Вже найближчим часом у судах може бути вирішене питання забудови на вул. Горіхуватський шлях, де планується зведення житлового комплексу (ЖК), проти якого виступають місцеві мешканці і екологи. Йдеться про судову справу, в рамках якої ТОВ “МЖК “Оболонь” вимагає від Київради поновити на новий термін договір оренди ділянки, який сплив у січні 2023-го. Орендарю цієї землі опонує міська прокуратура, яка спочатку подала апеляційну, а потім – касаційну скарги на програшні для громади рішення судів. Правоохоронці, серед іншого, вказують на те, що пролонгувати вказану угоду та, відповідно, забудовувати дану ділянку не можна, адже там знаходиться об’єкт культурної спадщини Києва – водонапірна башта, побудована в 50-х роках минулого століття. Разом з тим, забудовники мають “козир” – на початку минулого року вони під виглядом того ж ЖК, за допомогою КМДА, звели і зареєстрували невелику споруду, а тому, вочевидь, формально матимуть право отримати ділянку під її обслуговування. Резонансу цій ситуації додає той факт, що ця територія знаходиться впритул до НПП “Голосіївський”.
Як повідомив КВ столичний адвокат і правозахисник Олександр Дядюк, 13 серпня 2024 року в Касаційному господарському суді може бути вирішена доля ділянки на вул. Горіхуватський шлях (стара назва – вул. Генерала Родимцева, Голосіївський район) між будинками №9 і №11, на якій планується будівництво чергового житлового комплексу.
Йдеться про ділянку площею 0,526 га на вказаній вулиці (ця земля не має адресного номера, кадастровий номер – 8000000000:79:301:0013, цільове призначення – “для будівництва житлового комплексу”), орендарем якої до 28 січня 2023 року було ТОВ “МЖК “Оболонь”. Дана компанія намагається в судовому порядку добитися від Київради поновлення договору оренди на новий термін. Раніше вказана ТОВка змогла виграти в судах першої та апеляційної інстанції, і саме касаційний суд має поставити крапку у відповідній судовій справі, розглянувши скаргу Київської міської прокуратури.
За словами Олександра Дядюка, головною проблемою для фактичного “вигнання” ТОВ “МЖК “Оболонь” з цієї території є те, що на вказаній ділянці знаходиться водонапірна башта, яка має статус щойно виявленого об’єкта культурної спадщини, але якої “на папері” немає на цій землі.
“Коли цю ділянку відводили [у користування ТОВ “МЖК “Оболонь”,] Київрада зробила вигляд, що не помітила величезну башту, що знаходиться в державній власності. Тобто, ділянку не мали права передавати в оренду, бо там чуже майно. Друга хитрість у тому, що потім башту зареєстрували як об’єкт нерухомого майна в держреєстрі речових прав на нерухоме майно, але не “прив’язали” її до ділянки, хоча ця споруда стоїть посеред неї. При цьому, в реєстрі зареєстроване право оренди на ділянку і вказано, що там знаходиться нерухоме майно”, – підкреслив Олександр Дядюк.
Також юрист зазначає, що на початку 2023 року на цій землі “виросла” незрозуміла споруда, яка за будівельним дозволом є “житловим комплексом” і на яку забудовники оформили право власності. На переконання Олександра Дядюка, вона була збудована задля того, щоб у подальшому в орендаря були аргументи стосовно того, що земля має “залишитися у нього” в користуванні. Наразі фахівець має стримані оптимістичні прогнози щодо завершення цієї судової справи на користь громади, але вказує на те, що у ТОВ “МЖК “Оболонь”, як і у прокурорів, ще є “козирі в рукаві”.
“[Згадана споруда] навіть “не тягне” на хороший сільський туалет – це маленька будка. Її збудували, щоб потім знову претендувати [на землю] – мовляв, “у нас тут також є нерухомість”. Реєстрація [права власності на цю споруду] є незаконною, бо їм видавали дозвіл на будівництво житлового комплексу, але збудовано там незрозуміло що. Надалі, на мою думку, прокуратура має здійснити заходи, щоб “прив’язати” цю башту до земельної ділянки, і на тій підставі, що це щойно виявлений об’єкт культурної спадщини, вимагати розірвати договір оренди. Також вона має подати позов щодо скасування реєстрації права власності на [зведену забудовниками] “будку”. А от якщо виграє ТОВ “МЖК “Оболонь”, то воно може вимагати передати ділянку під обслуговування та експлуатацію свого майна – тієї самої будки”, – зазначив юрист.
