2023 став роком певного відновлення й адаптації до нових умов столичного ринку нерухомості. Чимало київських будкомпаній поновили роботи на об’єктах та очікують, що іпотечні програми стануть драйвером продажів. БК “Інтергал-буд” – серед тих, хто відновив роботи майже на всіх своїх майданчиках і запустив партнерську іпотечну програму. Які прогнози для ринку на 2024 рік та чи очікувати киянам на дефіцит збудованого житла, KВ розповіла комерційна директорка “Інтергал-Буд” Анна Лаєвська.
KВ: Ви запустили партнерську іпотечну програму: як вона діє зараз і чи є плани розширення програми у новому році?
Анна Лаєвська: Ми дійсно запустили в цьому році партнерську програму з “Ощадбанком”, як доповнення або альтернативу до державної програми “єОселя” для тих людей, які не можуть скористатися останньою програмою, але все ще хочуть вигідно купити житло. Ця програма є доцільною на сьогоднішній момент, оскільки попит на гривневі довгострокові кредити є дуже дуже високим. Якщо порівняти це з розтермінуванням від забудовника, то ми знаємо, що розтермінування завжди має валютну індексацію, воно прив’язано до зміни курсу. А кредити від банку — це на 100% гарантована гривня. В умовах війни і нинішньої економічної ситуації це величезна перевага. Крім того, коли людина бере помешкання в кредит на 10 чи 20 років, то розмір щомісячного платежу стає дуже помірним і доступним, це вже не 40-50 тисяч гривень, а 10-20 тисяч на місяць, що по суті еквівалентно вартості оренди. Наступного року ми плануємо розширити перелік банків-партнерів та представити ще декілька подібних програм.
KВ: З якими саме банками ви хочете розширити партнерство і загалом скільки це займає часу?
Анна Лаєвська: Ми зараз ведемо перемовини з “Глобус Банком” і “Скай банком”. З “Глобус банком” ми працювали ще до війни, у нас були досить хороші результати, було багато угод і ми фіксували значний попит. Також, продовжуємо процес акредитації первинки. На сьогоднішній момент ми вже маємо позитивно-налаштований діалог з усіма основними учасниками банківського ринку, які готові з нами працювати. Ми бачимо, що процес рухається, і навіть ті державні банки, які раніше вбачали ризик в кредитуванні первинки, почали активно брати участь в акредитації та роботі в “єОселі”.
Ми плануємо збільшувати коло банків, з якими ми співпрацюємо щодо такої партнерської іпотеки. Також у нас планується перегляд програм лояльності щодо розтермінування від забудовника. Якщо будемо бачити, що недостатньо взаємодії з банками, то можливо ще будемо давати розтермінування на більші періоди. Саме від компанії, з меншим внеском при підписанні угоди. Але все ж таки ставку робимо на іпотечні ініціативи і програми. А стосовно інших умов роботи компанії, у нас завжди діють програми лояльності та дисконти.
KВ: Як загалом ви оцінюєте ситуацію на ринку нерухомості зараз і як на неї вплинув минулий рік?
Анна Лаєвська: Продажів практично не було до осені 2022 року. Ринок стояв. Продажі суттєво впали через те, що населення було перелякане, було незрозуміло, що взагалі буде далі. І точно не було в пріоритеті людей витрачати кошти на нерухомість. Пожвавлення почалося вже десь з серпня-вересня. Це було орієнтовно 5-10% від довоєнних обсягів продажів та попиту. Зимою обстріли знову погіршили ситуацію. А вже з весни, десь з березня-квітня 2023 року, у нас іде постійний помітний приріст. Збільшилась кількість дзвінків, візитів у відділи продажів. Але є особливості. По-перше, зараз активно будують тільки ті компанії, які працюють за рахунок власного фінансового ресурсу. Тобто, за рахунок прибутків минулих періодів і фінансових резервів. Бо розраховувати на обсяги продажів не варто. Ми розробили графік завершення будівництва і йдемо за цим графіком. Адже в нас є зобов’язання перед покупцями і нам необхідно передати людям ключі від їхніх помешкань. До війни десь 40% угод — це були так звані “спекулятивні угоди”. Тобто, купівлі під оренду, або з метою майбутнього перепродажу. Зараз ситуація інша: майже 90% угод — це купівля житла для себе. Спекулятивний попит скоротився.
