Не дивлячись на те, що ДІАМ та суди фактично заборонили будівництво скандального БФК “50Avenue” на просп. Перемоги в Києві, історія навколо цього проєкту має продовження. Нещодавно власник землі під “запланованими” будівлями – ТОВ “Шулявка” – змогло в судовому порядку розірвати договір суперфіцію, відповідно до якого ділянка була передана під забудову ОК “Ексон Прем`єр Шулявська”. Компанія змогла переконати служителів Феміди у тому, що землекористувач порушив терміни будівництва і взагалі не зможе реалізувати свої наміри через відсутність дозвільних документів. “Ціна питання” досить вагома – зокрема, після введення БФК в експлуатацію вказаний кооператив повинен був би передати ТОВ “Шулявка” різних приміщень на загальну суму 16 млн гривень. Тепер же ОК “Ексон Прем`єр Шулявська”, у випадку невдачі в суді апеляційної інстанції, повинен буде повернути ділянку у тому стані, в якому отримав – без вже “залитого” фундаменту, наскладованих будматеріалів тощо.
Як стало відомо KВ, найближчим часом Північний апеляційний господарський суд розгляне справу №910/6064/23 щодо розірвання договору суперфіцію (забудови) ділянки на просп. Перемоги, 50-А, на якій до 2022 року будувався скандальний багатофункціональний комплекс (БФК) “50Avenue”.
Позивачем у даній справі виступає власник цієї землі ТОВ “Шулявка”, відповідачем – обслуговуючий кооператив (ОК) “Ексон Прем`єр Шулявська”, якому вказана ділянка була передана за договором суперфіцію в 2018 році. 18 вересня 2023 року Господарський суд Києва частково задовольнив вимоги землевласника, але кооператив-суперфіціарій подав апеляційну скаргу на таке рішення суду. Надалі, 16 жовтня, Північний апеляційний господарський суд призначив колегію судів, які будуть виносити свій вердикт.
Через що судяться
8 червня 2018 року між ТОВ “Шулявка” і ОК “Ексон Прем`єр Шулявська” було укладено договір про встановлення права користування ділянкою площею 0,31 га на просп. Перемоги, 50-А (кадастровий номер – 8000000000:88:093:0026) для забудови – суперфіцію. Згідно з цією угодою, земля була передана кооперативу “для здійснення будівництва об’єкта нерухомості, інших господарських споруд, необхідних для їх обслуговування”. За умовами договору, суперфіціарій мав використовувати цю ділянку відповідно до її цільового призначення – “для будівництва, експлуатації та обслуговування торгово-офісного комплексу з рестораном швидкого харчування та благоустроєм та озелененням скверу”.
Дана угода була розрахована на 10 років, але сторони погодили і конкретні терміни різних етапів. Так, до 31 грудня 2019 року ОК “Ексон Прем`єр Шулявська” мав отримати від Київської міськдержадміністрації (КМДА) містобудівні умови та обмеження (МУО) на проєктування будівництва на цій території, експертний висновок щодо проєкту та дозвіл на будівництво. Надалі, протягом наступних чотирьох років після отримання цих погоджень, кооператив мав забудувати цю землю та ввести побудований об’єкт нерухомості в експлуатацію.
Цим договором було передбачено, що до моменту введення будівлі в експлуатацію кооператив мав сплачувати власнику землі щомісячну плату за користування ділянкою в розмірі 40,3 тис. гривень. Надалі, після того, коли об’єкт був би офіційно “готовий для використання”, ОК “Ексон Прем`єр Шулявська” замість грошових коштів мав передати ТОВ “Шулявка” 19% усіх “корисних (ефективних) площ всіх видів приміщень” в цьому об’єкті – торгові площі загальною площею 2000 кв.м. на першому та другому поверхах, а також апартаменти і паркінг (машиномісця). Угодою передбачалося, що загальна вартість переданого майна мала скласти 16 млн гривень.