Подробиці судової справи
Позов стосовно визнання укладеною додаткової угоди до орендного договору ділянки щодо поновлення терміну оренди ТОВ “МЖК “Оболонь” подало ще у березні 2023 року. Свої вимоги у компанії пояснили тим, що після закінчення терміну оренди вона продовжила користуватися землею, направила до міськради лист щодо поновлення дії договору оренди, до якого долучила проєкт додаткової угоди про поновлення дії договору, а Київрада, у свою чергу, “письмово не заперечила” проти знаходження цієї ТОВки на вказаній території та не приймала рішень щодо її “вигнання”. Втім, проєкт додаткової угоди міськрадою підписаний теж не був.
У столичній міськраді під час судового спору офіційно повідомили, що такі “позовні вимоги не підлягають задоволенню через втрату позивачем переважного права на поновлення договору оренди у зв`язку з неналежним виконанням умов цього договору”. Втім, які саме порушення з боку ТОВ “МЖК “Оболонь” мали на увазі в київському муніципалітеті, в судових документах по цій справі не уточнюється.
Зважаючи на таку досить “мляву” позицію Київради і Департаменту земельних ресурсів Київської міськдержадміністрації (КМДА), який в цій справі виступав в якості третьої особи на боці відповідача, 1 червня 2023 року Господарський суд Києва повністю задовольнив позов ТОВ “МЖК “Оболонь”, поновивши орендну угоду на 3 роки.
Надалі оскаржити таке рішення служителів Феміди формально намагалася Київрада, але Північний апеляційний господарський суд повернув 19 вересня 2023-го її скаргу – через те, що міськрада пропустила строки апеляційного оскарження і належним чином не обгрунтувала, чому це було зроблено. Після цього настала черга столичної прокуратури – 11 грудня минулого року той же суд відкрив апеляційне провадження за скаргою правоохоронців.
Так, у прокуратурі зазначили, що ТОВ “МЖК “Оболонь” порушило умови договору, передавши вказану ділянку в суборенду ТОВ “Голосіївські вежі” без погодження з Київрадою. Крім того, правоохоронці вказали на те, що на спірній ділянці знаходиться водонапірна башта, яка на праві власності належить Міністерству освіти і науки України, перебуває на праві господарського відання Національного університету біоресурсів і природокористування (НУБіП) України та є об`єктом культурної спадщини Києва. Крім того, в прокуратурі повідомили, що наразі на розгляді Київради знаходиться проєкт рішення щодо відмови ТОВ “МЖК “Оболонь” у поновленні договору оренди – вочевидь, таким чином, на думку правоохоронців, міська влада висловила свою позицію по цьому земельному питанню.
При цьому, під час розгляду цієї справи в апеляційному суді у згаданому університеті повідомили служителям Феміди про те, що у травні 2023 року, вже після включення водонапірної башти до переліку об`єктів культурної спадщини, ТОВ “МЖК “Оболонь” та ТОВ “Голосіївські вежі” звертались до закладу “з пропозицією співпраці у збереженні та відновленні будівлі водонапірної башти, пошуку оптимальних шляхів її використання у рамках проєкту будівництва житлового комплексу та висловлювали готовність участі у фінансуванні відповідних витрат і намір щодо довгостроковї оренди башти”.
Врешті-решт, 22 лютого 2024 року колегія судів апеляційного суду відмовила прокуратурі в задоволенні її скарги. Служителі Феміди зазначили, що ті доводи, на які правоохоронці посилалися під час розгляду даної справи, “не приймаються до уваги, як безпідставні, та такі, що не спростовують висновків суду щодо задоволення позову”.
