В Киевской горгосадминистрации (КГГА) хотят поскорее приступить к сносу кварталов устаревшего жилья и строительству на их месте новых жилых комплексов. Для этого в КГГА разработали законопроект по внесению изменений в закон “О комплексной реконструкции кварталов (микрорайонов) устаревшего жилищного фонда” и типовую форму инвестиционного договора на реконструкцию устаревшего жилья. Вероятно, столичные чиновники и гипотетические инвесторы уже готовы, процесс тормозит лишь Кабмин. Недавно Виталий Кличко повторно напомнил правительству, что проблема с аварийной недвижимостью в столице достигла своего пика, и дальше оттягивать решение вопроса некуда.
Как стало известно KV, в январе 2018 года КГГА повторно потребовала от правительства поддержать законопроект, способный разблокировать процесс реконструкции устаревшего жилого фонда. Соответствующее обращение главы КГГА Виталия Кличко от 18.01.2018 года к Кабмину было недавно опубликовано в разделе “Публичная информация” на сайте КГГА.
“Привлечение инвестиций (инвесторов) к комплексной реконструкции кварталов (микрорайонов) устаревшего жилищного фонда на территории Киева тормозится тем, что типовая форма инвестиционного договора, согласно статьи 1 закона “О комплексной реконструкции кварталов (микрорайонов) устаревшего жилищного фонда”, утверждается Кабинетом Министров Украины. Однако после принятия указанного закона (22 декабря 2006 года) типовая форма инвестиционного договора утверждена не была”,- отметил в своем послании в Кабмин столичный градоначальник.
По его мнению, выход один – законодательно передать полномочия по утверждению формы такого договора органам местного самоуправления. Также Кличко предлагает, внеся изменения в статью 12 закона, решить вопрос отселения собственников жилых и нежилых помещений жилого фонда, признанного устаревшим.
К своему обращению Виталий Кличко приложил соответствующий законопроект “О внесении изменений к Закону Украины “О комплексной реконструкции кварталов (микрорайонов) устаревшего жилищного фонда”.
Сейчас закон предполагает получение для отселения жильцов устаревшего дома письменного согласия абсолютно всех собственников его помещений, что на практике реализовать практически невозможно. Поданный на рассмотрение Кабмин законопроект предлагает, что будет достаточно согласия 75% владельцев помещений в доме. Отселение остальных должно происходить в судебном порядке.
В предложенном Кличко законопроекте перечислены варианты отселения собственников жилья в доме, определенном под снос.
Первый вариант: получение денежного возмещения от инвестора, размер которого определяется путем проведения экспертной оценки устаревшего жилья. Оспорить результаты такой оценки можно будет исключительно в судебном порядке. Проведение такой оценки полностью или частично финансирует инвестор.
Второй вариант: инвестор предоставляет другое равноценное помещение. Равноценность помещения определяется путем экспертной оценки.
Третий вариант: временное переселение собственников устаревшей недвижимости в т.н. маневренный жилищный фонд (временное жилье) до предоставления им постоянного жилья в доме, построенном инвестором-застройщиком на месте снесенного дома.
Попасть под реконструкцию кварталов устаревшей застройки могут не только многоквартирные дома, но и частные усадьбы, земельные участки и гаражи. Согласно законопроекту КГГА, реконструкция частных усадеб происходит на основании согласия их собственника. Взамен реконструированного жилья владельцу предлагается равноценный земельный участок с соответствующей жилой постройкой.
Владельцам незастроенных земельных участков приходит письменное уведомление от органов исполнительной власти об изымании (выкупе) земельного участка в общественных целях. В течение месяца владелец должен сообщить соответствующим госструктурам о своем решении по поводу отчуждения участка. Если он не уведомил иди городская власть не пришла с владельцем к согласию, участок изымается в судебном порядке.
Собственники подлежащих сносу гаражей теоретически смогут рассчитывать на денежную компенсацию или предоставление бесплатного места на одной из автопарковок.
Этот же законопроект КГГА подавала на рассмотрение Кабмина в ноябре 2017 года. Тогда соответствующее письмо, приложенный законопроект и разработанный Департаментом строительства и жилищного обеспечения КГГА вариант “Типовой формы инвестиционного договора на выполнение инвестиционного проекта комплексной реконструкции квартала (микрорайона) устаревшего жилищного фонда” в Кабмин были направлены заместителем главы КГГА Александром Спасибко.
Из разработанного в КГГА шаблона инвестдоговора следует, что определение компании, ответственной за реконструкцию устаревшего квартала (микрорайона), осуществляется путем проведения инвестиционного конкурса. Победителем конкурса становиться застройщик, предложивший наиболее привлекательный инвестпроект, который он разрабатывает за собственный счет.
