Жильцы многоэтажки в центре Киева по ул. Ямская, 35, объединившись в ОСМД “Комфортный дом”, ведут тяжелую борьбу с ООО “Геос Девелопмент” за свою придомовую территорию. Компания, которую связывают с депутатом Киевсовета из фракции “Солидарность” Николаем Негричем, твердо решила совместно с ООО “Юникарго Украины” построить многоэтажку на несколько секций (ЖК “Янтарный” по ул. Казимира Малевича, 44, 46) впритык к дому по Ямской, 35 на месте детской площадки и стоянки. Строительство явно осуществляется с грубыми нарушениями законодательства и строительных норм. Мэр Киева и Киевская горгосадминистрация (КГГА) в курсе сложившейся ситуации, но представители ОСМД уже отчаялись ждать обещанного пересмотра проекта строительства нового ЖК и надеются, что на их стороне, аннулировав решение Киевсовета о возобновлении договоров аренды земли, выступит суд. О всех перипетиях масштабного строительного скандала в деталях рассказал КиевVласть председатель правления ОСМД “Комфортный дом” Сергей Собирайский.
KV: Что именно не так с проектом строительства по ул. Малевича, 44, 46, кроме того, что это фактически во дворе Вашего дома?
Сергей Собирайский: Нарушений очень много, начиная с невыполнения договора аренды земли и заканчивая нарушением законодательства.
По ТЭО нового проекта второй очереди застройки нашего квартала предусмотрено строительство дома на 215 квартир с подземным паркингом на 40 машиномест. По договорам аренды двух земельных участков по ул. Малевича, 44, 46 застройщик обязан предусмотреть в проекте второй очереди строительства паркоместа на каждую квартиру в новом доме с учетом потребностей жителей дома по ул. Ямской, 35. Это минимум 330 машиномест (115 – для первой очереди и 215 – для второй очереди).
Но застройщик решил, что хватит и подземного паркинга на 40 машиномест. Это нарушает и требования государственных строительных норм (пп.7.43, табл. 7.4-А ГСН 360-92). Предусмотренное проектом количество машиномест почти в 5 раз меньше установленных требованиями ГСН.
По проекту на участке должен быть возведен 4-х секционный жилой дом на 19, 21, 13 и 17 этажей. Общая площадь квартир в доме составляет 17 313,29 кв.м., количество – 215 квартир. В соответствии с ГСН-Н Б В.1.2-16:2013, расчетное количество жителей дома составит 717. Минимальная площадь земельного участка для жилого дома с 717 жителями составляет 717 * 12 = 8 604 кв.м., а имеется участок площадью 2 665 кв.м. (примечание 1 п. 3.8 ГСН 360-92), то есть, более чем в 3 раза меньше нормы!
По градостроительным условиям и ограничениям (ГУО № 89/17012009-17), которые Департамент градостроительства и архитектуры КГГА выдал ООО “Юникарго Украина”* 26 января 2017 года, в проекте строительства должны быть учтены минимально допустимые расстояния от нового объекта до уже существующих зданий и сооружений. Это нужно чтобы к зданию могли свободно подъехать автомобили скорой медицинской помощи, пожарной, спасательной и аварийно-восстановительной техники. Но по проекту расстояние между 4-й секцией проектируемого дома и нашим домом по ул. Ямской, 35 составляет 85 см, расстояние между 3 и 4 секциями – 4,55 м. А по ГСН расстояние между домами I степени огнестойкости должно быть не менее 6 м., а бытовые разрывы не менее 15 м. (требования п.3.13, приложения 3.1 ГСН 360-92).
На стене нашего дома, к которой застройщик планирует практически вплотную разместить новый дом, находится мурал Simple Happiness испанского художника Хавьера Робледо. Это значит, что это произведение искусства в результате стройки просто уничтожат. Чтобы этого не случилось, нами даже недавно была зарегистрирована соответствующая петиция на сайте Киевсовета.