Якщо говорити про готовність об’єктів, то раніше понад 50% продажів — це були об’єкти на початковій стадії будівництва. А сьогодні це всього лише 11% продажів. Переважна більшість покупців хочуть готове житло, в яке залишилось тільки перевезти речі, дуже тяжко сьогодні продавати об’єкти з терміном здачі 1,5-2 роки.
Тим не менш, і там продажі також є. Сьогодні будівельний ринок живе в умовах низької прибутковості та необхідності інвестувати великий обсяг власного капіталу.
Також зараз посилився попит на комерційну нерухомість. Купують маленькі приміщення під кав’ярні, магазинчики, ресторанчики в житлових комплексах. Це більше про відновлення віри в майбутнє. Минулий рік таких угод майже не було.
А на наступний рік, я думаю, що тренд стосовно попиту на готове житло продовжиться, як і тенденція до зменшення спекулянтів на ринку. Наступного року, точно знаю, що у нас і в колег по ринку вже заплановане будівництво нових комплексів, ціни будуть зростати. Ми розуміємо, що після перемоги, на яку ми дуже скоро очікуємо, попит на житло буде шаленим. На жаль, величезна кількість людей залишилася без житла, значна кількість об’єктів зруйновані.
Відповідно, для того, щоб мати готове житло, яке підійде під державні програми й іпотеку, його треба будувати вже сьогодні. Є момент, що на ринку зараз стало важче працювати через стрімке зростання вартості матеріалів і нестачу робочої сили.
Не хочуть в нас урядовці визнавати будівельну галузь критичною інфраструктурою. Тому, відповідно, в нас автобусами робітників відправляють на фронт. І це дуже суттєва проблема. Дефіцит робочих рук складає десь 30%. І якщо ще є деякі професії, де ми вже жінок почали навчати і набирати, то є певні спеціальності, де чоловіків замінити важче. Ми запрошуємо людей з інших регіонів, привозимо, але проблема така сама. Працюють, потім їдуть. Зараз багато компаній розглядають варіанти везти робочу силу з-за кордону, або автоматизувати деякі процеси. Це довгострокова тенденція.
KВ: Чи можна прогнозувати збільшення цін на житло?
Анна Лаєвська: Ціни на житло будуть зростати, бо вартість будівельних матеріалів виросла на 40%. І ми бачимо, що є перспектива для подальшого зростання ціни. Якщо подивитись на останній рік, з осені 2022 до осені 2023 року, то ціни виросли приблизно на на 20-25%. Найбільш відчутно в економ- та комфорт-сегменті. В наступному році, я думаю, що ціна зросте ще щонайменше на 10%.
KВ: Ви казали, що плануєте розпочати будівництво абсолютно нових проєктів. Можна детальніше про ці нові столичні ЖК?
Анна Лаєвська: Стосовно Києва, це переважно комфорт-клас, який є найбільш популярним зараз. Найперший об’єкт, який ми хочемо запустити, це комплекс по вулиці Причальна в Дарницькому районі. Це дуже амбітний проєкт, комплексна забудова, з власною прибудинковою територією, інфраструктурою та видами на Дніпро. Квартири будуть як і у класичному плануванні, так і з терасами. Розпочинаємо будівництво з лютого-березня місяця. Цей проєкт має має дуже гарну локацію, поруч усе необхідне для комфортного життя. Оскільки це новий мікрорайон, там передбачено і парки, і місця для відпочинку населення, і соціальні об’єкти. Гарантовано будуть школи і садочки.
Коли він добудується повністю, то буде одним з найбільш комфортних районів для проживання в Києві.
KВ: Яка буде поверховість, як буде виглядати комплекс?
Анна Лаєвська: Китайські стіни по 25 поверхів вже не подобаються покупцям, за це люди не готові голосувати грошима. Поверховість в нас буде змінна, від 2-5 поверхів до 21-23. Реалізуємо будинок красивим каскадом з терасами. Таким чином, візуально, це створюватиме враження, що будинок більш “легкий”. В принципі, всі нові об’єкти зараз проєктуємо з такими підходами.