Органы городской власти должны обеспечить экспертизу проектной документации инвестора, своевременное выселение жильцов (арендаторов) с подлежащих реконструкции помещений (предварительно согласовав условия такого выселения с инвестором) и осуществлять технический надзор за реализацией инвестиционного проекта.
КГГА предлагает, чтобы все расходы по осуществлению проекта реконструкции инвестор брал на себя. В том числе – расходы, связанные с выплатой компенсаций для владельцев (арендаторов) ветхой недвижимости. Взамен инвестор получает возможность на свое усмотрение распорядиться частью построенной им недвижимости для получение прибыли, уровень которой также прописывается в инвестдоговоре.
Стоимость инвестиционного проекта (как и другие финансовые показатели) в процессе его реализации может изменяться. В таком случае стороны подписывают соответствующее допсоглашение.
Если застройщик нарушил условия инвестиционного договора, городская власть имеет право расторгнуть его – и найти нового инвестора.
В своем ноябрьском послании к Кабмину Спасибко также подчеркивал, что утвердить типовую форму инвестиционного договора нужно как можно скорее, ведь в Киеве уже насчитали порядка 2000 домов, которые исчерпали свой срок эксплуатации и подлежат сносу.
Читайте: В Киеве надо снести более 2 тыс. хрущевок (документ)
Ни в КГГА, ни в Киевсовете не смогли сообщить KV, на акой стадии в Кабмине находится рассмотрение указанного законопроекта и типовой формы инвестиционного договора.
По мнению адвоката по вопросам недвижимости Ирины Нежигай (основателя адвокатского бюро “Нежигай и партнеры”), разработанный КГГА законопроект способен решить проблему ветхого жилья в Киеве. Но, чтобы закон не превратился в очередной коррупционный инструмент, договор с инвестором реконструкции квартала должен содержать четкие критерии по оценке ветхого жилья.
“Киев очень нуждается в обновлении жилищного фонда. Но подходить к этому вопросу нужно крайне осторожно, чтобы не превратить реформу в новый коррупционный инструмент. Так, к примеру, в предложенном законопроекте говорится, что выплата денежной компенсации или предоставление другого жилья собственникам устарелой недвижимости осуществляется на основании экспертной оценки. Но если такая оценка будет происходить за деньги инвестора, ожидать ее объективности, вероятно, не стоит: реальная стоимость недвижимости будет снижаться в интересах инвестора. Второй момент – это процедура обжалования результатов такой оценки через суд. Я уверена, что принятие законопроекта в предложенной редакции повлечет за собой уйму судебных процессов. Остаются и те, кому обратиться в суд не по карману, ведь на сегодняшний день только судебный сбор составляет 1%”, – рассказала KV адвокат Ирина Нежигай.
Секретарь Комиссии Киевсовета по вопросам соблюдения законности, правопорядка и противодействия коррупции Андрей Осадчук (фракция “Объединение “Самопомощь”) также подтвердил важность разработанного в КГГА законопроекта.
“В Киеве большое количество домов, которые не только устарели, но и просто находятся в аварийном состоянии. Если такие здания завалятся, отвечать за это будут органы городской власти. Поэтому разработанный законопроект я считаю шагом в верном направлении. Что касается коррупционной составляющей этого документа, я не стану делать поспешных выводов, ведь законодательства многих зарубежных стран допускают принудительное отселение или отчуждение частной собственности, если речь идет об общественном интересе (строительстве дороги или коммунальных коммуникаций, к примеру). Другой вопрос в том, на каких условиях будет происходить это отселение. В украинских реалиях справедливость такой схемы, действительно, вызывает сомнения. Особенно, если размер компенсации будут определять с подачи инвестора”, – заявил KV Андрей Осадчук.
Напомним, что в январе 2018 года, по данным КГГА, в Киеве уже насчитывалось 106 домов, находящихся в аварийном или непригодном для жизни состоянии. Большинство из них расположены в Подольском, Шевченковском и Голосеевском районах столицы.
Читайте: В Киеве насчитали 106 аварийных домов
Также напомним, что в мае 2017 года жители аварийного общежития по ул. Милютенко, 23-А, попытались сорвать заседание Киевсовета, ворвавшись в здание мэрии с транспарантами. Своей акцией жители общежития пытались привлечь внимание городской власти к проблеме их дома, в котором обитает порядка 39 видов грибка. По словам жителей, уровень концентрации токсинов в их доме превышает норму в 13 раз. Людей возмутило, что строительство дома для переселения жильцов проблемной многоэтажки столичные власти обещали начать еще в октябре 2016 года, но к строительству так и не приступили.
За все вопросы строительства в администрации Кличко замглавы КГГА Александр Спасибко отвечает с 28 января 2016 года.
Читайте: Жители “дома-убийцы” на Милютенко со скандалом прорывались на сессию Киевсовета (видео)
Фото: коллаж KV
