Рост цен на новое жилье, который в этом году достиг до 30% за квадрат в долларах и до 20% – в гривнах, вызвал очередные опасения у инвесторов и в экспертной среде. Есть ли “мыльный пузырь” на рынке новостроек, раздуто ли предложение и что будет с ценами в 2022 году, – КиевVласть узнавала у ведущих игроков столичного рынка недвижимости.
Последние год-два на рынке и в СМИ муссируют ряд сообщений, предрекающих кризис рынку первичной жилой недвижимости. Страна тяжело пережила кризис 2008 года, и угроза нового “пузыря” серьезно пугает покупателей и инвесторов.
В экспертной среде называют ряд признаков “пузыря”. Так, в стране должно быть широко развито ипотечное кредитование, а кредитное плечо стать основным способом покупки жилья. Ажиотажный спрос в несколько раз должен превосходить реальное предложение. Что ведет к взрывному росту цен. И на фоне этого – спекулятивный инвестиционный спрос должен “держаться” выше 50% по рынку.
Точка кипения
Еще один из признаков надвигающегося кризиса – перегрев рынка.
“Он происходит при перепроизводстве, которое возможно при условии внешнего финансирования – кредитования банками застройщиков и доступной ипотеки. Когда оба участника рынка пользуются кредитными средствами, возникает риск перегрева рынка и невозможности выполнениям ими своих обязательств”, – поясняет Владимир Даниленко, коммерческий директор SAGA Development, основатель M4U.
Как отмечает эксперт, в Украине сегодня проектное финансирование отсутствует, доступная ипотека, по сути, не работает.
“Реализация новых девелоперских проектов ориентирует на спрос, обеспеченный средствами клиента: если спрос есть, появляется новые площадки и активизируется строительство. Если спроса нет, девелоперам не за что покупать площадки и начинать новые проекты. Рынок регулирует себя сам”, – говорит он.
Чтобы ипотека стала массовой, считает Виктория Берещак, эксперт рынка недвижимости, украинцы должны хотя бы каждую третью-четвертую квартиру покупать в кредит. Пока объемы банковских займов на жилье очень скромные.
“И, надо признать, восстановление темпов кредитования, которое наблюдаем в последнее время, вселяет скорее робкую надежду, чем опасения: рынку действительно не помешает такое подспорье, хотя о механизме и процедуре выдачи займов можно и нужно еще дискутировать”, – говорит она.
Нет признаков перегрева и со стороны спроса.
“Для этого нужен, как минимум, высокий уровень ажиотажного спроса, дисбаланс спроса и предложения (больше желающих купить здесь и сейчас, чем качественного предложения), мощное финансовое подспорье вроде массовой государственной ипотеки со сниженными ставками, которой пользуется как минимум 25% покупателей”, – уточняет Руслана Грабко, директор по продажам группы компаний DIM.
По ее данным, на данном этапе инвестиционный спрос уже отыгран.
Все же некоторый ажиотаж спроса в этом году наблюдался. Но он, по словам Виктории Берещак, имеет под собой вполне обоснованные причины. Пандемийный кризис, по ее наблюдениям, запустил отложенный интерес и резко повысил психологическую ценность жилья по всему миру. К тому же, на фоне сигналов на фондовом рынке о приближающейся коррекции, снижающихся ставках по депозитам в украинских банках бетонное золото рассматривается инвесторами как надежный актив.
“Причем, обратите внимание, росло количество квартир для перепродажи, а не для арендного бизнеса. И сразу важный момент: уровень инвестиционного спроса вырос лишь до 40% в общей структуре”, – уточняет Виктория.
Но последние пару месяцев девелоперы фиксируют замедление уровня инвесторской активности – часть спроса уже пресытилась, да и инфляционные опасения и события на мировой энергетической и геополитической арене становятся теми слепыми зонами, которые заставляют инвесторов повременить с покупкой. Как и покупателей квартир “для себя”.
Также не произошло и поистине катастрофического роста цен. Хотя случившийся рост и несколько “накручивает” инвесторов.
По данным M4U, за октябрь 2021 года (1 ноября по отношению к 1 октября) средняя цена квадратного метра в долларах выросла на 1,6%, за год (по отношению к ноябрю 2020) – на 28,6%. В гривне показатели несколько иные: рост 0,9% в октябре, и 19,6% по отношению к прошлому году.