Передісторія
Київрада рішенням №281/1491 від 27 травня 2004 року погодила передачу земельної ділянки на вул. Генерала Родимцева в оренду ЗАТ “МЖК “Оболонь” (саме таку організаційно-правову форму мав орендар землі на той момент) на 3 роки для будівництва житлового комплексу. 7 липня 2005 року між столичним муніципалітетом та вказаною компанією було укладено відповідний договір оренди ділянки.
На момент здійснення цього землевідводу дана земля перебувала в постійному користуванні НУБіП (тоді він називався Національний аграрний університет). За інформацією ЗМІ, в обмін на передачу землі в оренду ТОВ “МЖК “Оболонь” ця компанія начебто обіцяла передати частину житла співробітникам університету (йшлося про зведення двох 24-поверхівок). Однак у той час забудовник наразився на активний спротив громади, і тодішній мер Києва, нині покійний Олександр Омельченко пообіцяв киянам, що ця територія не буде забудовуватися, поки він живий. Нагадаємо, Омельченко помер 25 листопада 2021 року.
Надалі укладена з ТОВ “МЖК “Оболонь” орендна угода тричі поновлювалася, і “востаннє” була розрахована на термін до 28 січня 2023 року. При цьому, останні два рази ТОВ “МЖК “Оболонь” добивалося пролонгації в судовому порядку – столична влада не реагувала на звернення компанії стосовно поновлення договору. У 2021 році ділянка вул. Генерала Родимцева була передана орендарем в суборенду ТОВ “Голосіївські вежі” (відомості про це були внесені в Держреєстр речових прав на нерухоме майно 27 вересня 2021-го).
Перші протести проти цього будівництва мали місце в 2021 році – тобто, ще до отримання забудовниками документів, які б легалізували проведення робіт на цій території. Тоді, зокрема, КП “Київблагоустрій” демонтувало гаражі, які знаходилися на ділянці будівництва без належно оформлених документів. Втім, активні роботи у зазначений період не розпочалися, тому конфлікт було “заморожено”. Його “другий раунд” розпочався вже під час повномасштабної агресії рф проти України, у вересні 2022-го, коли забудовники приїхали встановлювати будівельний паркан. Громадський актив намагався перешкодити цьому, але діалог із забудовниками не мав результату. При цьому, місцеві мешканці були обурені тим, що забудовники обнесли парканом льохи (погреби), у яких літні жінки зберігають мішки з картоплею, через що доступ до них було заблоковано.
Незадовго до цього, 26 серпня 2022 року, Департамент містобудування та архітектури КМДА видав ТОВ “Голосіївські вежі” містобудівні умови та обмеження (МУО) на проєктування будівництва житлового комплексу за вказаною адресою.
Згідно з цим документом, компанії дозволили проєктувати зведення будівлі (чи будівель) висотою до 18 метрів (приблизно 6 поверхів), але кінцевий показник має бути визначено відповідно до вимог низки Державних будівельних норм (ДБН). Відсоток забудови вказаної ділянки, відповідно до МУО, не повинен перевищувати 40%.
При цьому, в “містобудах” уточнювалося, що ділянка проєктування потрапляє до “території проєктного заповідання природнього комплексу”, у зв’язку з чим на забудовників було покладено зобов’язання щодо розробки проєктної документації з урахуванням положень Закону України «Про природно-заповідний фонд України». Також ТОВ “Голосіївські вежі” повинне “виконати комплексний благоустрій та озеленення території з урахуванням функціонального призначення, особливостей об’єкта і території і передбачити заходи по захисту зелених насаджень, які підлягають збереженню від пошкодження будівельною технікою, для забезпечення їх життєдіяльності”. Також в МУО зазначалося, що згадана ділянка знаходиться в зоні обмеження забудови за умов безпеки польотів, а тому при проектуванні забудовник повинен врахувати, зокрема, вимоги Повітряного кодексу України.
