Поки в Україні йде війна, деякі забудовники, з потурання КМДА, “вибивають” собі право будувати в столиці 100-метрові багатофункціональні комплекси (БФК з житловими приміщеннями) фактично в Голосіївському лісі. Мова йде про комерційну забудову земельної ділянки НАН України на просп. Академіка Глушкова, 65 (впритул до НПП “Голосіївський”). Санкцію на проєктування цього будівництва в суді першої інстанції вже отримало ТОВ “Юг-проект” (компанія із орбіти “КСМ-Груп”). Формально столична влада намагалася обмежити апетити забудовника, але, як показує практика, такі сумнівні обмеження від КМДА легко оскаржуються в судах.
Як стало відомо KВ, 4 жовтня 2022 року Окружний адмінсуд Києва (ОАСК) задовольнив вимоги ТОВ “Юг-проект” (справа №640/11755/22) – зобов’язав Департамент містобудування та архітектури Київської міськдержадміністрації (КМДА) відкоригувати окремі пункти Містобудівних умов та обмежень (МУО) щодо проєктування будівництва БФК на просп. Академіка Глушкова, 65 (Голосіївський район столиці). Фактично цей суд дозволив проєктувати за вказаною адресою будівництво споруд висотою більше 100 метрів.
Можна припустити, що чиновники столичної міськдержадміністрації спробують оскаржувати такий вердикт служителів Феміди в апеляційній інстанції. Але, як це часто буває, така спроба може відбутися лише формально, “для галочки”.
Як все починалось
За даними реєстру судових рішень, 27 жовтня 2017 року Бюро Президії НАН України винесло постанову №280 “Про будівництво (реконструкцію) житла та інших об`єктів нерухомості в НАН України”. Згідно цьому документу, підпорядкованим академії установам було доручено вирішувати питання забезпечення житлом своїх працівників шляхом зведення житла на земельних ділянках, які знаходяться у постійному користуванні цих установ. Для цього було рекомендовано залучати суб`єктів господарювання приватного сектору економіки на підставі спеціальних договорів.
4 липня 2017 року Бюро Президії НАН України постановою №213 надала згоду на забудову, зокрема, земельної ділянки по просп. Академіка Глушкова, 65, що знаходиться в державній власності та на праві постійного користування належить Інституту зоології ім. І.І. Шмальгаузена НАН України. Мова йде про ділянку площею 5,69 га з кадастровим номером 8000000000:79:713:0855 та цільовим призначенням – “для будівництва та обслуговування будівель і споруд закладів науки” (“для обслуговування та експлуатації будівель і споруд закладів науки”).
Орієнтовне розташування ділянки забудови
Цим же документом було погоджено, що інвестором будівництва виступить ТОВ “Юг-проект”. 21 серпня 2017 року між Інститутом зоології ім. І.І. Шмальгаузена та згаданою вище компанією було укладено договір щодо забудови вказаної земельної ділянки.
Вказана угода відсутня у відкритому доступі, тому невідомо, на яких саме умовах сторони вирішили здійснювати співробітництво. Але на практиці схожі договори між держустановами та забудовниками їх землі найчастіше передбачають, що ці компанії за свої кошти здійснюють будівництво, а після його завершення передають “бюджетним структурам” певний відсоток житлових і нежитлових площ у зведених будинках або певний відсоток доходів від реалізації такого нерухомого майна.
МУО з “пробілами”
14 лютого 2022 року Департамент містобудування та архітектури КМДА видав ТОВ “Юг-проект” МУО №194 на проєктування будівництва БФК на просп. Академіка Глушкова, 65. Цей документ також наразі недоступний для громадськості – МУО публікуються на Порталі Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва (ЄДЕССБ), який наразі не працює у відкритому режимі через воєнний стан. Проте деякі вихідні дані запланованого будівництва за вказаною адресою можна знайти в держреєстрі судових рішень.
Як з’ясувала KВ, у КМДА дозволили ТОВ “Юг–проект” розробляти за вказаною адресою проєкт будівництва споруд з гранично допустимою висотою до 44,9 м (близько 14-15 поверхів. – КВ). Відсоток забудови, згідно з МУО, треба розрахувати у відповідності до Державних будівельних норм (ДБН). Що важливо, в документі було уточнено, що ділянка проєктування знаходиться в межах території природно-заповідного фонду – мова йшла про Національний природний парк (НПП) “Голосіївський”. Тому чиновники написали, що забудовники мають розробляти проєктну документацію з урахуванням положень Закону України “Про природно-заповідний фонд України”.
