ЖК, которые строила “Аркада” (“Эврика”, “Патриотика” и “Патриотика на озерах”), будут завершены при участии нового инвестора, а также киевской и государственной власти. Но, чтобы такие истории ушли в прошлое, необходимо принять существенные изменения в законодательстве и нормативно-правовой базе. Над этим сейчас работают Министерство развития общин и территорий совместно с комитетом Верховной Рады по вопросам организации государственной власти, местного самоуправления, регионального развития и градостроительства, чтобы успеть представить новые законы в мае с.г.
Об этом, а также о ситуации с Генпланом Киева в интервью KV рассказал секретарь комитета Верховной Рады по вопросам организации государственной власти, местного самоуправления, регионального развития и градостроительства Дмитрий Исаенко.
Об “Аркаде” и проблемных стройках
KV: Две недели назад был подписан многосторонний меморандум, в рамках которого стороны взяли на себя обязательства относительно завершения начатых строительством объектов “Аркады”. Расскажите об обязательствах сторон.
Дмитрий Исаенко: Все подписанты этого меморандума, в том числе и я, как секретарь комитета Верховной Рады по вопросам организации государственной власти, местного самоуправления, регионального развития и градостроительства, должны провести определенную работу. Я принимаю участие в этой работе в составе межведомственной рабочей группы, созданной при Киевской горгосадминистрации (КГГА), в которую вошли заместитель министра МВД Антон Геращенко, первый заместитель министра развития общин и территорий Василий Лозинский и заместитель главы КГГА Вячеслав Непоп, который непосредственно руководит этой группой.
Подписанный меморандум дает большую надежду на то, что проблема вкладчиков объектов “Аркады” будет решена. Но, чтобы это случилось, каждый из подписантов должен выполнить взятые на себя обязательства, которых достаточно много. Если договоренности будут реализованы, тогда StolitsaGroup точно выполнит свои обязательства и достроит объекты.
KV: Что в рамках меморандума должен сделать город, что должно сделать Министерство развития общин и территорий?
Дмитрий Исаенко: Министерство должно решить вопросы, касающиеся получения разрешений на строительство, а также ввода в эксплуатацию пяти жилых домов в составе ЖК “Патриотика” и “Эврика”, которые находятся в высокой степени готовности.
У города задач значительно больше. Во-первых, по “Патриотике на озерах” для территорий площадью 176 га закончились договора аренды, которые надо продлить. Во-вторых, город пообещал отрегулировать вопрос с земельными налогами, чтобы инвестор, согласившийся довести объекты до готовности, не имел дополнительной финансовой нагрузки. В-третьих, КГГА взяла на себя обязательство по развитию инфраструктуры на этой территории – в ближайшие годы выделить несколько миллиардов гривен, что позволит проложить дороги и коммуникации, построить школы и детские садики.
Есть вопрос к “ДТЭК Киевские электросети” по подстанции, которую компания должна была построить на этой территории. Работы начали выполнять за счет средств “Аркады”, было вложено около 300 млн гривен, однако для завершения работ еще необходимо 320 млн. Инвестор настаивал на том, чтобы “ДТЭК Киевские электросети” завершил эту работу в рамках собственного бюджета развития. Но пока этот вопрос не решен.
И один из самых больших вопросов по этому комплексу – позиция общественной организации “Экопарк Осокорки”, которая не видит там никакой жилой застройки. Идут постоянные консультации с будущим застройщиком и мэром Киева Виталием Кличко, но консенсус или компромисс пока не найдены.
Люди долго и системно воюют за парк, представители общественной организации приходили к депутатам Верховной Рады, постоянно пишут запросы, пытаясь заставить местную власть сделать заказник. Хотя по Генплану Киева эта территория не относится к рекреационной – она с советских времен была предусмотрена под жилую застройку.
