Рынок жилой недвижимости столицы непрерывно совершенствует свое предложение, стремясь предугадать нужды покупателя и предложить то, что его удовлетворит. Бесспорные лидеры среди трендов грядущего года – зеленые зоны при жилых комплексах, пониженная высотность зданий, широкие террасы и парковки. Что еще станет must have в грядущем году – КиевVласть узнавала у ведущих девелоперов столичного региона.
Зеленая зона
Люди устали от бетона. Девелоперы прогнозируют, что в следующем году и далее соотношение озеленения и застройки в проектах будет меняться в сторону увеличения первого.
“Будет больше зеленых решений в недвижимости и это хорошая новость. Все современные исследования говорят о том, что для комфортной жизни в условиях городской суеты и тесной застройки, необходимо соблюдать баланс серых и зеленых зон”, – говорят в пресс-службе KAN Development.
И если для KAN Development это не тренд, а обычная практика, то, по словам пресс-службы, чтобы оставаться востребованными, все больше девелоперов будет отводить участки под озеленение, создание общественных пространств, а также парковых зон.
“Если мы посмотрим на сегодняшний ЖК комфорт-класса, 10-12 лет назад такие дома продавали как “бизнес”, – уточняет Алексей Коваль, руководитель проектов Perfect Group. – Конкуренция заставляет девелоперов вкладывать значительные ресурсы в создание общих зон, а “город свечек” становиться все менее привлекательным форматом для основных групп целевой аудитории”.
Уже по выведенным на рынок новым проектам заметнее: девелоперы отдают все больше территории под озеленение и благоустройство. “Это связано с высоким спросом на подобные объекты, – говорит Анна Лаевская, коммерческий директор “Интергал-Буд”. – Парки, скверы, искусственные водоемы внутри комплекса и т.д. формируют для проекта дополнительную привлекательность”.
Важно, чтобы эти зоны имели несколько вариантов функционального использования: отдых с детьми, занятия спортом или просто привлекательные локации для фото, рекомендует эксперт. Устойчивый тренд – рост размеров зеленых зон, которые постепенно превращаются из просто зеленых двориков в настоящие зоны рекреации для жителей комплексов.
Для города и для столицы озеленение – особенно важно. Всех интересуют уютные зеленые дворики без машин, – отмечают в пресс-службе “Альянс Новобуд”.
Безусловно, рост доли озеленения и благоустройства в ЖК потребует роста затрат девелоперов. Как предостерегает Татьяна Живонос, маркетинг менеджер Stolitsa Group, в основе любого бизнеса лежит его экономическая эффективность. “Имея определенный участок под застройку, компания-девелопер будет преследовать свои экономические интересы, и отводить неоправданно большие зоны под озеленение не станет, – говорит специалист. – Другое дело, если при грамотном планировании участка застройки оптимально и правильно расположить здания, то это позволит разместить как объекты строительства, так и зоны озеленения рядом с ними. Примером этому может быть жилмассив “Варшавский”.
Впрочем, хорошая концепция и правильная маркетинговая стратегия способны сделать “зеленые” проекты даже с более высокой ценой востребоваными и конкурентными. “Да, это дорого, но физический и психологический комфорт жителей – наша первичная цель. К примеру, на территории всех наших жилых комплексов мы садим взрослые деревья. Многие девелоперы не готовы к таким затратам, – поясняют в пресс-службе KAN Development. – Мы же хотим предоставить жилой комплекс не в перспективе, а на пике своих возможностей. Зачем ждать, пока вырастут деревья, если ими можно наслаждаться уже сейчас”.
Руслана Грабко, директор по продажам группы компаний DIM, прогнозирует усиление тренда на максимальное единение с природой. Это скажется и на городских проектах, и на загородных, интерес к которым за последние 2 года заметно вырос.
“По нашим наблюдениям, треть будущих жителей загородных проектов интересует возможность активного отдыха возле воды, а вопрос ландшафтного дизайна и озеленения волнует каждого второго покупателя. Поэтому дворы-парки, мини-сады с разнообразной флорой, био-водоемы, близость парков и леса — весомые аргументы в пользу ЖК. Ценится по-настоящему индивидуальный ландшафтный дизайн, грамотная проработка локации, использование ее сильных сторон”, – уточняет эксперт.