“Стоит учитывать, что сегодня большинство застройщиков осуществляют ценообразование в гривне, и при анализе изменения цен в валюте стоит брать во внимание колебания курса”, – уточняет Владимир Даниленко.
Заметная динамика роста цен на первичку в этом году имеет, по словам Алексея Коваля, руководителя проектов Perfect Group, органические причины.
“С одной стороны, сократившееся предложение, так как многие девелоперы не запускали проекты в прошлом 2020 году. С другой – люди хотят улучшать качество жизни, население столицы растет. Также квартиры остаются удобным инвестиционным активом. Ситуация роста цен – это баланс между спросом и предложением”, – поясняет специалист.
“Если кто-то хочет разглядеть признаки перегрева в растущей ценовой динамике, должна разочаровать: динамика цен на первичном рынке обусловлена, в первую очередь, общеэкономическими и рыночными факторами, в том числе, ростом инвестиционного спроса, который мы активно наблюдали в первую половину 2021 года”, – резюмирует Руслана Грабко.
Откуда же мнения о перегреве?
Сергей Левцов, генеральный директор Edelburg Development отмечает на рынке недвижимости локальный перегрев.
“В первую очередь, это связано с тем, что из-за пандемии в 2020-м у большинства девелоперов были проекты, как говорится, “в столе” – готовые, со всей разрешительной документацией, но объективно никто не решался выходить на стройплощадку, – поясняет эксперт. – Соответственно, их запуск, да еще и запуск новых проектов, пришелся на начало 2021-го”.
Ситуацию, по его словам, подогрел и рост цен, который вызван существенным удорожанием себестоимости строительства.
Спрос и карантин
В осенний карантин девелоперы отметили некоторое падение спроса – 20-30%, что может несколько утешить тех, кто опасается “пузыря”. Но явно идет не на пользу развития отрасли.
Кроме локдауна, на снижение спроса, по словам Владимира Даниленко, повлиял рост цен в последние полтора-два года – он существенно опережает рост доходов населения. Соответственно, тех, кто хочет и может приобрести недвижимость, становится меньше.
“Кроме того, в конце лета в Украине практически восстановился полноценный туризм, – делится наблюдениями эксперт. – Часть денег, которые украинцы последние полтора года тратили на недвижимость, сейчас они тратят на путешествия. К тому же, отсутствие покупателей в стране удлиняет срок принятия решения и длительность сделки”.
В сентябре-октябре, по данным Русланы Грабко, рынок вошел в фазу замедления инвестиционного спроса, который несколько уменьшился.
“Это закономерный откат, который мы ожидали, – говорит она. – Второй момент падения спроса — нестабильность экономической ситуации и “непонятки” с карантинными ограничениями в начале осени. Достаточно долго украинцев держали в неведение относительно того, как будут развиваться в дальнейшем события: полный локдаун, гибридный формат или нечто иное”.
От решения правительства напрямую зависел деловой сезон, многие приняли для себя решение занять выжидательную позицию и не совершать больших сделок вроде покупки жилья. Нестабильность положения психологически существенно давила на покупателя.
Ослаблению реального платежеспособного спроса, по мнению Русланы Грабко, помогло и проседание реальных доходов населения, которое стало результатом экономических потрясений, связанных с эпидемией коронавируса: только в 1 квартале уровень безработицы в стране среди трудоспособного населения составил 10,5%, по методологии Международной организации труда, а на днях НБУ ухудшил свой прогноз по безработице с 9,1% до 9,4% в годовом измерении к концу 2021 года.
Проседание реального спроса, в первую очередь, коснулось нежизнеспособные концепции и форматы, дешевое жилье массового сегмента, которое проигрывает современным комплексам категории комфорт+ и бизнес-класса.
Есть на рынке и девелоперы, которые практически не ощутили или ощутили незначительно падение спроса в текущем карантине.
“Отлично продается наш Q-smart в Деснянском районе. Здесь количество законных строек можно пересчитать на пальцах одной руки, – рассказывает KV Сергей Левцов. – У нас же достаточно высокие темпы строительства и хорошая для местности локация с развитой инфраструктурой и быстрым выездом на Северный мост. ЖК Edelweiss House на Зверинецкой на финальной стадии готовности, поэтому проект интересен, в первую очередь, тем, кто рассматривает покупку жилья для себя и хочет максимально минимизировать свои риски, переехать в новую квартиру уже в следующем году”.
