Украина не без тревог ожидает роста налогов на сделки с жильем: 2 июня в Верховной Раде был зарегистрирован законопроект №5600 о внесении соответствующих изменений в Налоговый кодекс. Застройщики прогнозируют: такие новеллы поднимут стоимость квадратного метра минимум на 20%. Будут и другие последствия: отток инвестиций в страны с более дешевым жильем, сокращение стройотрасли и, как следствие – потери для госбюджета.
Об этом, как стало известно KV, заявили ведущие игроки столичного строительного рынка в ходе пресс-конференции “Негативные последствия новых налогов на жилье (законопроект №5600)”, состоявшейся в пресс-центре ИА “Интерфакс-Украина” 8 июля.
Обсудить последствия скандального законопроекта, который прошел первое чтение и готовится ко второму, пришли президент Конфедерации строителей Украины Лев Парцхаладзе, а также представители крупнейших киевских застройщиков – Игорь Никонов (KAN Development), Владимир Зубик (“Интергал-Буд”) и Андрей Джигиль (ЧАО “Холдинговая компания “Киевгорстрой”). К беседе также присоединились финдиректор Stolitsa Group Роман Головченко, руководитель проектов Perfect Group Алексей Коваль и глава совета директоров строительной компании Geos Максим Барбаш.
Согласно прогнозу застройщиков, первое, что произойдет, если законопроект будет принят – поднимется стоимость жилья. Это очевидно, но гораздо важнее, как это отразится и на отрасли, и на простых украинцах.
“Если законопроект примут во втором чтении и его подпишет президент, в два раза поднимется стоимость жилья и соответственно упадет ввод в эксплуатацию, упадут продажи. Вместо увеличения доходы в бюджет наоборот снизятся. […] Евросоюз еще в 2006 году принял директиву №112 (“о совместной системе налога на добавленную стоимость”), где прописано, что у всех стран предусмотрено освобождение вторичного жилья от НДС. Застройщик с подрядчиком и субподрядчиком по кругу платят НДС, и когда генподрядчик отдает жилье заказчику, а тот продает его физлицу, последнее не является налогоплательщиком в этих отношениях. От имени всех строителей-членов конфедерации говорю, что законопроект станет катастрофой и для строительной отрасли, и для покупателей жилья, необходимо остановить принятие законопроекта и искать новый формат дискуссии”, – говорит Лев Парцхаладзе.
По словам президента Ассоциации предприятий-строителей “Интергал-Буд” Владимира Зубика, строительная отрасль более 15 лет нарабатывала большие мощности, и пришла к тому, что преобразовывает города: строители нынче строят не только дома, но также садики, школы, дороги, объекты социальной инфраструктуры: аптеки, фитнес-центры; сажают деревья: ни один ЖК не обходится без зеленых насаждений, бульваров, парков, фонтанов.
“Вода, газ, тепло, электроэнергия, канализация — мы капитально ремонтируем или строим с нуля инженерные сети и передаем их на баланс. Также вопрос земли, которую мы покупаем, — операции с землей не предусматривают возмещения НДС. Таким образом, 20% НДС, которые предусматривает законопроект, превратятся в 45%. И все это ляжет на плечи покупателей”, говорит Зубик и добавляет – введение такой налоговой нормы поспособствует большему оттоку украинцев за рубеж – тех самых, которые едут за границу на заработки, чтобы накопить так денег на квартиру в Украине.
“10-12 млн людей, которые выехали за рубеж, поехали туда зарабатывать на жилье. Мы, застройщики, строим квартиры и тем самым решаем демографическую проблему. Ведь у нас соотношение работающих и пенсионеров не 6 к 1, а 1,5 к 1. Если жилье подорожает в Украине, “заробитчане” будут покупать квартиры там, где работают – Словакия, Чехия, Польша. Призываю не совершать надругательство над застройщиками. Мы платим налоги, создаем социальную инфраструктуру, прокладываем коммуникации и этого никто не учитывает. Если обложить строителей налогом еще сильнее, отрасль погибнет. Застройщики поменьше будут обходить закон, беря деньги со своих физлиц наличкой, и строя не полноценные ЖК, а по одному дому – и тем самым будет создаваться неконкурентная среда. Кроме того – внешние сети в городах столетней давности ломаются, трещат. Кто меняет эти системы? Мы. Мы создаем их за свой счет. Заберите от нас эту задачу и тогда будет хоть какая-то справедливость”.
