Продать квартиры на высококонкурентном столичном рынке без гарантий обеспечения детсадом и школой становится все сложнее. Перекос в сторону строительства жилья и закономерное отставание инфраструктурных сегментов заставили девелоперов самостоятельно заняться возведением и управлением объектов социальной инфраструктуры. Что из “социалки” планируют строить киевские застройщики и какие объекты будут востребованы в среднесрочной перспективе, – узнавала KV.
Инфраструктурный must have хорошего новостроя
Must have №1 на сегодня – это детский сад и школа. В 2018 году мэр Киева Виталий Кличко отчитался о том, что столица обогатилась на одну новую школу и 5 построенных или реконструированных детсадов. Всего за 4 последних года возвели или полностью реконструировали 7 школ и 22 садика. Запланировано развитие и в 2019 году: бюджет Киева предусматривает выделение 17,9 млрд гривен на образование, в т.ч. строительство одного детсада с нуля, полную реконструкцию 7 садиков и 5 школ.
Несмотря на оптимистичные цифры от столичных властей, проблема социальной инфраструктуры остается актуальной. Замминистра регионального развития, строительства и ЖКХ Лев Парцхаладзе осенью 2018 озвучивал в СМИ такие данные: в Киеве, согласно анализу Минрегиона, реализация градостроительной документации в сегменте жилой недвижимости составляет 81%, в то же время в сегменте детских садов – 45%, школ – 59%. Отставание образовательной инфраструктуры очевидно.
Вакантные места в киевских школах
Источник и автор: GeoDesign.info
Must have №2 – парковки. В столице, по данным КП “Киевтранспарксервис”, действует 531 парковка на более чем 24 тыс. автомобилей. Но только по состоянию на 2018 в столице зарегистрировано более 1 млн. автовладельцев. По данным AUTO-Consulting, уровень автомобилизации Киева самый высокий среди регионов Украины – 362 авто на 1 тыс. человек.
Не хватает не только коммунальных парковок. Девелоперы, столкнувшись с тем, что покупатели жилья в новостройках в большинстве своем не очень охотно покупаютарендуют паркоместа, не очень охотно их строили. За исключением премиального и бизнес-класса – в таких ЖК с парковками дела получше. По различным отзывам девелоперов, в столице ежемесячно продается в среднем 100-120 паркомест в новостроях. Как отмечают застройщики, в ЖК эконом-класса необходимо обеспечить 80% квартир паркоместами, бизнес- 1-1,5 паркоместо на квартиру, премиум – от 1,5 паркоместа на квартиру. Но покупают паркоместа преимущественно в дорогих классах, поэтому застройщикам ЖК эконом-класса невыгодно и убыточно обеспечивать парковки.
Но при строительстве в центральных и околоцентральных районах Киева уже без паркомест не обойтись. Девелоперам приходится обеспечивать паркоместа для будущих жильцов.
“Понимая проблему паркомест в центре Киева, “Интергал-Буд” приобрела отдельный наземный паркинг для будущих жителей ЖК “Владимирский” в центре столицы возле станции метро “Дворец “Украина”, – говорит Анна Лаевская, коммерческий директор компании “Интергал-Буд”.
Читайте: Год покупателя: как девелоперы делают жилье доступнее в 2019 году
Must have №3 – “все в одном”. Помимо наиболее болезненного вопроса школ и детсадов, парковок, для покупателей новостроя актуальны такие опции инфраструктуры, как супермаркеты, клиники, сервисы доставки. А детские и спортивные площадки, аптеки-банкоматы давно стали обязательным дополнением в ЖК.
Покупателю важна пешая доступность необходимых объектов инфраструктуры. “Отсюда – концепции жилых комплексов “город в городе” с полным набором инфраструктуры, по такому принципу строит наша компания. “Интергал-Буд” проектирует детские сады, современные паркинги, клиники, подписывает соглашения с крупными сетевыми супермаркетами, чтобы в каждом жилом комплексе был свой продуктовый магазин. Мы первые на рынке заключили договор с компанией доставки международных посылок Meest Express” – комментирует Анна Лаевская.
С развитием рынка недвижимости, по словам Русланы Грабко, директора по продажам и маркетингу Royal House, потребности покупателей также выросли, и ценность жилья с социальной инфраструктурой значительно выше, чем без нее. При выборе будущего жилья инвесторы не ограничиваются только квадратными метрами, а оценивают внутреннюю инфраструктуру комплекса и важные социальные объекты рядом.