За последние 2 месяца, по его информации, немного просели продажи в пригороде в ЖК Wellspring, но сейчас ситуация выравнивается – Edelburg Development начал продажу 3-й очереди проекта: 161 квартира по цене квадратного метра от 24300 грн. В планах компании также застройка соседнего земельного участка, где будет Wellspring-2.
К тому же, спрос уже начал восстанавливаться. Так, в проектах DIM Group с середины октября наблюдают постепенное восстановление покупательского интереса – продажи выросли в среднем на 35%.
В Perfect Group, по данным Алексея Коваля, вышли на ситуацию, когда большая часть квартир в текущих очередях – продана, а новые проекты находятся только на старте.
“Вполне вероятно, что многие девелоперы оказались на аналогичном этапе цикла, но системных факторов за якобы сокращением сегодня нет”, – предполагает эксперт. В целом, по его словам, сейчас спрос выше, чем год назад – несмотря на то, что осенью 2020 было заметное восстановление рынка.
Действительно, новые качественные проекты в период 2020-2021 года, если посмотреть, девелоперы в большинстве своем не решались выводить на рынок в привычных доковидных объемах, концентрируясь на реализации уже заявленных и раскрученных площадках и их новых очередях. По наблюдениям Виктории Берещак, это отчасти связано не только с неблагоприятной экономической ситуацией, но и с проблемами в получении разрешительной документации и сертификатов про ввод – наследие реформы ГАСИ.
“Знаю, что у многих известных компаний уже под рукой несколько готовых концептов, которые они с радостью презентуют, если общеэкономическая и рыночная ситуация будет позволять. Мне лично нравится, что осознанные девелоперы не занимаются внутренним каннибализмом и не плодят новые площадки, когда ситуация неоднозначна, а изучают потенциал платежеспособного спроса на рынке и внутри своего продукта, – говорит она. – Очень хочется верить, что в следующем году объем качественных ликвидных ЖК увеличится. Но прогнозировать сейчас что-либо сложнее, чем видеть будущее в кофейной гуще”.
Почему выросли цены?
Однако рост цен был настолько заметен, что вызвало опасения части экспертов рынка в возникновении нового “пузыря”. KV уточнила у девелоперов, откуда за год почти 30% роста долларовой цены и почти 20% в гривне.
По данным Русланы Грабко, на рост себестоимости (что закономерно ведет к росту цены продажи) повлияли:
– высокая инфляция (10,9% в октябре, что выше прогноза НБУ),
– рост цен на топливо (до 33,9% г/г) в связи с подорожанием нефти на мировом рынке и энергетическим кризисом, который разворачивается в последние недели, что вело к удорожанию стройматериалов, а именно:
– за год стоимость металла поднялась фактически в два раза, древесины — в три раза. Подорожали в пределах 30-70% с начала года и бетон (+40-45%), керамоблок (35-40%), утеплитель (30%), лакокрасочные материалы, щебень, песок, стекло.
“Стремительная инфляция, которую мы наблюдали месяц к месяцу, и не только в Украине, сказалась также и на росте стоимости услуг подрядчиков. Речь не только о строительно-монтажных работах, которые по нашим подсчетам с начала года увеличились больше, чем на 20%, но и об услугах архитектурного подряда, проектировщиков, дизайнеров”, – сообщает Руслана Грабко.
По ее словам, качественная работа профессионалов не может стоить дешево, иначе в результате продукт (ЖК) не будет конкурентоспособным на рынке. Поэтому никто из девелоперов-визионеров не стал экономить ни на качестве строительства, ни на услугах подрядчиков.
Еще один показатель, который стоит брать в расчет при анализе причин роста цен, по данным Владимира Даниленко – уровень распроданности.
“Год назад в строящихся домах было распродано 54% квартир, на начало ноября этого года – 69%. То есть, если спрос на квартиры сохраняется или даже немного снижается, а предложение при этом сокращается существенно, рост цен неизбежен”, – уточняет эксперт.
Для отрасли в целом 2021 – сложный период, так как очередной виток роста цен на строительные материалы заставил практически всех застройщиков пересмотреть себестоимость строительства.