На Оболонській набережній плануємо будівництво клубного будинку преміального класу. Це об’єкт з дуже малою кількістю квартир, що будуть мати чудові видові характеристики. Наразі займаємося отриманням дозвільної документації. Такий проєкт буде користуватись попитом навіть у поточних умовах. Ми сповнені оптимізму його збудувати. Локація дуже приваблива, з видами на Дніпро. Також, плануємо проєкт в Святошинському районі Києва. Це буде комплекс комфорт-класу з секційною забудовою. Буде власна школа, супермаркет, медичні установи, приміщення для кафе, кав’ярень, сфери послуг. Це ті об’єкти, які точно маємо розпочати.
В нас в портфелі є ще десь 3-4 проєкти, які готуються до реалізації в кінці року та на початку 2025. Ми вже придбали землю, це ділянки в Святошинському, Шевченківському, Подільському та Голосіївському районі. Нам не цікаво тримати проєкти “на поличці” – ми хочемо їх будувати. Ми не прив’язуємось до конкретного району, але нам важливо, щоб поруч з майбутнім об’єктом були зони відпочинку та розвинена інфраструктура. Віддаємо перевагу великим земельним ділянкам, на яких є можливість облаштувати власну прибудинкову територію і розгорнути комерційну та соціальну складову.
KВ: У вашому ЖК “Озерний гай” в Гатному є власна гілка каналізації та водопостачання, яка протягнута з Києва. Як було прийняте таке рішення?
Анна Лаєвська: Вона не просто з’єднана з Києвом, це нова гілка протягнута з Києва. Будівництво таких масштабних мереж в умовах Києва – це цілий квест, який став цікавим кейсом для нашої компанії. Виявилось, що, навіть маючи всі дозвільні документи, не з 1 спроби ти можеш побудувати таку мережу. “Озерний гай” – це дуже великий комплекс, що вміщуватиме в себе 10 тисяч мешканців. До слова, до нашої розбудови в Гатному усього жили 3000 людей. Комплекс передбачає житлову та комерційну складову, 2 школи, 2 дитсадка, пожежне депо, супермаркет, паркінг. Тому наявність централізованих інженерних мереж необхідної потужності була критично важливою.
Переважна більшість забудовників роблять очисні споруди, але це підходить для маленьких проєктів. Глобально, це може становити екологічну загрозу. Тому питання облаштування централізованої каналізації було неминуче.
Спочатку в нас був один погоджений містом маршрут, за яким ми почали будувати. Будівництво проходило по вулиці Теремківській в Києві, але втрутились місцеві мешканці, які були категорично проти проведення робіт. Їм не сподобалось, що розкопують їх вулицю та порушують благоустрій, попри те, що в зобов’язання забудовника входило повне відновлення після завершення будівництва мереж. Перемовини з місцевою владою, з мешканцями, на жаль, не допомогли. І це дуже серйозна проблема нашої держави, що в нас немає ніякого захисту інвестора. В тебе можуть бути всі дозволи, але це все одно не гарантія. Другий маршрут зачіпав інтереси іншого інвестора, третій був зав’язаний на камері водопостачання, яку мав збудувати наш колега по ринку. Але, на жаль, в них не дуже сприятлива фінансова ситуація і незрозуміло, коли б вони облаштували цю камеру. Таким чином, збудували ми цей водогін лише з 4 спороби. Зайняло це майже 6 років, бо ви розумієте, за кожною спробою стоїть перепроєктування мережі, нові дозвільні документи, підписи, погодження. Це було нелегко, але це був корисний досвід, і ми все ще вважаємо, що обрали правильний шлях. Мешканців обурювало, що ми будували каналізацію так довго, але це дійсно залежало не в повній мірі від нас. В майбутньому будемо детальніше аналізувати маршрути та інакше підходити до процедури, щоб пришвидшити процес.
KВ: Влітку держава неохоче йшла на поступки забудовникам. Чи змінилася ситуація зараз?