В обґрунтування своїх позовних вимог у ТОВ “Шулявка” зазначили, що ОК “Ексон Прем`єр Шулявська” всупереч умовам договору не здійснював щомісячних оплат за користування ділянкою у період з грудня 2021 року по квітень 2023 року. Крім того, компанія-позивач вказала, що фактично земля відповідачем не використовується для забудови, будівельні роботи протягом 4 років 10 місяців не проводилися і кооператив не виконав умови угоди щодо передачі у власність ТОВ “Шулявка” об`єктів нерухомості. Більше того – за інформацією компанії-землевласника, кооператив отримав від Департаменту містобудування та архітектури КМДА відмову в наданні МУО для проектування “БФК з благоустроєм і озелененням скверу на проспекті Перемоги, 50-А”, і така відмова 19 січня 2023 року була визнана Верховним Судом правомірною.
В ОК “Ексон Прем`єр Шулявська” з цими позовними вимогами не погодилися. У кооперативі зазначили, що всі отримані від ТОВ “Шулявка” рахунки за договором до початку 2022 року були сплачені, а надалі, з січня до листопада 2022 року рахунків про оплату за користування ділянкою відповідач не отримував. Також в ОК “Ексон Прем`єр Шулявська” вказали на помилковість доводів стосовно відсутності здійснення будівельних робіт на цій ділянці, адже, мовляв, у кооператива є діючий дозвіл на виконання будівельних робіт №ІУ083210520465. У зв’язку з цим, на думку відповідачів, компанія-позивач не довела “наявність істотного порушення умов договору, який є чинним до 2028 року та станом на теперішній час виконується”, а також чітко не зазначила у чому полягає шкода, завдана у зв`язку з незабудовою ділянки.
При цьому, в столичному госпсуді звернули увагу на те, що вищезгаданий дозвіл на будівництво не є діючим – про це свідчать дані Порталу Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва (ЄДЕССБ), де у розділі “статус документа” щодо нього наявна інформація про “відмову у внесенні відомостей в систему”.
Врешті-решт, як зазначалося вище, суд частково задовольнив вимоги ТОВ “Шулявка”. Так, служителі Феміди розірвали договір та скасували державну реєстрацію за ОК “Ексон Прем`єр Шулявська” права суперфіція вказаної ділянки. Крім того, суд зобов’язав кооператив привести цю землю у придатний для використання стан. Тобто, відповідач має повернути її власнику без будівельного паркану, виритого котловану (має бути повернений ґрунтовий покрив. – KВ), без фундаментного ростверку будівлі (без верхньої частини фундаменту. – KВ), без пальових фундаментів, без підпірних стін, без мобільних та тимчасових споруд, без будівельних матеріалів та майданчиків для їх складування тощо.
При цьому, суд відмовив позивачу в задоволенні вимоги про припинення права кооперативу на забудову цієї ділянки. Служителі Феміди вказали на те, що у зв`язку із розірванням в договору суперфіція у відповідача припиняється право на користування чужою земельною ділянкою для забудови, а не безпосередньо саме право на забудову ділянки, тобто на виконання на цій території підготовчих чи будівельних робіт. Така вимога, як вважають в Господарському суді Києва, не стосується предмету договору, адже вказане право регулюється вимогами Закону України “Про регулювання містобудівної діяльності”.
Передісторія
Як неодноразово повідомляла KВ, ще два-три роки тому на просп. Перемоги, 50-А було заплановане будівництво БФК “50Avenue” – комплексу, до складу якого повинні були увійти дві “вежі” заввишки 34 та 48 поверхів (судячи з усього, їх планувалося об’єднати стилобатом). У цьому БФК забудовники мали намір облаштувати квартири (можливо, апартаменти без права “прописки”), офіси та магазини. Також передбачалося, що під будинком буде обладнано підземний паркінг, а на даху – басейн.
