Відновлення багатоповерхівок Ірпеня йде повільно: розбираємо причини

Упродовж лютого Департамент містобудування та архітектури Київщини замовив проєктні роботи для капремонтів десяти пошкоджених московитами багатоквартирних будинків Ірпеня. Обійдуться ці проєкти майже у 14 млн гривень, а триватиме їх розробка до кінця 2024 року. Серед підрядників є цікаві особистості. Однак наявність “цікавих” підрядників – не єдина проблема даних закупівель. Досвід замовлення проєктно-кошторисної документації через цей департамент минулого року не дуже позитивний. Тоді такі документи замовили для капремонтів шести багатоповерхівок, але у жодній з них роботи досі не розпочаті. Крім цього експерти вказують, що аномально низька кошторисна прибутковість, яка закладена в минулорічні проєкти капремонтів, ставить під сумнів можливість обрання спроможного підрядника для подальших робіт. Але у профільному департаменті обладміністрації це заперечують та запевняють, що розроблена документація пройшла експертизу сертифікованими фахівцями, тобто одержала позитивний висновок.

Як стало відомо КВ з даних публічного модуля аналітики BI.Prozorro, в перші дні лютого 2024 року Департамент містобудування та архітектури Київщини уклав 10 договорів на розробку проєктно-кошторисної документації капітальних ремонтів багатоквартирних житлових будинків в Ірпені. Загальна ціна всіх договорів склала 13,87 млн гривень.

Для яких будинків розробляють проєкти

Проєктно-кошторисна документація замовлена для капремонтів багатоквартирних будинків на чотирьох вулицях Ірпеня за наступними адресами – вул. Джерельна, 4, 8, 10 та 12, вул. Григорія Сковороди, 19, 23, 25 та 29, вул. Миру, 18 та вул. Садова, 47. Вартість розробки документації по кожному обʼєкту коливається від 1,49 до 1,45 млн гривень, виняток становить тільки будинок на вул. Садовій, проєктно-кошторисну документацію ремонту якого оцінили у 600 тис. гривень. 

Всі договори передбачають розробку проєктно-кошторисної документації та проходження її експертизи до кінця 2024 року. Згідно із завданням з проєктування, документація повинна передбачати капремонти із частковою термомодернізацією, зокрема:

• підвищення теплоізоляційних властивостей будинку, заміну вікон та дверей (за необхідності);
• ремонт вхідних груп;
• оздоблення місць загального користування;
• встановлення енергоефективного освітлення місць загального користування та вхідних груп;
• ремонт внутрішніх приміщень квартир згідно з актами обстежень пошкодженого та знищеного майна (за необхідності);
• заміну вхідних дверей у квартирах та вентканалів (за необхідності).

Фінансуватимуться роботи, як вказано в договорах, з обласного бюджету. Підставою для замовлення проєктів стало розпорядження КОДА від 28.09.2023 року №1004 “Про внесення змін до розпорядження КОДА від 27.06.2023 року №545”, а також Програма відбудови багатоквартирних житлових будинків в Київській області на 2023-2025 роки, затверджена рішенням Київської облради від 21.03.2023 року №536-16-VIII.

Читайте: Хто демонтує пошкоджені війною будинки в Ірпені

Досвід 2023 року

Протягом 2023 року цей Департамент замовив проєкти капремонтів шести багатоквартирних будинків в Ірпені – вул. Северинівська, 105-Н та 105-О, вул. Висока, 10-А/1, вул. Українська, 85-В, вул. Чехова, 4-Л, вул. Миру, 16. Загальна ціна відповідних договорів склала 8,14 млн гривень, всі вони позначені як виконані. В 2022 році такі роботи департаментом не замовлялися. Таким чином, з часу деокупації департаментом всього було укладено 16 договорів на розробку проєктів капремонтів багатоквартирних будинків в Ірпені загальною ціною 22,01 млн гривень.

Однак аналіз даних системи публічних закупівель вказує, що станом на 29 березня 2024 року по жодному з розроблених торік проєктів не замовлено ремонтних робіт. Відтак витрата бюджетних коштів на підготовчу фазу по цих обʼєктах, на жаль, ще не перейшла у фазу реалізації, а життя людей, чиї домівки були пошкоджені, досі залишається в невизначеності.

