Июльские цены на столичные новостройки снова показали падение, хоть и незначительное, а вот в пригороде намечается тенденция к небольшому росту. Летнюю ситуацию со стабильными ценами прогнозировали эксперты в публикациях KV. Но прогнозы на осень для покупателя неутешительны – подорожание “первички”.
Лето продолжает радовать покупателей хоть и незначительным, но снижением цен на столичные “квадраты”. Средняя цена снова снизилась – на 400 гривен по сравнению с июньской до 23 500 гривен за “квадрат” (было: 23 900 гривен/кв. м).
В долларах США средняя цена осталась на уровне июня – $900 за кв. м. При этом минимальная подросла на $20 относительно июня и составила $610 за “квадрат”, что связано, по мнению специалистов, с ростом курса гривны.
Но текущая ситуация с ценами временная. МВФ прогнозирует рост стоимости доллара почти до 29 гривен, растут цены на стройматериалы, усиливается кадровая проблема из-за оттока рабочих в ближайшее европейское “зарубежье”. Поэтому, как отметили девелоперы, по различным оценкам, до конца года цена квадратного метра может вырасти как минимум на 5%, а то и до 15-17%.
К тому же, объем новых предложений в столице снизится – в городе все меньше свободных мест под застройку. Следовательно, и эта ситуация простимулирует рост цен.
Читайте: Столичная “первичка” – летнее затишье перед бурей?
Цена квартиры в новостройках Киева, гривен за кв. м, июль 2019
ИСТОЧНИК: ЛУН
*При подсчете игнорировались 10% самых низких и самых высоких цен, чтобы снизить влияние спекуляций
Цена в новостройках Киева, $ за июль 2019 г.
ИСТОЧНИК: ЛУН
*При подсчете игнорировались 10% самых низких и самых высоких цен, чтобы снизить влияние спекуляций
В пригороде “первичка” сдвинулась в рост, хотя пока незначительный. В июле средние гривневые цены в столичном регионе поднялись на 200 гривен и составили 13 500 грн/кв. м. Всего за 2 летних месяца, сравнительно с маем, средняя цена поднялась на 300 гривен на “квадрате”.
“Подтянулась” и средняя цена в долларах США. Если в мае-июне она была $500 за кв. м, то в июле уже $520.
Средняя цена в новостройках пригорода Киева, гривен за кв. м, июль 2019
ИСТОЧНИК: ЛУН
*При подсчете игнорировались 10% самых низких и самых высоких цен, чтобы снизить влияние спекуляций
Средняя цена в новостройках пригорода Киева, $ за кв. м, июль 2019
ИСТОЧНИК: ЛУН
*При подсчете игнорировались 10% самых низких и самых высоких цен, чтобы снизить влияние спекуляций
Прогноз из первых рук
Глеб Шемовнев, пресс-секретарь корпорации “Укрбуд”
То, что текущее укрепление гривны – это временное явление, не вызывает никаких сомнений у экспертов. МВФ прогнозирует, что к концу года стоимость доллара поднимется почти до 29 гривен. Солидарны с прогнозом о росте и в Украине: среднегодовые прогнозы министерства финансов и экономразвития – на уровне 28 гривен за доллар. А значит, уже с осени доллар может начать заметно дорожать.
Очевидно, что до этого подорожания застройщики не рискнут повышать цены на первичное жилье – тем более в малоактивный летний сезон. Все-таки украинский покупатель привык измерять цену квадратного метра в долларовом эквиваленте, а потому при низком курсе не все готовы вкладываться в недвижимость. Тем не менее, самое подходящее время для гривневых вложений именно сейчас. Во-первых, потому, что лето – это пора выгодных акционных предложений, которыми застройщики подогревают покупательскую активность. Во-вторых, потому, что с ростом курса рынок недвижимости наконец сможет подкорректировать цены с оглядкой на растущую себестоимость строительства. По различным оценкам, до конца года цена квадратного метра может вырасти как минимум на 5%.
Тем не менее, активизация рынка традиционно произойдет осенью. И покупательская активность может быть даже выше прошлогодней. Основная причина – многие покупатели слишком долго откладывали покупку из-за сдерживающих факторов. Сначала пережидали два тура президентских и парламентские выборы, а сейчас продолжается определенная инерция, еще и пришедшаяся на период отпусков.
А от того, насколько высокой будет осенняя активизация покупателей, будет зависеть и объем нового предложения, которое появится на рынке. Если рост спроса будет большим – это может дать новый толчок рынку, который выразится в том числе в увеличении числа новых проектов.
Читайте: Столичные высотки: кто и как контролирует нашу безопасность?
Сергей Коркач-Залевский, директор департамента маркетинга “Ситиконсалт Кепиталс Компани”
Мимолётное укрепление гривны связано со всем известными и сбывшимися факторами, и это мгновение уже проходит. Сейчас мы будем наблюдать динамичное возвращение гривны в привычную среду “27” с возможным ростом до позиций 28-29 (расчеты о состоянии государственного долга сделаны с использованием прогнозируемого курса на конец года – 29,4 гривен за доллар).
На данном этапе рынок недвижимости столицы очень “нагрет” предложениями, и в перспективе 6-12 месяцев темпы появления новых проектов вряд ли будут падать. Стоит отметить, что сейчас почти 60% актуального предложения в классе “бизнес” составили новые проекты. Так, за первые шесть месяцев на рынок вышло сразу 10 объектов, этот объем превышает почти в три раза показатель за весь 2018 год.