Надо искать компромисс, может часть территории – 50-60 га отдать под экопарк или зоопарк, в который готов инвестировать [народный депутат] Александр Фельдман. Он уже создал огромный зоопарк в Харькове, сейчас планирует создать подобные объекты в Днепре и Одессе. Но, если получится решить вопрос с зоопарком в Киеве, уверен – он переведет все ресурсы на столичный проект. Как по мне, для Киева это необходимо, потому что нынешний зоопарк очень далек от того, что мы видим на примере лучших мировых зоопарков. Такой объект станет важнейшей составляющей для привлечения туристов в столицу Украины.
Но так или иначе, споры с “Экопарком Осокорки” существенно стопорят вопрос достройки “Эврики” и “Патриотики”.
KV: И “Патриотики на озерах”, или этот комплекс не стоит в повестке дня?
Дмитрий Исаенко: Конечно стоит, но там пока продано всего 550 квартир, что не так критично, как на двух других жилых комплексах, где не достроены 34 дома и предварительно около 13 тыс. вкладчиков не могут получить свое жилье. Но сколько реально вкладчиков – будет понятно после того, как Stolitsa Group закончит аудит, согласно меморандуму.
KV: Юридические вопросы с бывшим застройщиком уже решены?
Дмитрий Исаенко: Да. Шесть компаний, которые строили эти объекты, переданы StolitsaGroup.
Есть проблемы, связанные с полномочиями Кабинета министров, но они решаемые.
KV: Что это за проблемы?
Дмитрий Исаенко: Договор по земле для “Эврики” с Национальным университетом им. Т.Г.Шевченко был подписан с разрешения Кабмина на определенный период – этот период истек.
Есть еще проблема с использованием песка – две компании спорят, кто является собственником 2 млн кубометров песка на этой территории и потихоньку его вывозят. А чтобы строить надо намыть еще порядка 3 млн кубометров. Stolitsa Group пытается договориться с собственниками песка и выкупить его. Но это вопрос сугубо коммерческий. Если не договорятся, Stolitsa Group придется намыть не 3 млн, а 5 млн кубометров песка.
Кроме того, около 10% от инвестиций в “Патриотику на озерах” предусматривается направить на финансирование недостроенных объектов на “Патриотике” и “Эврике”. “Патриотика” будет немножко уплотнена, территория это позволяет. Соответственно, 550 вкладчиков “Патриотики на озерах” планируется перевести на “Патриотику”, чтобы все их потребности в жилье закрыть в рамках этого ЖК.
KV: История с объектами “Аркады” – одна из очень многих даже в Киеве. Если бы проблема была только в стройках Войцеховского, но, увы, нет. Вы, как бывший замминистра и секретарь профильного комитета ВР, каким видите системное решение этой проблемы?
Дмитрий Исаенко: Чтобы решить в полном объеме все проблемы, в нашем комитете разрабатывается законопроект, принятие которого позволит исключить возможность таких негативных последствий для инвесторов жилой недвижимости. И нельзя сравнивать стройки Войцеховского, которые являются сугубо криминальными схемами (строительство без документов на землю и разрешений, продажа по демпинговым ценам, заселение объектов без подключения к сетям) со стройками, возводимыми “Укрбудом” или “Аркадой”. Потому что у “Укрбуда” и “Аркады” были все необходимые документы, а проблемы возникли из-за принятия неправильных управленческих решений.
Например, в “Укрбуде” распылялись средства: деньги с одного объекта переводились на приобретения других участков, что привело к дефициту оборотных средств, стройки остановились – и новые инвесторы перестали вкладывать деньги. Запаса прочности у компании уже не было, на 6 –8 месяцев откладывался ввод в эксплуатацию – и стройки “заморозились”. Нельзя сказать, что там какие-то космические суммы были выведены и украдены. Даже если это было и так, в рамках уголовного производства, которое сейчас ведется, все будет выяснено. Но сегодня дома переданы “Киевгорстрою”, который возобновил работы на 20 из 22 объектов (два объекта еще не переданы, потому что там идут судебные процессы – банкротство и урегулирование отношений с Минобороны) – и на жилые дома вернулись покупатели.