Итак, можно уверенно прогнозировать больше внимания к озеленению и благоустройству в новых проектах ЖК. Но хотелось бы обратить внимание девелоперов на в том числе сохранение существующих ландшафтов и озеленения, в частности, взрослых больших деревьев. Тем более, что мировая практика показывает возможность сохранить или даже переместить такие деревья.
Террасы
Террасы, общие зоны с барбекю и так далее – зоны личного комфорта – стали более востребованы среди покупателей с начала карантина.
“Люди настолько переоценили возможность свободного перемещения и доступа к свежему воздуху, что спрос на недвижимость с террасами возрос в разы, – уточняют в пресс-службе KAN Development. – Советское восприятие балкона, как дополнительной комнаты для складирования вещей тоже изменилось. Это уже не забитая к потолку кладовка “не пройти – не проехать”, а площадка доступа к свежему воздуху”. Сейчас балкон – это терраса, на которой люди завтракают, работают, медитируют, занимаются спортом и устраивают посиделки с друзьями.
К растущему интересу к террасам Руслана Грабко добавляет также популярность патио-зон, зимних садов, “зеленой” кровли и так далее.
По ее прогнозам, эта тенденция будет активно развиваться, а качество и продуманность таких помещений имеет не меньшее значение, чем особенности внутренних планировок квартир и их площади. Именно поэтому ГК DIM активно интегрирует в свои проекты просторные террасы, некоторые из них на две стороны, чтобы можно было их разделить на несколько функциональных зон.
Более того, чем больше площадь террасы – тем больше функциональных задач она может выполнять.
“Особенно ценятся видовые террасы, именно такие мы запроектировали в комплексе “Парковые озера 2”, из них открываются виды на одну из самых больших зеленых зон Левого берега Киева – парк “Победа”. Отличные видовые характеристики и у террас в МФК INTERGAL CITY”, – рассказывает Анна Лаевская.
“Тем не менее, – уточняет Алексей Коваль, – пока это все равно история для определенной части целевой аудитории и не носит массовый характер”.
Еще одна новинка на рынке – формат т.н. урбан-вилл (как правило, малоэтажное здание, рассчитанное на небольшое количество квартир, сочетающие удобства жизни в городе и за городом, с камерным “зеленым” пространством вокруг таких домов, террасами и т.д.- KV).
“Урбан-вилла – новая и пока еще мало представленная на нашем рынке концепция, – отмечает Анна Лаевская. – Но у нее есть перспективы, поскольку такой формат жилья позволяет сочетать преимущества инфраструктуры большого города и пригородный уют”.
Этот формат развивается и имеет потенциал и по мнению Татьяны Живонос. Но – в более дорогих сегментах жилья: бизнес и премиум, где покупатель более сфокусирован на дополнительном комфорте и новых возможностях, нежели на наиболее выгодной цене и максимально рациональном использовании площади квартиры.
“В эконом и комфорт классе террасы вряд ли найдут свою популярность, т.к. из опыта киевских новостроек, и в силу сложившегося менталитета, владельцы будут стараться получить дополнительные полезные квадратные метры площади, а именно: остеклять террасы, и использовать их как места хранения”, – резюмирует специалист.
Этажность
Не менее востребованы ЖК с небольшой этажностью – они более человекоцентричны, людям уютнее жить в таких комплексах.
“Среди покупателей больше востребована средняя и низкая этажность. Они устали от 25-этажных типовых коробок”, – говорит Анна Лаевская.
Понятно, что далеко не каждый участок позволяет строить низкоэтажные здания с и.з. экономической эффективностью, и от высоток рынок не уйдет.
“Этажность и архитектурный облик проекта непосредственно определяет месторасположение, урбанистический ландшафт, концепция. И горизонтальное, и вертикальное развитие города имеет место быть, если оно обусловлено объективными факторами локации и формата новостройки”, – резюмирует Руслана Грабко.
Как реагируют девелоперы на запрос потребителя и решает в то же время задачу экономической эффективности проекта?
“Сегодня все больше застройщиков стараются строить ЖК каскадами – чтобы менее высокие секции визуально уравнивали более высокие, не создавали ощущения перегруженности и “каменных джунглей”, – рассказывает Алексей Коваль.
Такие решения, по опыту Анны Лаевской, ассоциируются с более высокой комфортностью и классом жилья, поэтому покупатели готовы платить за подобные проекты большую стоимость.
“Как результат, мы видим, что сегодня на рынке представлены объекты с перепадом этажности от 5 до 16 этажей, особенно масштабные проекты на больших площадках в 5, 10, 20 и более гектар”, – уточняет специалист.
