Карантин только усилил конкуренцию на рынке жилья. Как создавать конкурентные проекты, что такое устойчивый проект и как он может вывести компанию в пул лидеров рынка, почему стоит развивать проекты с открытой территорией, – рассказал в интервью KV Игорь Райков, директор по производству в SAGA Development.
KV: На фоне карантинной кризисной ситуации для бизнес-сообщества еще актуальнее стала антихрупкость компаний. Что значит антихрупкость девелоперов жилья в Украине?
Игорь Райков: Для начала нужно разобраться что такое устойчивость. Например, в юридическом, экономическом плане, в кризисных ситуациях – это одна история. И вторая – устойчивость продукта компании, в данном случае, продукта девелопера – жилого проекта. Устойчивый проект – это не квадратные метры и не нагромождение бетонных “клеток”. Мы в SAGA Development рассматриваем каждую квартиру как индивидуальный дом. Продумываем сценарии планировки для разных категорий людей, чтобы каждый смог выбрать то, что идеально подойдет его мировоззрению и образу жизни. Еще одна важная составляющая девелоперского продукта – то, как он влияет на город и на тектонические изменения, происходящие в городе. Если компания в части продукта не предлагает ничего, кроме квадратных метров, то ее модель не конкурентна. Людям нужно понимание того, как компания меняет город и того, какие сценарии внутри непосредственно “квадратных метров” предлагает.
Юридическая и экономическая устойчивость – это вещи тактические, продуктовая устойчивость – вещь стратегическая. В Украине компаний, которые занимаются продуктовой устойчивостью, кроме нашей, 3-5. С уверенностью могу сказать, что именно Saga стала катализатором таких изменений. Хотите пример? Наш KANDINSKY в Одессе очень ярко показывает, как современный устойчивый проект может повлиять на развитие всего рынка. Как только мы вышли с этим проектом в Одессу, сразу было понятно, что проект для этой локации революционный. Город насторожился – где любимая лепнина и прочие традиционные “рюши”? Но уже через год, как рассказали мне одесские коллеги, и проекты, и маркетинговые стратегии локальных компаний изменились примерно на треть – “чтобы было, как у Saga”. Аналогичная ситуация в свое время произошла и на столичном рынке жилья начиная с New York Concept House и продолжая жилым районом Rybalsky, ЖК Chicago Central House, “Новым Подолом” и другими проектами.
Компании-локомотивы отрасли довольно быстро приняли вызов и задумались об архитектурной уникальности своих проектов, благоустройстве, месте проекта на городской ткани.
ЖК Chicago Central House, Киев
KV: Откуда появилась идея строить настолько отличные от существующих на рынке проекты?
Игорь Райков: Катализатор – СЕО компании, его видение и подходы к реализации проектов, работе с архитекторами, понимание того, что идея проекта, реализация начинаются с глубокой аналитики. Когда проект Saga выходит на рынок, это значит, что его созданием занимались до этого 3-4 года, изучая территорию, социальную структуру, влияние на город и массу других данных.
KV: Останется ли компания устойчивой без прямого лидерского влияния?
Игорь Райков: Для этого мы и создали и продолжаем развивать современную устойчивую управленческую структуру, которая позволит максимально эффективно управлять растущим количеством проектов без потери качества. А визионерски и концептуально основатель компании участвует в каждом проекте.
Именно для создания такой комплексной версии управления проектами я и пришел в компанию.
Уже сейчас команда компании точно понимает и реализует заложенные на старте смыслы каждого проекта. Экономически и юридически Saga уже устойчива, это обычные операционные действия для нас. Мы сейчас работаем над тем, чтобы продуктовая устойчивость была независима от бизнес-лидера. Чтобы он мог участвовать концептуально, а сотрудники в компании понимали идею, задачи и могли корректировать их с учетом потребностей рынка.
ЖК KANDINSKY, г. Одесса
KV: В этих процессах насколько велика роль оцифровки процессов, BIM? Пока рынок жилого девелопмента довольно осторожен в вопросе внедрения этих подходов в управлении компанией и проектами.
Игорь Райков: Здесь важно провести границу. Почему изначально BIM не взлетал? Потому что преимущества создания таких моделей видели только проектанты. Они поняли, что с использованием BIM появляется меньше коллизий, продукт выходит качественнее. Но проектанты не понимали, как продать этот продукт строительным компаниям. Это дорогостоящее ПО, своих ресурсов “потянуть” его, а также обучить и удержать квалифицированный персонал, у проектантов не было.
Но со временем ситуация изменилась. Как девелоперская компания мы увидели большой потенциал для оптимизации организационной структуры, бизнес-процессов, моделей. Вечный цикл поиска ошибок заставлял увеличивать штат ПТО-специалистов (ПТО – производственно-технический отдел, – KV), сметчиков. А на самом деле этот штат не нужен, он бюрократизирует процедуры и замедляет скорость передачи рабочей документации на саму площадку. При использовании BIM не нужно содержать огромный штат ПТО и сметчиков. Когда мы это поняли, то активно стали популяризировать BIM на рынке и среди наших партнеров. Мы показали и объяснили, как это помогает уменьшить издержки и увеличить скорость строительства и внесения изменений непосредственно в проектную документацию.
KV: Цена вопроса?
Игорь Райков: Проектирование с использованием инструментов BIM стоит в среднем 14-16 долларов за метр квадратный, без BIM – 12 долларов. Разница 3-4 доллара на квадратном метре, но результат в виде качества и скорости того стоит!
KV: Как сегодня нашему застройщику просчитать срок сдачи объекта?