У вересні 2022 року ексчлен громадської ради при Державній екологічній інспекції Михайло Макаренко на своїй сторінці у Facebook повідомив, що проведення будівельних робіт на вказаній території може пошкодити сусідні житлові будинки. За його інформацією, у цих будівель вже є великі тріщини, а у будинку на вул. Генерала Родимцева, 9 пошкоджений фундамент, через що його нещодавно ремонтували. Він також зазначив, що ділянка будівництва має складні геологічні умови, зокрема – на ній зафіксовані близьке залягання ґрунтових вод та пливуни (насичений водою ґрунт. – КВ). Тому, на думку громадського активіста, “будувати тут дуже ризиковано”.
Крім того, Михайло Макаренко звернув увагу на можливе порушення забудовниками екологічного законодавства – мовляв, згадана ділянка, знаходиться менш ніж в 20 метрах від національного природного парку (НПП) “Голосіївський”, де будувати не можна.
Втім, цілком можливо, що в даному сенсі “все чисто”, принаймні офіційно. Як неодноразово повідомляла КВ, наразі кордони НПП “Голосіївський” офіційно не встановлені, адже КМДА, протягом півтора десятиліття з моменту створення цього нацпарку, так і не розробила документацію із землеустрою, не встановила та не внесла межі тисяч га зелених насаджень у натуру. Як наслідок – де-факто поки що цей парк існує лише “на папері”, а буферна зона навколо нього, у якій заборонено будівництво, зовсім відсутня.
Читайте: Национальный парк “Голосеевский” просит Ермака решить вопрос с границами и финансированием
18 жовтня 2022 року мешканка Києва Юлія Іванова зареєструвала на сайті Київради петицію про повернення згаданої ділянки до власності громади Києва шляхом розірвання договору її оренди, а також про змінення її цільового призначення на “землі рекреаційного призначення”. Такі вимоги вона пояснює вищезазначеними аргументами – не можна будувати біля НПП “Голосіївський”, проведення цих робіт може призвести до руйнації сусідніх будинків і т.д. Для того, щоб столична міськрада розглянула дану петицію, вона повинна була набрати 6 тис. підписів протягом найближчих двох місяців, але цього так і не сталося – усього 1,7 тис. підписів, через що міська влада де-юре мала права “нічого не робити” і навіть не відповідати громаді.
Вже 22 грудня 2022 року Департамент з питань державного архітектурно-будівельного контролю (ДАБК) при КМДА зареєстрував для ТОВ “Голосіївські вежі” повідомлення про початок будівельних робіт з будівництва житлового комплексу на цій території. Йшлося про зведення одноповерхового (!) будинку загальною площею 102,8 кв.м. Менше ніж через місяць, 26 січня 2023 року, той же департамент зареєстрував декларацію про готовність цього будинку до експлуатації – тієї самої “будки”, яку згадував Олександр Дядюк. Це відбулося фактично за два дні до завершення дії договору оренди землі.
3 лютого 2023 року в Київраді було зареєстровано вищезгаданий проєкт рішення №08/231-168/ПР щодо відмови ТОВ “МЖК “Оболонь” у поновленні договору оренди ділянки на вул. Горіхуватській шлях. Суб’єктами його подання виступив заступник голови КМДА з питань здійснення самоврядних повноважень Петро Оленич і Департамент земельних ресурсів КМДА. Свою пропозицію чиновники пояснили тим, що, мовляв, на “вигнанні” тепер вже ексорендаря наполягають у НПП “Голосіївський”.
Так, у відповідному листі нацпарку до КМДА, який був направлений у листопаді 2022 року, зазначалося, що “в результаті запланованого будівництва збільшиться площа водонепроникних поверхонь, тобто збільшиться і обсяг дощових стічних вод та ерозійні процеси на ділянках природно-заповідного фонду, а тому заплановане будівництво житлового будинку може зашкодити природним комплексам національного парку.
“Фактори негативного впливу будівництва можуть призвести до незворотних змін екосистеми та поставити під загрозу можливість виконання НПП «Голосіївський» не лише природоохоронної функції об’єкта природно-заповідного фонду та частини міжнародної Смарагдової мережі, але й функції підтримання екологічної рівноваги Києва. Разом з цим, вказаним листом НПП «Голосіївський» просить сприяти зупинці будівництва і приєднанню даної території та розташованої на ній водонапірної башти до нацпарку. Водонапірна башта має надзвичайний туристично-рекреаційний потенціал і може стати однією з головних оглядових точок Голосіївського району та його візитівок, частиною краєзнавчих та інших пізнавальних екскурсійних маршрутів, центром проведення еколого-просвітницьких заходів”, – повідомлялося в пояснювальній записці до проєкту рішення, який не був затверджений столичною міськрадою.