Читайте: Новый мурал об умении радоваться простым вещам появился на Ямской в Киеве
И это только часть нарушений, которые я могу назвать навскидку. В реальности в проекте строительства их намного больше. Все их мы перечисляли в своем обращении в ГАСИ в феврале 2019 года с просьбой провести проверку и аннулировать разрешение на строительные работы, выданные ООО “Юникарго Украина” как заказчику строительства и ООО “Геос-УКБ”** как подрядчику. Писали об этом Президенту, Премьер-министру, министру регионального развития, строительства и ЖКХ. Ответ получили только о том, что ГАСИ не может провести проверку, так как застройщик отказал в допуске.
Также нам стало известно, что специальная секция Научно-технического совета Минрегиона не согласовывала отклонения проекта строительства дома по ул. Казимира Малевича, 44, 46 от государственных строительных норм.
Кроме этого, строительство жилого дома на участке по ул. Казимира Малевича, 44, 46 не соответствует Генплану Киева. Функциональное назначение участка – территория для общественных зданий и сооружений.
Немаловажно и то, что высотный дом с подземным паркингом, для которого глубина ямы должна составлять около 5 метров, планируют строить на русле реки Лыбедь. Именно на этом участке вода находиться на глубине 1,2 м. Наш дом тоже стоит на русле реки Лыбедь, но он сделан конструктивно по-другому. Он меньше, без подземного паркинга и стоит на плывуне – бетонная подушка составляет 2,5 м толщиной.
KV: Вы поставили в известность о имеющихся нарушениях КГГА, мэра Киева?
Сергей Собирайский: Для того, чтобы было все понятно, наверное, нужно рассказать историю с самого начала.
Почти 12 лет назад ООО “Промстрой”*** начало строительство жилищного комплекса “Янтарный”, первая очередь которого состояла из нашего дома на 115 квартир по ул. Ямской, 35. Вторая очередь (еще один жилой дом, парковка и общая для двух домов придомовая территория) была запланирована на участке рядом – тогда ул. Боженко, а с 2012 года – ул. Казимира Малевича, 44, 46, где размещались принадлежащие “Промстрою” складские помещения, площадью 642,9 кв.м.
Для постройки второй очереди ЖК Киевсовет дал ООО “Промстрой” в аренду на 5 лет (до 2013 года) земельный участок с кадастровым номером 8000000000:72:219:0006 на ул. Малевича, 44, 46 (решение Киевсовета № 1595/4428 от 27.12.2007 года).
Но построить ЖК “Янтарный” полностью “Промстрой” не смог. В 2013 году в хозяйственном суде Киева появилось дело его о банкротстве. В итоге ООО было признано банкротом, ликвидационная процедура длиться до сих пор.
В ходе строительства первой очереди ЖК упомянутые складские помещения на Малевича были практически разрушены. Но у ООО “Промстрой” остались на них документы и учредители общества решили провернуть аферу: выставить несуществующие здания на аукцион, чтобы их приобрело ООО “Юникарго Украины”. Примечательно, что учредителем этого ООО является сын учредителя “Промстроя” Андрей Герус, а руководителем – бывший директор застройщика-банкрота Владимир Сацюк.
Торги и переход права собственности на “недвижимость” от ООО “Промстрой” к ООО “Юникарго Украина” состоялись в 2015 году.
В январе 2016 года ООО “Промстрой”, ликвидационная процедура которого уже была начата, направляет в Киевсовет ходатайство о возобновлении договоров аренды земельных участков за подписью на тот момент уже бывшего руководителя Владимира Сацюка. В результате столичный горсовет, несмотря на негативный вывод своего Управления правового обеспечения, 14 июля 2016 года принимает решение № 761/761 о возобновлении договоров аренды на указанные участки. При этом в документе указано, что в договорах аренды нужно заменить ООО “Промстрой” на ООО “Юникарго Украина”.
Таким образом, участки по ул. Казимира Малевича, 44, 46 в аренду получает уже ООО “Юникарго Украина”. Но содержание договоров не меняется. Участки выделены для строительства жилого дома с паркингом как второй очереди застройки нашего квартала.
