Рынок жилья ожидает резкий рост налогов, если Верховная Рада проголосует за новые правки в Налоговый кодекс. “Благие намерения” чиновников и законодателей поднимут стоимость квадратного метра в столице и Украине на 20%, а также, по прогнозам экспертов, негативно повлияют на количество недостроев. За что и как будет платить покупатель по новым правилам – узнавала KV.
2 июня в Верховной Раде был зарегистрирован Законопроект о внесении изменений в Налоговый кодекс Украины №5600.
Негласно законопроект называют антиолигархическим – министр финансов Сергей Марченко заявлял в СМИ, что изменения в Налоговый кодекс инициированы для создания прозрачных правил и справедливых налогов, действенных механизмов борьбы с теневым оборотом сельскохозяйственной продукции, против злоупотреблений бюджетным возмещением НДС и за увеличение налоговых ставок за пользование государственными недрами и их привязку к рыночной цене полезных ископаемых.
Министерство финансов рассчитывает, что реализация положений нового законопроекта поспособствует дополнительным поступлениям в бюджет в объеме около 50 млрд грн в год.
Среди всего объема изменений рынок жилья увидел 2 инициативы, напрямую касающиеся его работы.
Так, повышается ставка налога на доход физлиц при третьей и дальнейших продажах жилого объекта. Если сейчас доход с более чем 1 продажи в отчетный налоговый год составляет 5% + 1,5%, военного сбора от полной цены квартиры, то теперь планируется с третьей сделки 18%. (Статья 172. Порядок налогообложения операций по продаже (обмене) объектов недвижимого имущества, п. 2 в версии Законопроекта 5600).
Также, согласно предложенным изменениям в Статье Кодекса 197.1.14 будет облагаться 20% НДС продажа жилья, кроме первой продажи доступного жилья. В пояснительной записке к законопроекту говорится: “Законопроектом вносятся изменения в Налоговый кодекс Украины и другие законодательные акты, которыми предлагается:…в части налога на добавленную стоимость: расширение базы налогообложения за счет налогообложения операций по поставке всего рынка жилья (объектов жилищного фонда), кроме строящегося жилья за бюджетные средства (равные условия ведения бизнеса для всех участников рынка жилья учитывая, что в условиях рыночной экономики цены на жилье формируются учетом спроса и предложения)”.
Сейчас первая поставка (передача права собственности от застройщика к покупателю) также предполагает НДС, но многие девелоперы находят способы избавить покупателя при оформлении договора купли-продажи от уплаты 20% от стоимости жилья. Поскольку ФФС и КУА (а это довольно распространенные схемы финансирования жилья с привлечением денег) освобождены от НДС, застройщики могут оптимизировать объем налогов. Сейчас многие девелоперы передают покупателю жилье уже с НДС. Но что будет при введении новой нормы? Сколько заплатит конечный покупатель? И какие последствия будут для отрасли в целом?
НДС для всех – плюс 20% к стоимости жилья
Эксперты уже прогнозируют негативные последствия. “НДС является косвенным налогом, и его оплачивает покупатель. В случае недвижимости, девелоперы даже теоретически не смогут самостоятельно покрыть такие суммы. По меньшей мере это придаст + 10% к стоимости на переходные несколько месяцев, а потом + 20% по всему портфелю”, – комментирует KV Алексей Коваль, руководитель проектов Perfect Group.
По словам народного депутата Елены Шуляк, Кабмин предлагает ввести НДС на все продажи. “Фактически, НДС взимается всегда при конечной покупке – то есть с граждан. Какими аргументами оперировали авторы законопроекта, когда фактически предложили повысить одномоментно цену на недвижимость для людей на 20%, не совсем понятно”, – говорит она.
В “Интергал-Буде” также прогнозируют рост цен в случае принятия Закона. “Принятие законопроекта №5600 приведет к негативным последствиям для всего рынка недвижимости, который только недавно восстановился после тяжелого 2020 года, – прогнозирует Анна Лаевская, коммерческий директор компании “Интергал-Буд”.