Современный потенциальный покупатель стал намного строже и ответственней относиться к выбору будущего жилья или объекта инвестиции, и качество тут один из главных, если не основной приоритет. Поэтому сэкономив на качестве сейчас, застройщик может проиграть в очень краткосрочной перспективе.
Олеся Перчак – заместитель директора по коммерческим вопросам инвестиционно-строительной компании “ИСК ОБРИЙ”
Курсовые колебания, укрепление или ослабление гривны, оказывают двухэтапный эффект на ценовую картину и рынок первичной жилой недвижимости в целом.
На первом этапе изменения курса валют приводят к “стопу” на рынке. Так как заставляют покупателя брать больше времени на обдумывание предложений, тщательно просчитывая их, для понимания всех возможных рисков.
Второй этап влияния определяется вектором изменения курса. Рост цены доллара однозначно отразится на повышении цены проектов, в частности, с гривневым ценообразованием. Например, в январе-феврале 2018 года на подорожание доллара рынок отреагировал
повышением цены до 15% за 1,5 месяца. При снижении валютного курса, как правило, каких-либо изменений ожидать не стоит.
По нашей оценке и прогнозам, при стабильном долларе, я имею в виду возврат в диапазон, так сказать, психологически приемлемый для украинцев – 26,8 – 27,4 гривен, за осенний период на столичном рынке цена в гривне может увеличиться до 14-17%. В первую очередь, это связано с сезонным ростом спроса и переходом отложенного спроса, который возник за июль – месяц выборов.
Также следует учесть, что валютные колебания отражаются и на повышении цены на материалы, и росте заработной платы специалистов отрасли. Соответствующие процессы были отмечены еще в начале текущего года, однако до сих пор в полной мере не отобразились на цене предложения.
Поэтому всем, кто не отдыхает, и планирует приобрести собственные квадратные метры, рекомендую сделать это в августе-месяце, когда еще можно воплотить мечту о собственном жилье до повышения цен.
Вопросы качества строительства и рентабельности – это вопросы не краткосрочного периода реакций. Строительная отрасль, например, в показателе рентабельности уже более 3 лет демонстрирует уменьшение привлекательности для инвесторов. Одна из причин – наметившаяся тенденция роста себестоимости.
Что касается качества строительства, растущая конкуренция, активное появление новых объектов и интересных проектов, в первую очередь, не дают просесть именно этому показателю.
Читайте: Рынок покупателя: какие финансовые инструменты лояльности предлагают сегодня застройщики жилья
Марина Кравченко, коммерческий директор компании Edelburg Development
Специфика девелоперского бизнеса такова, что из года в год стоимость квадратного метра в первичной недвижимости осенью растет, существует некая сезонность. Стоит отметить и тот факт, что с конца весны существенно подорожали строительные материалы и, собственно, сырье, из которого они изготавливаются. Стоимость топлива и электроэнергии также сказывается на удорожании логистики и непосредственно оплаты счетов на стройплощадках. Если летом девелоперы пытались всячески удерживать стоимость квадратного метра и еще предлагали дополнительные скидки на квартиры, то сейчас это вряд ли получится. Еще есть один серьезный фактор – массовый отток рабочей силы за границу, трудовая миграция. Поэтому, если собрать все это воедино, повышение стоимости квадратного метра неизбежно. Что касается объема предложений, он только увеличивается – как в Киеве, так и в пригороде.
Как ситуация скажется на качестве строительства и на рентабельности проектов? У серьезного и добросовестного застройщика, которому важна его репутация на рынке недвижимости – никак. К тому же объем инвестиций всегда рассчитывается в иностранной валюте с учетом возможных удорожаний. Прибавится работы у специалистов технического надзора за строительством. Это связано с кадровым дефицитом, о котором я говорила ранее. Но если застройщик захочет слукавить, или это его единичный проект, например, малоквартирный дом, он будет экономить на материалах, где это возможно, и даже, где нет.
Юрий Уланов, руководитель отдела продаж ЖК Tourbillon
Как мы и прогнозировали, июль стал периодом затишья. Внеочередные выборы и пик сезона отпусков удерживали от активных действий и инвесторов и застройщиков. Стоимость жилья в новостройках Киева в долларовом эквиваленте за месяц существенно не изменилась. Укрепление национальной валюты способствовало небольшому росту продаж. Инвесторы, хранившие сбережения в гривне, воспользовались случаем получить дополнительную выгоду от покупки. Но в целом рынок выжидал.
Что касается прогнозов на осень, то даже в условиях стабильного доллара по мере оживления рынка недвижимости цена однозначно будет увеличиваться. Стоимость квадратного метра формируется под влиянием нескольких факторов и динамика валютного курса только один из них. Определяющим моментом является себестоимость строительства и этап стройки. Стройматериалы и строительно-монтажные работы продолжают дорожать. А лето самый продуктивный сезон для строительства и многие проекты перешли на новый этап.
К снижению качества строительных материалов не готовы обе стороны: девелоперы заботятся о своей репутации, а инвесторы уже “привыкли” к хорошим комплексным проектам.
Объем новых предложений действительно снизится – в Киеве остается все меньше свободных мест под застройку. “Дефицит” строительства в черте города станет побуждающим фактором для инвесторов платить дороже.
Читайте: Акции на жилье в Киеве: мифы и реальность
Фото: коллаж KV