Позднее выясняется, что 14 сентября 2016 года ООО “Юникарго Украина” заключило договор с ООО “Геос Девелопмент”****, которое неофициально связывают с депутатом Киевсовета Николаем Негричем (фракция “Солидарность” – KV). Этим договором “Геос Девелопмент” поручено за собственные или привлеченные средства построить жилой дом по ул. Казимира Малевича, 44, 46 с целью получения его в собственность или отчуждения третьим лицам в соответствующих частях. И этот договор на сегодня действует, потому что “Геос Девелопмент” фигурирует в роли заказчика строительства как в экспертном отчете по проекту, так и в письмах 2019 года направленных генеральным подрядчиком ООО “Геос-УКБ” нашему ОСМД.
Читайте: Драка в Голосеевском районе произошла на стройплощадке застройщика -”ударовца” Николая Негрича
KV: Дом по ул. Ямской, 35, интересы жильцов которого представляет возглавляемое Вами ОСМД, “Промстрой” достроил?
Сергей Собирайский: В 2013 году застройщик оставил инвесторам недострой – без электричества, водоснабжения, отопления, лифтов, пожарной сигнализации и т.д. Единственное, что было из документов – это сертификат о готовности объекта к эксплуатации, также дому был присвоен адрес.
Предъявить претензии к ООО “Промстрой” как кредиторы мы тогда не успели, так как в отведенные судом сроки на подачу претензий кредиторов наше ОСМД еще не существовало. В 2014 году застройщик просто исчез, и людям ничего не оставалось как достраивать дом самостоятельно, вкладывая дополнительные средства.
Только благодаря тому, что дом имел адрес, инвесторы смогли получить право собственности на свои квартиры, создать ОСМД и начать работы по доведению дома до жилого состояния. Фактически 4 года нам понадобилось, чтобы завершить все работы, ввести дом в эксплуатацию и заключить договора на предоставление коммунальных услуг на постоянной основе. Сейчас дом введен в эксплуатацию, подключен к коммуникациям и практически полностью заселен.
KV: Сколько средств инвесторам пришлось вложить дополнительно?
Сергей Собирайский: Только для того, чтобы запустить лифты, нам пришлось вложить около 400 тыс. гривен. Вцелом дополнительно было вложено около 1 млн гривен. Но проблема не только в деньгах, а в том, что многое пришлось переделывать полностью. В результате, чтобы подключить дом к водоснабжению, отоплению и электричеству на постоянной основе, потребовалось почти три года.
Также был еще один нюанс. Наш дом занимает фактически 80% площади земельного участка, который был выделен для строительства первой очереди ЖК “Янтарный”. На нашем участке не везде по периметру дома было место для дорожки, не говоря уже о соблюдение противопожарных норм.
Придомовая территория и паркоместа ЖК “Янтарный” по проекту были предусмотрены на территории второго участка – по ул. ул. Малевича, 44, 46. Но застройщик в те времена никаких ходатайств и заявлений о продлении договора аренды этого участка в Киевсовет не подавал, территорию не благоустраивал, оставив нас фактически посреди строительной площадки.
В 2014 году мы обращались к руководству Голосеевской РГА, чтобы они посодействовали в обустройстве нашей придомовой территории. Потом просили Киевсовет выделить часть участка, которая по проекту предназначалась для обустройства придомовой территории, но не была использована застройщиком. На те наши обращения ответа нет до сих пор.
В 2015 году мы своими силами привели в порядок придомовую территорию – убрали строительный мусор, обустроили пешеходные дорожки, высадили деревья. Впоследствии обустроили стоянку и построили детскую площадку. О таких действиях мы ставили в известность городскую власть официальными письмами (1, 2). Никакой реакции – ни негативной, ни позитивной – не было.
Теперь у застройщика имеется новый проект, который предполагает в нарушение требований градостроительного законодательства и строительных норм возведение жилого дома практически на всей территории участка на ул. Малевича, 44, 46, включая оборудованную нами стоянку и детскую площадку.