Розроблені на замовлення Департаменту містобудування та архітектури області минулого року комплекти проєктної та кошторисної документації щодо капремонтів перерахованих вище шести об’єктів в Ірпені вдалося відшукати на порталі Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва (ЄДЕССБ). Щоб змоделювати терміни реального відновлення шести багатоповерхівок КВ звернулася за допомогою до голови громадської організації “Розвиток інфраструктури” Станіслава Гвоздікова, який проаналізував проєктно-кошторисну документацію.

Експерт пояснив, що ключовою характеристикою, яка дозволяє зрозуміти, скільки часу та зусиль потрібно витратити на реалізацію проєкту, є трудомісткість (наведено в таблиці, – КВ). Цей показник, як зауважив він, вимірює обсяг робочої сили (в умовних людино-годинах), необхідної для виконання обсягу будівельних або ремонтних робіт, який передбачено проєктом, за певний час.

Він зазначив, що аналізувати рівень цін на будматеріали та самі ремонтні роботи на стадії інвесторського кошторису, тобто до проведення закупівлі та укладання угоди на капремонти з підрядною організацією – не має сенсу. Оскільки ціни на матеріали, рівень заробітної плати та інші параметри змінюються під час проведення торгів, тому до цього питання слід повернутися вже після укладання угод на проведення капремонтів.

Водночас дослідження трудомісткості розроблених проєктів відновлення пошкодженого житлового фонду в Ірпені, як вказує Станіслав Гвоздіков, виявило значні потреби в робочій силі. Проте, як зазначив він, спроможні будівельні компанії, зіткнувшись з аномально низьким рівнем кошторисного прибутку, від 1,7% до 10% від прямих витрат, ймовірніше, матимуть сумніви щодо достатньої мотивації участі в реалізації таких важливих проєктів.

“Низька прибутковість, закладена в кошторисах, може суттєво вплинути на вибір підрядника. Зазвичай підрядні організації шукають проєкти з адекватним рівнем рентабельності, який би компенсував ризики та забезпечив економічну вигоду. Це ставить під сумнів можливість обрання спроможного підрядника. Внаслідок цього існує ризик, що проєкти з низьким рівнем прибутковості можуть залишитися без належної уваги з боку лідерів будівельного ринку, бути реалізовані з грубими порушеннями, кримінальними переслідуваннями або за нижчими стандартами якості, що своєю чергою може вплинути на довговічність та безпеку відновлюваних будівель”, – пояснив експерт.

Він наголосив, що така ситуація потребує ретельного перегляду підходів до формування кошторисів з боку замовників та стимулів для підрядників. Враховуючи критичну важливість відновлення житлового фонду для постраждалих мешканців, на його переконання, необхідно знаходити баланс між економічною ефективністю проєктів та їхньою привабливістю для виконавців.

“Владі, замовникам та всім зацікавленим сторонам варто звернути увагу на цей аспект, щоб забезпечити не тільки своєчасне, але й якісне відновлення житлового фонду, відновлюючи тим самим довіру громади та надію на краще майбутнє для жителів Ірпеня та усієї Київської області.

З огляду на ситуацію з наведеними в матеріалі кошторисами, я рекомендую активно застосовувати принцип твердої ціни та укрупнених показників вартості (УПВ) при замовленні будівельних робіт, особливо у випадках, коли розрахунки очікуваної вартості робіт базуються на низькоякісних кошторисах. Цей підхід не тільки спрощує процес узгодження та контролю вартості робіт, але й перекладає відповідальність за дотримання зазначених у тендерній пропозиції розцінок безпосередньо на підрядника. Таким чином, підрядник зобов’язаний виконати необхідний обсяг робіт саме за вказаними розцінками, звільняючи замовника від відповідальності за можливі розбіжності у кошторисних розрахунках.

Окремо хочу відзначити, що для поглибленого аналізу кошторисів ми зазвичай використовуємо інноваційні рішення на базі штучного інтелекту. Сучасні алгоритми машинного навчання дозволили нам швидко і ефективно виявити проблемні місця в розрахунках, зокрема, нераціональне співвідношення між кількістю адміністративного персоналу та робітників, а також невідповідність передбачених адміністративних витрат реальним потребам. 