Зазначимо, ділянка на вул. Академіка Глушкова, 65, судячи з даних карти, фактично оточена урочищем Теремки, яке входить до складу НПП “Голосіївський”. За вказаною адресою в пошукових системах Інтернету “пробивається” науково-дослідна база вказаного вище інституту. Ця база, схоже, наразі не функціонує.
ТОВ “Юг-проект” не погодилося зі згаданими вихідними даними МУО, у зв’язку з чим улітку 2022 року і було ініційовано вказаний судовий спір.
Забудовник вирішив, що МУО від КМДА повинно дозволити на цій ділянці проєктувати будівництво споруд висотою більше 100 метрів “з рекомендацією стосовно будівництва житлових будинків висотою від 25 до 31 поверхів та адміністративно-побутової частини висотою від 9 до 31 поверхів”. Це в ТОВ “Юг-проект” пояснили тим, що при визначенні висотності профільний департамент КМДА застосував норми ДБН щодо житлових будівель, тоді як на цій ділянці заплановане будівництво саме БФК.
Серед іншого, позивач висунув вимогу стосовно скасування пункту МУО, яким встановлено, що ділянка знаходиться в межах території природно-заповідного фонду. Ймовірно, через те, що в такому випадку компанія має обмеження щодо забудови та повинна отримати додаткові погодження. У ТОВ “Юг-проект” вказали, що насправді ця земля не включалась до вказаної території – мовляв, до складу НПП “Голосіївський”, відповідно до Указу Президента №794/2007 від 27 серпня 2007 року про створення цього парку, увійшли тільки “сусідні” три ділянки, які знаходяться в постійному користуванні Інституту зоології ім. I.I. Шмальгаузена.
ОАСК своїм рішенням від 4 жовтня 2022 року задовольнив вимоги ТОВ “Юг-проект” стосовно коригування норм МУО. Таким чином Департамент містобудування та архітектури КМДА було зобов’язано внести та зареєструвати ці зміни та розмістити їх у ЄДЕССБ. Суд тільки відмовив компанії в задоволенні її вимог стосовно того, що ці коригування повинні також реєструвати та вносити до вказаної системи ще й ДІАМ та ДП “Дія” (це підприємство є адміністратором реєстру будівельної діяльності. – КВ).
Зазначимо, ТОВ “Юг-проект” збирається забудувати ще одну ділянку, яка на праві постійного користування належить Інститут зоології ім. I.I. Шмальгаузена – буквально в трьох кілометрах від згаданої вище. Мова йде про ділянку площею 1,1 га на вул. Академіка Лебедєва, 36 (кадастровий номер – 8000000000:79:476:0018), на якій ця компанія має намір звести житлові будинки із вбудовано-прибудованими приміщеннями громадського призначення. Відповідні МУО на проєктування цього будівництва ТОВ “Юг-проект” отримав від профільного департаменту КМДА ще у грудні 2020 року.
Читайте: КГГА подкинула застройщикам ЖК “Кришталеві джерела” еще 1 га земли возле парка “Феофания”
Також зазначимо, що проблеми з забудовою в Києві заповідних природозахисних територій чи впритул до них найчастіше пов’язані з відсутністю чітко встановлених кордонів таких зон. Як неодноразово повідомляла KВ, протягом останніх півтора десятка років з моменту створення НПП “Голосіївський”, КМДА так і не розробила документацію із землеустрою території цього природоохоронного об’єкту, не встановила та не внесла межі тисяч га зелених насаджень у натуру.
Читайте: Национальный парк “Голосеевский” просит Ермака решить вопрос с границами и финансированием
Як наслідок – де-факто поки що цей парк існує лише на папері, а буферна зона навколо нього, у якій заборонено будівництво, зовсім відсутня. Відповідно, столичних забудовників ніхто не може зупинити в їхніх апетитах щодо освоєння “жирних” земель на території чи в безпосередній близькості до нацпарка.
Думка експерта
Як повідомив KВ столичний адвокат і правозахисник Олександр Дядюк, столична влада досить часто практикує видачу замовникам сумнівних МУО з перспективою подальшого оскарження окремих пунктів цих документів у судовому порядку. Це, на його думку, робиться, наприклад, коли посадовці КМДА “побоюються” відразу прописувати в МУО необхідні забудовникам норми, але розуміють, що це буде зроблено потім згідно рішення суду.