KV: Вы говорите, что учредители ООО “Промстрой” провернули аферу с недвижимостью, чтобы получить участок на ул. Малевича в аренду. Имеются доказательства? Думаете, сможете добиться в суде отмены решения Киевсовета №761/761 от 14.07.2016 года?
Сергей Собирайский: Доказательства имеются, очень надеемся. При возобновлении договора аренды в Киевсовет были поданы документы на недвижимое имущество, которые не соответствуют действительности. А именно: в свидетельстве частного нотариуса от 30 сентября 2015 года было указано, что ООО “Юникарго Украины” принадлежит недвижимость общей площадью 642,9 кв.м, но технические паспорта были поданы на помещения площадью 375 кв.м. Отсутствие части складских помещений подтверждается также результатами аэрофотосъемок 2014 года. По факту использования поддельных документов на недвижимость было даже открыто уголовное производство, которое сегодня расследует Генеральная прокуратура Украины (производство № 12016100090005628).
Собственник складских помещений, как я понимаю, пошел на подлог, чтобы у Киевсовета было основание передать в аренду весь участок, включая придомовую территорию рассчитанную в том числе и наш дом. Если бы он этого не сделал, то мог бы рассчитывать максимум на половину участка.
После того, как стало известно об использовании поддельных документов в ходе торгов складских помещений банкрота ООО “Промстрой”, один из участников торгов – “Региональный строительный союз” – подал судебный иск с требованием отменить результаты аукциона. 9 ноября 2018 года суд для обеспечения иска принял постановление, которым запретил осуществлять строительство по ул. К.Малевича, 44, 46. Но это постановление суда отменено в кассационном производстве. А дело по сути пока еще не рассмотрено.
В пятницу, 14 июня, должно состояться заседание суда по иску ОСМД “Комфортный дом” о признании незаконным и отмене решения Киевсовета №761/761 от 14.07.2016 года о восстановлении договоров аренды земельных участков по ул. Казимира Малевича, 44, 46. Надеемся, суд учтет все нюансы и указанное решение горсовета будет признано незаконным и отменено.
KV: Почему вы решили обращаться в суд и оспаривать выделение Киевсоветом земельного участка застройщику только в конце 2018 года, а не сразу в 2016 году?
Сергей Собирайский: О новом строительстве нам стало известно только в сентябре 2018 года. С этого момента мы собирали документы для судебного иска, обращались во всевозможные государственные инстанции.
С 2016 года следователями Генпрокуратуры велись активные следственные действия по делу о подделке документов и застройщик просто не мог развернуть масштабную деятельность. Сейчас уголовное производство не закрыто, но оно совмещено с 2 другими делами касающимися ООО “Промстрой” и почему-то фактически заморожено. Мне кажется, что просто крупный застройщик стал прилагать большие усилия для начала строительства.
С нами тоже пытались договориться. Приходили представители ООО “Юникарго Украина”, предлагали деньги и разные преференции, но мы им отказали. Потом появились люди от ООО “Геос Девелопмент” и в категоричной форме заявили, что будут строиться не смотря ни на что. С этого момента фактически и начался конфликт.
KV: Получается, “Геос Девелопмент” не останавливают ни судебные дела, ни наличие уголовных производств…
Сергей Собирайский: У застройщиков имеется полный пакет документов на это строительство, они себя чувствуют очень уверенно. Думаю, что для них неприятно наличие вопросов с выделением земельного участка. Но, мне кажется, они рассчитывают, что смогут закрыть все вопросы в судах, откупится или запугать жильцов нашего дома.
В сентябре 2018-го к нам пришли представители “Геос Девелопмент”. Мы изучили их проект, увидели все нарушения и изложили свое видение ситуации. Так как, согласно договоров аренды земли, застройщик должен возвести объекты второй очереди уже начатой стройки, то мы убеждены, что они должны реализовать до конца проект, который был изначально, а не пускать под застройку всю нашу придомовую территорию. Кроме этого, они обязаны решить вопрос с парковочными местами для жителей обоих домов. Такую позицию мы озвучивали и в ходе встреч при участии мэра Киева Виталия Кличко.