Есть девелоперы, которые целенаправленно создают проекты невысокой этажности.
“Человеку важно иметь доступ к солнечному свету, поднимая голову – видеть небо, а не этажи бетонных свечек. Нужно создавать жилье, которое дышит и в целом дарит приятное самоощущения, а следовательно и мысли”, резюмируют в KAN Development, отдающей предпочтение девелопменту низкоэтажной недвижимости.
Паркинговая боль
Как правило, застройщики отталкиваются от установленных норм паркомест в привязке к количеству квартир в жилом комплексе, а также от класса и целевой аудитории проекта.
“Поэтому этот показатель пока достаточно стабилен, – уточняет Татьяна Живонос. – В отдаленной перспективе есть тенденция частичного отказа городскими жителями от передвижения на личных авто в пользу тех же электросамокатов и общественного транспорта, что подтверждается опытом европейских крупных городов”.
Но уже сегодня мы видим усиливающееся внимание потребителя к количеству машиномест.
Читайте: Рынок новостроек: эксперты прогнозируют умеренный рост цен
“Коллапс, который наступает, когда их нет мы можем наблюдать уже сейчас, – говорят в компании “Альянс Новобуд”. – Если раньше застройщики строили комплексы с обеспеченностью местами для паркинга с коэффициентом 0,3 (коэффициент соотношения количества паркомест к количеству квартир, – *KV), то сейчас вектор сместился до обеспеченности 0,7”.
В “Интергал-Буде” и вовсе отмечают стремительный спрос на машиноместа за последние пару лет. Ранее, по данным Анны Лаевской, покупая квартиру, инвесторы предпочитали сэкономить на приобретении места на паркинге, рассчитывая “бросить” авто где-то поблизости. Сейчас ситуация с парковкой в Киеве настолько обострилась, что многие желают приобрести паркоместо, несмотря на возросшую стоимость.
“Если цена паркоместа два года назад варьировалась от $12 000, а в случае с многоуровневыми подземными паркингами могла стартовать и от $8 000, то сейчас даже в сегменте комфорт паркоместо может стоить $25 000 и более”, – рассказывает она.
Спрос на паркинг настолько высок, что наличием паркомест для покупки интересуются не только жители комплекса, в рамках которого он строится, а и соседних. Учитывая ситуацию, многие девелоперы начали увеличивать количество паркомест в своих комплексах.
“Сейчас их соотношение к количеству квартир в ЖК часто достигает 0,8-1, зависимо от класса комплекса”, – делится данными Анна Лаевская.
МФК INTERGAL CITY, по ее данным, лидер рынка по этому показателю: в комплексе запроектировано количество мест для стоянки авто почти вдвое большее, чем количество квартир и апартаментов в комплексе – и это не только классический подземный паркинг, а и гаражные боксы”.
Но можем ли мы ожидать массового обеспечения парковками?
“К сожалению, ситуация с паркингами внутри ЖК прямо отвечает реалиям контроля за парковками со стороны города, – говорит Алексей Коваль. – Пока в спальных районах можно бесплатно оставить машину на клумбе, пешеходном переходе или запарковать двор вторым и третьим рядом, люди не будут покупать места в паркинге”.
Девелопер поясняет, что себестоимость квадрата подземной парковки в 1,5-2 раза выше, чем у квартиры; автомобилю нужно как минимум 15-18 екв. м, плюс широкие общие разъезды.
“В наших новых проектах предусмотрены дворы без машин и парковки – это способ убедиться, что одни жители не поставлять свой личных комфорт выше, чем удобство и безопасность всего дома, – комментирует эксперт. – Однако никакой застройщик не пойдет на то, чтобы инвестировать деньги в паркинги в большем количестве, чем реальный спрос, с учетом всех факторов”.
Учитывая неравномерный спрос, который может обеспечить экономическую эффективность строительства паркингов, а также тренд на экологичность и велосипед как средство передвижения, Анна Лаевская также рекомендует обратить внимание на развитие и велоинфраструктуры. В ряде комплексов “Интергал-Буд” уже есть велодорожки и велопарковки, и в зависимости от роста спроса в компании готовы совершенствовать и это направление.