13 лютого 2023 року Департамент охорони культурної спадщини КМДА наказом №10 заніс побудовану в 50-х роках мирулого століття водонапірну башту до Переліку об’єктів культурної спадщини Києва. Відповідно, дана споруда отримала статус щойно виявленого об’єкта культурної спадщини, через що на її власника було покладено зобов’язання щодо укладання охоронного договору на неї. У наказі зазначалося, що ця башта є “цінним зразком промислової архітектури ХХ століття та цінним елементом історичного середовища – садиби Української сільськогосподарської академії, і в поєднанні з ландшафтним оточенням становить матеріальний вияв культурно-історичного розвитку Києва”.
Невдовзі після цього Максим Гринь, якого ЗМІ називали “представником забудовника [ділянки на вул. Горіхуватський шлях], повідомив, що “мета ініціаторів включення цієї споруди до переліку пам’ятників полягає у спробі отримати незаконну вигоду від забудовника шляхом створення штучних проблем у здійсненні будівництва”. Йшлося про те, що, мовляв, протягом останніх десятиліть, коли башта перестала використовуватися за призначенням, ніхто не думав про те, щоб взяти її “під захист”. При цьому, він зазначив, що дана водонапірна башта – це типова, не унікальна, водогосподарська споруда, яка згідно певного експертного висновку є непридатною для використання та аварійною. Схожої думки притримуються і в НУБіП – проректор цього закладу Валерій Іщенко в той же період повідомив про те, що “башта непотрібна і перебуває в аварійному стані”.
Чиї інтереси
За даними аналітичної системи Youcontrol, ТОВ “МЖК “Оболонь” (орендар землі на вул. Богдана Хмельницького) було засноване в Києві у січні 1997 року. Керівником компанії виступає Олександр Антонов. Засновниками цього ТОВ зазначено вісьмох мешканців столиці України – Зінаїду Алубіну, Віктора Соболя, Євгенію Качкалду, Галину Гладишко, Олену Кардаш, Дарію Вербій, Сергія Діденка і Василя Антонова. Примітно, що майже всі ці люди, крім Василя Антонова, зареєстровані в одному багатоквартирному будинку на просп. Володимира Івасюка (колишня назва – просп. Героїв Сталінграда) в Оболонському районі столиці.
Вказане ТОВ де-факто входить до одноіменного будівельного холдингу “МЖК “Оболонь”. Директором цього холдингу, згідно з даними його офіційного сайту, є саме згаданий вище Олександр Антонов. Його брат Василь Антонов (на колажі праворуч), який є одним із засновників ТОВ “МЖК “Оболонь”, також є досить відомою особистістю: у 1998-2006 роках він був депутатом Оболонської районної в місті Києві ради, у 2010-2014 роках очолював Оболонську районну в місті Києві державну адміністрацію (РДА), також з моменту заснування і до 2010 року був генеральним директором вказаного будівельного холдингу.
Нагадаємо, “МЖК “Оболонь” є активним забудовником, під “прапорами” якого в Києві вже зведено 4 житлових комплекси (ще один комплекс – ЖК “Місто квітів. Парковий квартал” – цей холдинг будував у співпраці з “ІБК “Обрій”). Разом з тим, брати Антонови явно не збираються зупинятися в реалізації своїх “забудовницьких планів”, на фоні чого їхні компанії регулярно фігурують у різних скандалах.
Читайте: Київрада “благословила” чергову житлову забудову на Оболоні
Однією з найбільш резонансних є історія щодо потенційної забудови землі в районі Літературного (колишній Чкалівський) скверу. Її орендарем є все те ж ТОВ “МЖК “Оболонь”, а інвестором будівництва – ТОВ “Ділайвест”, яке входить до орбіти одіозної забудовниці Владислави Молчанової.
