Покупців на ринку первинної нерухомості часто цікавить питання справедливої ціни за квадратний метр. Кожен раціональний споживач прагне бути впевненим, що платить гроші лише за реальні переваги.
Найперша складова собівартості житла – це земельна ділянка. Її ціна складається із вартості землі, а також витрат на проведення демонтажних та інших підготовчих робіт, які треба зробити до початку будівництва. Назвати якусь константу дуже важко – все залежить від локації, ринкової ціни землі в певній місцевості, обсягу демонтажних робіт та інших факторів.
Також складовою частиною є проєкт майбутнього комплексу. В залежності від класу житла, це може бути як типова забудова в “економі”, так і дизайнерські будинки із поєднанням скла, бетону і металу, а також розміщенням саду чи басейну на даху – в “бізнесі” або “преміумі”. Відповідно, розробка проекту може коштувати до декількох сотень тисяч доларів, якщо мова йде про якісь дуже ексклюзивні рішення та гучні імена архітекторів.
Ще одна складова собівартості – будівництво та реконструкція інженерних комунікацій. Наприклад, є кейси, коли забудовник не просто врізається до наявної каналізації чи водогону, а самотужки прокладає нові магістралі на декілька кілометрів від комплексу. Тоді витрати можуть легко перевищити десятки мільйонів доларів, але вони, звичайно, актуальні для великих ЖК, які забудовуються цілими районами.
Будівельні матеріали – це перший компонент, який вже безпосередньо помітний покупцю і його частка зазвичай складає близько 30-40% від вартості забудови. Наприклад, сьогодні в Україні в економ-класі все ще зводять панельні будинки. Тут обмежені можливості для перепланувань, існують ризики проблем при неправильному монтажі та неякісному утепленні тощо.
Дорожчим варіантом, який вже став стандартом для комфорту, буде монолітно-каркасний будинок із заповненням стін піноблоком. Покупець отримує можливість доволі радикальних перепланувань, а піноблок має хороші теплоізоляційні властивості. Також в комфорті найчастіше уже будуть доступні великі вікна та інші сучасні рішення.
Для бізнесу чи преміуму забудовник також пропонує монолітний каркас, але вже заповнений керамоблоком, який за основними показниками виграє у керамічної цегли. Для об’єктів даного сегменту притаманні різноманітні архітектурні рішенні. Тому, в залежності від проєкту, об’єкт може отримати вентильовані фасади з керамограніту, клінкерної плитки, що, у порівнянні з “мокрими фасадами” комфорт-класу, є більш дорогим варіантом. Рішення по віконним конструкціям теж у багато чому залежать від архітектурної ідеї. Натомість вікна великих розмірів можна виконати тільки у алюмінієвому профілі. Проте за теплопровідними характеристиками такий профіль все ж дещо програє звичайному якісному металопластиковому варіанту, а коштує при цьому значно дорожче, складні конструктивні рішення можна виконати тільки в алюмінії.
Ще один компонент собівартості – це різноманітні комунікації: труби, електрика, ліфти та інші. Набір може відрізнятися від бюджетних рішень в економі, аж до систем з центральним кондиціонуванням та “розумними будинками” у преміумі.
Важливим фактором є оздоблення місць загального користування. У деяких об’єктах бізнес та преміум-класу фойє або лаунж із садом на даху можуть проєктуватись іменитими дизайнерами. Звичайно, вартість таких рішень співставна із дуже дорогим ремонтом, інколи мова йде про сотні тисяч доларів.
Значним фактором є зарплати будівельників. Сьогодні заробітна плата кваліфікованих кадрів в Україні не набагато нижча за польську. З урахуванням різниці цін на оренду та життя, вона є навіть вищою для багатьох фахівців.
Від 2 до 5% коштів забудовник витрачає на маркетинг. Сюди може входити створення та робота відділу продажів, реклама у різних каналах, у тому числі мережі інтернет, створення та наповнення сайту та інші активності з просування ЖК.