Инфраструктура
Сначала сориентруемся на запрос потребителя – сегодня он четко дает понять застройщикам о жизнеспособности концепции ЖК. В тренде, по наблюдениям Русланы Грабко, комплексные проекты, в том числе полифункциональные новые центры в черте города, ЖК с гармоничной урбанизированной и комфортной средой, новостройки, которые максимально интегрированы в природный ландшафт (эко-комплексы со ставкой на рекреацию, отдых, спорт, wellness, физическое и психоэмоциональное здоровье горожан), загородные малоэтажные ЖК с микс-форматом инфраструктуры и недвижимости, когда под одним брендом объединены разные типы недвижимости.
“Например, как проект Park Lake City, где в рамках одной концепции реализуются низкоэтажные дома бизнес-класса с просторными панорамными террасами, квартал таунхаусов со своей экосистемой, интегрированной в общий ландшафт застройки, а также ЖК PLC AQUA — премиальный квартал с собственным био-водоемом с регулируемым уровнем воды, а террасы домов фактически нависают над водным плесом, чтобы утром можно было устроить рыбалку, а вечером — романтический ужин или пикник с друзьями с максимальным эффектом присутствия”, – поясняет эксперт.
Практически must have – двор без машин, закрытая территория с видеонаблюдением и охраной, спортивные площадки, беговые дорожки для взрослых. “Еще несколько лет назад такие опции были доступны в “бизнесе”, а сегодня стали нормой для новых проектов “комфорт”-класса”, – уточняет Алексей Коваль.
“Мы видим запрос на наличие детских образовательных объектов, поэтому строим садики и школы, – рассказывает Анна Лаевская. – И речь идет не только о росте привлекательности проекта для покупателей, а и о комфорте для уже существующих или потенциальных жителей”. Так, в масштабном ЖК “Озерный Гай Гатное”, который еще находится на стадии реализации, садик и школа для деток начали работу уже в этом году.
“С этой целью на территории комплекса мы построили здание, отвечающее всем современным стандартам детского учебного учреждения”, – уточняет эксперт.
Действительно, сегодня в крупных проектах “город в городе” предусматривается практически вся полноценная районная инфраструктура города. На примере жилмассива “Варшавский” Татьяна Живонос уточняет: это и школы, и дошкольные заведения, и ТРЦ, и спортивные объекты, и больницы, и парки, и бизнес-центры.
“Согласно теории “нулевого километра”, вся инфраструктура, необходимая для качественной жизни человека должна находиться в пределах 15-минутной пешей доступности от его дома. Это общемировая тенденция, и в Киеве уже достаточно большой круг застройщиков в своих проектах следует ей, создавая новый качественный уровень жизни для жителей столицы”, – резюмирует она.
Да и потребитель голосует за полномасштабную инфраструктуру. Как отмечают в KAN Development, люди всегда отдадут предпочтение тому жилому комплексу, который упрощает им жизнь: где не нужно пользоваться общественным транспортом, чтобы добраться до детского сада, школы, работы, поликлиники или магазинов.
“Идеальным примером удобной инфраструктуры сейчас является жилой комплекс Respublika с спортплощадками, биопрудом, зонами для барбекю, детсадом, школой и медицинским центром на территории, а также рядом соседствующим Respublika Park, который является суперинновационным и самым большим торгово-развлекательным центром восточной Європы”, – рассказывают в пресс-службе компании.
Покупатели также стали гораздо больше интересоваться эстетикой ЖК.
“Из своего опыта мы видим растущий интерес со стороны покупателя з деталям экстерьерных решений: важно качества и фактура используемых материалов, сочетания оттенков цвета, геометрия линий. У комплекса должен быть свой индивидуальный архитектурный облик и айдентика, считываемая в мельчайших деталях”, – делится Руслана Грабко.
Эксперт также отметила для читателей KV потенциал загородных проектов. Но – если создавать концептуальные и нишевые проекты, востребованные у покупателя. А для него, по опыту Русланы Грабко, важны полифункциональность инфраструктуры, архитектурная эстетика и функционал планировочных решений, зонирование пространства, безопасность и продуманность территории для жизни, создание и поддержка сообщества единомышленников. Современный ЖК — это не бетонные джунгли, а живой организм со своей культурой, ценностями, потребностями, сетью связей — инженерных, коммуникационных, социальных и общественных.
Итак, рынку стоит ожидать как большего числа проектов с качественным современным благоустройством и инфраструктурными опциями, так и интеграции новых трендов (террасы, урбан-виллы и под.). Сегодня – рынок покупателя, и он зачастую диктует, что строить.
Читайте: Чаще и дороже: станут ли в Киеве строить больше жилья
Фото: коллаж KV
