Строительный рынок Киева активно развивается. Рост кому-то кажется неуемным и хаотичным, кто-то сетует на устаревший Генплан, а кто-то на сложные взаимоотношения застройщика с общиной. О проблемах отрасли, росте цен, причинах конфликтов и возможности общественного договора между бизнесом, властью и гражданами – в интервью KV рассказал председатель правления – президент холдинговой компании “Киевгорстрой” Игорь Кушнир.
KV: Игорь Николаевич, всевозможные аналитики, эксперты и “эксперты” прогнозировали обвал рынка жилья уже с начала этого года. Потребителю все еще ждать обвала?
Игорь Кушнир: Если “эксперты” перестанут прогнозировать, станут никому не нужны. Для того, чтобы быть экспертом, нужно быть очень умным и обладать даром провидения, вот они и прогнозируют, что считают нужным. Плюс масла в огонь подливают банки, у них сложная ситуация с депозитами. А кризис в недвижимости, по видимому, может вернуть им депозитные деньги.
Что имеется ввиду под обвалом? Перенасыщение? В целом по рынку это есть. За последние года два количество застройщиков увеличилось, строят все, кому не лень. Но достроят ли? Надо очень хорошо думать, где покупать!
Если называть обвалом рухнувшие цены, то нет! Минимальная цена была в прошлом году, сейчас она только растет. И предпосылок к снижению нет. Установленная Минрегионом минимальная себестоимость от 14 тыс, квалифицированные кадры требуют нормальную зарплату или выезжают за границу. Рентабельность на рынке минимальная.
Стройка – это живой организм, тут все время что-то движется, меняется, бизнесу остается либо приспосабливаться к создавшимся условиям, либо сворачиваться и уходить. Судя по количеству начатых только в этом году новых строек по Киеву, все не так плохо, как хотелось бы “экспертам”. Я ни разу не видел ни одного бизнесмена, который бы построил 26-этажный дом “для себя”. Раз строят, значит покупают.
KV: Какие самые явные, яркие тенденции в предпочтениях покупателя можно сегодня отметить? Изменился ли покупатель?
Игорь Кушнир: Покупатель помолодел. По нашей статистике, приобретать квартиры начали более молодые люди. Покупатель стал более избирательным и осторожным, с правильным подходом. На фоне громких скандалов с недостроями, люди стали чаще спрашивать документы, следить за ходом работ на площадках.
Если говорить о тенденциях, особо явных сдвигов не вижу. Как и раньше, спросом пользуются однушки и двушки небольших метражей. Если 4 года назад стандартная двухкомнатная была примерно 65 “квадратов”, то сейчас метраж уменьшился до 50. С однушками так же – раньше проектировали по 50 кв. м, сейчас от 30 до 40 с небольшим. Эти тенденции продиктованы спросом.
И тем не менее, даже в новых объектах есть квартиры более 100 кв. м и двухуровневые – на каждый товар свой покупатель. Задача застройщика – предложить максимально широкий спектр выбора, чтоб каждый мог найти для себя.
Читайте: В Киеве вырос спрос на “двушки”
KV: Какие тренды “завтрашнего дня” следует учитывать, планируя строительство жилья сегодня? Что из социальных, инновационных веяний берет на вооружение “Киевгорстрой”?
Игорь Кушнир: Инфраструктура, технологии, всевозможные новшества. Покупатель сегодня выбирает не только жилые квадратные метры, но и комфорт проживания в конкретном комплексе. Входные группы, лифты в паркинг, дворы с концепцией “без машин”, садики и прочая инфраструктура – на все обращают внимание. Во всех новых жилых комплексах мы это учитываем. Дизайнерские фойе, зарядки для электромобилей, солнечные батареи, комфортные дворы, детские садики, все это есть.
KV: Ваши прогнозы по цене за кв. м?
Игорь Кушнир: Цена растет постоянно. Доллар стоит на месте, стоимость материалов в гривне повышается. В связи с оттоком кадров за границу, те, кто остается, поднимают цены, то есть растет стоимость строительных работ. По статистике, себестоимость строительства выросла на 20% и медленно, но продолжает расти.
KV: Что в Вашем понимании — лояльный покупатель? И как в “Киевгорстрое” создают такую лояльность?
Игорь Кушнир: “Киевгорстрой” работает на рынке 63 года, сарафанное радио расходится на “ура”. В компанию приходят поколениями, и это не может не радовать. Лояльность к имени “Киевгорстроя” создана годами и основывается на абсолютном выполнении компанией своих обязательств. Неизменен тот факт, что “Киевгорстрой” направлен на строительство доступного для людей жилья, и ценовая политика дает возможность формировать лояльность покупателей. Можно хорошо относится к чему-либо, но второй раз к тебе не обратятся. В “Киевгорстрой” – обращаются!
KV: Чем отличается подход холдинга от других компаний на рынке жилья?
Игорь Кушнир: Холдинговая компания создавалась с целью обеспечить жильем максимальное количество населения. Сегодня для этого создаются все условия – практически во всех районах города есть объекты “Киевгорстроя”, цена доступная, действуют скидки и программы лояльности. Активно сотрудничаем с банками в вопросах ипотечного кредитования, чтоб у человека была возможность под нормальные проценты взять квартиру. Главное отличие – “Киевгорстрой” абсолютно всегда достраивает до конца! В этом вопросе никогда не было и не может быть исключений!