По ее словам, законопроект повлияет на цену квадратного метра в сторону увеличения, которая и так сегодня регулярно растет из-за подорожания строительных материалов и трудовых ресурсов, инфляцию и тому подобное”.
Роман Головченко финансовый директор компании Stolitsa Group, прогнозирует не только рост цен на жилье из-за дополнительной налоговой нагрузки, но и уменьшение его доступности.
В сфере строительства жилья работают исключительно рыночные факторы. Стоимость жилья устанавливается рынком и зависит от себестоимости, предложения, спроса и покупательной способности человека – цену формирует конкуренция. 20% НДС для всех повысит стоимость, и ценовая граница, с которой сейчас начинается конкуренция между застройщиками, вырастет для конечного потребителя.
Предложенные Минфином и КМУ изменения, по мнению Елены Шуляк, не учитывают особенностей именно строительной сферы. Строительство – это долгосрочные проекты, которые продолжаются по 2-5 лет. За этот период из-за особенностей процесса, расходы на определенных этапах могут меняться. Часто случается, что сумма продажи за период превышает текущие потребности в конкретном месяце. Например, когда материалы были закуплены ранее, а теперь только осуществляются монтажные работы. “Когда я работала над проектом закона по защите прав людей, которые покупают жилье в новостройках, то над вопросом НДС мы отдельно работали не один месяц. И в реальности ситуация, когда застройщик за один месяц может получить от граждан средства в сумме 10-20 миллионов на старте продаж, является типичной. В дальнейшем эта сумма используется в зависимости от графика реализации проекта.
По правилам, которые сейчас нам предлагают принять, получается, что при поступлении средств необходимо оплатить 20% НДС. Думаю, именно то, что авторы законопроекта не учли особенностей строительства, создает риск появления новых проблемных объектов, которые будут появляться из-за нехватки оборотных средств у застройщика, – анализирует ситуацию депутат. – И от этого пострадает не только экономика и бизнес, а в первую очередь – украинцы, которые хотят приобрести жилье”.
Важное примечание дал KV Роман Головченко: “Введение НДС на вторую и последующие поставки противоречит законодательству Европейского Союза. Согласно Директиве Совета 2006/112 / ЕС от 28 ноября 2006 года о совместной системе налога на добавленную стоимость, в странах ЕС облагается НДС продажа жилой недвижимости до введения в эксплуатацию, после введения – не облагается”.
Подоходный налог убьет инвестиционный рынок жилья
Сегодня в некоторых проектах доля инвестиционных сделок может достигать 50% от всего фонда квартир. Как отмечает Роман Головченко, введение 18% налога на доходы физических лиц приведет к уменьшению спроса на жилье и, как следствие, ко все тому же повышению цен на него.
“Застройщикам необходимо будет компенсировать дополнительные расходы, связанные с увеличением срока строительства при отсутствии привлечения достаточного количества средств от продажи на начальных этапах строительства”, – поясняет финансовый директор Stolitsa Group.
“Мы ведем статистику по целям покупки и точно сходу могу сказать, что все эти “нововведения” значительно могут ухудшить ситуацию на рынке. С целью перепродажи в нашем проекте совершается около 30% покупок, – рассуждает Анна Котковец, маркетинг директор Urban Development Group. – Инвесторам неинтересно будет покупать на перепродажу объекты недвижимости в новостройках, либо этот процент сведется к минимуму. Или людям, которые этим занимаются, придется придумывать новые способы реализации такого жилья (возможно, осуществлять перепродажу с ремонтом или подбирать другие варианты)”.
Сейчас инвестиции в жилье – единственная альтернатива для граждан Украины не только сохранить средства от инфляции, которая ускорилась до 8,5%, но и заработать за счет удорожания квадратных метров. По данным Анны Лаевской, сегодня можно заработать 25-30% в ликвидных объектах класса комфорт+ и до 40% в среднем в бизнес-классе.
“Это действенный инструмент, который генерирует поступления в строительную отрасль, а та, напомню, взаимосвязанная с 40+ другими сферами производственной деятельности. Поэтому каждая гривна, привнесенная в жилищное строительство в Украине, генерирует в экономику в семь раз больше – по данным BRDO, строительный мультипликатор составляет 6,7. Именно он показывает прямую пропорциональную зависимость между приростом ВВП как суммы добавленных стоимостей и динамикой развития строительной отрасли. А предложенный законопроект представляется еще одной попыткой перекрыть кислород отрасли, вызывает глубокое беспокойство”, – говорит эксперт.