Похожая ситуация сложилась и с “Аркадой”. Все усугубилось тем, что стройки велись за счет кредитного ресурса банка “Аркада”, а средства от продажи квартир направлялись на другие объекты – прокладку кабельных сетей за 300 млн гривен, строительство мостов, дорог. Да, эти деньги рано или поздно вернулись бы, но это долгосрочные инвестиции, а для строительства жилья необходимы оборотные деньги здесь и сейчас. И когда банк “Аркада” заложил в кредит свое здание, которое стоило 50% от его активов, и его изъяли кредиторы, Нацбанку ничего не оставалось, кроме как передать банк Фонду гарантирования вкладов, в результате чего кредитный ресурс от банка тоже закончился.
Была еще проблема в том, что Константин Паливода (мажоритарный акционер и экс-глава правления банка, – KV) не мог найти общий язык с местной властью. Паливода не хотел слышать город, город не слушал Паливоду, закончились договора аренды и разрешения на строительства. То есть мы снова видим неправильные управленческие решения. Повторяю, нельзя сказать, что там украдено какое-то огромное количество денег -средства просто были перевложены в развитие инфраструктуры. И сегодня Stolitsa Group, чтобы выровнять ситуацию, необходимо около 3,2 млрд гривен оборотных средств.
KV: Откуда будут взяты эти 3.2 млрд гривен?
Дмитрий Исаенко: Stolitsa Group рассчитывает на собственные средства, а также на помощь государства и города. Если все получится, то 13 тыс. семей получат свои квартиры.
О новом законе и кредитном ресурсе
KV: Давайте вернемся к законопроекту, о котором вы упоминали – который позволит защитить инвесторов. Это законопроект про эскроу-счета?
Дмитрий Исаенко: В том числе. В законе предусматривается норма о продаже имущественных прав на квартиры, которые будут изначально регистрироваться после того, как застройщик получил все разрешения, в Государственном реестре имущественных прав на недвижимое имущество – и застройщик уже не сможет продать такую квартиру дважды.
KV: То есть еще не построенные квартиры будут в Госреестре?
Дмитрий Исаенко: Да. Только уточняю – имущественное право на конкретную квартиру.
KV: Следовательно, инвестор будет покупать уже не право на покупку, как сейчас, а зарегистрированный государством имущественный лот?
Дмитрий Исаенко: Да. Инвесторы буду покупать имущественные права на квартиру – через нотариуса по договору купли-продажи имущественных прав.
KV: А если дом не будет достроен – как быть? Имущественные права зарегистрированы, а реального имущества нет.
Дмитрий Исаенко: На этот вопрос, в том числе, ответит наш закон. Думаю, к концу апреля законопроект будет готов.
KV: В адрес эксроу-счетов уже звучит критика. Например, Игорь Никонов говорил, что эта норма приведет к тому, что останутся 4-5 крупных застройщиков, потому что у остальных не хватит оборотных средств.
Дмитрий Исаенко: Эта критика имеет право на существование. Но в целом их введение – это правильно, но на перспективу. Вопрос в том, что эскроу-счет хорошо работает там, где доступны дешевые кредитные ресурсы, на уровне 6-7% годовых. Девелоперы не могут осилить 12% и выше. Строительство считается рисковым сектором, потому у Нацбанка для банков под проектное финансирование работает двойное резервирование – на каждый миллион кредита банк должен иметь в резерве два своих миллиона.
Но, как только на рынке появится дешевый кредитный ресурс, эксроу-счета станут идеальным решением. Потому что квартиры будет продавать уже не застройщик, а банк. При наличии 20% необходимой суммы остальные средства можно будет получить в виде кредита, и тратиться они будут под пристальным надзором сюрвейера. Банк будет нести ответственность перед покупателем за своевременное и целевое использование ресурса на строительство объекта.
KV: Но длинный и дешевый ресурс может дать только государство в лице Нацбанка и Минфина. С их стороны есть понимание?
