Со сменой власти киевскому рынку недвижимости предрекают время больших перемен. Звучат громкие заявления, информпространство наполняется слухами. Позиции старых девелоперов грозят пошатнуться, а некоторым новым игрокам в новом политическом ландшафте прочат большое будущее. Что на самом деле происходит на рынке жилья и что это значит для покупателей, мы обсудили с Олегом Майбородой, генеральным директором “Укрбуд Девелопмент”. Компания, которой он руководит, ключевой девелопер корпорации “Укрбуд” – один из сегодняшних лидеров жилого строительства в Киеве. Он откровенно рассказал о сложностях, с которыми столкнулись застройщики в последнее время, о влиянии политических изменений на рынок жилого строительства, и о том, чего ждать покупателям в ближайшем будущем.
KV: Строительный рынок Киева в последнее время лихорадит. Очень многие говорят о его переформатировании, о большом пределе зон влияния, о новых фаворитах, приближенных к власти, о выбивании старых девелоперов, у которых сильно упала активность на стройках, и чуть ли вообще не о полном коллапсе рынка. Что происходит на самом деле и что из этого правда?
Олег Майборода: Это слишком широкий вопрос, чтобы отвечать на него в двух словах. Если совсем коротко – то на летнее время, которое для рынка первичной недвижимости всегда является непростым сезоном, наслоилось еще несколько факторов. Политика в их числе. Но прямое влияние на этот процесс новой власти и тех, кто считается к ней близкими, пока преувеличено. Скорей идет борьба с мэром Киева, к орбите которого причисляют несколько застройщиков. Но это или некомпетентность и непонимание реальной ситуации, либо показная “слепота”, чтоб под шумок политической борьбы покошмарить и бизнес.
KV: Давайте тогда разбираться по порядку. Сейчас в команде Зеленского активно говорят о необходимости отстранения неких негласных смотрящих за строительством в Киеве при мэре Кличко. Говорят о том, что застройщик Андрей Ваврыш, которого связывают с главой Офиса президента Андреем Богданом, может стать, условно говоря, “смотрящим за Киевом”. Если это произойдет – как это изменит облик столичного рынка недвижимости?
Олег Майборода: Никак. Даже если предположить, что существует некий смотрящий, с которым нужно согласовывать все вопросы, связанные с новым строительством, от таких перестановок ничего не изменилось бы. Так даже было бы легче, если б был один человек. Но центров влияния много, не все так просто.
KV: Поясните, пожалуйста.
Олег Майборода: Строительный рынок очень зарегулированный, каждый шаг должен официально согласовываться, нет единого центра влияния или человека, который может дать команду “решить все вопросы”. При желании проблемы девелоперу может устроить кто угодно: не Киевсовет, так Государственная архстройинспекция, не правоохранители, так пожарные, Авиаслужба, Минкульт и т.д. Этот перечень можно продолжать еще очень долго. А теперь скажите – вы можете представить себе человека, который имел бы абсолютное влияние по всем этим направлениям? Это же просто смешно.
KV: Хорошо, но как минимум на уровне решений Киевсовета такой человек же определенно может влиять? По тому же выделению земли под застройку.
Олег Майборода: Но не по отношению к нам. “Укрбуду” за все время работы в Киеве на рынке жилого строительства, а это с 2010 года, ни одного земельного участка не выделяли! Мы в своих проектах работаем с заказчиками, которые уже владеют или арендуют земельные участки и имеют желание построить на них жилье, но не имеют возможности. Это и частные лица, и госструктуры. Я вообще не понимаю, зачем девелоперам, которые занимаются только строительством, понадобится владеть землей? Чтобы сдать дома, а потом годами платить земельный налог с актива, возможности которого уже исчерпаны? У “Укрбуда” единственное исключение – жилой комплекс “Солнечная Ривьера”. Там мы уже в процессе строительства были вынуждены выкупить участок под домами, чтобы закончить проект.
KV: Почему?
