Покупатель нового жилья в Киеве молодеет. Поколение миллениалов 23-25 лет сегодня формируют ядро активных киевлян в поиске собственного жилья на первичном рынке. Как правило, это люди, занятые в креативном секторе экономики, предприниматели, айтишники. Девелоперам приходится подстраиваться под них.
За последние 10-15 лет, отмечают девелоперы, покупатель заметно помолодел. Как правило, по наблюдениям Василины Приходько, ведущего специалиста в сфере операций с недвижимостью компании Stolitsa Group, платежеспособная молодежь и семьи с детьми, готовые вкладывать средства в собственное жилье и будущее.
Доля покупателей до 35 лет в структуре спроса в среднем достигает трети, по данным Анны Лаевской, коммерческого директора компании “Интергал-Буд”. Эксперт объясняет это тем, что поколение миллениалов, а также старшие из представителей “зеттеров”, которым сегодня 23-25 лет, формируют ядро экономически активной группы населения. Как правило, это люди, занятые в креативном секторе экономики, предприниматели, цифровые бизнесмены, представители IT-индустрии. “Именно они становятся трендсеттерами новых поведенческих моделей горожан. Во-первых, эти люди определяют ценность новых жилых проектов, ориентируясь на экосистему жилой, коммерческой, досуговой, развлекательной, рекреационной, социально-бытовой среды жилого проекта. Во-вторых, они влияют на эргономику планировочных решений, увеличивая запрос на дополнительные функциональные зоны — рабочее и лаунж-пространство, дополнительные санузлы, отдельные кухни и просторные гостиные для приема гостей” – поясняет Анна Лаевская.
При этом Алексей Коваль, руководитель проектов Perfect Group, обращает внимание, что именно сектор IT стал одной из главных причин омоложения покупательской аудитории на рынке нового жилья. Работающие там молодые люди довольно рано могут собрать необходимую для покупки сумму. По наблюдениям специалиста, нередко именно эти покупатели выбирают рассрочку, а их ежемесячные доходы позволяют полностью выплатить квартиру за несколько лет.
В молодой категории покупателей также увеличивается процент инвесторов, которые рассматривают недвижимость не просто как защитный актив, а как инструмент для накопления капитала. По словам Анны Лаевской, достаточный уровень финансовой грамотности, интерес к теме личных финансов и инвестированию, а также анализ ситуации позволяют определить ценность и выгоду от вложений в жилье или коммерческие объекты в составе комплексов категорий комфорт+ и бизнес-класса в центральном деловом районе и близлежащих развитых микрорайонов.
“Следует отметить, что не всегда некая общая тенденция будет верна для отдельно взятого ЖК. Девелоперы сейчас идут по пути своего рода нишевости ЖК, подстраиваясь не только под уровень дохода и возрастные параметры целевой аудитории, но и под образ жизни. “Я убежден, что практически у каждого проекта есть своя аудитория, но все зависит от того, что хочет покупатель, какими средствами он располагает, – говорит Олег Перегинец, руководитель проекта Park Lake City. – Все больше покупателей ориентируются на собственные потребности в комфорте, среде обитания, локации, рекреационным возможностям вблизи его будущей квартиры, даже, например, возможности использовать загородную квартиру, как место отличного отдыха от городской суеты, приезжая туда на уик энды или праздники. Конечно, потенциальный покупатель обращает внимание на цену, на условия рассрочки и потенциальную ликвидность будущей квартиры. Поэтому портретный срез по каждому ЖК будет иметь свои отличия, в зависимости от того, что что предлагает застройщик и насколько это совпадает с тем, что необходимо покупателю для жизни”.
В последние 1,5-2 года на рынок стали выходить более современные и качественные проекты ЖК новых форматов, где девелопер максимально старается учесть изменившиеся покупательские потребности в качестве строительства, досуге, рекреации и т.д. Сегодня, по данным Олега Перегинца, более 50% спроса на первичном рынке приходится именно на объекты новых качественных форматов и спрос на подобные проекты будет только расти. И люди до 35 лет, состоявшиеся прогрессивные граждане, умеющие зарабатывать и четко понимающие свои требования к новостройкам – наиболее активные покупатели.
“Требования и запросы этих людей соответствуют, скажем так, общим социальным мировым трендам, – обращает внимание Олег Перегинец. – Именно они являются отличным ориентиром для современных и надежных застройщиков. И это, пожалуй, главный тренд на первичном рынке жилья, который продержится еще как минимум 10 лет”.