Використання штучного інтелекту в аналізі кошторисної документації – це крок до підвищення прозорості та ефективності в будівельній галузі. Ми прагнемо йти в ногу з часом, впроваджуючи передові технології для вдосконалення процесів управління та контролю. Це дозволяє не лише оптимізувати витрати, але й забезпечити вищу якість робіт та дотримання термінів реалізації проєктів.

Не можу не відзначити важливу роль віцепрем’єра Олександра Кубракова в ініціюванні реформ у галузі. Завдяки його зусиллям, всі розпорядники бюджетних коштів мають можливість замовляти будівельні роботи одночасно з проєктуванням, що спонукає до більш гнучкого та ефективного ціноутворення будівельних робіт. Це рішення прокладає шлях до використання міжнародних стандартів, як-от CESMM, що вже кілька років успішно застосовуються в інфраструктурних проектах. Реформи, ініційовані Олександром Кубраковим, дозволяють не лише скоротити час на підготовку проектної документації, але й гарантувати високу якість робіт та економію коштів.

Переконаний, що поєднання принципів твердої ціни, УПВ, інноваційних інструментів аналізу даних та реформ, ініційованих на державному рівні – це шлях до ефективної та прозорої відбудови житлового фонду, відновлення довіри громадськості до державних будівельних ініціатив. Ми й надалі активно працюватимемо над вдосконаленням підходів до розрахунку кошторисів, враховуючи реальні ринкові умови та потреби проєктів у фінансуванні,” – резюмував Станіслав Гвоздіков.

Позиція замовника

У Департаменті містобудування та архітектури Київщини у відповідь на інформаційний запит КВ підтвердили, що капремонти у ірпінських будинках, для яких він замовляв проєктно-кошторисну документацію минулого року, не розпочато. Причиною цього, як уточнили, є відсутність фінансування.

“Опрацьовується питання щодо забезпечення фінансування робіт за рахунок коштів фонду ліквідації наслідків збройної агресії та/або фонду з відновлення зруйнованого майна та інфраструктури”, – повідомили в департаменті.

З приводу закладених в проєктно-кошторисній документації рівнів кошторисного прибутку та трудовитрат (обсяг ручної праці) у департаменті наголосили, що ці показники розраховуються відповідно до Кошторисних норм «Настанова з визначення вартості будівництва», затверджених наказом Міністерства розвитку громад та територій України від 1.11.2021 року № 281.

Перед затвердженням, зауважили у замовника, проєктно-кошторисна документація відповідно до вимог постанови Кабміну від 11.05.2011 року № 560 проходить експертизу для перевірки сертифікованими фахівцями “якості проєктних рішень та відповідності проєктів державним будівельним нормам”. 

“Проєктно-кошторисна документація на зазначені у зверненні об’єкти пройшла таку експертизу та отримала позитивний висновок, що свідчить про відповідність усіх застосованих нормативів державним будівельним нормам”, – наголосили в Департаменті містобудування та архітектури Київщини.

В кого замовляли проєкти для Ірпеня

Десять лютневих закупівель Департаменту містобудування та архітектури Київщини на розробку проєктно-кошторисної документації були проведені без конкурсів – підрядники обиралися без конкуренції. В результаті договори на розробку проєктів капремонту багатоквартирних будинків в Ірпені дісталися 4 компаніям – ТОВ “Аліот проект” (*), ТОВ “Гранд Проєкт Плюс” (**), ТОВ “Сінгус Плюс” (***) та ТОВ “А7 Холдинг архітектурних бюро” (****). На найбільшу суму – 4,44 млн гривень – замовлень отримало ТОВ “Аліот Проект”.

За даними аналітичної системи Youcontrol, ТОВ “Аліот Проект” зареєстровано в червні 2023 року в Києві. На момент заснування ця компанія мала назву ТОВ “Дейстен Крейв” та статутний фонд 500 гривень. Однак у вересні фірму перейменували у ТОВ “Аліот Проект”, збільшили її статутний фонд до 100 тис. гривень, а також змінили адресу “прописки”. Тоді ж, у вересні минулого року, відбулася зміна і засновників компанії – заснував її Віталій Третяк, потім в переліку засновників зʼявився Олександр Пирко, який зараз значиться єдиним власником та керівником компанії. Станом на 19 березня 2024 року, за даними звітності за 2023 рік, у компанії значиться один штатний працівник.