В пресс-службе “Ситиконсалт Кепиталс Компани”, реализующей недвижимость в Киеве и области, отмечают: “Среди жителей новостроек много молодых семей. Поэтому, кроме образовательных, для них очень важны медицинские учреждения, современные детские и спортивные площадки, общественные пространства с зонами для отдыха и прогулок”. Уже сейчас на территории ЖК, дополняют в пресс-службе компании, могут быть востребованы центры предоставления административных услуг, различные предприятия по предоставлению услуг населению, как правило, это классический набор из: парикмахерских, пекарен, продуктовых магазинов, аптек и тд.
Перспективный мust have – рекреация и pet’s friendly зона. Тотальная застройка и сокращение рекреационных зон стали для киевлян серьезным поводом ненавидеть застройщиков. “Продвинутые” компании быстро оценили не только перспективы рекреационных зон касательно снятия социального напряжения, но и их возможности для привлечения большего количества покупателей, конкурентоспособности проектов. Поэтому сегодня не редки случаи, когда застройщик создает парковую территорию (как в ЖК River Stone, например), приводит в порядок прилегающую (парковая территория возле ЖК “Автограф” от DIM Group, серия объектов компании “Укрбуд” и др.). Руслана Грабко считает, то для будущих жителей уже сегодня очень важно наличие на территории их дома или жилого комплекса парка, сквера для прогулок и отдыха. “Сейчас многие семьи заводят домашних животных, на основе этого создана целая индустрия товаров и услуг, такая тенденция будет удерживаться очень долго и вместе с ней будет расти востребованность в специально отведенных местах для выгула домашних животных, а также места для мойки лап – одним словом, pet’s friendly зона может стать решающей при выборе жилья”.
Несмотря на индивидуальные предпочтения покупателей, которые сегодня девелоперы стараются по возможности максимально учитывать, есть общие требования к инфраструктуре качественного ЖК.
“У любой семьи, выбирающей новое жилье, требования к окружению новостройки свои, каждого интересует что-то конкретное. Но есть и ключевые объединяющие предпочтения, – подытоживает Глеб Шемовнев, пресс-секретарь корпорации “Укрбуд”. – Семьям с детьми важно наличие детских площадок и учреждений. Людей помоложе больше привлекают спортивные объекты, постарше – пешеходные прогулочные зоны, владельцев животных – места выгула. Конечно, есть и универсальные объекты, которые необходимы всем и каждому – это транспортная, коммерческая, развлекательная инфраструктура, зоны отдыха. Отчасти это касается и объектов медицинской сферы – если они никогда не понадобятся, это прекрасно, но все-таки лучше, чтобы в случае необходимости они находились не очень далеко”.
Читайте: Жилье в аренду: девелоперы протаптывают дорожку в рынок аренды жилой недвижимости
Рейтинг самых востребованных
Опытные девелоперы, разрабатывая концепцию будущего проекта и просчитывая не только доходность от продажи кв.м, но и коммерческих площадей, социальные риски, выводят своеобразные рейтинги востребованности инфраструктурных объектов. Так, по данным Олеси Перчак, заместителя директора по коммерческим вопросам компании “ИСК Обрий”, ситуация выглядит таким образом:
1-е место. Рейтинг наиболее востребованных объектов социальной инфраструктуры среди жильцов новостроек возглавляют детские сады и школы. В столице наблюдается значительная их нехватка, но в большинстве случаев девелоперы неохотно реализуют их. Поскольку их реализация требует дополнительных вложений, высокой окупаемостью такие объекты не отличаются.
2-е место. Вторая группа по популярности, по словам Олеси Перчак, школы искусств для детей и физкультурно-спортивные комплексы, парковые зоны отдыха. В силу динамичного образа жизни городского жителя ежегодно растет популяризация здорового образа жизни, потребность в отдыхе и приятном времяпрепровождении недалеко от дома.
3-е место. По популярности к третьей группе инфраструктурных объектов можно отнести продуктовые супермаркеты, медицинские учреждения. Однако, согласно рекомендации эксперта из ИСК “Обрий”, планируя реализацию данных объектов в рамках проекта жилого комплекса, необходимо тщательно проработать их размещение вместе с пешеходной и транспортной логистикой, чтобы нивелировать минимальный дискомфорт для жителей комплекса.
Очередь в детские сады Киева
Источник: ЛУН Город
Читайте: Ипотека не для слабаков: кто строит и кто покупает жилье в кредит
Социальная инфраструктура – где выгода?