Впрочем, ориентир на “молодежь” отнюдь не является сегрегацией по возрастной группе. Целевая аудитория определяется принципами потребностей людей, их образом жизни или тем, к чему они стремятся. Устойчивые девелоперские компании способны верно спрогнозировать и спланировать заранее, для кого они строят свои жилые комплексы. Да и сейчас молодых покупателей все же треть от общего спроса. “Все же львиная доля приобретающих недвижимость – люди старше 35, а то и 40 лет. В особенности это касается объектов бизнес-класса, для инвестирования в которые необходимы более значительные суммы денег, – говорит Татьяна Маркова, директор Департамента продаж и маркетинга ЧАО “ХК “Киевгорстрой”. – В структуре покупателей объектов эконом-класса и класса комфорт порядка 40% – клиенты до 35 лет, а 60% – старше этого возраста”.
Но и эта ситуация сейчас распространяется на весь рынок. Так, практика специалистов Cityconsult Development опровергает мнение, что возраст покупателя напрямую зависит от класса жилья – чем выше уровень недвижимости, тем старше покупатель. “Возьмем, для примера, два премиальных комплекса в центре Киева: в ЖК Montreal House преобладают покупатели до 35 лет, ЖК Illinsky House пользуется спросом у аудитории 35+, комментируют в пресс-службе Cityconsult Development. В закрытом элитном комплексе “Лавандовый”, который расположен в тихом зеленом месте рядом с лесом, приобретают жилье инвесторы за 40, а в больших комплексах в центре города с собственной полноценной инфраструктурой – молодые люди в возрасте 25-35 лет. Таким образом определяющими возраст покупателя являются не класс жилья, а его концепция и философия”.
Что влияет на выбор
Традиционно, многие покупатели хотят приобрести жилье рядом с удобной транспортной развязкой. По словам Татьяны Марковой, большая часть покупателей приходит в главный и центральный отделы продаж “Киевгорстроя” с целью приобрести квартиру недалеко от станции метрополитена, ограничивая локацию Правым или Левым берегом. Как правило, из-за сложностей с преодолением в часы пик мостов, соединяющих Левобережный и Правобережный Киев, предпочтение отдают Правому берегу. Впрочем, те покупатели, которые посещают отделы продаж “ХК “Киевгорстрой”, расположенные в местах активного строительства холдинга, как правило, приобретают строящееся жилье в данном локальном районе.
Алексей Коваль отмечает, что локация ЖК возле метро и небольшой площади в предпочтениях покупателей квартир под сдачу в аренду. А вот в покупке “для себя” двух- и трехкомнатных квартир уже нет настолько сильной связи между локацией и целью покупки: все зависит от конкретных предпочтений инвесторов.
Девелоперы в прошлом году отмечали рост спроса на квартиры большей площади. Но сегодня по-прежнему покупатель преимущественно берет квартиры с относительно небольшой площадью. Из-за пандемии покупатель квартир по-новому взглянул на планировки на планировки. Потребителя, по словам Василины Приходько, интересуют квартиры, где можно рационально использовать всю площадь. Балконы, лоджии и террасы часто становятся обязательным требованием, а их функциональное предназначение от “склада” домашнего хлама вернулось к месту отдыха. Для хранения, словам Анны Лаевской, активнее стали приобретать отдельные помещения — это могут быть и кладовые в 3 кв. м, и просторные комнаты 8 кв. м. В планировках, по словам эксперта, отдельные спальные зоны, просторные кухни, обязательно выделенная зона под рабочее пространство, наличие зон для хранения, отдыха и отсутствие пустующих углов – как никогда пристально изучаются покупателями, независимо от их стратегии инвестирования.
Большой популярностью на сегодня, по данным пресс-службы Cityconsult Development, пользуются планировки с большой кухней-гостиной. При этом площадь кухни-гостиной должна быть существенно больше спален.
В домах “Киевгорстроя” наибольшим спросом сегодня пользуются 1-комнатные квартиры небольшой площади – это около 38-42 кв. м, дальше идут 2-комнатные – порядка 56-66 кв. м. “Круг наиболее востребованных покупателем квартир замыкается 3-комнатными квартирами, но, вопреки обыкновению, спрос на такого типа квартиры сместился с общей площади в 75-82 квадратных метров в сторону площадей по 90, а то и 100 “квадратов”, – рассказывает Татьяна Маркова. Связана такая тенденция, на взгляд специалистов холдинга, с веянием времени: такие квартиры приобретаются в подавляющем большинстве случаев для проживания и многие хотят получить открытое гостевое пространство с кухней-столовой не менее 20 кв. м и комнатами порядка 15 “квадратов”.