Читайте: В КОДА обрали неординарну компанію для відбудови за 605 млн гривень ЖК “Ірпінські липки”

Олександр Пирко є чоловіком Катерини Пирко (про що прописано в її деклараціях) – начальниці Бучанського районного відділу №2 державної установи “Центр пробації”, що вказано на сайті Бучанської міськради. Згідно з поданою нею декларацією за частину 2023 року, вона з цієї посади вже звільнилася.

В 2018-2021 роках Катерина Пирко декларувала свої доходи як начальниця Ірпінського міськрайонного відділу ДУ “Центр пробації – таку назву раніше носив Бучанський районний відділ №2, що досі вказано на сайті Ірпінської міськради.

Скріни з офіційних сайтів Ірпінської міськради та Бучанської міськради станом на 1 березня 2024 року

Читайте: Буча засекретила ремонти критичної інфраструктури

Нагадаємо, що “Центр пробації”, зокрема, покликаний запобігати вчиненню правопорушень, організовувати виконання покарань, не пов’язаних з позбавленням волі, а також допомагати особі, яка готується до звільнення з місць позбавлення волі, в адаптації до життя в суспільстві.

Колишній власник ТОВ “Аліот проект” Віталій Третяк з реєстрацією в Ірпені також особа неоднозначна. В 2019-2020 роках він мав частку у багатьох компаніях, що входять до декількох великих бізнес-груп. Зокрема він був співвласником ТОВ “Ваксен Прод” з групи “Мандарин Плаза Вагіфа Алієва, ТОВ “Партенс Компані” з групи «БРСМ-Нафта» Андрія Біби, ТОВ “Спектрум Оптіма” з групи Галини Бондаренко – вдови Володимира Бондаренка – депутата Верховної Ради 2, 3, 4, 6 та 7 скликань, депутата Київради 1, 2, 5, 7 та 8 скликань, ексголови КМДА. Зараз Віталій Третяк є співзасновником або засновником кількох десятків компаній.

За даними Clarity Project, замовлення від Департаменту містобудування та архітектури КОДА на розробку проєктно-кошторисної документації капремонтів багатоквартирних житлових будинків в Ірпені – єдиний досвід участі та перемог ТОВ “Аліот Проект” в публічних закупівлях.

ТОВ “Гранд Проєкт Плюс” зареєстровано в березні 2023 року в Кривому Розі. Засновник – Наталія Білик, директором значиться Богдан Гембець. В результаті участі в публічних закупівлях за рік існування ця компанія вже встигла отримати 39 підрядів майже на 20 млн гривень. Найбільшими замовниками є Департамент містобудування та архітектури та Департамент регіонального розвитку Київщини, які в сумі віддали компанії замовлень на понад 10 млн гривень. 

ТОВ “Сінгус Плюс” зареєстровано в 2019 році в нині окупованому Маріуполі, на сьогодні має реєстрацію в Житомирі. Засновник та директор – Олександр Мельник, який має прописку в селищі Веселе Запорізької області (окуповане з початку повномасштабного вторгнення росії). В результаті участі в публічних закупівлях за рік існування компанія отримала 6 замовлень на 4,1 млн гривень. Найбільший замовник – Департамент містобудування та архітектури Київщини.

ТОВ “А7 Холдинг архітектурних бюро” зареєстровано в 2015 році у Львові. Основним видом діяльності вказуються “веб-портали”. Компанією володіє та керує Богдан Гой. Через Prozorro фірма уклала 13 договорів загальною ціною 6,2 млн гривень. Серед найбільших замовників – Департамент містобудування та архітектури Київщини.

Читайте: Поранена Київщина: хто, як і за скільки відновлює житло в Ірпені

Департамент містобудування та архітектури КОДА очолює Олександр Янович.

Голова Ірпінської міської ради Олександр Маркушин.

* ТОВ “Аліот Проект” (код ЄДРПОУ: 44947601)

** ТОВ “Гранд Проєкт Плюс” (код ЄДРПОУ:45154985)

*** ТОВ “Сінгус Плюс” (код ЄДРПОУ: 43359880)

*** ТОВ “А7 Холдинг архітектурних бюро” (код ЄДРПОУ: 40041313)

Фото: колаж КВ

Альона Момот