Стоимость нового жилья в столице с начала года выросла на 16% в гривне и на 22% – в долларах США. До конца года девелоперы прогнозируют новое повышение. Что обусловило рост цен и как это повлияет на рынок и потребителей, KV узнавала у ведущих игроков столичного рынка недвижимости.
В этом году столичный рынок нового жилья пережил резкий скачок цен.
Если за период с января 2016 по январь 2020 в Киеве средняя цена в гривне выросла на 7% (с 22 400 до 24 000 грн/кв. м), то уже с января 2020 по январь 2021 рост составил 16% (с 24 000 грн до 28 000 грн за кв. м). В августе, по данным ЛУН, средняя стоимость столичного квадратного метра в гривне достигла 32 500 грн/кв. м – это 16% роста только за 8 месяцев текущего года.
Цена в долларах США в январе 2017 составляла $930, затем максимально упала в январе 2018 до $780 за “квадрат” и с тех пор постепенно росла, достигнув в декабре 2019 $10000 за квадратный метр. Затем долларовая средняя цена снова снизилась и в январе этого года составила $990 за кв. м.
За период 2016-2021 рост долларовой средней цены на столичное новое жилье составил 6% – с $930 до $990 за “квадрат”. Но уже в августе этого года цена поднялась до $1210. Это 22% роста.
ФОТО: Динамика средней цены в Киеве, гривна/кв. м
Динамика средней цены в Киеве, $/кв. м
Эксперты пояснили, откуда такие колебания и чего ждать покупателям столичного жилья.
Пресс-служба компании Cityconsult Development
Главным триггером к росту цен на недвижимость является повышение стоимости строительных материалов и, особенно, металла, который, как известно не показывает тенденции к снижению своей стоимости. Строительство, как отрасль, – одна из самых металлоемких, поэтому предпосылок к удешевлению стоимости квадратного метра нет.
Не стоит забывать и о том, что застройщики закладывают курсовые риски, перестраховываясь на случай валютных колебаний. Никто не хочет работать себе в убыток, поэтому стоимость формируется так, чтобы не менять прайсы каждые несколько недель.
Еще один фактор, который существенно сказался на стоимости квадратного метра – это структура проектов, которые продаются на рынке (на каком этапе жизненного цикла находятся проекты на рынке). На этот аспект повлияла прежде всего пандемия – девелоперы не стремились выводить на рынок новые проекты, так как не могли прогнозировать дальнейшее развитие событий. А статистика роста цен отображает как раз текущее положение рынка, когда большинство проектов находятся ближе к финальной стадии и сейчас либо достраивается, либо активно строится. Это все проекты, которые стартовали в доковидный период. Соответственно, строительная готовность всех объектов в 2021 году выше, чем в предыдущие периоды.
Мы прогнозируем дальнейший рост цен, так как объективно за прошлый год и текущий стартовало небольшое количество проектов, значит, их влияние на общеценовой тренд невелико. Как мы все знаем – чем выше готовность, тем выше стоимость квадратного метра. Эту закономерность уже хорошо изучили и инвесторы.
Покупатели же мониторят надежных застройщиков, ждут новых проектов и, конечно же, предполагают и знают, каких денег стоит хороший товар, и будут брать или на финише – подороже, или выбирать объекты с целью инвестирования на ранних стадиях строительства. Аналитики нашей компании считают, что такой рост цен несущественно пошатнет спрос на недвижимость, так как недвижимость остается ликвидным активом в глазах покупателя.
Руслана Грабко, директор по продажам группы компаний DIM
За летние месяцы прирост цен был особенно велик. Уже сейчас можно прогнозировать более мягкий, но все также регулярный рост цен, подогреваемый интересом новых целевых аудиторий покупателей. Такая динамика, скорее всего, сохранится вплоть до конца года.
Росту цен, кроме общеизвестных причин, также способствует снижение доходности депозитов, особенно на валютные вклады. А также медленное, но уверенное увеличение кредитных сделок. Кроме того, сокращение предложения из-за малого количества новых объектов на рынке подталкивает инвесторов вкладывать средства в недвижимость, чем увеличивается спрос.
Активный рост цен на короткое время может приостановить рост спроса, но это лишь на время привыкания покупателей к новым реалиям ценовой политики застройщиков. Далее, при отсутствии соизмеримых альтернатив, спрос сохранится высоким, а, возможно, и увеличится.
