средств?
Игорь Никонов: Мы платим налоги, и немало. Девелопер платит налоги со всей прямой себестоимости (затраты на материалы, комплектующие, заработная плата рабочим, налоги и отчисления от зарплаты, расходы на оборудование и т.п.). Если себестоимость квартиры 1000 долларов США, мы с нее отчисляем 200 долларов.
Далее, девелоперы платят налог на прибыль – ставка этого налога 18%.
Налоги также платят и все производители и поставщики стройматериалов.
Так же платятся налоги с ФСИ при выводе средств в дивиденды или все средства реинвестируются обратно в строительство .
KV: Последствия для экономики?
Игорь Никонов: У авторов законопроекта – мышление налогового инспектора. Увы, я не вижу у наших чиновников и политиков мышления макроэкономиста.
Если введут НДС на продажу нового жилья, повысят подоходный до 18% на третью и далее сделку для физлиц, в жилом секторе количество людей, которые могут позволить себе купить квартиру, упадет в 10 раз. Следовательно, схлопнется девелоперский бизнес. А ведь стройотрасль у нас в стране – драйвер экономики. Сейчас разные эксперты оценивают мультипликатор отрасли как 5-7. Сократится стройотрасль, сократятся смежные сферы. Как итог, вместо роста налогов от стройотрасли, которого так хотят законодатели и чиновники, госбюджет получит сокращение налоговых поступлений из нашего сектора.
Да и по рейтингу президента принятие этих норм может сильно ударить…
И самое главное: государство декларирует намерения поднимать экономику и стимулировать граждан инвестировать в Украину. Но при таких условиях, зачем бизнесу и частным лицам это делать? Сегодня строительная отрасль, несмотря на все внутренние и внешние кризисы, растет. Потому что у нее есть доступ к капиталу – тем самым средствам частных инвесторов, вкладывающим в квартиры. Независимо, покупают они для себя или с целью перепродажи. А у девелоперов есть возможность эффективно использовать действующую систему налогообложения, в объемах, которые позволяют бизнесу оставаться прибыльным. Если обобщить в масштабах государства – в секторе есть деньги и есть умеренное налогообложение. Тогда экономика работает. Как только налогообложение поднимается, экономика заканчивается, нет ни денег, ни развития отрасли. Последствия повышения налогов в сегменте строительства жилья будут самыми негативными для страны.
Читайте: Изменение налогообложения может увеличить стоимость квартир в 1,5 раза, – Игорь Никонов
Фото: пресс-служба