Как компромиссный вариант, мы предложили застройщику откорректировать его проект: оставить нам детскую площадку, а на оборудованной нами парковке построить наземный паркинг в 7 этажей. Мы готовы даже профинансировать его строительство. Но представители “Геос Девелопмент” дали нам понять, что не заинтересованы в строительстве парковки и даже не особо рассчитывает на продажу паркомест, спроектированных под домом. Застройщик планирует отбивать свои вложения на продаже квартир. Куда будут деваться машины жильцов двух домов и тех, кто будет размещаться в нежилых помещениях, ему не интересно. Также ему не интересно, где будут гулять мамы с детками. А ведь сегодня только в нашем доме живет 32 ребенка до 5 лет.
KV: Переговоры между жильцами вашего дома и застройщиком изначально велись при участии руководства КГГА?
Сергей Собирайский: Нет. У этого застройщика нет намерения цивилизованно договариваться. Они ситуацию понимают так – либо они дают нам (ОСМД или жильцам нашего дома) какие-то деньги и мы соглашаемся на стройку, либо нас просто запугают. Но в любом случае строить будут то, что посчитают нужным.
Виталий Кличко подключился к урегулированию ситуации на острой фазе конфликта в марте 2019 года. На сегодня состоялось уже три встречи при участии мэра.
Читайте: Кровавый “ГЕОС”. Остановить скандальные стройки в столице пока невозможно (мнения экспертов)
KV: Что именно произошло в вашем дворе? Что для вас означает “острая фаза конфликта”?
Сергей Собирайский: С сентября 2018 по март 2019 года все было достаточно тихо. За строительным забором на ул. Малевича начались строительные работы, били сваи… Мы направляли письма во всевозможные инстанции о незаконности строительных работ и нарушениях при заключении договоров аренды земельных участков… Осенью прошлого года мы провели встречу с заместителем председателя КГГА Александром Спасибко. На ней присутствовал главный инженер “Геос Девелопмент”. Встреча не была результативной. Нам лишь пообещали “что-то думать”…
Реальное противостояние началось тогда, когда застройщик попытался захватить территорию нашей детской площадки и парковки. В один из дней марта он при помощи крана бетонными блоками перегородил двор, отрезав нам доступ к площадке и парковке. Мы на это отреагировали быстро – собрали эти блоки и переставили на территорию стройки, сделав из них защитную стену для обустроенной нами территории.
Через несколько дней в наш двор зашли агрессивно настроенные молодые люди в балаклавах и начали ломать забор, ограждающий придомовую территорию. Еще около 20 человек заняли детскую площадку. Нами была вызвана полиция.
Полиции приехало много, собрались жильцы дома. Глава Голосеевской РГА Александр Настасенко также подключился к разрешению ситуации. Я знаю, что общались с застройщиком, но не знаю деталей переговоров. Через четыре часа эти люди просто ушли из нашего двора.
Александр Настасенко предложил сесть за стол переговоров и подписать меморандум. Но застройщик корректировать свой проект так, чтобы нам оставить детскую площадку, отказался. Он лишь предложил перечислить на счет нашего ОСМД 1 млн гривен. Лично мне предложение застройщика сделал юрист “Геос Девелопмент”: в качестве бонуса мне обещали 2-х комнатную квартиру на ул. Ивана Кудри и паркоместо, а также финансирование месячного “отдыха” в Феофании. Схема предлагалась такая: я ложусь в больницу с сердечным приступом на месяц, за это время они разворачивают полномасштабное строительство, а когда я возвращаюсь отыграть назад ситуацию уже не получится. Мы такие предложения не приняли.
После этого, в конце марта, на территорию нашего двора зашли работники охранной фирмы “Гранит”, которая заключила договор с “Геос Девелопмент” на охрану объекта. Человек 15 загородили нашу парковку металлическими щитами и начали блокировать заезд машин. Через 2 дня после их появления на парковке оставалось 9 машин. Всем этим машинам ночью на 2 апреля порезали резину. По этому факту начато уголовное производство.