Сергей Левцов, генеральный директор Edelburg Development
Наш прогноз: такая динамика роста сохранится. И продолжится в следующем году. На 10-15% еще увеличится точно.
Кроме того, что увеличилась себестоимость строительства, не стоит забывать о том, что изменились запросы и у покупателя. Еще 2-3 года назад “голые” квадратные метры в отдельно стоящем доме перестали быть интересными. Сегодня, особенно в пандемию, важна концепция проекта, интересные фишки, внутреннее наполнение, развитая инфраструктура и благоустроенная территория. Изменились предпочтения в планировочных решениях и архитектуре в целом. Поэтому интересный, концептуальный и, главное, качественный проект стоит дорого. На столичном рынке недвижимости достаточно высокая конкуренция среди девелоперов, важно выделяться среди других.
Повлияет ли рост цен на снижение спроса? Спрос есть и будет. Один из факторов – снижение депозитных ставок до 0,75-2% годовых в валюте. А некоторые банки вообще не принимают депозиты. Поэтому инвестиции в недвижимость – понятный и реальный инструмент сохранения денег и заработка для украинцев. Также хочу отметить повышенный интерес к недвижимости у иностранцев, например, израильтян. Здесь речь идет об оптовых покупках, которые измеряются тысячами метров в “одни руки”.
Алексей Коваль, руководитель проектов Perfect Group
В текущей ситуации рост цен до конца года может составить дополнительные 5-9%, особенно в разрезе стартовых предложений от застройщиков. В целом на рынке сократилось предложение, потому что в 2020 году девелоперы минимально запускали новые проекты. Сегодня в основном анонсируются комплексы, которые уже должны были быть готовы на 40-60%, если бы не ковид. Это создало разрыв на рынке, и он будет сохранятся как минимум несколько следующих лет.
Дополнительные факторы роста цен – это резкое увеличение спроса. Например, в момент ковида, постоянных локдаунов и неуверенности, многие люди решили не инвестировать в собственный бизнес, а вложить в квартиры. Часть спроса – в основном, представители ИТ, сумели за это время найти себе более высокооплачиваемые позиции на удаленке, накопили средства и вышли на рынок недвижимости.
Что касается улучшения жилищных условий, локдаун дал понять многим семьям, что их текущее жилье не приспособлено для длительного нахождения всех домочадцев и работы родителей, поэтому люди стали присматриваться к новым квартирам.
Если добавить к этому отложенный спрос, когда вначале карантина люди совсем не покупали недвижимость, а потом рынок еще несколько месяцев плавно восстанавливался, получится текущая ситуация.
В случае с недвижимостью, мы видим парадоксальный эффект – чем больше растут цены, тем больше увеличивается спрос. По сути, сегодня квадратные метры стали схожи с “товарами Гиффена”. Инвесторы вкладывают деньги, потому что видят потенциал возврата средств. Покупатели квартир “для себя” понимают, что отсрочивать принятие решения дальше нет смысл – рост цен опережает темпы накоплений. Из-за этого люди хотят как можно скорее приобрести недвижимость.
Пока ситуация развивается стремительно, но без рывков и в рамках рыночных механизмов, это здоровый кейс растущего рынка. Любые резкие скачки, как потенциальный рост цен из-за введения дополнительного НДС на вторую поставку, или подорожание квартир на +30-50% при использовании эскроу-счетов, выведут рынок из состояния баланса.
Анна Лаевская, коммерческий директор компании “Интергал-Буд”
Рост средневзвешенных цен на первичную недвижимость, учитывая все экономические и рыночные факторы, продолжится. До конца года, вполне вероятно, повышение до 15% средних цен под воздействием инфляционных опасений, ускоряющегося роста себестоимости, в том числе из-за затянувшегося кризиса на сырьевых рынках и конфликта в ОПЕК+, что влияет на стоимость энергоносителей.
С начала года на мировых рынках наблюдается рост цен на руду, древесину, сталь, алюминий. К примеру, цены на алюминий на днях побили рекорд 2008 года, а в целом с начала года он вырос примерно на 40%, железная руда только в первом квартале 2021 прибавила 25% к стоимости, затем стремительный рост продолжался несколько месяцев к ряду до августовского отката. Даже с учетом этого цены все еще высоки. Эти ценовые ралли непосредственно влияют на основные комплектующие строительства.