“Мы уже наблюдали подобное в декабре 2020, и конечно же, все опять начали говорить о “перегретости цен”и о скором обвале рынка, – комментируют в пресс-службе “Альянс Новобуд”. – Но ничего подобного не случилось, так как работать в “ноль” никому не интересно, поэтому все эксперты, подогревающие таким образом рынок, провалились в прогнозах”.
Сейчас, по мнению представителей компании, ситуация схожая и покупателю необходимо привыкнуть к новым ценам, потому что те застройщики, которые еще не пересмотрели цены, уже в ближайшее время будут вынуждены это сделать.
“Поэтому мы скорее в росте себестоимости, а не в “мыльном пузыре”, – отмечают в пресс-службе “Альянс Новобуд”. Покупатель на данном этапе психологически не готов переходить на новые цены, поскольку живет не в сегодняшних реалиях. Именно цена становится психологическим барьером.
“Пузыря” нет. Пока?
При отсутствии точных достоверных данных о структуре и объемах продаж (эта информация на нашем рынке традиционно закрыта) эксперты используют эмпирическое правило – если темпы роста цен опережают темпы роста арендных ставок на жилье, можно говорить о признаках “пузыря”.
Девелоперы уверяют, что для нашего рынка это не совсем подходящее правило.
“Оно работает для городов вроде Берлина, где более 90% людей живут в съемном жилье, – уточняет Алексей Коваль. – Соответственно, аренда – самый главный способ использования недвижимости. В Киеве большая часть рынка все-таки представлена покупкой недвижимости для себя и своей семьи, улучшения собственных жилищных условий. В аренду уходит до 15-20% квартир в новых комплексах”.
При этом эксперт отмечает, что цены на аренду квартир все же показывают рост – около 5-10% за 2021 год.
Резюмируя: основные признаки “пузыря” на рынке недвижимости – стремительный рост цен, подогреваемый ажиотажным спросом и количеством выданных ипотечных кредитов, нагрузка по которым становится непосильной ношей для заемщиков.
“Ажиотажный спрос, к сожалению, нам только снится, – говорит Руслана Грабко. – Если даже сослаться на рост инвестиционных сделок с начала года в пределах 35-40%, то, повторюсь, он был в пределах нормы и уже себя во многом исчерпал. А доступная ипотека, разогревающая рынок, вообще из разряда заоблачных фантазий. Темпы роста цен связаны с общеэкономическими и рыночными факторами. Это последствия, прежде всего, экономической ситуации в эпоху постковида, который стал большим потрясением для всего мира”.
“Пузырь” – это перегрев рынка, который может возникнуть при перепроизводстве, обеспеченном заемными деньгами, – уточняет Владимир Даниленко. – Как мы выяснили, заемных денег и перепроизводства на рынке нет, рост цен спровоцирован объективными факторами”.
Как вспоминает Сергей Левцов, в 2008 году пузырь создавался банковскими кредитами.
“Сегодня ипотека работает только для “вторички”, поэтому, в принципе ее нет, – говорит он. – Люди у нас в стране покупают недвижимость для сохранения своих сбережений, в первую очередь”.
Ни девелоперский бизнес, ни потребители не заинтересованы в кризисе – это очевидно. Пока, без роста дохода населения, “широкой” ипотеки и проектного кредитования, которые могут подтолкнуть ажиотажный спрос и резкий взлет цен, ситуация выглядит не столь страшной.
Но никто не застрахован от “черных лебедей”, когда причинами масштабного кризиса могут оказаться вовсе не привычные нам из историй прошлых провалов рынков. А если учесть, что политическая и экономическая ситуации в стране последние годы часто оказываются на грани, и бизнесу, и инвесторам стоит быть очень внимательными.
Ценовой прогноз
Одним из, скажем так, финальных этапов кризиса на рынке недвижимости становится снижение цен на 10%+ после “горячечного” роста.
Что прогнозируют респонденты KV? В отношении цены из-за роста себестоимости строительства снижения цен пока не ожидается.
“Максимум, что может предложить застройщик – минимальный первый взнос на рассрочку и увеличение ее длительности, а также акционный пул квартир, но номинальная стоимость метра не изменится. Опять же, это точечные случаи: класс жилья, стадия готовности объекта и локация являются ключевым фактором”, – уточняет Сергей Левцов.