Столичные горожане традиционно видят в застройщиках корень зла – они виноваты во всем, от уничтожения памятников архитектуры до дефицита мест в детских садах и школах. У девелоперов, для которых строительство – это бизнес и речь идет о доходности, есть свои, также весомые аргументы причин нынешней ситуации. От банального “не выгодно”, “нет спроса” до традиционной проблемы Украины – высокой коррупционной составляющей. Истина, как ни печально, всегда посредине.
“В первую очередь стоит помнить о том, что ни один застройщик не в состоянии решить проблему и восполнить острую нехватку социальной инфраструктуры, которую должно было создавать государство на протяжении десятилетий. Тем не менее, некоторые застройщики пытаются решить эту проблему в рамках реализации собственных проектов, что иногда вызывает, как ни странно, возмущение среди отдельных представителей местного населения, которые недовольны тем, что садик/школа всего одна”, – говорят в пресс-службе “Ситиконсалт Кепиталс Компани”.
Затраты и окупаемость “социалки”
Расходы на строительство объектов социальной инфраструктуры зависят от классности и размеров жилого комплекса. По данным Олеси Перчак, как правило, чем масштабнее комплекс жилой застройки, тем меньше в процентном соотношении занимают затраты на возведение социальных объектов.
“Средний показатель стоимости реализации объектов социальной инфраструктуры приблизительно составляет от 7 до 20% от стоимости всего реализуемого жилого комплекса. В конечном итоге для каждого проекта показатель затрат будет очень зависеть от особенностей жилого комплекса и его концепции”.
Анна Лаевская отмечает, что объекты социальной инфраструктуры, как правило, реализуются по себестоимости. Для строительства детского сада необходимо отвести 0,5 Га земельного участка.
“Это – та земля, которую большинство застройщиков предпочитают использовать под строительство высотного жилого дома, чтобы получить максимальный заработок с продажи квадратных метров. “Интергал-Буд” практически во всех комплексах предусматривает социальные объекты, которые строит полностью за свой счет”, – резюмирует специалист.
Для девелопера строительство социальной инфраструктуры (здесь мы говорим о зданиях школы, детского сада, поликлиники) – достаточно затратное мероприятие, так как осуществляется за счет собственных средств. Как уточняет Руслана Грабко, полученные деньги инвесторов можно использовать только на строительство жилья.
“Поэтому социальная инфраструктура чаще строится за счет прибыли. С экономической точки зрения строить социальные объекты за счет собственных средств девелоперам невыгодно, так как подобные объекты в большинстве случаев не окупаются”, – считает Грабко.
Но эксперт тут же поясняет, что с точки зрения социально ответственного бизнеса возможен вариант партнерства с государственными органами.
“Увы, как показывает практика, строительство таких объектов затягивается на годы, так как бизнес-ритмы госструктур и бизнеса часто не совпадают, что на много лет может тормозить проект, – говорит Руслана. – Самый успешный, проверенный формат – это партнерство двух бизнесов. На примере “Новой Англии” и “Европейского коллегиума”, вместе мы строим школу и детский сад. Основываясь на партнерских отношениях, мы проводим также совместные маркетинговые программы”.
Не особо привлекательны для бизнеса девелопера и перспективы окупаемости социнфраструктурных объектов. По опыту Олеси Перчак, если рассматривать только экономическую составляющую, то для девелоперов реализация объектов социальной инфраструктуры, особенно образовательных, крайне неинтересна, поскольку сроки окупаемости такого бизнеса более 10 лет. При этом, по словам эксперта, самостоятельное управление дошкольным учреждением или общеобразовательной школой требует от девелопера дополнительных затрат на привлечение профессиональной команды. И в любом случае, сфера образовательных услуг – отдельный самостоятельный бизнес, который выходит за рамки девелоперской деятельности.
Собственно, и продать объекты социальной инфраструктуры в ЖК застройщику достаточно сложно. Анна Лаевская объясняет, что, как правило, они сначала сдаются в аренду под фитнес-центры, детские сады, кафе и т.д. Но перед этим нужно выбрать оператора, которой сможет грамотно спроектировать инженерию, функциональные планировочные решения и организовать работу под функциональное направление будущего садика, например, или супермаркета.
“Но если рассматривать строительство социальных объектов с позиции создания высоколиквидного жилого комплекса с качественной инфраструктурой, что значительно повысит продажи жилья, то интерес девелоперов к таким объектам возрастет. На рынке столицы есть успешные, но пока единичные примеры, когда девелопер построил и затем самостоятельно управляет объектом социальной инфраструктуры”, – резюмирует Олеся Перчак.
Планы КГГА по строительству/реконструкции школ и детсадов на 2019 г.