У залежності від розміру та портфеля компанії до 5% можуть складати витрати на центральний офіс із проєктними менеджерами, маркетологами, спеціалістами з закупівель, юристами та іншими фахівцями.
Нарешті, в Україні забудовники найчастіше починають зводити об’єкти на власні кошти. Навіть якщо компанія має ім’я та розпочинає реалізацію квартир на етапі “котловану”, її інвестиції до цього моменту вже можуть становити щонайменше декілька мільйонів доларів. Також фірма залишає певну фінансову подушку на випадок форс-мажору.
Загалом це серйозні суми, які інакше могли бути вкладені компанією у прибуткові активи. Тому компенсація проценту “недоотриманої вигоди” на власний капітал у середньому складає додаткові 1-5% собівартості серед компаній з іміджем на ринку, що рано розпочинають продажі і можуть доходити до 20% для молодих фірм, яким треба спочатку звести “коробку”, щоб інвестори почали купувати квартири.
Розбудова прибудинкової інфраструктури, ландшафтний дизайн, а в ЖК бізнес або преміум-класу ще й сервіси всередині будинку, як-то спортзал, конференц-кімнати, лаунж на даху або інші бонуси – все це також додає свою частку у собівартість.
Отже, якщо говорити про Київ, то, наприклад, в економі ціна може бути 600-650 $/кв.м. Проте за останні п’ять років частка економу на ринку впала з 40% до менше ніж 10% і продовжує знижуватись. З точки зору забудовника, економ може бути цікавим за рахунок ефекту масштабу. Натомість покупці вже не хочуть обирати квартири в районах з десятками 26-поверхівок. Тому таке житло з кожним роком знайти все важче.
Комфорт клас зазвичай зводять за монолітно-каркасною технологією, використовують дорожчі матеріали, забудовник дбає і про внутрішню інфраструктуру. Ще одна особливість комфорту – це хороша транспортна локація. Такі ЖК розташовані близько до метро або інших транспортних вузлів. Ціна збільшується також у порівнянні з економом, і складає уже 1000-1400 $/кв.м.
Що вищий клас, тим якісніші матеріали девелопер використовує, обирає складніші технології будівництва, опікується ландшафтним дизайном, більше уваги звертає на місця для відпочинку мешканців комплексу. Так, у бізнес- та преміум-класі можна знайти і сучасні швейцарські ліфти і системи розумного будинку, вентильовані фасади, закриті двори-сквери, дворівневі планування тощо.
Найчастіше, такі ЖК будуть розміщуватись у центральних районах міста. Кількість квартир складає від пари десятків для маленьких клубних будинків до декількох сотень для бізнес-ЖК. Таке невелике число квартир досягається завдяки більшій середній площі оселі, аніж у комфорті або економі. В цих класах забудовник вже не робить акцент на невеликих однокімнатних оселях. Найчастіше, покупці шукають опції від 100 квадратних метрів. Тому ще одна перевага – це відносно небагато сусідів на кожному поверсі та загалом у секції.
У “бізнесі” варто розраховувати на ціну від 1400-2000 $/кв.м, а у “преміумі” цінник можна зустріти й на відмітці 5000 $/кв.м.
Є чимало факторів, що можуть впливати на вартість житла – клас новобудова, матеріали, складність проєкту, число супутніх послуг, які пропонує забудовник, локація ЖК та інші. По-перше, раціональний покупець має розуміти, що з перелічених факторів важливо саме для нього та де він може піти на компроміс заради пошуку більш вигідної ціни. По-друге, наведені діапазони є сталими для ринку і будуть надалі тільки зростати щонайменше на 10-15% впродовж року. Отже, потенційний покупець може легко зорієнтуватися і якщо житло вже занадто випадає зі своєї цінової категорії – більш ретельно придивитись до забудовника та власне пропозиції.
Олексій Коваль, керівник проєктів Perfect Group