В “Интергал-Буд” отметили тенденцию к росту доли трехкомнатных квартир в структуре сделок и спроса на двухуровневые квартиры.
“За минувший год мы наблюдали несколько скачков спроса на двухуровневые планировочные решения, в том числе в загородном комплексе “Озерный Гай Гатное”, – делится данными Анна Лаевская. – Квартиры в 120-140 кв. м рассматривают как альтернативу частному дому в пределах концептуального мини-города со всем социальными связями, инфраструктурой, рекреационными зонами прямо на территории”.
Относительно интереса к готовому жилью: на рынке доля таких квартир по-прежнему невелика.
“В отличие от европейского рынка, где все квартиры продаются готовыми, в Украине эта ниша занимает 10-15%, – говорит Василина Приходько. – Такое жилье пользуется меньшей популярностью, так как оно заметно дороже”.
По данным Татьяны Марковой, всего порядка 5% покупателей жилья от холдинга ищут квартиру с ремонтом.
“Связано такое малое число, на наш взгляд, прежде всего с тем, что, приходя в компанию, они уже знают, что она не предоставляет такой опции, – поясняет она. – Поэтому наши покупатели нацелены на дальнейший ремонт, что дает им возможность воплотить в жизнь самые смелые свои предпочтения и желания”.
При этом некоторые девелоперы отмечают рост спроса на квартиры с ремонтом. В “Интергал-Буд”, по данным Анны Лаевской, спрос на готовое жилье увеличился в среднем на четверть. Приобретают такие квартиры (и для себя, и для сдачи в аренду) чаще всего с целью экономии временных и финансовых ресурсов. По словам коммерческого директора компании, базовый ремонт от “Интергал-Буд” за $250/кв. м обойдется минимум на 30% дешевле, если делать его своими силами, используя материалы того же уровня качества, а не дешевые аналоги. Девелопер предлагает и ремонт за $500/кв. м ремонт с техникой и мебелью, есть опция полностью готовой кухни со встроенной техникой. Аргументация для потребителя: не придется тратить еще полгода на строительные работы или слушать перфоратор по соседству, потому что в домах разграничены секции с ремонтом и без. А арендная квартира начинает работать с первых дней, сокращая тем самым срок возврата инвестиций сразу на 2-3 года в зависимости от локации, концепции проекта и спроса в том районе.
Функционал ЖК
Рост требований потребителя к инфраструктуре остается устойчивым трендом. При этом покупатели рассматривают инфраструктуру комплексно – как внутреннюю, в ЖК, так и внешнюю, со всем набором – от продуктового магазина формата “у дома” до рекреационной зоны типа парка, сквера и т.д.
“В связи с пандемией все более важным для инвесторов становится наличие рядом с комплексом парков, скверов, собственных террас и дворов. Все наши проекты соответствуют вышеперечисленным требованиям. Например, рядом со своими комплексами мы обустроили и передали городу парк. Аллеи для прогулок и езды на велосипеде, зоны отдыха, workout и cross fit площадка, зоны для выгула и дрессировки собак, детские локации”, – уточняют в пресс-службе Cityconsult Development.
“В сегменте “комфорт+” и выше, – говорит Алексей Коваль, – покупатели ищут опции с двором без машин – чтобы не переживать, когда отпускают детей погулять, охраной, видеонаблюдением и другими элементами комфортной жизни”.
В Stolitsa Group отмечают, что последнее время покупатели стали обращать внимание на наличие паркинга и коммерческой недвижимости в ЖК. По словам Василины Приходько, также актуальны наличие качественных телекоммуникационных услуг и охранной системы.
Сегодня девелоперы стараются привлечь покупателя не только широким набором функционала в ЖК, но и создать некую “фишку”, особенность проекта. Выбор велик и разнообразен, но, акцентирует Татьяна Маркова, практика показывает: реально для покупателя сегодня наиболее важны удобства проживания в многофункциональном жилом комплексе.
Решение о покупке стали принимать быстрее
Украинцы, “наученные” долгостроями и застройщиками-мошенниками, сегодня как никогда пристально выбирают жилье. Они стали разборчивее, внимательнее, дотошнее.
“Потенциальные покупатели очень внимательно следят за тем, что происходит на рынке. Они стали очень щепетильны в вопросе выбора квартиры, – говорит Олег Перегинец. – При принятии решения они стараются разобраться практически во всех мелочах”.