Олег Майборода: Заказчик не смог справиться со своими проблемами, земля перешла в залог “Ощадбанку”. Пришлось выкупать и брать функции заказчика на себя, чтобы выполнить свои обязательства перед клиентами. Это для нас самое главное.
KV: И все-таки о роли политических перемен. Вопрос с увольнением Виталия Кличко с должности главы КГГА уже практически решен. До недавнего времени журналист, а теперь народный депутат Александр Дубинский заявил, что это уже отразилось на рынке, а стройки двух крупнейших девелоперов Киева “Киевгорстроя” и “Укрбуда”, остановились. Разве это не влияние политики на строительство?
Олег Майборода: При всем уважении и к журналистам, и к депутатам. Но часто за громкими заявлениями – ничего. Мы это проходили десятки раз. Сейчас есть формальный повод – этим сложным летом темпы у многих упали. Всё остальное – либо домыслы, либо дезинформация.
KV: Вы хотите сказать, что стройки “Укрбуда” не остановились?
Олег Майборода: Нет, не остановились. Но во второй половине лета у нас было сильное снижение темпов на некоторых объектах, но это никак не связано с политической ситуацией. А сейчас эти темпы уже выравниваются, будем активно догонять.
KV: Тогда из-за чего это произошло?
Олег Майборода: Сложное лето. Летом активность покупателей и так обычно ниже, а в этот раз наложились дополнительные особенности. Во-первых, укрепление курса гривны при невозможности снизить цену квадратного метра. У людей сбережения в долларах, и те, кто собирался купить квартиру, ждут его подорожания. Во-вторых, не самые лучшие продажи в последние полгода из-за политической ситуации, которая отпугивала многих клиентов. А с выборами в Раду ничего не закончилось – это тенденция продолжилась и летом.
KV: Какое отношение это имеет к темпам строительства ваших домов?
Олег Майборода: Особенность украинского рынка первичной недвижимости в том, что он в значительной части финансируется за счет инвесторов. Так застройщики называют своих клиентов – обычных людей, которые покупают квартиры в строящемся доме и таким образом финансируют стройку. Так в Украине работает практически весь бизнес в жилом строительстве, за редкими исключениями. Если финансирование со стороны инвесторов будет недостаточным, то и высокие темпы работ поддерживать сложнее. Необходимо привлекать резервы, дополнительные средства, увеличивать товарный кредит и так далее. Естественно, это заняло какое-то время, из-за чего и возникло небольшое провисание. Зато параллельно мы смогли провести аудит наших объектов и оптимизировать дальнейшие расходы на строительство.
KV: То есть плохая ситуация с продажами?
Олег Майборода: Нет, квартиры по-прежнему востребованы. Просто здесь дело не в количестве проданных квартир, а в объемах финансов, которые поступают от инвесторов. Например, если человек сразу оплачивает всю стоимость квартиры или оформляет ипотеку в банке, это одни суммы. А если берет рассрочку, то на строительство поступит только часть денег. А остальные деньги будут “длинными”, то есть поступать понемногу по мере дальнейших выплат. И если таких рассрочников довольно много, финансирование строительства дома может быть неровным, и недостаток придется покрывать из других источников. Поэтому приходится находить сложный баланс между длинной рассрочкой, которая так популярна среди клиентов, поскольку она еще и в гривне, и темпами строительства, которые все хотят видеть очень бодрыми. Поэтому после аудита решили немного отодвинуть начало некоторых новых проектов, которые всегда на старте требуют больших вливаний, и сосредоточиться на текущих.
KV: Давайте вернемся к Кличко. Вы же не будете отрицать, что взлет “Укрбуда” произошел именно тогда, когда он стал мэром Киева?
Олег Майборода: Не согласен. Это два совершенно невзаимосвязанных факта.
KV: Как же это невзаимосвязанных?