Анна Лаєвська: Ситуація покращилась, ми маємо доволі конструктивний діалог. Це стосується, до прикладу, запуску державних іпотечних програм та боротьби з корупцією в сфері будівництва, тобто оцифровування процесу видачі документів. На сьогоднішній момент ми дуже вдячні, що будинки дійсно вводяться в експлуатацію без жодних корупційних складових. Раніше міг прийти інспектор, який майже прямим текстом вимагає хабарі – тут йому перила не ті, і стіни не такі. Але це вже в минулому. Проте, не у всіх моментах все ідеально: позиція податкової і наших державних фінансистів по відношенню до будівельного сектора в основі своїй неправильна. Постійно лунають закиди, що забудовники не сплачують податки і отримують якісь надприбутки, потрібні додаткові обтяження. Будівельний сектор досить активний, живий, і це створює враження, що все тут добре, і можна збільшувати оподаткування. Вже декілька таких спроб було. Будівельна спільнота налаштована конструктивно. Діалог триває. Через профільні організації, передусім КБУ, ми завжди надаємо пропозиції до законопроєктів, подаємо листи з аналізом нормативних актів, часто до наших ініціатив прислухаються. Хочемо, щоб нам дали можливість працювати, адже чим більше ми будуємо проєктів, тим більше піде податків у бюджет. Цей діалог вигідний усім і це треба розуміти, а не воювати один з одним. Багато успіхів є у діючої влади, це необхідно відмітити, зокрема, у дозвільній системі.
KВ: Яка проблема, що “тормозить” розвиток ринку залишається ще не вирішеною?
Анна Лаєвська: Було б чудово впорядкувати процеси погоджень Міністерством культури. Вони роками тримають в себе документи і не погоджують, через що з ними також “бореться” влада. Так відбувається, бо немає чіткого впорядкування питання історичних ареалів, поверховості й обмежень. Цей бардак зупиняє будівництво років на 2-3 в кращому випадку.
KВ: Як змінилися запити покупця за останній рік?
Анна Лаєвська: Люди більше звертають увагу на розміщення квартири на поверсі й саму поверховість. Відмовляються від панорамних вікон. Якщо раніше в тренді були видові квартири на високих поверхах, то тепер люди не хочуть у випадку блекауту підніматися 25 поверхів вверх з пакетами з супермаркету. Є й фактор району: звичайно, там, де прилітало, беруть не так охоче. Наявність укриття також дуже хвилює мешканців, підземний паркінг, який може виконувати цю функцію. Питають, чи буде вода та тепло у випадку відключення світла. Ми встановили генератори на своїх об’єктах, які хоч і не зможуть забезпечити повну автономність комплексу, але зможуть підтримати її на деякий час. Це вирішує питання ліфтів, зокрема, але є проблема з опаленням.
З більш буденних речей, звичайно, мешканців цікавить соціальна інфраструктура, школи, дитсадки поруч з домом. Проговорюють наявність супермаркетів, паркомісць. В цілому, люди довіряють новобудовам у плані безпеки: це монолітно-каркасна конструкція, тому навіть при найгіршому сценарії будинок не “завалиться” як панелька. Сучасний будинок витримає навіть пряме влучення снаряду. Тому покупці досить лояльно ставляться до нових проєктів.
KВ: Які бачите досягнення вашої компанії у 2023 році?
Анна Лаєвська: Однозначно, це кількість введеного в експлуатацію житла. Вдалось досягти показника в 120 000 квадратних метрів житлової площі у 2023 році. Ще 180 000 — планується до завершення вже у першому кварталі 2024. В нинішніх обмежених умовах — це дуже хороший результат. Також своїм досягненням вважаємо те, що цього року долучилися до програми доступного житла “єОселя” на первинному ринку, по тих об’єктах, які перебувають на етапі будівництва. Наша місія – щоб кожен українець мав змогу придбати власне нове житло і щоб ми залишалися провідним девелопером масового та якісного житла.
Також ми збільшили кількість квартир з ремонтом під ключ в цих проєктах. Є дуже великий попит і це в першу чергу ті люди, які купують квартиру за допомогою державних іпотечних програм. Їм потрібне вже готове до заселення житло, в них немає ні ресурсу, ні коштів самостійно займатися цим оздобленням.
KВ: Які ще плани на найближчий час?