“Покупатели анализируют рынок недвижимости, отслеживают отзывы и рекомендации, сравнивают цены, взвешивают риски, связанные с надежностью застройщика, ищут гибкий график инвестирования”, – уточняет Василина Приходько.
Как отметили эксперты Cityconsult Development, на срок принятия решения о покупке влияют темпы строительства, динамика введения в эксплуатацию (несколько домов в год), репутация и комплексный подход застройщика. Оказывают влияние также внешние рыночные факторы, такие как пандемия, банкротство крупных застройщиков, валютные колебания и т.д.
Больше внимания покупатель уделяет юридической составляющей – от данных о компании до разрешительной документации по стройке и договору с девелопером.
Но при этом срок принятия решения сократился. Если в 2010-х он, по разным данным составлял 7-9 месяцев, то сейчас девелоперы говорят о 3-5 месяцах, а то и меньше.
Анна Лаевская рассказывает, что срок выбора квартиры сегодня, как правило, составляет 6-8 недель. За это время человек изучает предложение на рынке, формирует шорт-листы, успевает воспользоваться интерактивными онлайновыми способами изучить конкретный объект, его квартирографию, а также приезжает познакомиться в отдел продаж.
Татьяна Маркова отмечает большую подготовленность инвесторов, приходящих в отдел продаж: “Как правило, покупатель уже знает, чего хочет, поэтому и скорость принятия им решения существенно возросла”.
Прогнозы
Несмотря на все кризисы и сложности, эксперты прогнозируют рост спроса. По словам Василины Приходько, он будет расти как в направлении сохранения капитала, так и для его увеличения.
“Мы надеемся на стремительное развитие ипотечного кредитования в нашем государстве. По оценкам экспертов, более 30% жилья в Киеве относится к устаревшему жилому фонду. А это значит, что жители будут стремиться улучшить свои жилищные условия”, – говорит она.
Пока же из-за неопределенности, связанной с периодическими введениями карантинных ограничений, а также с нестабильностью в экономике, покупатель, как отмечает Татьяна Маркова, сегодня занял несколько выжидательную позицию. В то же время, по ее словам, возникает устойчивое ощущение, что он (покупатель) сейчас на “низком старте” и только и ждет первопричины (например, ощутимого роста стоимости доллара), чтобы реализовать свои ближайшие планы.
Будут меняться и тренды в проектировании новых ЖК.
“Учитывая, как стремительно меняется наша жизнь, главенствующим будет тренд на функциональное наполнение пространств — личных, общественных, социальных. Инфраструктура добрососедства и wellness-подход как элементы комфортной жизненной среды будут также набирать все большую популярность. Речь о правильной организации дворового пространства, которое включает в себя несколько функциональных зон и должно быть организовано таким образом, чтобы стимулировать социальное общение, наращивание связей, взаимодействие, – детализирует Анна Лаевская. – Наполнение и зонирование пространства квартиры будет иметь важное значение для покупателя: это, прежде всего, вопросы просторных кухонь и ванных комнат, наличие балконов и рабочих зон. Процент небольших 1-комнатных квартир в 30-40 кв.м в общей квартирографии проектов уменьшится”.
Не менее важными при выборе комплекса будут факторы многоуровневой системы безопасности и применение цифровых решений для жизнеобеспечения комплекса. Речь о биометрике доступа, системе видеонаблюдения, умной инженерии, энергоэффективных решениях для освещения, водоснабжения, отопления.
Украинский потребитель становится все требовательнее к прозрачности девелопера и доступу к процессам возведения его жилья. Он доверяет девелоперам, исповедующим максимальную открытость и представленность on-line. Consumer Journey (путь потребителя), по словам Алексея Коваля, меняется, особенно для молодых покупателей, и девелоперы должны понимать потребности разных групп инвесторов.
Но ключевым, как принято говорить в последнее время, конечно же, станет репутация застройщика и его проектов, качество строительства, создаваемая инфраструктура жилого комплекса.
“Рынок живет по правилам покупателя, – говорит Олег Перегинец. – Лидеры девелопмента это прекрасно понимают, стремясь собственные бизнес-процессы настроить именно на этот лад. Поэтому покупательские настроения станут настоящим барометром деятельности застройщика”.
Чтобы девелоперу быть успешным, необходимо слышать своего покупателя, видеть дальше, “чем окна напротив”, развиваться внутри, стремиться достичь абсолютной, безукоризненной репутации на рынке.
Читайте: Коммунальный сервис: кому доверить содержание и ремонт многоквартирного дома
Фото: коллаж KV