Неоднократно на территории огороженного участка повреждались коммуникации нашего дома – аварии были на электрокабеле и теплосети.
4 апреля во дворе появились похожие на бандитов человек 30. Они сломали забор со стороны детской площадки и запустили на ее территорию трактора, которые смели все постройки и выкорчевали деревья. Потом посредине участка выкопали яму, набросали в хаотическом порядке бетонные блоки.
Видимо, застройщик рассчитывал деморализовать людей. Все сломали, бороться больше не за что… А получилось все наоборот – люди не отступили. В этот же день ко мне пришли очень радикально настроенные жильцы нашего дома. Они были готовы на все, вплоть до разрешения конфликта силовым способом.
KV: После этого в ситуацию вмешался Виталий Кличко?
Сергей Собирайский: Да. Кличко сразу доложили, что готовится серьезная война, и он сам вышел с нами на связь. Начался переговорный процесс. К нему с нашей стороны подключилась депутат Киевсовета Олеся Пинзеник. Участвовал в нем и Николай Негрич. Он представлял интересы “Геос Девелопмент” и мне тогда неофициально заявил, что никакого решения не будет.
В присутствии Виталия Кличко нами была кратко изложена ситуация и наша позиция. Возможно, я был излишне эмоциональным, потому что с этим домом и площадкой связана моя очень личная ситуация.
23 ноября 2016 года были похороны моего внука, для которого я строил эту детскую площадку. В этот же день на заседании земельной комиссии Киевсовета рассматривался проект решения горсовета об отмене договоров аренды между Киевсоветом и “Юникарго Украина” (проект решения № 4298 от 13.10.2016 года, авторы депутаты Киевсовета Олеся Пинзеник и Наталия Манойленко – KV). Было много представителей общественности, которые выступили в поддержку проекта. Тогда Николай Негрич заверил присутствующих, что решит вопрос и найдет компромиссное решение. Он даже предложил создать рабочую группу по этому вопросу и впоследствии ее возглавил. При этом он уже знал, что 14 октября 2016 года ООО “Юникарго Украина” заключило договор с ООО “Геос Девелопмент”, по которому последнее становиться одним из заказчиков строительства.
Мою эмоциональную речь Кличко пропустил через себя. Он уже не видел в Негриче друга. Негрич для него был уже просто представителем застройщика. Тогда Виталий Кличко поручил убрать технику, восстановить детскую площадку и договорится с людьми. Но через 2 дня застройщик продолжил работы. Я опять обратился к Кличко. Работы приостановили на пару дней, но потом опять возобновили. До сих пор на месте детской площадки остаются руины, а в детской беседке сидит охрана строительной площадки.
10 апреля этого года мы провели акцию протеста с перекрытием ул. Красноармейской. После этого состоялась вторая встреча с Виталием Кличко.
Впоследствии была еще одна встреча. Кличко пообещал, что будет собрано заседание архитектурно-строительного совета, в ходе которого должны решить, как изменить проект строительства. Прошло больше месяца. Совет так и не собирался, а строительные работы продолжались… Правда, недели две назад техника была вывезена. Но мы думаем, что это ненадолго. Поговаривают, что работы остановили, не потому что имеется поручение мэра, а потому что сломалась техника.
Мы воюем за детскую площадку и хотим, чтобы в нашем районе наконец-то начали строить садики и школы. Чтобы застройщики начали нести реальную ответственность за то, что они делают на территории Киева. Надеемся, что судебное решение будет справедливым и в скором времени будет не только восстановлена наша детская площадка, а рядом с нашим домом вместо очередной многоэтажки появится школа или садик.
* ТОВ “Юнікарго Україна”, код ЄДРПОУ – 32555133
** ТОВ “Геос-УКБ”, код ЄДРПОУ – 38825398
*** ТОВ “Промбуд”, код ЄДРПОУ – 31301476
**** ТОВ “Геос Девелопмент”, код ЄДРПОУ – 38570010
Фото: ОСМД “Комфортный дом”