Неясно также, как будут вычислять базу налогообложения – от полной стоимости квартиры, или от разницы купли-продажи.
Рассмотрим первый вариант – когда объектом налогообложения будет не прибыль (доход от продажи за вычетом расходов, связанных с покупкой квартиры), а весь доход от продажи.
“Несмотря на то, что инвестор потратил средства на приобретение квартиры, ему необходимо будет оплатить дополнительно 18% налога на доходы физлиц при его продаже”, – обращает внимание Роман Головченко.
“В первом случае – эта норма уничтожит внутреннего инвестора, который вкладывает средства в строительство. Сегодня граждане с доходами выше среднего инвестируют в недвижимость, и этим развивают отрасль. Только по итогам 2020 года, несмотря на уменьшение объемов, в строительство жилья граждане инвестировали более 20 млрд гривен. Но с налогом 18% от цены продажи, они перестанут это делать и начнут инвестировать в другие отрасли”, – прогнозирует Елена Шуляк.
Во втором случае, по мнению депутата, с большой вероятностью, бюджет как раз потеряет, потому что 5% и 1,5% военный сбор от полной стоимости квартиры может быть больше чем 18% + 1,5% от разницы.
Так или иначе, если примут 18% налог на доходы физлиц, инвестиционный спрос на “первичке” сократится в 2-3 раза, – прогнозирует Алексей Коваль.
К тому же, вместо декларируемой прозрачности, государство само создает все предпосылки для коррупции. Из-за роста цен, ситуации с введением и непонятным расчетом 18% подоходного налога и сокращением инвестиционной доли сделок многие сделки уйдут в тень. По прогнозам Алексея Коваля, возникнут подставные компании, ФОПы, связанные лица – появятся новые схемы, которые не дадут решить проблему наполнения бюджета.
Пострадают все
В целом при принятии норм про НДС и подоходный налог, прогнозы по состоянию рынка довольно пессимистичны.
Из-за роста цен на недвижимость людям трудно будет ее приобретать, а строить социальное жилье, по мнению Романа Головченко, будет невозможно. Это может привести к ухудшению уровня жизни и дополнительному оттоку лучших кадров за границу.
Из-за падения объемов продаж сократятся и объемы строительства, как отмечает Анна Лаевская, это приведет к общему “застою” на строительном рынке, который является одним из ресурсообразующих в экономике страны.
Как отмечает Роман Головченко, в Украине даже сейчас на одного человека темпы строительства в четыре раза ниже темпов строительства в Европе. “В нашей стране на одного человека приходится в среднем только 24 кв. м. жилья, большая часть которого устарела и не соответствует стандартам, и которое нужно обновлять, в то время как в Европе более 40 кв. м качественного жилья на одного человека”, – говорит специалист. По его словам, строительная отрасль сегодня обеспечивает миллионы рабочих мест украинцам, которые задействованы как в процессе строительства, так и в процессе производства материалов. 90% материалов, задействованных в процессе строительства жилья, – украинские. А в 2010 году было менее 50%. Все эти компании платят налог на прибыль и НДС. Этот эффект мультипликатора запустился в свое время в том числе благодаря существованию освобождения от НДС по второй и последующих покупок квартир и 5% налога на доходы физических лиц от продажи второй и последующих квартир в течение отчетного налогового периода.