Дмитрий Исаенко: Есть. Я очень рассчитываю на [главу НБУ] Кирилла Шевченко, который, еще возглавляя государственный “Укргазбанк”, занимался этими вопросами. И даже выдал первые кредиты под 7-8% годовых – пусть тогда под готовое жилье. Хотя нам нужна, конечно, не вторичка, где мы помогаем перекупщикам, а первичка, которая вносит вклад в реальный сектор экономики. Но, если Нацбанк найдет механизмы, как снизить ставку и даст понятный посыл банкам, что кредитование на первичном рынке – это хорошо, такой сценарий будет всем на руку. У банков сегодня достаточно ликвидности для такого финансирования. Многие банки работают на рынке первичной недвижимости. Схема такова, что застройщик до вступления частного инвестора в право собственности компенсирует ставку по кредиту до 7%. И только после вступления в право собственности частный инвестор уже сам решает свои вопросы с банком. Когда я был замминистра регионального развития, мы создали механизмы, позволяющие государству компенсировать определенным категориям заемщиков часть кредитной ставки.
Сейчас создан новый государственный орган – ЧАО “Украинская финансовая жилищная компания”, которая привлекая банки, помогает людям получать кредиты на льготных условиях. Есть программа “5-7-9”. В полной мере процедуры с эскроу-счетами можно запустить только когда государство обеспечит дешевые длинные кредитные ресурсы.
Знаю, что президент Владимир Зеленский постоянно ставит задачи по снижению кредитных ставок. Что-то получается, что-то не очень, но направление верное.
О реформах в госуправлении
KV: Давайте немного поговорим о новациях в сфере регулирования. Теперь, согласно распоряжению Кабмина, надзор и контроль в градостроительной сфере будет осуществлять Государственная инспекция архитектуры и градостроительства (ГИАГ). Будет ли эта инспекция проводить ревизию решений ГАСИ, отменять их и исправлять?
Дмитрий Исаенко: Вообще мы имеем сегодня раннее созданную инспекцию, которая выполняет свои функции. Для идей, озвученных Министерством развития общин и территорий, необходимо внести изменения в действующее законодательство и нормативно-правовую базу. Без этих изменений невозможно реформировать ГАСИ и, как говорил министр Алексей Чернышов, либерализировать разрешительные процедуры, параллельно создав службу, которая будет следить за соблюдением норм в ходе строительства и принимать объекты в эксплуатацию.
Этот законопроект был представлен министром две недели назад и поступил в наш комитет. В проекте закона много новаторских моментов, например, регистрация разрешительных документов при наличии всех необходимых составляющих будет проходить автоматически, без лишнего контакта с чиновниками. Но пока что законопроект еще сыроват, чтобы регистрировать его к рассмотрению Верховной Радой в первом чтении. В нашем комитете создана рабочая группа под руководством главы комитета Андрея Клочко, основным исполнителем является Елена Шуляк, а я активно помогаю.
Читайте: Гарантії для інвесторів: як новий закон вплине на девелоперів
Кое-что из предлагаемого уже есть, как, например, электронный кабинет застройщика. Сегодня через “Дію” подаются разрешительные документы и все, что есть в электронных реестрах, подтягивается автоматически. Но есть нюансы, которые должен решить новый закон.
KV: Чтобы не получилось, как с последней реформой ГАСИ, когда предусматривалось создать три новые службы, в каждую из которых надо с поклоном занести.
Дмитрий Исаенко: С той реформой сразу было понятно, что это совершенно не рабочая история. Без изменений в законодательстве нормальные изменения невозможны.
Надеюсь, к маю мы закончим работу над законопроектом министерства – и представим его на суд общественности.
KV: СНиП и ГСН, вокруг которых много конфликтов и споров, в том числе – судебных. Отдельные из них давно устарели, о чем говорит вся строительная отрасль. Когда будет проведена системная модернизация этих норм, чтобы убрать коллизии и поводы для споров?
Дмитрий Исаенко: Ответственно заявляю, что эта работа до 2020 года не останавливалась. Я был замминистра регионального развития и строительства с 2007 по 2014 год, и за эти годы мы пересмотрели огромное количество строительных норм, приведя их в более адекватное состояние – в связи с изменениями технологий, стройматериалов, машин и механизмов.