Стоимость строительных материалов в среднем подорожала с начала года в пределах 15-20% в зависимости от категории, квалифицированный труд строителей также заметно вырос: в пределах 10,5-12% с января 2021 года. При этом ошибочно винить во всем, условно, металл или керамоблок. Дорожает абсолютно все: товарный бетон, утеплители, стекло, облицовочные материалы, техника, горюче-смазочные материалы, равно как и услуги подрядчиков, задействованных в строительном процессе. По некоторым позициям рост составил 30-40%.
Помимо ускоряющейся инфляции до 10,2%, ралли на мировых рынках и экономической лихорадки, вызванной последствиями коронавируса, не стоит сбрасывать со счетов и главную персону рынка – покупателя. Запросы по части организации безопасной, комфортной, продуманной экосистемы для жизни и синергии функций в проекте выросли, а вместе с ними – и затраты девелоперов на реализацию востребованных форматов и функций. Инвестиции в создание полифункциональной инфраструктуры увеличились в среднем на 20%, в отдельных проектах эта статья расходов выросла в два-три раза, что также тянет вверх стоимость квадрата. Сегодня качественное жилье в сегменте комфорт+ не может стоить $1000 за кв. м.
Более того, платежеспособный покупатель, который видит ценность в предлагаемом жизненном сценарии и созданном девелопере продукте, готов сегодня платить больше за качество, среду, комьюнити единомышленников. Отсюда такой весомый разрыв между динамикой средневзвешенной стоимости квадрата и ценовыми показателями отдельных проектов. До конца года этот разрыв будет только усиливаться: ликвидные форматы категории комфорт+ и бизнес-класса перетягивают уверенно на себя львиную долю спроса, а вот жилье масс-маркета теряет клиента и позиции, увеличивает свой срок экспозиции.
Мы все работаем в условиях ограниченного спроса и жесткой борьбы концепций за покупателя. Однако системные игроки с жизнеспособными девелоперскими моделями понимают, что здоровая конкуренция – это вопрос качества, продуманности архитектурного, пространственного планирования среды, квартирографии, жизнеустойчивость концепции и так далее, а отнюдь не заниженная стоимость квадрата или раздутые скидки. При выборе места для жизни человеку очень важно сохранять трезвую голову и тщательно изучать место (урбанистический дом, транспортные узлы и потоки, социально-бытовую инфраструктуру, рекреационный потенциал района), концепт ЖК, создаваемую им жизненную среду и ее соответствие желаемым стандартам.
Популярными нынче концепциями являются ЖК в формате мини-города, полифункционального комплекса/района, эко-комплекса с рекреационной составляющей, МФК, wellness-квартала. При этом ликвидные проекты будут расти в цене заметно быстрее других. В зависимости от локации, концепции ЖК в таких форматах по итогу года в комфорт+-сегменте в среднем покажут рост на 22-25%, в бизнес-классе – 25-35% и элит-сегменте – от 35%.
Владимир Даниленко, коммерческий директор SAGA Development, основатель M4U Estate
Прогноз до конца 2021. На сегодняшний день существуют все предпосылки для дальнейшего роста цен. Макроэкономическая ситуация благоприятна для инвестиций в недвижимость, спрос по-прежнему превышает предложение, а распроданность объектов в процессе строительства превышает 60%. В последнее время мы наблюдаем рост количества активных проектов, предложение начинает потихоньку расти. Это может несколько замедлить темпы роста стоимости, однако положительная динамика все равно сохранится.
Почему цены растут активнее? Рост себестоимости действительно влияет на динамику цен. В структуре себестоимости есть не только стройматериалы и энергоносители, но и стоимость работ, которая тоже выросла за прошлый год.
Рост себестоимости критичен только для объектов эконом-класса с минимальной маржинальностью. По данным M4U, за последние полтора года (с начала пандемии) объекты эконом-класса, на которые больше всего давит себестоимость, выросли в цене на 28,3%. В то же время, класс комфорт, менее зависимый от себестоимости, но пользующийся большим спросом у клиентов, вырос в цене на 29,3%.