Игорь Райков: В части согласования проекта и получения разрешений в ГАСИ (государственная архстройинспекция) – процесс сегодня не управляем. Девелопер может только надеяться. Ждем реформы. 20 мая на рабочем совещании у Премьер-министра был озвучен ряд положительных моментов, а самый крутой – разрешения заменяют наличием градостроительных условий и ограничений с положительной экспертизой. Это окажет очень большой положительный эффект на рынок. Есть вероятность, что появятся маленькие компании, которые очень легко войдут на рынок, а вот дальше уже сам рынок будет регулировать состав игроков. Относительно неустойчивости правовой системы, отсутствие гарантий и прав, и правовой культуры в нашей стране – нужно просто все делать максимально честно, быть диджитализированым.
В части управления проектом со стороны девелопера – диджитализация и профессиональное управление, других альтернатив нет.
KV: Что подразумевает компании под социальной ответственностью сегодня?
Игорь Райков: Маркетологи измеряют эффект впечатления от продукта. Так вот, эффект впечатления от некачественной услуги оператора связи длится 2-3 часа. От плохого обслуживания в ресторане – 2-3 недели, месяц. Некачественный продукт или предоставленная услуга в подобных сегментах приводит к тому, что покупатель просто перестает пользоваться продуктом этого бренда. Но в девелопменте цикл ощущения и впечатления измеряется десятками лет, минимум 20 лет. Чтобы качественно предоставлять свою услугу, девелоперу крайне важно понимать в первую очередь, что он делает и для кого. Цена его ошибки – 20-30, а то и более лет неудобства и дискомфорта не только для прямого потребителя-покупателя жилья, но и для опосредованных потребителей – жителей города. Цена ошибки может оттолкнуть от компании и покупателя, и общину, и сотрудников.
У нас каждый сотрудник глубоко понимает миссию проекта и каждый, уверенно скажу, влюблен в проект. Когда команда влюблена в продукт, это помогает делать правильные вещи. Никакими инструкциями вы не заставите людей поступать правильно.
Если говорить об отношениях с комьюнити города, у нас коммуникация и выстраивание отношений начинаются задолго до начала строительства объекта. Важно выходить на диалог. Далее: мы предлагаем улучшить, вдохнуть новую качественную жизнь в существующую среду. Основная ценность в том, что наш объект качественно улучшает среду проживания вокруг себя. На простом примере это выглядит так: ваша квартира стоит, скажем, 1000$ за квадратный метр, после строительства нашего объекта рядом ваша квартира уже стоит 1200$/кв. м, то есть вы, ничего не делая, увеличиваете стоимость ваших активов на 20%.
KV: А если вопрос не в деньгах, а в комфорте?
Игорь Райков: Главное – строить правильные вещи, не только ради денег.
Комфорт – это не только детские площадки. В Киеве колоссальное количество устаревших инженерных сетей. В рамках той же социальной ответственности, в бюджете наших проектов минимум 15% средств отводится на реконструкцию городских сетей.
Но есть еще и комфорт, наполненный смыслом – нужно создавать ценности для жителей, для общины, делать новое и современное, объединяющее людей и улучшающее город. Например, КУБ в Chicago Central House стал новой достопримечательностью города, когда его открыли, люди на машинах притормаживали и снимали на телефоны. Наш “Новый Подол” предоставит открытую набережную, где можно взаимодействовать с водой, для всех горожан и гостей города, уверены, это будет новый лендмарк Киева. И подобными смыслами наполнен каждый из наших проектов – делайте лучшее или не делайте вовсе.
Прогрессивный район “Новый Подол”, г. Киев
KV: Тренд проектов “все в одном” сегодня набирает обороты. А есть какие-либо риски?
Игорь Райков: Конечно. Но риск – это не всегда плохо, он бывает отрицательным и положительным. Mixed-use проекты несут только положительные риски. С одной стороны, создавая mixed-use проекты, девелопер снимает с города часть маятниковой миграции и часть нагрузки на транспорт. С другой, делает объекты гибкими к изменениям – объект не умрет, а будет подстраивать свои функции под потребности рынка.
KV: А касательно закрытых территорий? Такой подход не создает социального напряжения?
Игорь Райков: Делая территорию закрытой, стоит задать себе вопрос: что мы прячем? Закрытые окна, заборы провоцируют проникнуть на территорию, что-то забрать. Открытые территории способствуют формированию дружественных комьюнити. Во всех наших объектах мы развиваем концепцию открытых территорий и очень много внимания уделяем public space.
Жилой квартал Rybalsky, г. Киев
KV: Что из эко-трендов городского строительства реализуемо в ближайшее время?
Игорь Райков: Во-первых, конечно, близость к природе. Мы в ЖК O2 RESIDENCE делаем теплицы, хотим реализовать их в формате отдыха от городской суеты, соприкосновения с природой.
Во-вторых, энергоэффективность и “умный дом”. Но не в понимании “свет по хлопку”, как обычно сейчас представляют этот сервис. “Умный энергоэффективный дом” – это индивидуальный тепловой пункт, который вместе с наружными датчиками регулирует температуру нагрева, охлаждения всей климатической системы. Внутри дома энергопотребление работает сбалансировано, как и сами инженерные системы.
KV: Есть ли объекты других девелоперов, которые близки к вашему подходу, ценностям?
Игорь Райков: Сейчас много новых, крутых и классных проектов. Мы уважаем работу KAN Development – их “Файна Таун”, “Республика”, Tetris Hall и их совместный проект с UDP Unit City. Коллеги из А-Development очень круто делают Арсенал, White Lines. Наши партнеры Perfect Group отлично проработали концепцию благоустройства в ЖК Stanford. Модерново смотрится ЖК Intergal City.
Мы видим улучшения на рынке, и нам приятно, что идущие за нами наступают в плане смысла и качества нам на пятки, они заставляют нас создавать проекты еще лучше.
Читайте: О двух концах: когда и как в Украине снизятся риски инвестирования в новострои