Ділянка на просп. Перемоги, 50-А, на якій планувалося звести цей обєкт, фактично знаходиться в межах скверу “Слава танкістам” і над тунелем між станціями метро “Шулявська” та “Політехнічний інститут”. Ще у 2004 році власником цієї землі стало ТОВ “Рінко”, а в 2010-ому її викупило вищезагадане ТОВ “Шулявка”.
Читайте: Судьбу скандального строительства ЖК на проспекте Победы, 50-А определит суд
У період з червня 2018 року по квітень 2020 року суперфіціарій вказаної землі – ОК “Ексон Прем’єр Шулявська” – намагався 16 разів отримати МУО на проєктування БФК за даною адресою від Департаменту містобудування та архітектури КМДА. Втім, чиновники усі 16 разів відмовляли кооперативу, в тому числі – у зв’язку з “невідповідністю намірів забудови вимогам містобудівної документації на місцевому рівні” (будувати те, що хоче кооператив, на цій землі не можна згідно з Генпланом. – KВ). Після цього ОК “Ексон Прем’єр Шулявська” ініціював судовий спір щодо оскарження однієї з відмов, від 15 січня 2020 року, але, як зазначалося вище, успіхів не мав – крапку у відповідній справі на початку поточного року поставив Верховний Суд.
Плани щодо зведення вказаного комплексу викликали чималий резонанс у суспільстві. Справа в тому, що власник та користувач ділянки на момент початку чи то підготовчих, чи то будівельних робіт не мали ні картки на порушення благоустрою від КМДА, ні МУО на проектування будівництва даного об’єкта. Більше того – у жовтні 2021 року у Міністерстві розвитку громад та територій України навіть заявили, що забудовники використовують фальшивий дозвіл на проведення будівельних робіт, датований 30 грудня 2010 року.
На фоні цих скандалів, у жовтні-листопаді 2021 року, Державна інспекція архітектури та містобудування (ДІАМ) здійснила перевірку вказаного об’єкта будівництва. Тоді інспектори встановили, що ОК “Ексон Прем’єр Шулявська” допустив порушення, передбачене абзацом третім п.3 ч.2 статті 2 Закону України “Про відповідальність за правопорушення у сфері містобудівної діяльності” (виконання будівельних робіт без отримання дозволу на їх виконання на об’єктах, що за класом наслідків (відповідальності) стосуються об’єктів із значними наслідками (СС3)). За результатами перевірки ДІАМ винесла припис про зупинення підготовчих та будівельних робіт.
У листопаді того ж року кооператив подав до Окружного адмінсуду (ОАСК, нині ліквідований) позов щодо визнання протиправним та скасування вказаного припису. При цьому 16 листопада 2021 року ОК “Ексон Прем’єр Шулявська” навіть добився від суду зупинення дії припису в якості міри забезпечення позову. Тобто, такий припис було визнано недіючим на період судового спору – допоки служителі Феміди остаточно не встановлять його законність або незаконність. Проте ДІАМ подала апеляційну скаргу про скасування відповідної постанови ОАСК, і 6 липня 2022 року Шостий апеляційний адмінсуд задовольнив вимоги чиновників. На цьому історія даного позову, схоже, завершилася – служителі Феміди так і не розглянули справу по суті.
Свої претензії до даної забудови мали й інші органи та структури. Наприклад, у 2020 році в КП “Київський метрополітен” повідомляли, що це будівництво загрожує непередбаченими наслідками техногенного характеру для столичної підземки. У свою чергу Нацполіція ще того ж року відкрила кримінальне провадження за фактом можливої незаконності цих робіт.
Про плани завадити цій забудові повідомляли і в Київраді. Проте єдине, на що спромоглася столична влада – це прийняти досить суперечливе рішення №1450/1491 від 10 червня 2021 року щодо викупу земельної ділянки на просп. Перемоги, 50-А в комунальну власність. Згідно з ним, Департамент земельних ресурсів КМДА мав провести переговори з ТОВ “Шулявка” щодо викупу, після чого – подати на розгляд столичної міськради проєкт рішення щодо затвердження викупної ціни (орієнтовно 24 млн гривень). У разі успішності такої “операції” столична влада планувала облаштувати на даній території парк або сквер.