KV: Поговорим о новых ДБН. Насколько выполнимы ограничения по пятну застройки в новых нормативах по градостроительству для застройщиков? С какими сложностями столкнутся компании?
Игорь Кушнир: Насколько выполнимы – покажет время. Если говорить о встроенных детских садах и создании инклюзивного учебного и безбарьерного пространства – по моему мнению, это обязанность всех застройщиков! Только раньше это выражалось на добровольной основе, а сейчас стало обязательным.
Регулирование этажности и плотности застройки в зависимости от количества жителей населенного пункта на Киев, сразу скажу, не повлияет. Заденет это села, ПГТ и проч., численностью населения до 100 тыс человек. Все что свыше – без ограничений этажности. Касательно плотности – она снижена. Но на ближайшие лет 6 нам это не грозит – на сегодняшний день количество строек очень большое, и все они будут расти по старым ДБН.
“Голубая” и “зеленая” линии – отличные новшества, которые в идеале, должны препятствовать возникновению очередной высотки там, где должна просматриваться панорама на Днепр, или вместо сквера, или рядом с кварталом 5-этажек. Но в этом вопросе есть существенное “но”. Те же “голубые” линии будут утверждаться в соответствующих разделах генпланов городов. То есть, по факту, комплекс будет реально работать только тогда, когда примут новый Генплан. До этого ждать существенных изменений вряд ли стоит.
Плюс тема паевого участия. Насколько знаю, в Раде на рассмотрении лежит несколько законопроектов, в которых, в том числе, затронута и тема паевых взносов. По моему мнению, взять и отменить “паевку”, не предложив городу других источников доходов в бюджет на строительство садиков, школ и прочей инфраструктуры, нельзя. Хотя с точки зрения бизнеса, это было бы очень выгодно. Финансовая нагрузка на застройщиков уменьшилась бы в разы!
Читайте: Игорь Кушнир: Вопрос отмены паевого участия нуждается в разностороннем рассмотрении
KV: Сегодня появилось целое течение молодых урбанистов, активно интегрирующихся в процесс обсуждения, а все чаще — и создания городских пространств, интеграции западных подходов в развитие городов. Есть прецеденты сотрудничества с застройщиками жилья. Есть ли подобные примеры (или планируются) в “Киевгорстрое”?
Игорь Кушнир: Я не слышал, чтоб к нам кто-то из них приходил и что-то предлагал. Мы сотрудничаем с архитектурными бюро, которые предают варианты жилых комплексов, исходя из уже существующей в этой местности застройки и потребления, архитектурных тенденций, проектных требований и тд. Но если придут – с радостью выслушаем молодые дарования!
KV: Какие, на Ваш взгляд, актуальные проблемы Киева в плане развития? Что мешает? Что — хорошо?
Игорь Кушнир: Проблема одна – нет Генплана. Как только она решиться, остальные исчезнут сами собой.
KV: Каким может быть общественный договор, который учтет интересы горожан, бизнеса и государства, снимет напряжение и предупредит и разрешит конфликтные ситуации вокруг строек?
Игорь Кушнир: Первое – законным, второе – официальным, третье – выполняемым. Какие в законном юридическом поле могут быть конфликты вокруг стройки, на которую получены все необходимые документы? Никакой общественный договор не поможет решить конфликт, если тот создан искусственно.
Или вы и вправду думаете, что парни спортивной внешности, периодически мелькающие вокруг строительных заборов, будут смотреть на какой-то договор, если у них есть свои цели? Сначала надо закончить с тенденцией вседозволенности в головах, а потом разбираться с договорами и их реализацией.
KV: В плане развития социальной и другой инфраструктуры что “Киевгорстрой” планирует в этом году? Какие объекты, сети и т. д.?
Игорь Кушнир: Итоги по сетям обычно подводятся на Общем собрании акционеров. За прошлый год “Киевгорстрой” безвозмездно передал в коммунальную собственность Киева 47 объектов инженерных сетей по новопостроенным домам. В гривневом эквиваленте это более 140 млн, которые компания, подчеркиваю – бесплатно, передала городу.
По поводу садиков – практически в каждом новом большом жилом комплексе он запроектирован и будет построен.
KV: Ранее “Киевгорстрой” возводил объекты в других странах. Есть ли сейчас объекты за рубежом? Есть в планах экспансия на другие рынки? Какие именно?
Игорь Кушнир: Есть планы строительства жилья в Киеве, не зря компания называется именно “КИЕВгорстрой”. Предложения по зарубежью есть, но стоящих пока нет. Если что-то подвернется, обязательно расскажу. Наша цель – строить Киев!
KV: Сколько жилья планируете ввести в эксплуатацию в этом году?
Игорь Кушнир: Около 450 тыс. кв. м. Это рекордная цифра за последние годы. Планируем сдать 12 жилых домов, 9 паркингов, и 10 тыс кв. м нежилых помещений. На сегодняшний день общий строительный задел компании составляет 1,9 млн кв. м недвижимости на разных стадиях готовности. Сейчас в активной работе несколько больших ЖК. В этом году мы уже начали 3 новых объекта, и еще 7 начнем. Так что планы амбициозные. Задел есть, покупатели в отделах продаж есть, а это – самое главное.
Читайте: Игоря Кушнира признали одним из лучших управленцев Украины
Фото: пресс-служба “Киевгорстроя”