За словами Олександра Дядюка, навіть законність видачі МУО, які отримало ТОВ “Юг-проект”, викликає у нього багато питань. Нажаль, у зв’язку з тим, що цей дозвільний документ відсутній у відкритому доступі, поки що встановити наявність можливих порушень досить складно.
“Я збираюсь подати низку запитів до КМДА, щоб встановити, чи мали чиновники право погоджувати наміри забудовника освоїти цю територію таким чином. Цілком ймовірно, після отримання відповідей на ці запити, я з колегами подам до Шостого апеляційного адміністративного суду скаргу на вердикт служителів Феміди від 4 жовтня 2022 року. А можливо, й окремий позов до ОАСК щодо оскарження самих МУО. У рішенні суду нічого не сказано про те, чи входить земельна ділянка на просп. Академіка Глушкова, 65 до історичних ареалів, до якої зони забудови вона відноситься тощо. Також у цьому судовому документі не вказано, яке функціональне призначення ділянки – чи можна там, згідно з Генпланом Києва, щось будувати і чи можна будувати конкретно житло. Рішення суду є досить “хитрим”. Також викликає питання цільове призначення землі – житлове будівництво на ній, начебто, не передбачене”, – повідомив Олександр Дядюк.
Хто збирається будувати
За даними аналітичної системи Youcontrol, столичне ТОВ “Юг-проект” було засновано в грудні 2008 року. Керівниця компанії – Наталія Возна, засновник та кінцевий бенефіціар – мешканець Києва Микола Копистира.
Система Youcontrol відносить ТОВ “Юг-проект” до групи “КСМ-Груп”, яка об’єднує близько шести десятків компаній, зайнятих у сферах проектування та будівництва житлових масивів, інфраструктурних об’єктів, мостів, доріг тощо. Ключові особи цієї групи – Арсеній Копистира (син Миколи Копистири, на колажі ліворуч), Тетяна Черненко і згадана вище Наталія Возна.
За даними відкритих джерел, Арсеній Копистира є зятем Михайла Вербенського – генерала-полковника міліції, діючого очільника Державного науково-дослідного інституту Міністерства внутрішніх справ (МВС) України, екскерівника Головного штабу МВС (у 2005-2007 та 2014-2015 роках) та ексчлена Центральної виборчої комісії (2018 рік). Сам Арсеній Копистира як мінімум до 2020 року викладав у Київському національному інституті ім. Т.Г. Шевченка. У свою чергу, його брат, Сергій Копистира, за інформацією порталу “Наші гроші”, був помічником нардепа V скликання Верховної Ради Юрія Каракая (обирався від “Партії регіонів”).
Як неодноразово повідомляла KV, забудовники з орбіти “КСМ-Груп” активно ведуть забудову земель Києва, які перебувають у користуванні НАН України та підпорядкованих академії структур. Зокрема, йдеться про територію в районі місцевості Феофанія (Голосіївський район столиці) – саме там наразі будуються 4 із 5 житлових комплексів, девелопером яких заявлено “КСМ-Груп”.
Реалізація забудовниками цих проєктів супроводжується скандалами, судовими розглядами, і протестами з боку громадськості. Серед останніх прикладів – у січні 2022 року близькі до “КСМ-Груп” компанії задля будівництва багатоповерхівок знесли гуртожиток НАН України на вул. Метрологічній (Голосіївський район), де все ще мешкають люди. Під час однієї з акцій протесту проти цієї забудови навіть відбулося силове протистоянням між місцевими мешканцями та деякими людьми, яких громадські активісти назвали “тітушками”.
Читайте: Апелляционный суд решит судьбу застройки Академгородка новым высотным жильем
Інститут зоології ім. I.I. Шмальгаузена НАН України з квітня 2021 року очолює доктор зоологічних наук Віталій Харченко. На цій посаді він змінив Ігоря Акімова, який керував даною установою з 1987 року і до своєї смерті в квітні 2021 року. НАН України з жовтня 2020 року очолює Анатолій Загородній. Раніше, з 1962 року президентом академії був Євген Патон, який помер в серпні 2020 року.
Посаду директора Департаменту містобудування та архітектури КМДА з 1 листопада 2016 року обіймає Олександр Свистунов (на колажі праворуч). Діяльність цього департаменту з 2 квітня 2021 року контролює заступник голови КМДА з питань здійснення самоврядних повноважень Петро Оленич.
Фото: колаж КВ
