Недавно Окружной административный суд Киева вынес постановление, которым остановил приказ №100 Минрегионстроя от 23.04.2018 “Об утверждении ГСН Б.2.2-12:2018 “Планирование и застройка территорий”. Как теперь застройщикам проектировать и согласовывать объекты? Что намерен предпринимать Минрегионстрой? Какие новые нормативные изменения ждут стройотрасль, – узнавала KV у заместителя министра регионального развития, строительства и ЖКХ Украины Льва Парцхаладзе.
КиевVласть: Частная компания – ООО “Старонаводницкий парк” – заблокировала действие новых государственных строительных нормативов (ГСН), подав иск, который суд удовлетворил. По каким нормативам сегодня работать стройотрасли?
Лев Парцхаладзе: Сразу акцентирую, ГСН вступили в силу – все, по которым были приняты решения и состоялись публикации (с 1 сентября – ГСН Б.2.2-12:2018 “Планирование и застройка территорий” , ГСН В.2.2-3:2018 “Здания и сооружения . Учреждения образования” та ГСН В.2.3-5:2018 “Улицы и дороги населенных пунктов”., и вступят с 1 октября ГСН В.2.2-4-2018 “Здания и сооружения. Учреждения дошкольного образования”).
Далее – остановка приказа не останавливает действия самих ГСН. Согласно ст. 10 Закона Украины “Про строительные нормы”, вступление в силу ГСН связано не с действием приказа, которым они утверждаются, а с момента их публикации в официальном печатном издании субъекта нормирования.
ГСН опубликовали в мае 2018 года в Информационном бюллетене Минрегиона (№5, 2018). Согласно законодательству Украины, ГСН вступают в силу через три месяца после публикации, – таким образом, новые нормативы вступили в силу с 1 сентября 2018 г.
Добавлю, что с момента публикации дается 90 дней, как раз для того, чтобы все заинтересованные и обеспокоенные застройщики имели достаточно времени для получения необходимых разъяснений, уточнений, процедурных приготовлений для проектирования и согласования по новым ГСН.
Следовательно, проектирование и согласование новых объектов, а также внесение корректив в уже разработанные проекты с 1.09.2018 г. выполняется согласно новым, вступившим в силу 1 сентября, ГСН.
KV: Что предпринимает министерство?
Л.П.: Если говорить про суд, то мы подали апелляцию, и будем продолжать работу в этом направлении. И мы должны сделать так, чтобы подобные прецеденты – когда какая-то частная компания может остановить работу всей отрасли – не повторялись.
KV: Вы считаете это спланированной акцией, сговором: подождали 1 сентября и запустили атаку?
Л.П.: Есть несколько исков, направленных в эту сторону. По нашим ощущениям, это было сделано, чтобы массовыми исками фактически остановить действие нового ГСН на достаточно долгое время.
Но закон и правда на нашей стороне. Мы уверены, что находимся на верном пути и будем стоять на своём, реализовывая реформы до конца.
KV: Правительство поддерживает Минрегион в этой ситуации?
Л.П.: На одном из недавних заседаний вице-премьер Геннадий Зубко прямо озвучил, что речь идет о рейдерской атаке на реформу стройотрасли.
Премьер-министр жестко поддерживает нас в этом вопросе, закон на нашей стороне. И мы не намерены приостанавливать действие нормативов.
KV: Больше всего в новом документе вызывает вопросы нормы по максимальной этажности и процента площади застройки земельного участка – они воспринимаются строительным бизнесом “оторванными” от рыночных реалий.
Л.П.: Во-первых, давайте будем честны: сейчас в том же Киеве и области сложился колоссальный перекос в сторону жилой застройки и катастрофический дефицит образовательных объектов (школ, детских садиков), медицинских, социальных. Зреют большие проблемы с инженерной инфраструктурой. Рыночные реалии сегодня продиктовали бизнесу строить жилье, но о том, что будет завтра с этими кварталами, о комфорте для его жителей бизнес не подумал. Поэтому государство взяло на себя эту задачу.
Но здесь важно в том числе придерживаться баланса. Поэтому в новых ГСН мы учли современные требования к объектам, отменили ряд устаревших норм, которые требовали от застройщика дополнительных усилий по согласованию отклонений от них (прохождение научно-технического совета в Минрегионе по отклонению проекта от действующих ГСН, например).
Например, отменили требование по обязательной организации площадки для выбивания ковров, обязательные мусоропроводы на этажах. Разрешили установку лифта сообщением непосредственно с подземным паркингом и многое другое. Разрешили встроенные в жилые объекты детсады, и планируем аналогично разрешить младшие школы.
Касательно образовательной инфраструктуры у Министерства в принципе твердая позиция: мы хотим так разработать нормативы, чтобы градостроительные условия не выдавались, если нет возможности устроить детей в школу. Нет школы – нельзя строить жилье!