Источник: Образовательное Агентство г. Киева
“Социалка”-2019 от застройщиков
У девелоперов таким образом остается в планах строительство и развитие объектов социальной и прочей инфраструктуры. *KV опросила комментаторов статьи, какие актуальные социальные проекты они планируют построить в этом году.
Корпорация “Укрбуд” в шести жилых комплексах запланировала отдельные дошкольные детские учреждения, в пяти – полноценные торговые и офисные центры. В качестве примеров можно выделить начатый в прошлом году проект ЖК SKY AVENUE, где помимо всего перечисленного запроектирован подземный тренажерный зал с бассейном, Urban Park, где предусмотрен еще и ресторан на берегу озера, а также “Кирилловский Гай” с большим акцентом на спортивной инфраструктуре, включающей скейтпарк и велопарк.
Компания “Интергал-Буд” начала строительство детских садов в ЖК “Малахит” и “Традиция”. Запланировано строительство детских садов на 100 мест в отдельных зданиях в ЖК “Сырецкие сады”, “Академический квартал”, “Нивки Парк”. Общеобразовательную школу и два детских сада планируют построить в ЖК “Озерный роща Гатное”.
Напомним, что компания уже построила детский сад в ЖК “Парковые озера”, в котором занимаются около 200 детей, а также детсад в ЖК “Яскравый” для 100 малышей.
Компания “Ситиконсалт Кепиталс Компани” в составе ЖК “Квартал Аллей” предусмотрела строительство школы и стадиона, детского сада, медицинского учреждения, паркинга. На территории ЖК также будут собственные современные многофункциональные спортивные и игровые площадки, зоны для отдыха и прогулок.
Компания Royal House летом 2018 года на территории ЖК “Новая Англия” начала строительство частной школы и детского сада “Европейский коллегиум”. Планируется, что уже 2020 учебный год для многих школьников начнется именно в этой школе.
Новая школа и детский сад в “Новой Англии” рассчитаны не менее, чем на 500 детей. Общая площадь учебных заведений составит около 7000 кв.м. Помещение школы – это четырехэтажное здание, а детский сад будет насчитывать 3 этажа.
На базе Европейского коллегиума, кроме обучения детей, будет работать Образовательный Хаб, IT школа, спортивные секции и курсы для взрослых.
Компания “ИСК Обрий”, в партнерстве с “МЖК Оболонь” ведущая строительство масштабного жилого комплекса “Місто Квітів”, во 2-3 квартале 2019 года запланировала начало строительства детского сада, выстроенного на первых этажах жилого дома, состоящего из восьми разновозрастных групп.
С начала текущего года в парковом квартале “Місто Квітів” начато строительство торгового центра общей площадью 2 500 кв.м. Первый этаж его займет продуктовый супермаркет известной украинской сети, а второй предполагается отвести под коммерческие площади свободного назначения, с акцентом на организацию досуга жителей паркового квартала – фитнес-центр, салон красоты и др.
Читайте: ТОП-5 фактов о застройщике и ЖК, которые нужно обязательно проверить
Городу не надо?
В идеале, большинство застройщиков хотели бы возводить социальные объекты за счет паевого участия, без проблем передавать их городу на баланс, т. е. в управление. Но на практике, если есть задача передать объект городу, возникают сложности.
Хотя в последнее время парадигма меняется. Как отмечает Глеб Шемовнев, с точки зрения участников рынка жилой недвижимости (а их основная задача заключается в продаже создаваемого жилья) нет критической разницы в том, кто будет управлять подобными социальными объектами. В данном контексте важнее само их наличие, так как развитая инфраструктура повышает привлекательность новостройки в глазах потенциальных покупателей. А управление социальными объектами – это уже вопрос политики каждого конкретного девелопера, доступных ему ресурсов и готовности диверсифицировать свою деятельность.
“Кто-то предпочитает строить их на продажу, максимально быстро отбивая затраты, кто-то – управлять самостоятельно или сдавать в аренду, получая стабильный дополнительный доход, – говорит Шемовнев. – Причем, один и тот же девелопер может одновременно исповедовать все эти подходы от проекта к проекту в зависимости от их особенностей.
А вот с точки зрения выполнения обязательств перед городом все чуть более однозначно. Большинство строительных компаний заинтересованы в том, чтобы своими силами строить для города школы и детсады. Ведь средства, потраченные на развитие инфраструктуры, засчитываются как паевой взнос. Девелоперу очевидно лучше обеспечить своих специалистов зарплатой и работой, а клиентов – дополнительной инфраструктурой, чем просто отдавать миллионы гривен, которые затем растворяются в городском бюджете”.