Як повідомляла КВ, у останній компанії запропонували міській громаді віддати під облаштування вказаної зеленої зони частину орендованої для будівництва земельної ділянки і відреконструювати її за власний кошт. Таким чином, на переконання бізнесменів, має бути досягнуто компроміс із місцевими мешканцями, які виступають проти того, щоб у цій локації було зведено черговий багатоквартирний будинок. Втім, наразі згоди з активістами, схоже, досягнуто не було – останні наполягають на тому, що сквер має займати більшу площу і що у випадку забудови він може фактично перетворитися у прибудинкову територію “майбутньої” житлової висотки.
Читайте: Компроміс чи боротьба до останнього: Київрада не змогла вирішити долю Літературного скверу
ТОВ “Голосіївські вежі” (суборендар ділянки на вул. Генерала Родимцева та замовник підготовчих робіт) було зареєстроване в червні 2021 року. Директором цієї компанії є Віктор Горбай, засновниками – ТОВ “БК “Гарант-Інвест” (кінцевий бенефіціар – киянин Ростислав Коробка) і ТОВ “КУА “Сіті Ессет Менеджмент” (кінцеві бенефіціари – мешканці Києва Віталій Карпюк і Костянтин Шарай), а також мешканець села Свидівок Черкаської області Олександр Телефус, який також є одним із співвласників ТОВ “Голосіївські вежі” (50% статутного капіталу). Ще одним співвласником ТОВ “Голосіївські вежі” є все той же Ростислав Коробка (на колажі ліворуч).
Останній, як зазначається у відкритих джерелах, довгий час працював на керівних посадах у компаніях в страховому та інвестиційному секторах, а з 2015 року є віцепрезидентом Торгово-промислової Палати України.
Зазначимо, один із засновників ТОВ “Голосіївські вежі” – ТОВ “КУА “Сіті Ессет Менеджмент” – є компанією, яка надає забудовникам послуги “з фінансування будівництва об’єктів житлової нерухомості через залучення коштів фізичних та юридичних осіб”. Тобто, виступає посередником між тими, у кого є земля для будівництва, і тими, хто має кошти на проведення таких робіт. Серед клієнтів “КУА “Сіті Ессет Менеджмент”, наприклад, варто згадати ПАО “ЗНВКІФ “Геос-Глорія” – компанії, що залучала гроші фізосіб для будівництва ЖК “Глорія парк”. Цей житловий комплекс є проєктом девелопера “Geos”, який де-факто контролюється ексначальником Департаменту будівництва та житлового забезпечення КМДА (1996-2010 рр.) Михайлом Голицею та його зятем, депутатом Київради VII та VIII скликань (обирався від “УДАРу” та “Солідарності”) Миколою Негричем.
Посаду директора Департаменту містобудування та архітектури КМДА з 1 листопада 2016 року обіймає Олександр Свистунов. Департамент земельних ресурсів КМДА з 29 червня 2021 року очолює Валентина Пелих (виконувала обов’язки керівника цієї структури з 2 квітня 2021 року). З 27 липня 2018 року по 1 квітня 2021 року, цим департаментом керував вищезгаданий Петро Оленич, який з 2 квітня 2021 року обіймає посаду заступника голови КМДА та курує в Києві земельні та містобудівні питання.
Департаментом з питань ДАБК при КМДА з 13 січня 2020 року керує Оксана Попович. Діяльність цього департаменту з 2018 року контролює заступник голови КМДА Вячеслав Непоп.
Департамент охорони культурної спадщини КМДА з 23 серпня 2023 року очолює Марина Соловйова. Діяльність цього структурного підрозділу столичної мерії з початку 2021 року контролює заступник голови КМДА з питань здійснення самоврядних повноважень Володимир Прокопів (секретар столичної міськради минулого VIII скликання, депутат діючого IX скликання Київради від “Європейської солідарності”).
Читайте: У Київраді погодили руйнацію історичної “лісопильні Сніжка”
Фото: колаж КВ
Іван Кулик
КиївВлада
