З початком повномасштабної війни в Україні зросла потреба в житлі для внутрішньопереміщених осіб. За словами експертів, державна програма іпотечного кредитування “єОселя” вирішує цю проблему лише частково, оскільки має чимало обмежень. У європейських країнах існує фонд соціального орендного житла, який цілком може запрацювати й на українському ринку нерухомості.
на правах реклами
Про це КВ дізналася з інтерв’ю комерційної директорки Інтергал-Буду Анни Лаєвської та виконавчого директора Конфедерації будівельників України Олександра Червака для KyivFM.
— Що таке соціальне орендне житло?
Анна Лаєвська: За даними Міністерства розвитку громад та територій, на сьогоднішній момент зареєстровано вже понад 4,6 мільйона внутрішньопереміщених осіб. Є, звичайно, програми, такі як “єОселя” та “єВідновлення”, які частково вирішують проблему втраченого або зруйнованого житла для українських родин. Однак, існує статистика, що лише третина від постраждалих від війни громадян можуть скористатися державними програмами. Це залежить від обмежень єОселі за рівнем доходів та за віковими особливостями. Саме тому покупцям пропонують скористатися фондом соціального орендного житла, який вже діє в європейських країнах. Його суть полягає в тому, що девелопер виставляє збудоване житло на продаж: або надає в довгострокову оренду з пільговими ставками на 20-30 років, або передає на баланс комунальним підприємствам чи місцевим органам самоврядування, щоб закрити потребу в житловому фонді.
Олександр Червак: Це доволі поширений механізм в Європі, а саме в Німеччині, Франції, Нідерландах, Фінляндії та скандинавських країнах. У деяких країнах соціальне житло сягає до 50% житлових фондів. Зважаючи на євроінтеграцію України, цей механізм — один з пріоритетів фінансування донорів Європейського інвестиційного банку. У Європі вартість соціального житла в середньому за квадратний метр становить 5 $ у порівнянні зі звичайною іпотекою — 9$. Тому ми вважаємо, що це дійсно зможе вирішити питання забезпечення громадян житлом, але треба, щоб цей механізм дійсно був доступний і вигідний як для покупців, так і для девелоперів.
— Яка вигода девелоперам від такого житла?
Анна Лаєвська: Ділянки, які на яких планується розміщення соціального житла, пріоритетно будуть отримувати зміну функціонального призначення під житлову забудову. Це потягне за собою збільшення пропозицій від банків та кількості таких проєктів. Наприклад, у Німеччині муніципалітети можуть навіть профінансувати девелоперу собівартість орендованих соціальних квартир за умови, що девелопер потім передає їх на баланс міста. Тобто фактично девелопер отримує на початку будівництва оборотний капітал, який дає можливість швидко та ефективно будувати. Окрім цього, можуть бути, наприклад, пільгове кредитування під будівництво таких квартир або преференції щодо підключення мереж. Таким чином громада отримує пул орендного житла для незахищених верств населення, а забудовник отримує певні економічні переваги.
— Чи шукала Україна альтернативні варіанти забезпечення житлом громадян?
Анна Лаєвська: Основна проблема полягає в тому, що в Україні фактично відсутній резервний фонд житла. Десятки тисяч будівель по Україні не визнаються офіційно аварійними, хоча вони небезпечні для мешканців, виключно тому, що якщо визнати, потрібно кудись розселити людей. На мою думку, має бути комплексна програма будівництва житла, коли, наприклад, держава надає земельну ділянку, а девелопер реалізує проєкт і частину квадратних метрів передає на баланс міста. Водночас зносити пережитки радянського будівництва та будувати замість них сучасне комфортне житло — це досить дорого. Для того, щоб було фінансування, наприклад, від закордонних іноземних партнерів, має бути чітке законодавство, стратегія та бізнес-план.
Олександр Червак: Соціальне житло — це не лише нове будівництво. У таких країнах як Швейцарія, Німеччина, це і реконструкція наявних будинків. Варто додати, що у нас, очевидно, не достатньо пророблений цей механізм. Держава субсидіює попит, тобто вона дає допомогу громадянам, а для того, щоб працювало соціальне житло, треба субсидіювати забудовника. Зараз Європейський інвестиційний банк пропонує забезпечити житлом переселенців з України в Чехії та Польщі — було виділено 4,3 мільярди євро дешевих кредитів. Але ці гроші фактично можуть бути інвестовані в Україну, адже ми хочемо не лише забезпечити житлом тих, хто зараз знаходиться в країні, а й тих, хто планує повернутися. Це потенціал, який ми бачимо, але потрібно гарно пропрацювати відповідні механізми.
На фото: Анна Лаєвська
— Як ставитеся до законопроєкту, який пропонує запровадити системи орендного житла?
Анна Лаєвська: Ми часто обговорюємо на засіданнях Конфедерації будівельників, що цей законопроєкт — абсолютно правильний і доцільний. Водночас у ньому є багато практичних нюансів, які потрібно чітко враховувати, зважаючи на досвід європейських країн. Наприклад, у законопроєкті поточної редакції пропонується на окремих земельних ділянках будувати комплекси для соціального житла. Однак, завдяки досвіду Європи та Америки, ми знаємо, що так не працює. У тій самій Німеччині та Фінляндії соціальне орендне житло будують у складі стандартного житлового комплексу, щоб не створювати депресивну соціальну ситуацію в певних районах чи мікрорайонах. Окрім цього, має бути створений окремий механізм контролю ставки оренди квартир. Зокрема держава має чітко врегулювати алгоритми аналізу ринку та визначити граничне значення саме для пільгової оренди, адже вразливі верстви населення не зможуть сплачувати повну її вартість.
Олександр Червак: Більшість експертів наголошує, що цей документ варто прийняти в першому читанні та комплексно допрацювати до другого читання. Він не лише удосконалить той механізм, який був з 2006 року, а й фактично змінить застарілий житловий кодекс часів УРСР. Водночас учасники Конфедерації будівельників часто мають зустрічі з іноземними партнерами. Вони дійсно цікавляться Україною як потенціалом для житлового будівництва з погляду інвестування та управління майном, яке можна здавати в оренду.
— Які конкретні кроки можна виконати для запровадження соціального орендного житла в Україні?
Анна Лаєвська: Будівельні компанії напрацьовують практичні ідеї та пропозиції щодо, наприклад, виділення земельних ділянок під таку програму, формат взаємодії держави, місцевих органів з девелоперами, а також які можна було б запропонувати преференції для девелоперів за такого партнерства. На сьогоднішній момент є відкритий діалог між урядом, розробниками законопроєкту та будівельною спільнотою.
Нагадаємо, будівельна компанія “Інтергал-Буд” повідомила про введення в експлуатацію двох паркінгів житлового комплексу «Голосіївський», розташованого за адресою: вул. Васильківська, 37. На підтвердження цього компанія вже одержала відповідний сертифікат готовності об’єктів.
Читайте: ЖК «Голосіївський» одержав сертифікат готовності на обидва паркінги, – “Інтергал-Буд”
Фото: “Інтергал-Буд”
КиївВладаДарина Полішевська