Но сегодня все равно остается немалое количество норм, требующих пересмотра и модернизации. Для этого нужны специалисты, время и деньги. В профильном министерстве есть ряд базовых организаций, которые отвечают за эту работу – и каждый год на эту работу выделялось около 4 – 5 млн гривен. Напомню, в свое время мы внесли в закон “О регулировании градостроительной деятельности” норму, что такая деятельность может выполняться и за средства частных заказчиков. Потому что все строители заинтересованы в нормальной нормативной базе. Надеюсь, в этом году, при участии Конфедерации строителей Украины, Минразвития общин и территорий определит основные государственные строительные нормы, которые требуют разработки или первоочередного пересмотра, и обеспечит их подготовку.
А что касается расчета строительных конструкций, хочу вам сказать: нами еще в 2012 году были приняты Еврокоды, которые мы, получив от европейских партнеров, перевели на украинский язык и адаптировали под украинские реалии. С тех пор расчет строительных конструкций можно делать и по Еврокодам. Но, к сожалению до сегодняшнего дня проектов, где конструктивные решения приняты на основании Еврокодов, единицы. Лично я не видел ни одного такого проекта.
KV: Почему так?
Дмитрий Исаенко: Потому что такова сила привычки, в том числе рынка и специалистов. Не хотят проектировщики переучиваться под Еврокоды, да и переучивать под новый стандарт особо некому. То есть нужно донести всем участникам инвестиционного процесса, что Еврокоды – это шаг к более эффективному использованию средств и большая гарантия надежности и прочности зданий и сооружений.
О Генплане Киева
KV: И вопрос по Генплану Киева. Как известно, с 1 января с.г. столица живет фактически без Генплана, поскольку действие старого Генплана не пролонгировано. Какой-то диалог с мэрией по этому поводу есть?
Дмитрий Исаенко: Наш комитет активно работает с мэрией Киева по этому направлению. Тут есть ряд проблем. Новый Генплан разработан, но он не принят из-за двух составляющих.
Первая: активисты, которые обвиняют городские власти в том, что новым Генпланом пытаются узаконить все, что творилось здесь при Леониде Черновецком. Но ведь это уже произошло, уже построено и это нельзя не учитывать.
Вторая: “голубые линии”. Министерство культуры уже который год не хочет утверждать историко-культурный опорный план, настаивая на том, чтобы в городе были обозначены “голубые линии”. Позиция понятная, но оторванная от жизни. Возьмем, к примеру, улицу Антоновича – исторический центр, по которому в Минкульте хотят “голубую линию” 27 метров (9 этажей). Но там сейчас стоят 30-этажки! Исторически так уже сложилось. Сегодня власть Киева пытается найти с Минкультом компромисс по данному вопросу.
Считаю, что будет хорошо, если Киевсовет в этом году примет давным-давно отработанный Генплан. Мы его рассматривали еще в Минрегионе, когда я там работал.
KV: Ключевое обвинение сейчас в том, что новым Генпланом пытаются узаконить все детальные планы территорий (ДПТ), многие из которых не выдерживают критики. А это уже не про Черновецкого.
Дмитрий Исаенко: ДПТ в легализации не нуждаются, поскольку это часть градостроительной документации, которая по своему уровню стоит ниже Генплана, уточняя его позиции. Уточнения Генплана делает также зонинг, но зонинга в Киеве нет ни на одну площадку. А по отдельным ДПТ, конечно, есть какие-то вопросы, но не они ключевые.
Необходимо учитывать реалии. В частности, многие промышленные предприятия закрываются, нужно менять функциональное назначение территорий, на которых они располагались. Но это вопросы к КГГА и главному архитектору (Александру Свистунову, – KV), которые ответственные за градостроительную политику в Киеве. И, если они согласовуют ДПТ, а депутаты Киевсовета голосуют, то их решения надо выполнять.
Читайте: Будівельна галузь в Україні: підсумки 2020 року
Фото: KV