Основной фактор роста цен – дисбаланс спроса и предложения. Он усиливается отсутствием альтернативы инвестициям в недвижимость, которая пока что обеспечивает доходность в полтора-два раза выше депозитов и прочих инструментов.
Упадет ли спрос? Предпосылок для сокращения спроса до конца текущего года нет. Важно понимать, что ситуация на рынке в значительной степени обусловлена дефицитом предложения. В последние 3-4 месяца мы наблюдаем незначительный увеличение количества новых проектов, но дисбаланс сохраняется.
Татьяна Маркова, директор Департамента продаж и маркетинга ЧАО “ХК “Киевгорстрой”
Что будет с ценами до конца 2021-го? До конца года стоимость квартир может вырасти на 20%, застройщики вынуждены поднимать стоимость квадратного метра из-за постоянно растущей цены на стройматериалы и комплектующие.
Что спровоцировало такой рост? Арматура за последний год выросла в цене на 60%, керамоблоки и минвата в среднем на 30%, окна, радиаторы и все комплектующие, в составе которых есть метал, стали дороже на 30%. Если стройматериалы будут и дальше дорожать, а причин, по которым они могут замедлить свой рост пока не видно, то дорожать будут и квадратные метры.
Также немаловажно, что выросли цены на работу подрядных организаций и строителей. Квалифицированный труд стоит дорого, плюс – трудовая миграция, хороших специалистов на рынке стало заметно меньше.
Валютные колебания тоже одна из причин роста цен, плюс высокая инфляция, вызванная переизбытком денег, выпущенных на борьбу с экономическими последствиями пандемии.
Можно добавить ко всему выше перечисленному, что из-за пандемии состояние неопределенности и неуверенности у участников рынка никуда не делось, разве что они начинают понемногу привыкать к новым реалиям. Но строить планы на долгий период сложно, возможно, поэтому поставщики стройматериалов закладывают в цену определенные риски на перспективу.
Что будет со спросом – прогноз. Можно вспомнить, как еще 10 лет тому назад цена однокомнатной квартиры, хрущевки, колебалась в диапазоне 80-120 тысяч долларов и спрос, при этом, оставался высоким. Возможно, цена выше тысячи долларов за “квадрат” может стать неподъемной для тех, кто покупает небольшие квартиры для себя, чтобы жить, но на массовом спросе это вряд ли скажется. Плюс, отложенный спрос, усугубивший и без того высокую потребность в жилье.
И второй момент: недвижимость покупают не только для решения квартирного вопроса, но и с целью сохранения и приумножения капитала. При постоянно изменяющейся учетной ставке НБУ, доходность от депозитов невысокая, да и свежи еще воспоминания о банкопаде, поэтому самым надежным вложением, самым стабильным доходом и даже гарантированной пенсией, остается недвижимость. Частично на спрос может повлиять законопроект 5600, согласно которому на третью и большее количество продаж в течение года начисляется налог 18%, плюс 1,5% военный сбор, но пока закон еще не принят, говорить о цифрах рано.
Ольга Момчилович, эксперт по маркетингу недвижимости
Почему выросла цена? Медиана стартовой цены поменялась в первую очередь по причине изменения структуры предложения на рынке первичного жилья. Если еще несколько лет назад лидером был эконом-класс, то за последние год-полтора его доля в структуре нового предложения стремительно сокращается. Зато растут доли жилья сегментов комфорт и бизнес, чьи стартовые цены, конечно же заметно выше, чем в эконом-классе.
Параллельно, как отмечают девелоперы, в значительной степени подросли (и по всем прогнозам еще будут расти) цены на стройматериалы и строительные работы, которые формируют себестоимость метра.
Совокупно эти факторы привели к такому существенному изменению медианы стартовой цены.
Еще один момент, который влияет на этот показатель, это увеличение количества жилья, старт продаж которого начинается не с котлована, как все привыкли, а с уже видимых глазу отметок. И конечно стартовая цена на такое жилье – выше.
Прогноз. По моему мнению, динамика роста цен до конца текущего года сохранится. Что касается спроса, то пока его спад на рынке не наблюдается. Август прошел для застройщиков хорошо и в ближайшее время, если не произойдет никаких потрясений для рынка, думаю, что спрос также останется стабильным.
Фото: коллаж KV