Но тот же садик недостаточно просто построить. Его еще должен взять на баланс город. Для этого нужно заложить в бюджет средства на содержание и управление. Соответственно, инициатива по созданию социального объекта тоже должна исходить от местных властей, заранее рассчитывающих бюджетные возможности. По словам Глеба Шемовнева, опыт показывает, что и “заказ” города не всегда гарантирует взятие на баланс. Рынок хорошо знает примеры, когда даже такие объекты в итоге внезапно отказывались принимать. Кроме того, остается вопрос зачисления созданной инфраструктуры в качестве паевого взноса, чего иногда, из-за действий отдельных чиновников или бюрократических проволочек, можно ждать по полгода или больше. А пока паевой взнос не засчитан, не будет ввода в эксплуатацию основного объекта, жилого дома. В итоге создание социальных объектов сегодня буквально несет дополнительные риски задержки сроков строительства.
По словам Олеси Перчак, в реальности процесс принятия городом социального объекта в счет паевого взноса – очень долгий, утомительный, непрозрачный и зачастую несправедливый с точки зрения цифр взаиморасчета.
“Казалось бы, – говорит эксперт, – строительство девелопером детского садика или школы приветствуется как со стороны городских властей, так и со стороны будущих жителей, желающих отдать своих детей в учебное заведение, предпочтительно государственное, поскольку оно дешевле. Однако, девелоперу передать на баланс города такой объект социальной инфраструктуры практически невозможно, поэтому в результате открываются частные учебные заведения с неподъемной оплатой для молодой семьи, особенно, если в семье не один ребенок”.
“Именно город должен стимулировать застройщика строить социальные объекты, – сетует Анна Лаевская, – но на данный момент вся ответственность за развитие инфраструктуры ложится на строительные компании”.
Что делать?
У застройщиков есть свое, основанное в т.ч. на мировом опыте, видение решения проблем с бюджетными объектами. Руслана Грабко, изучая мировой опыт, в качестве альтернативы бюджетному способу финансирования строительства социальных объектов видит партнерство государства с бизнесом – это может дать хорошие результаты.
“Такое партнерство будет интересно девелоперам и застройщикам, так как расширяет возможности развития в сторону социально-ответственного бизнеса. Как результат, в столице может появиться много новых детских садов, школ и поликлиник. К сожалению, пока на законодательном уровне не разработаны условия для взаимовыгодной реализации совместных социальных проектов государства и бизнеса. Но рано или поздно, я считаю, это должно произойти”, – говорит специалист.
Сегодняшние проблемы дефицита объектов социальной инфраструктуры требуют комплексного решения. Для стимулирования строительства таких объектов должны быть единые и прозрачные правила для девелоперов: либо паевое участие, либо строительство объектов и передача их на баланс города.
Олеся Перчак считает, что со стороны городских властей следует создать комитет, который будет заниматься привлечением инвесторов и/или управляющих компаний для объектов социальной инфраструктуры.
“Представители местной власти должны быть заинтересованы способствовать развитию социальной инфраструктуры города, – акцентирует она. – Кроме того, следует стимулировать развитие частных детских садов и школ посредством льготного кредитования. Большинство участников этого рынка не имеют финансовой возможности для приобретения помещений садиков, потому львиная доля берет их в аренду. Решить проблему дефицита детских садов можно было бы и на условиях выдачи частным заведениям долгосрочных кредитов на покупку помещений по схемам, аналогичным программам молодежного кредитования или программе “Доступное жилье”.
Пока перечисленные проблемы не решены, девелоперы сосредоточились на развитии собственной инфраструктуры жилых комплексов, создании объектов, направленных в первую очередь на обитателей построенных ими домов. У корпорации “Укрбуд”, к примеру, во всех столичных жилых комплексах – это детские и спортивные площадки, зоны отдыха, помещения коммерческого и социально-бытового назначения на первых этажах.
“Благодаря такому подходу в доме появляются самые разные объекты – от продуктовых магазинов до спортивных залов, – поясняет Глеб Шемовнев. – Поскольку их успешность во многом зависит от востребованности новоселами, жильцы получают именно те объекты, которые им действительно больше всего нужны. Во многих жилых комплексах также предусмотрены помещения под детские комнаты и развивающие клубы, велосипедная инфраструктура и другое”. А при комплексной застройке, где возможностей для развития инфраструктуры у девелопера больше, чем при уплотнительной, создаются и более масштабные объекты.
Читайте: Берега-берега. Киевские девелоперы не готовы отказаться от застройки Левобережья