Основатель KAN Development Игорь Никонов говорит: крупные застройщики здесь переживают не только за себя, но об экономике страны в целом. В период, когда возрастной порог покупателей жилья упал и купить квартиру могут люди 20-30 лет возраста, вводить такой налог по его словам – опрометчиво.
“Я смотрю шире на проблему. Отрасль сузится. Большие компании с рынка не уйдут. Мы уменьшим объемы, будут меньше покупать. Рентабельность упадет. К счастью для государства, много бизнесов начали забирать свои капиталы из-за рубежа. У нас пока по-прежнему самая низкая цена на жилье в мире. Сегодня у молодежи есть возможность купить квартиру, у людей от 20 лет, что стало нормальным.
Ранее власти декларировали налог на выведенный капитал. Если ты реинвестируешь деньги в строительство – ты не платишь налог, если выводишь капитал – платишь. Мы реинвестируем в строительство инфраструктуры, которая входит в стоимость просто потому, что мы это берем на себя. Я понимаю желание Минфина получить больший приток в бюджет, но отрасль уменьшится, покупательская способность упадет, предприятия уменьшат поставки, некоторые могут закрыться. Нужно привязывать людей к Украине. Еще момент: у нас нет кредитования. Нам дали механизм совместного инвестирования, но у нас как только какая-то отрасль идет в рост, ей сразу подрезают крылья.
Маленькие компании сегодня продают квартиры с котлована, не зная себестоимости, а цена в итоге становится выше. Многие из этих компаний уйдут. Мы пытаемся депутатам цивилизованно объяснить, что для этого налога пока не время. Доступность жилья должна быть массовой, чтобы люди оставались в Украине”.
Глава ЧАО “Холдинговая компания “Киевгорстрой” Андрей Джигиль добавляет, что на фоне плавного роста цен на жилье, который происходит из-за подорожания стройматериалов, власти по сути хотят взвинтить цены.
“Как выглядит ситуация со стороны застройщиков: на протяжении 2021 года происходит рост цен на сырьевых рынках, в т.ч. стройматериалов. Подорожала сталь. Недвижимость дорожает сама по себе из-за этого, а дополнительная налоговая нагрузка ударит по цене еще больше. С точки зрения простых людей – рядовой гражданин уже заплатил все налоги, работая на предприятии или на себя. Жилье подорожает на 20% минимум. С 1 марта 2021 года заработала ипотечная программа под 7%, “семерка” в кругах застройщиков. Эта программа была направлена на удешевление и доступность жилья. Рост на 20% эту программу притормозит. Мы обеспокоены этим законопроектом”.
Властям впору бы наоборот подстегнуть покупку квартир – доступной ипотекой для покупателя и возможностью получать банковское финансирование для застройщиков, добавляет Игорь Никонов.
“У нас есть доступ к капиталу (не к банковскому, увы) и оптимизация налогообложения. Если бы эту модель распространить на другие отрасли, надо сперва банковское финансирование. Есть еще минимум 10 отраслей, которые могли бы привлечь крупные деньги. Все растущие отрасли могут понизить налоги”, – говорит основатель KAN Development.
“Законопроект сильно ударит по отрасли и приведет наверняка к банкротству предприятий, уменьшению количества рабочих мест в отрасли. Авторы законопроекта должны обратить внимание на это, голосовать за него нельзя, отрасль к этому сейчас не готовы, – говорит глава совета директоров строительной компании Geos Максим Барбаш.