Но вместе с тем мы даем бизнесу и возможность реализовать это требование быстрее и удобнее, чем было раньше, то есть разрешаем встраивать такие объекты.
Основные изменения ГСН “Планирование и застройка территорий”
Максимальная высотность (в зависимости от численности населения)
Установлены пределы максимальной плотности застройки
Установлены граничные нормы площади застройки участка
“Голубая линия” – ограничение высоты застройки
“Зеленая линия” – сохранение зеленых зон
“Желтая линия” – обеспечение путей эвакуации
Запрет парковать авто внутри жилых кварталов
KV: Норма касательно школ будет обязательная? Не воспримет ли это застройщик как очередной налог?
Л.П.: Давайте подходить к этому вопросу не со стороны сиюминутной выгоды, а долгосрочной стратегии развития и города, и бизнеса. Сегодняшняя норма – 38 мест в детском садике и 300 в школе на 1000 жителей — системно нарушается. Что уже ведет не только к социальному напряжению в обществе, созданию крайне негативной репутации у строительного бизнеса, регулярных протестах общественности возле новых строек. Но и осложняет транспортную ситуацию (например, массово из новых жилых кварталов везут утром детей в детсады и школы), создает дополнительные проблемы гражданам.
Поэтому мы настаиваем: если не запроектирована школа, детский сад в новом жилом квартале, город не должен выдавать градостроительные условия и ограничения априори.
KV: Будет ли предусмотрен какой-либо механизм компенсации, если, скажем, застройщик не захочет брать детсад или школу на баланс?
Л.П.: Это вопрос местных органов власти. Муниципалитеты на местах должны позаботиться о соблюдении и балансе интересов всех групп населений, разработать четкие правила, механизмы привлечения инвестиций, компенсаций и т. д.
Но, в первую очередь, разработать такие пространственно-планировочные документы (зонинги, генеральные планы и т. д.), которые бы учитывали интересы горожан, план и перспективы развития населенного пункта максимально детально и качественно, обеспечивали бы сбалансированное развитие территорий и комфорт жителей в первую очередь.
Комфорт и безопасность: как будут меняться нормативы
Безбарьерное пространство
Зарядные устройства для электромобилей станут обязательными
Больше площадок для отдыха и спорта
Лифты в подземные паркинги
Современные технологии сбора отходов
Безопасность на дорогах и остановках общественного транспорта, комфорт перевозок
KV: Как ускорить процесс создания граддокументации? У Киева до сих пор нет нового Генплана, других крайне важных для сбалансированного развития и сохранения культурного наследия граддокументов. С учетом децентрализации может Министерство как-то влиять на эти проблемы?
Л.П.: Мы как раз столкнулись с тем, что некоторые проблемы на местах нужно регулировать на государственном уровне. Поэтому в новых нормативах мы ввели ряд новых требований и понятий.
Например, “голубая линия” (регулирование силуэта города и граничной высотности застройки), “зеленая линия” (ограничения строительства в рекреационных, парковых и других зеленых зонах), “желтая линия” (ограничения застройки для обеспечения путей эвакуации в случае разрушения зданий). В ситуации, когда местные органы не могут обеспечить создание граддокументации, мы должны помочь.
Самый удачный, на мой взгляд, документ, который может урегулировать проблемы городов в вопросе гармоничного развития, понятных для общественности и бизнеса правил и ограничений – зонинг. Но муниципалитеты в большинстве своем его не создали, чиновники хотят принимать решения по застройке в ручном режиме.
Поэтому мы ужесточили нормативную базу в этом вопросе. Иначе еще каких-то 10-15 лет, и у нас будут совершенно некомфортные города.
Министерство сегодня создает такие условия, которые заставят местные органы власти ускорить создание и принятие пространственно-планировочной документации. При этом они сами определят и высотность застройки (“голубые линии”), и исторические ареалы и др.
Но в итоговых документах должна быть продуманная социальная инфраструктура, транспортные потоки, инженерные сети. Нужно остановить систему, где в ручном режиме принимаются решения, и ограничить злоупотребления на местах.
Понятные и утвержденные правила застройки позволят бизнесу сразу принимать взвешенное решение относительно выхода на площадку и экономических показателей будущего объекта.
“Псевдоактивисты”, есть и такие, от которых сегодня страдают и порядочные девелоперы, также уймут свои аппетиты. Граддокументация обязательно проходит процедуру обсуждения и общественных слушаний (общественность имеет полное право и возможность влиять на стратегию развития населенного пункта).
Следовательно, законного повода устраивать беспорядки возле объектов нового, отвечающего требованиям зонинга, строительства под предлогом защиты общественных интересов не будет.
Фото: Евгений Лоюк
Иллюстрации: Министерство регионального развития, строительства и ЖКХ Украины
