Україна володіє більше 60 млн га земель (6% від усієї території Європи), 42 з яких – це сільськогосподарська земля (8% всіх світових запасів). Україна залишається однією з останніх країн Європи, де немає ринку земель аграрного призначення. Це – велика економічна та правова проблема, бо власники землі позбавлені права та можливості нею розпоряджатися: ні продавати, ні вносити в заставу в банк чи у статутний капітал підприємства.
Мораторій значно занижує вартість землі, агровиробники орендують її за ціною, нижчою за реальну вартість, часто спекулюючи та недоплачуючи її власникам. Часто оренда паїв має відтінок рейдерства та не закріплена жодним документом. Це досить поширена практика, особливо, коли земля не приватизована, а власником паю є старенькі бабуся чи дідусь. Окрім того, орендарі, як правило, не вкладають в чужу землю, що спричиняє зниження родючості ґрунтів. Плюс до цього, земля є основним ресурсом надходження коштів до місцевих бюджетів. Доходи місцевих бюджетів складаються з земельного податку, частини податку на доходи фізичних осіб (від оренди паїв) і єдиного податку четвертої групи оподаткування. Всі ці три податки залежать від ціни на землю. І, відповідно, якщо вона нижча через мораторій, то і доходи менші.
В березні минулого року Верховна Рада ухвалила Закон про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо обігу земель сільськогосподарського призначення (№2178-10), знявши таким чином двадцятирічний мораторій. Документ вносить зміни до інших нормативних актів, насамперед, – до Земельного кодексу України. Ринок землі в Україні стартуватиме вже з 1 липня 2021 року.
Аналізуючи міжнародний досвід, ринок повинен бути з мінімальними обмеженнями. Адже вони нічого, крім корупції, в економіці не створюють. Краще використовувати м’які способи регулювання: оподаткування та обмеження на концентрацію. В Україні використання земельних ресурсів контролює Держгеокадастр, для контролю обмеження на концентрацію як власності, так і використання землі в одних руках, існує Антимонопольний комітет України. На мою думку, додаткових органів створювати не потрібно.
Відтак, від липня цього року, якщо у вас є пай чи земельна ділянка, ви можете її продовжувати надавати в оренду, продати, якщо вона вам не потрібна, або взяти кредит в банку і створити своє виробництво на цій землі.
Разом з тим, договори оренди не припиняють своєї дії при зміні власника паїв. Якщо договір було укладено на 10 років – він працюватиме 10 років незалежно від того, чи зміниться власник землі.
Хочемо звернути увагу, що в Україні діє Закон України “Про оренду землі”, який має певні штучні обмеження, а саме встановлює (ч. 3 ст. 19 Закону), що при передачі в оренду земельних ділянок сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, фермерського господарства, особистого селянського господарства строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але не може бути меншим як 7 років.
Отже, якщо власник має діючий договір оренди землі, то він має певні штучні обмеження по продажу. По-перше договір оренди після продажу не втрачає юридичну силу, а по-друге, власник зобов’язаний запропонувати купити землю в першу чергу орендарю.
Отже, варто знати власникам паїв, що орендарі мають переважне право викупу землі. Якщо власник землі захоче продати, то від зобов’язаний у першу чергу запропонувати купити орендарю, а вже потім виходити на ринок.
Переважним правом на викуп землі також можуть користуватися люди, які мають “право постійного користування” чи “право довічного успадкованого володіння” земельними ділянками державної й комунальної власності. Або, якщо вони переоформили таке “постійне користування” як оренду. Закон дає їм змогу купити цю землю без торгів і ще й з розстрочкою платежу до 7 років.
Відповідно до Закону “Про оббіг земель сільськогосподарського призначення”, до 2030 року мінімальна ціна на землю не може бути нижчою за нормативно-грошову оцінку (НГО). З 1 липня 2021 НГО буде потрібна ще й як показник мінімальної вартості земельної ділянки при продажу.
Кінцева оцінка залежить від місцезнаходження ділянки, її якості та інших факторів. Тому, якщо в вашому селі оцінка нижче, ніж у знайомих у сусідньому, то це не привід думати, що вас обманюють. Просто місцезнаходження і якість вашої ділянки, і ділянки знайомого можуть відрізнятися.
Для всіх розрахунків потрібно отримати витяг про НГО земельної ділянки. Наразі замовити витяг можна онлайн. Для цього потрібно зайти на Публічну кадастрову карту, ввести кадастровий номер своєї ділянки та обрати замовлення витягу у вікні інформації про земельну ділянку. Щоб отримати витяг, потрібно зареєструватися через електронну адресу, або ж мати електронний цифровий підпис.
11 січня 2020 року Держгеокадастр опублікував показники, відповідно до всеукраїнської нормативної грошової оцінки. Вартість землі після впровадження ринку землі становитиме від 1 тис. до 3 тис. $ за гектар, в залежності від регіону. Найдешевша в Житомирській і Рівненькій областях, а найдорожча – в Черкаській і Чернівецькій. В Київській області вартість становитиме в межах 1-1,5 тис. $ за гектар. Після відкриття ринку землі, вартість с/г ділянок не може бути нижчою за вищевказані показники НГО.
Звичайно, півтори-дві тисячі доларів за гектар – ціна зовсім не висока. До прикладу, в Німеччині вартість землі становить більше 32 тис. за 1 гектар, в Чехії та Австрії – 42 тис. за га, у Швейцарії – в межах 70 тис. за гектар, в сусідній Польщі гектар с/г землі вартує близько $10 тис., в Румунії – близько $6 тис./га.
Так, існує ризик, що в умовах кризи прийнятий закон призведе до продажу селянами своїх паїв дешевше, ніж це було би за інших умов. Хоча, лише 15% власників паїв мають намір відразу виставити на продаж свої земельні наділи. Варто розуміти, що ціна буде зростати, зараз дуже гарний період для вкладень у землю. В Україні ріст ціни прогнозується вже після того, як ділянки с/г призначення дозволять купувати юридичним особам. Тому продавати землю одразу після відкриття ринку – справа не найкраща, але особиста. По-перше, діятимуть у звичному режимі попередні договори оренди, а по-друге це дасть можливість уникнути спекуляцій і заниженню її вартості через значну пропозицію. Я б радив спочатку привести до ладу документи на право власності, договори з орендарями, які дотепер оброблять землю пайовиків, зрозуміти, скільки на даний час вартує ваша земля і скільки коштуватиме через певний час.
Роман Титикало, адвокат, керуючий адвокатського бюро “Титикало та партнери”, заслужений юрист України, депутат Київської обласної ради