“Если сейчас изменить режим налогообложения, то покупателям и инвесторам станет невыгодно инвестировать в рисковую строительную отрасль в Украине, и этот мультипликатор станет работать в обратном направлении”, – поясняет Роман Головченко. Из-за отсутствия масштабного ипотечного кредитования и отсутствия банковского кредитования застройщиков жилые проекты строятся 3 года, в основном за счет средств инвесторов, которые инвестируют в квартиры на начальном этапе. “Инвесторы продают эти квартиры конечному покупателю на конечном этапе, чтобы покупатели могли продать свою старую квартиру и сразу заселиться в новую, – продолжает финансовый директор Stolitsa Group. – Если ввести НДС на вторую и последующие продажи жилья и 18% налог на доходы физических лиц – строительство остановится, потому что капитал застройщиков ограничен, а покупатели, которые приобретут квартиру для себя, не могут продать старую квартиру и 3 года жить без квартиры пока строится новая”. Усиление же налогового режима можно рассматривать, если государство обеспечит общедоступное ипотечное кредитование (последние инициативы приветствуются, но объемы малы) и общедоступное банковское кредитование застройщиков.
“Девелоперы попросту не будут начинать новые проекты, – заявляет Алексей Коваль. – Сократится объем строительных работ и предложение на рынке. Если брать в масштабах всей экономики, речь идет о чистых прямых потерях как минимум 3 млрд гривен в год и сокращении десятков тысяч рабочих мест. С учетом эффекта мультипликатора, общий отрицательный эффект может достичь -0.5% ВВП”.
Изменения по налогообложению на приобретение жилья повлияют и на применение механизмов ипотеки.
“Я не могу назвать слишком успешной введенную в феврале программу КМУ “Доступная ипотека под 7%”, – комментирует Елена Шуляк. – По состоянию на июнь выдали 350 займов на 300 000 000 гривен. С такими темпами, вряд ли будут достигнуты показатели в 5000 кредитов до конца года, особенно если реализуют предложенные налоговые инициативы. Хотя авторы и предлагают не облагать налогом средства по этим программам для граждан, но изменения на рынке все равно приведут к удорожанию недвижимости”.
Отмечается и вероятность, что “доступная ипотека” будет на совершенно недоступное жилье. Депутат обращает внимание, что по программе Кабмина “Доступная ипотека” 75% кредитов выдано на приобретение жилья на вторичном рынке, а не инвестировано в экономику. А ведь государство должно оказывать поддержку проектам, которые имеют целью достижение и социальных целей по доступности жилья и, одновременно, они должны развивать экономику и создавать рабочие места. По ее мнению, более эффективно и ответственно делать доступным для украинцев новое, комфортное и безопасное жилье, одновременно инвестировать в развитие экономики, а не просто создавать условия для перепродажи старых квартир.
Еще одна негативная составляющая законопроекта 5600 в части недвижимости, как замечает Роман Головченко, это уменьшение гармонизации законодательства Украины с законодательством стран ЕС и уменьшение инвестирования со стороны покупателей из стран ЕС. Как следствие, это также может повлиять на отток украинцев в страны ЕС из-за невозможности приобрести жилье в Украине на нормальных условиях.
В целом, игроки рынка отмечают, что законопроект Кабмина, разработанный Минфином, производит на них странное впечатление. “Кажется, что эти предложения созданы исключительно с одной целью: предложить непродуманные и несогласованные с профильными институтами шаги, направленные на мнимое одномоментное наполнение бюджетных поступлений без учета средне- и долгосрочных последствий, – считает Елена Шуляк. – Более того, мнение о потенциальном наполнении бюджета за счет этих мер, весьма сомнительно”.
Девелоперы также настаивают на рисках таких норм налогообложения.
“Мы уже обратились к народным депутатам Украины и Комитету по вопросам финансов, налоговой и таможенной политики с письмом, в котором подробно описали негативные последствия принятия этого законопроекта и призвали инициаторов и авторов документа к диалогу”, – сообщила Анна Лаевская.
У отечественных девелоперов, конечно, сейчас не самая “нарядная” репутация, и налоговый популизм в части недвижимости мог бы сыграть на пользу правительству. Ведь до сих пор большая часть украинцев не может позволить себе жилье. Стройрынок настаивает, что пострадать могут не только те граждане, кто еще может инвестировать в “первичку”, но украинцы с меньшими финансовыми возможностями, которым в силу семейных или жизненных обстоятельств придется продавать и покупать жилье даже на вторичном рынке.
Читайте: Вместо банка: сколько новых квартир в Киеве покупают, чтобы заработать
Фото коллаж KV