Олег Майборода: “Укрбуд” начал строить в Киеве в 2011 году. Кличко стал мэром в 2014-ом. Когда, летом, кажется? К этому времени у нас уже активно строилось больше двух десятков объектов. А за весь 2014-ый сдали в эксплуатацию больше 20 домов. Неужели вы думаете, что они за день из воздуха появились, только из-за того, что Кличко стал мэром, или Порошенко – президентом? У меня эти разговоры о том, что “Укрбуд” был чьим-то фаворитом, ничего, кроме ухмылки не вызывают. Все, чего мы добились, мы добились большим трудом огромного числа людей. Правильно выбранной стратегией развития. Но у нас же в такое не верят, обязательно должно быть какое-то “решалово”, кто-то кого-то должен продвигать. Печально, но такое уж у нас общество, оно в просто успех не верит. Хотя знали бы они, сколько у нас судов было с теми же правоохранителями и государственными органами при прошлой власти. Хорошенький протекционизм, ничего не скажешь.
KV: Но к чему тогда был совместные полет с Кличко Максима Микитася, бывшего президента “Укрбуда” и бенефициара компании, которой вы руководите?
Олег Майборода: В том и дело, что ни к чему. Я уже сказал – “Укрбуду” город никак не помогал, как и государство. Чаще – наоборот. Мы с самого начала рассчитывали только на себя. А Микитась уже объяснял, что тогда их свел случай. Результат этого полета – памятник Илье Муромцу, его подарок городу. Но в это же трудней поверить, чем в какие-то самые невероятные версии.
KV: А какие у них вообще отношения?
Олег Майборода: Это у них надо спрашивать. На взгляд со стороны – нестабильные. Я как гендиректор девелоперской компании от этих “отношений” ни разу облегчения не почувствовал. И, кстати, тем, кто раз за разом как мантру повторяет тезис об их дружбе, стоит определиться относительно роли и веса мэра в строительном бизнесе. У них же то за Кличко все решают какие-то другие люди, то он сам за один полет может решить все вопросы любого человека – по ситуации. Пусть уже хоть сами в своих мыслях разберутся, наконец. Так мэр главный все-таки в Киеве или какие-то “смотрящие”?
KV: Тогда давайте поговорим о том, что ждет рынок жилья Киева в будущем, с новой властью и новым будущим главой КГГА. Можете дать какой-то прогноз покупателям?
Олег Майборода: Покупателям “Укрбуда” могу сказать, что нет никаких причин волноваться. Да, лето было непростое, и это не первые временные трудности на нашем пути. Но и с ними мы справились. До конца года планируем сдать пять жилых комплексов на две с половиной тысячи квартир, в первом полугодии следующего года – еще шесть объектов. Если, конечно, не будут ставить палки в колеса при вводе в эксплуатацию, как это часто бывает.
Завистники, “активисты” “эксперты”, депутаты нам падение пророчат с самого начала нашей работы, мы эти бредни годами слышим. Но “Укрбуд” одними словами не свалишь, мы в Киеве всерьез и надолго. Покажите мне компанию, которая за такой короткий срок сдала почти миллион квадратных метров, и еще два миллиона строит?!
KV: Но в целом рынок что ждет этой осенью? Будут ли расти цены?
Олег Майборода: Цены и так очень медленно, но растут, хотя бы потому, что продолжает расти себестоимость строительства. В последние полгода спрос был сдержанным, волнообразным, поэтому девелоперы и не торопились выравнивать стоимость, чтобы не отпугнуть покупателя. Но вечно так продолжаться не может, и поэтому с активизацией спроса цены подкорректируют.
KV: А будет ли эта активизация спроса?
Олег Майборода: Октябрь-январь – это традиционно самый высокий сезон в первичном строительстве. Плюс высвободится спрос, накопленный за последние полгода из-за политических факторов. Теперь и президент, и Верховная Рада, и парламент стали людям понятнее, поэтому придерживать деньги до более спокойных времен украинцам больше незачем. Все те, кто откладывал покупку квартиры до тех пор, пока все “не устаканится”, этого момента дождались. Глобальных перемен уже не будет.