Читайте: Киевсовет решил выкупить землю под скандальной стройкой в сквере “Слава танкистам”
Ще при підготовці до затвердження цього рішення окремі депутати вказували на те, що більш ефективним заходом реагування на ці роботи стало би звернення до суду із вимогами про знесення даного об’єкта будівництва, але у сесійній залі така ініціатива не знайшла підтримки. У серпні 2021 року ТОВ “Шулявку” подало позов до ОАСК щодо визнання протиправним та скасування рішення Київради про викуп ділянки. Втім, добитися свого компанія-землевласник не змогла – 4 липня 2022 року ОАСК відмовив їй у задоволенні позовних вимог. Ініціювати апеляційне оскарження такого судового вердикту компанія з невідомих широкому загалу причин не стала.
Варто зазначити, що, за даними порталу “ЛУН”, будівництво на просп. Перемоги, 50-А не здійснюється з лютого 2022 року. Ізраїльський сайт “Ukraine Israel Real Estate Marketing”, через який продавалися апартаменти в цьому та декількох інших столичних ЖК, наразі неактивний.
Хто стояв за суперечливою забудовою
За даними аналітичної системи Youcontrol, столичне ТОВ “Шулявка” (нинішній власник землі) було створено у червні 2007 року. Кінцевим бенефіціаром компанії є громадянин України Віктор Слюсар (проживає у Литві), керівником – Ніна Янкаускас.
Київський ОК “Ексон Прем’єр Шулявська” (суперфіціарій ділянки) було зареєстровано у квітні 2017 року. Засновниками кооперативу є американська компанія “Exon Group LLC”, а також мешканець Києва Іван Влад та громадянин Ізраїлю Йозеф Москович (на колажі), який проживає в селі Петропавлівська Борщагівка Київської області (останні двоє вказані як кінцеві бенефіціари цього ОК). Керівником кооперативу вказано Михайла Бокоча.
Зазначимо, Іван Влад також є співвласником ОК “ЖБК “Зелений замок”. З травня 2017 року до січня 2021 року його кінцевим бенефіціаром також було вказано Йозефа Московича. Раніше як мінімум до січня 2021 року система Youcontrol відносила ОК “ЖБК “Зелений замок” до групи “сім’ї Білозір”, ключовою особою якої є Оксана Білозір – нардеп трьох скликань, екс-міністр культури, співачка, кума п’ятого президента України Петра Порошенка. Однак на даний момент відмітка щодо відношення зазначеного ОК до цієї групи вже відсутня.
Читайте: Суд отменил арест скандального недостроенного “дома Билозир” в Киеве
Посаду директора Департаменту містобудування та архітектури КМДА з 1 листопада 2016 року обіймає Олександр Свистунов. Департамент земельних ресурсів КМДА з 29 червня 2021 року очолює Валентина Пелих (виконувала обов’язки керівника цієї структури з 2 квітня 2021 року). З 27 липня 2018 року по 1 квітня 2021 року, цим департаментом керував Петро Оленич, який з 2 квітня 2021 року обіймає посаду заступника голови КМДА та курує в Києві земельні та містобудівні питання.
ДІАМ з 7 березня 2023 року очолює Олександр Новицький (до 9 червня керував інспекцією як “в.о.” голови). Раніше, з 20 травня 2021 року по 6 березня 2023 року, цією інспекцією керував Семен Кривонос, який наразі очолює Національне антикорупційне бюро. ДІАМ фактично перейняла на себе функції ДАБІ, яка остаточно припинила свою діяльність у вересні 2021 року та останнім керівником якої був Сергій Галіцин (з лютого 2021-го).
Читати: “Начхати на закон”: Нацполіція знає причини “будівельного хаосу” в Києві
Фото: колаж КВ