Скорее всего, нас ждет замедление роста цен, а затем возврат к умеренному росту в диапазоне 10-15% в год.
“Некое замедление темпов роста средневзвешенных цен по воздействием этого и сезонного фактора (я называю это “зимней спячкой”) в начале года, а дальше, учитывая рост себестоимости, прогноз цен на металл и основные строительные материалы, цены на квартиры в новостройках будут расти”, – предполагает Виктория Берещак.
По мнению Русланы Грабко, до конца года украинцев ждет незначительное удорожание средневзвешенных в пределах еще 5-7%, затем, возможно, незначительный период стабилизации цен в связи с сезонным фактором (снижение деловой активности в период новогодних праздников). “Скорее всего, в самом начале 2022 года мы вступим в фазу “временной передышки”.
дальнейший рост цен будет напрямую зависеть от уровня платежеспособного спроса и динамики роста себестоимости строительства, на которую влияет и инфляционные опасения, и энергетический кризис, и ситуация на сырьевых рынках. Сдерживающими факторами станут: исчерпание инвестиционного интереса, низкие реальные доходы украинцев и нестабильность экономической ситуации”, – подытоживает она.
Именно реальный платежеспособный спрос будет сдерживать и направлять ценовую динамику, считает Виктория Берещак.
“Отсюда тенденция к несоответствию темпов роста средневзвешенной стоимости квадрата и ценовой динамики в ликвидных категориях комфорт+ и бизнес-класса в новых форматах, которая в 2022 году только усилится”, – говорит она.
Но пока, по мнению Алексея Коваля, нет предпосылок предполагать системное сокращение спроса. Люди нуждаются в улучшении собственных жилищных условий, а население столицы продолжает увеличиваться. В этой ситуации он также прогнозирует рост цен.
“Будут ли это рекордные цифры 2021 года, или умеренные +10-15% в год – скорее, рынок перейдет ко второму сценарию”, – предполагает эксперт.
Наиболее вероятный сценарий на 2022 год, по его мнению, включает продолжение рост цен, несмотря на здоровую динамику роста предложение. В 2021 году объем новых проектов вышел на показатели 2019 года.
“Тем не менее, “год простоя” создал на рынке дыру, которая закроется только к середине 2023 – началу 2024 года. Подорожание составит, скорее всего, от 10 до 15%, при условии стабильности курса гривны”, – считает Алексей Коваль.
По прогнозам Владимира Даниленко, в следующие месяцы девелоперы будут пытаться обеспечить существующий спрос новым предложением. В то же время, из-за того, что цены растут быстрее, чем покупательская способность, спрос будет понемногу снижаться. Это, по мнению эксперта, уравновесит предложение и спрос.
“Если уровень распроданности вернется к 40-45%, годовой рост цен вернется к уровню 2019 года – 11-13% в год. Снижения цен не будет, поскольку текущий рост коррелирует с повышением себестоимости, обусловленным подорожанием сырья и энергоносителей”, – резюмирует Владимир Даниленко.
Впрочем, сегодня дать более-менее точные прогнозы сложно. Все будет зависеть от цен на стройматериалы, падения или роста инфляции, разрешения энергетического кризиса, геополитической ситуации, состояния реальных доходов населения, рыночных факторов вроде отлаживания работы ГИАГ, процедуры выдачи разрешительной документации и ведения комплексов в эксплуатацию.
“Слишком много неизвестных переменных, – говорит Руслана Грабко. – Предполагать существенное снижение или падение цен можно лишь при стечении множества негативных факторов в ходе сокрушительного глобального кризиса, но пока предпосылок к нему в том масштабе, чтобы это обрушило отечественный рынок жилья, нет. Будем надеяться, что и не появится. Думаю, если произойдет корректировка цен на стройматериалы и энергоносители, динамика средневзвешенной цены будет в пределах 15-20% в годовом измерении”.
По ее прогнозам, в следующем году, если ситуация будет более-менее стабильной, есть все шансы роста предложения в пределах 15-20% (минимальный прогноз), так как многие девелоперы уже на “низком старте” с интересными концепциями.
Читайте: Недвижимость в пристоличном регионе может вырасти в цене на 20%