Максим Барбаш
“Этим законом душат средний класс, душат строителей, одной рукой анонсируют доступные ипотеки, а другой повышают стоимость. Не будет доступных квартир, если таким образом застройщиков “мотивируют” строить”, – добавляет проектный руководитель Perfect Group Алексей Коваль.
Алексей Коваль
Законопроект в случае принятия ударит и по частным инвесторам, что вкладываются в постройку ЖК, утверждает финдиректор Stolitsa Group Роман Головченко:
Роман Головченко
“Жилье строится за счет инвесторов, потом продается людям, которые покупают эти квартиры за счет своего жилья. Если будет введен ндс на вторую продажу, инвесторам перестанет быть интересно, в особенности на рисковых этапах, вкладывать деньги, отток денег с отрасли, она уменьшится, люди будут покидать страну из-за того, что не будет ни рабочих мест, ни доступного жилья. Законопроект 5091 в случае принятия даст нам доступную ипотеку. Тогда можно будет говорить про финансирование строительства и его налогообложение”.
“Пока у нас нет финансирования под 1-3% банковского, нам надо наших инвесторов беречь и лелеять. Какой смысл инвесторам будет идти в Украину с НДСом, рисковать и переплачивать, если есть Турция, Словения?” – соглашается Никонов.
“Германия в период кризиса убрала НДС для автопроизводителей, что повлекло инвестирование граждан в эту отрасль и, как следствие, в свою страну. Есть и другие страны с подобными примерами. Очень опрометчивое решение от наших властей, потому что не нужно в сложный период уничтожать экономику страны”, – подчеркнул глава Конфедерации строителей Украины Лев Парцхаладзе.
Поддержал общую тональность и Андрей Джигиль:
“Банки не хотят давать ипотеку потому, что нет предмета залога – которым мог бы быть проект. Они требуют сторонние залоги, а мы если все, что у нас есть, заложим, нужной суммы не получим. Рано облагать. Сначала нужно дать ипотеку. Людей интересует цена на фундаменте, они тогда хотят оформить ипотеку – но такой возможности нет. Потребность в квартирах огромная, мы отстаем по показателям жилья на душу населения, у нас есть возможность это исправить, и мы не пользуемся этим. Власть имущие почему-то не понимают или не хотят понимать очевидные вещи, ведь любой макроэкономист скажет – только снижение налогов поможет выйти из кризиса. Болгария платит 10%. Зачем инвестору идти в Украину, если есть Болгария – страна Евросоюза с более низкими налогами? Сейчас нам вменяют, мол, “плохие девелоперы налоги не платят”, а ситуация обратная – мы как раз генерируем хороший приток в бюджет”, – добавил Андрей Джигиль.
Стоимость жилья рискует подняться на более чем 20%, говорят девелоперы. Во всяком случае, так произойдет у крупных застройщиков – и это среди тех, кто просчитывал цифры. Прогнозы не у всех точные, но у всех – неутешительные. Например, Владимир Зубик признается – цена их квартир может подняться на 150 долларов за квадратный метр. Никонов (KAN) и вовсе не берется прогнозировать.
“В первое время некоторые компании могут продавать жилье по старым ценам. Но малые компании и без налога имеют маленькую маржу, пребывают в не лучшем положении. Может наложиться одно на второе, и при мировом росте цен накладывается локальная проблемка. Все помнят “Укрбуд” – все хорошо, пока покупают квартиры. Если перестанут – что делать? И тогда появляются “элита-центры”. Мошенничество, в котором обвиняют некоторых застройщиков, строящих такие “элита-центры” – это часто лишь следствие обстоятельств. Будет утрачено доверие ко всей отрасли. Кризис в США 2008 года начинался именно так: маленький банк упал, люди начали забирать деньги, проблемы начались у всех банков”, – говорит Никонов.
Читайте: Придется раскошелиться: новый налог на недвижимость взвинтит стоимость жилья на 20%
Фото: KV