Анна Лаєвська: Плануємо відновити будівництво флагманського проєкту INTERGAL CITY. До речі, вже досить скоро: у лютому або березні. Плануємо в Києві 4 нових ЖК і ще 2 у Львові. Також будемо стартувати продажі за новим механізмом фінансування – майбутніми об’єктами нерухомості. Робота з реєстром спеціальних майнових прав виявилась не такою простою, як могло здаватися на перший погляд. Наразі ми внесли один з наших проєктів і це заняло досить довгий проміжок часу. Однак вже бачимо позитивні зрушення щодо роботи системи та кількості зареєстрованих об’єктів.
KВ: В чому особливість цієї системи?
Анна Лаєвська: Особливість цього механізму в тому, що покупець житла одразу набуває майнових прав на житло, навіть до завершення будівництва. Людина одразу набуває так званих спеціальних майнових прав на цей незавершений об’єкт будівництва. Незавершена квартира може бути об’єктом застави, стає об’єктом гарантування банківських ризиків, іпотеки. При введенні в експлуатацію процедура набуття повноцінного права власності буде відбуватися в автоматичному режимі, тобто, як тільки будинок отримав сертифікат та поштову адресу, людина через цей реєстр одразу стає власником свого помешкання, не потрібно укладати ніяких додаткових договорів. Крім того, цей закон передбачає новий формат шаблону договору з фізичними особами, який враховує інтереси таких осіб. Це по суті гарантії будівельників, гарантія термінів готовності об’єкта, порядок прийому приміщення/квартири від забудовника. Це захист потенційного покупця. Не всі забудовники ставляться відповідально: до договору не завжди прикріплюють детальний опис робіт та планування, що може потім перерости в неприємні випадковості для клієнта. Ми завжди працювали за іншими принципами: до кожного договору має бути точний технічний опис квартири, планування, інші параметри та характеристики.
Цей закон не тільки захищає покупця, а й створює рівні умови для всіх сторін угоди та гравців ринку загалом. Зареєструвати майнові права забудовник може тільки якщо має усю дозвільну документацію, що унеможливлює будь-які маніпуляції. Тобто, забудовник не зможе “випадково” збудувати якісь там додаткові квартири чи приміщення.
KВ: Скільки часу приблизно знадобиться, щоб перевести весь ринок нерухомості на цю оновлену систему?
Анна Лаєвська: Тут важко сказати чітко: об’єкти, які мають нові дозволи на будівництво, видані після того, як закон набув сили, мають продаватися вже за оновленою системою. Об’єктів з новими дозволами не так багато, як і нових об’єктів загалом. Не всі девелопери досі поновили роботу. Є сподівання, що перехід завершиться до другого кварталу наступного року. Але є бажання провідних девелоперів і старі об’єкти перевести на нову систему. Для забудовника це суттєво полегшує акредитацію до участі в державних програмах, і до того ж, є гарним репутаційним кроком.
Наша мета наразі — це вихід на ринок нових об’єктів, співпраця з банками-партнерами щодо іпотечних програм, продовження діалогу з нашим урядом, державними структурами стосовно нарощування обсягів доступної іпотеки і збільшення кількості наших акредитованих об’єктів саме на первинці. Але загалом хочеться сказати, що бажання і мета усіх українців зараз, щоб війна скоріше закінчилася нашою перемогою. Тільки вона закінчиться, ми розуміємо, що перспектива для України дуже велика. Приплив інвестицій з-за кордону буде дуже і дуже суттєвим. А поки нам необхідно міцно триматись, консолідувати зусилля для скорішого завершення бойових дій, вірити й обов’язково підтримувати наших захисників.
Як раніше писала KВ, наприкінці жовтня один з провідних гравців будівельного ринку, компанія “Інтергал-Буд”, оголосила про старт альтернативної іпотечної програми з державним “Ощадбанком”. Програмою передбачено придбання житла під 7% річних, а щомісячний кредитний платіж дорівнює середній вартості оренди однокімнатної квартири у Києві. Очікується, що ця ініційована бізнесом іпотека стане альтернативою “єОселі” для тих людей, хто не підпадає під критерії держпрограми.
Фото: KВ
