Застройщиков могут обязать регистрировать незавершенные жилые объекты строительства. Намерения законодателей понятны – предлагаемые изменения смогут защитить будущих инвесторов от двойных перепродаж квартир, продаж в незаконных объектах и прочих афер. Но при этом важно новоявленные изменения сделать максимально комфортными для бизнеса, не усложнив разрешительную систему и не добавив очередной “чиновничий” барьер для вывода объектов на рынок.
Как сообщает корреспондент KV, 1 июня в столичном конференц-холле Klitschko Expo коммуникационная платформа Red Community совместно с Ассоциацией “Объединение финансовых учреждений” провела совместную конференцию “Финансирование жилых объектов: инструменты, практики, преимущества и риски”, которая объединила свыше двух сотен специалистов компаний-девелоперов и финансистов.
В рамках этого проекта состоялась панельная дискуссия “Как новые законодательные инициативы могут изменить правила игры в финансировании жилья”, где участники смогли обсудить предлагаемые законодательные проекты для строительного рынка. В частности, речь идет о законопроекте №7084 “О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно объектов незавершенного строительства и будущих объектов недвижимости”.
Читайте: В 2018 рынок недвижимости Киева и области может измениться до неузнаваемости
Как сообщила в ходе дискуссии руководитель направления “Строительство” Офиса эффективного регулирования (BRDO) Елена Шуляк, сегодня в Украине свыше двухсот тысяч семей – это инвесторы, которые столкнулись с обманом при покупке квартиры на первичном рынке жилья. По результатам опросов юристов, которые работают на рынке, каждая пятая сделка на рынке жилья (или около 20%) имеет признаки сомнительной или проходит с нарушениями. Массовые незаконные застройки в городе стоили внутреннему инвестору сотни миллионов гривен.
“6 сентября прошлого года был зарегистрирован законопроект №7084. Основная новелла этого закона предусматривает то, что все будущие квартиры подлежат обязательной регистрации как объекты имущественных прав, и только после этого они могут быть проданы. То есть, застройщик сможет реализовывать будущие квадратные метры только после того, как попадет в реестр, а сделать это он сможет только имея весь пакет разрешительной документации. Такой механизм делает невозможным двойные и продажи в объектах, которые возводятся незаконно (без разрешительной документации). В первой редакции этот закон частично ограничивал механизмы финансирования строительства, но после обсуждения с Украинской ассоциацией инвестиционного бизнеса, в законопроекте оставили возможности для эмиссии целевых облигаций, а также механизмы, которые используются институтами целевого инвестирования. Современная работа над изменениями законодательства – это живой процесс. Большинство формулировок нового законопроекта ещё обсуждаются с представителями рынка. Я думаю, что с помощью активного открытого диалога мы сможем убрать все предубеждения со стороны застройщиков и сможем предоставить нашим внутренним инвесторам в жилую недвижимость реальные механизмы защиты их прав”.
Генеральный директор Объединения финансовых учреждений (AFI) Виктория Волковская считает, что новый законопроект поможет возродить доверие между застройщиком и инвестором. В частности, искоренить множество незаконных схем благодаря созданию реестра имущественных прав.
“Нас в этом законе смутил один нюанс: функции фонда финансирования строительства (ФФС) как управителей переведена в состояние риэлторства – оформления договора купли-продажи. Но это не соответствует действительности. ФФС, все-таки, является финансовым учреждением, которое привлекает средства для строительства, работает таким образом с застройщиками, при этом защищает инвестора. ФФС минимизирует затраты девелопера, так как он работает в привлечении инвестиций, а не просто купле-продаже. Второй момент особо важен для инвесторов. Из всех банков, которые сейчас находятся на стадии ликвидации, практически каждый имеет недостроенный объект. Мы надеемся, что законопроект будет принят, и он защитит как застройщиков, которым нужно оптимизировать затраты, так и инвесторов, которым нужно защитить свои права”.
Генеральный директор Украинской Ассоциации инвестиционного бизнеса (УАИБ) Андрей Рыбальченко считает, что новый законопроект нужно дорабатывать в двух аспектах: отдельно в отношении оптимизации налогообложения и отдельно в контексте защиты прав инвестора.
“Если мы в Законе делаем акцент на том, что в реестре недострои будут зарегистрированы так же, как и готовая недвижимость, и продать-купить это можно будет только через нотариуса – это прекрасно. Но кто уже потом будет перепродавать эти активы – это второй вопрос. Соответственно, задача правоохранительных органов контролировать законность. Вторая проблема – налогообложения. Здесь нет никакого понятия льгот, но есть понятие отсрочки налогообложения”.
Адвокат Мария Грабовская считает, что новый законопроект частично выполняет работу правоохранительных органов, которые бездействуют в отношении обманутых вкладчиков. В то же время, законодатель должен создать механизм легализации проблемных объектов непосредственно для этих инвесторов и их объединений.
“Когда правоохранительные органы не работают, то их функцию берет на себя законодатель путем создания каких-то механизмов, чтобы не допустить эти случаи. Сегодня наше адвокатское бюро занимается двумя проблемными объектами. На одном из них инвесторы объединились в кооператив, скинулись деньгами, создали фонд и пытаются собственными силами достроить объект. При этом законодательного механизма для этой ситуации не существует. Не предусмотрено право получить арестованную землю с недостроем, разрешение на достройку объекта и т.д. И потенциальная возможность принятия такого механизма в рамках законопроекта – это политико-правовое решение, которое может помочь обманутым инвесторам спасти свои вложения. Что касается финансовых инструментов, то недобросовестный застройщик всегда найдет способ обойти Закон и продать квартиру нелегально. Важно избежать резких изменений, несогласованных с рынком, чтобы это не отобразилось на добросовестных застройщиках, которые работают в правовой плоскости”.
Как ранее рассказывала KV, украинский строительный рынок модернизирует отношения между девелопером и покупателем. Сегодня предложение бизнеса в этой отрасли учитывает финансовый фактор как никогда ранее. Специалисты профильных отраслей сходятся во мнении: документирование купли-продаж жилья срочно нуждается в упрощении, застройщикам нужно осваивать новые инструменты финансирования, аккредитовываться в банках, а потенциальным покупателям – держать руку на пульсе новых веяний в инвестировании, не провоцируя продавцов на беззаконие.
Читайте: Украинские девелоперы и финансисты хотят отучить покупателя квартир от “бюрократической тоски”
Фото: коллаж KV
