Что сегодня важно для покупателя жилья? Как понять — будет ли дом энергоэффективным, будет ли функционировать обещанная система “умный дом”? По-прежнему ли жилье актуально как инвестиционное вложение? Все это узнавала KV у коммерческого директора украинско-немецкого девелопера Edelburg Development Олеси Скринник.
KV: В прессе снова появились публикации о падении темпов продаж на рынке жилой недвижимости? Так ли это?
Олеся Скринник (ОС): Продажи не падают. Более того, у многих девелоперов апрель был очень успешным месяцем. Некоторый спад традиционно происходит в мае, что связано с обилием праздников и отпусков. Интерес к недвижимости все еще сохраняется, поэтому, я думаю, и традиционного летнего падения продаж ожидать не придется.
Отмечу: независимо от класса жилого объекта, если у жилого комплекса все в порядке с документами, нормальные темпы строительства и хорошая история у компании-застройщика, – провалов в продажах такого проекта нет.
KV: Какие сейчас самые важные параметры для покупателя при выборе недвижимости?
ОС: В первую очередь определившись с локацией, покупатель начинает подбирать объект, который подходит ему по кошельку.
После того, как покупатель определится с ценовым фактором, на первый план выходит документальный момент. Будущий инвестор очень тщательно изучает историю объекта и компании.
В нашем классе (бизнес, – KV) покупатели часто пользуются услугами консультантов, которые проверяют законность строительства. Люди приходят в отдел продаж с профессиональными юристами, даже сотрудниками крупных международных компаний.
KV: Какой вес среди факторов выбора занимает такой распиаренный сейчас показатель как энергоэффективность?
ОС: Конечно, это важно. Но на данном этапе я бы сказала, что это преимущественно маркетинговый ход. Почему? Потому что все энергоэффективные дома пока еще не построены. Мы не можем их “пощупать”, проверить в эксплуатации.
Когда такие проекты наконец-то введутся в эксплуатацию и люди минимум год будут в них жить, можно будет получить отзывы непосредственно от пользователей. А пока это сугубо маркетинговая история. Это же в большой степени относится к такой системе как “умный дом”.
KV: Как покупателю понять: это маркетинг или же застройщик действительно обеспечит заявленную энергоэффективность? Что нужно спросить? Проверить?
ОС: Важно узнать, где уже реализованы подобные проекты. Мы, когда отбирали подрядчика для инсталляции системы “умный дом” на наших объектах, ездили и смотрели прикладные решения в существующих домах за рубежом. Поскольку в многоквартирных домах в Украине пока нет примеров, чтобы познакомиться с действующей системой, понять, какова экономия в эксплуатации, подсчитать эффективность. Чтобы получить все эти данные, нужно смотреть готовые смонтированные решения. Акцентирую: не стенд, а именно как эта система функционирует в рамках дома.
Поэтому интересуйтесь у застройщика — на какие действующие образцы он опирался, с какими поставщиками работает.
KV: Какие инструменты лояльности с т.з. акционных скидок, кредитных программ актуальны для покупателя жилья бизнес-класса?
ОС: Хотелось бы с гордостью сказать, что в бизнес-классе дисконтов нет, но эта история — не про наш рынок.
Если говорить про опыт компании Edelburg Development, то мы скидки не предлагаем. Но у нас есть программы лояльности. Одна из них закончилась недавно – “паркинг в подарок”: покупая квартиру, инвестор сразу же получает паркоместо в подарок. На данный момент эта программа пока приостановлена, возможно, возобновим в ближайшее время. А приостановили из-за роста цен на наши квартиры.
Это плановое повышение цены, связанное со следующей стадией строительства. На данный момент готово 6 этажей стилобата и паркинга, и 9 жилых этажей. И хотя сейчас цена на нашу недвижимость поднялась, уверенно могу сказать — с точки зрения соотношения цены и качества на рынке у нас — лучшее предложение на Печерске.
Касательно кредитов: в наших классах бизнес и премиум наличие кредитной истории не так важно, как аккредитация в банке. Она — это гарантия проверки документов и законности объекта. За все время продаж у нас не было ни одной заявки по кредиту — у нас несколько другая категория покупателя. Но для классов комфорт и эконом наличие кредитной программы сегодня практически обязательно.
KV: Сейчас от покупателей, да и от экспертов на рынке слышатся замечания, что в принципе все объекты (в своем классе) более менее одинаковы и однообразны. Ваши чем-то отличаются от других аналогичного класса? И что, на ваш взгляд, позволит конкурировать не только сегодня, но и в среднесрочном периоде?
ОС: Скажу, казалось бы, банальные вещи, но на конкурентном рынке всегда буду важны такие вроде бы простые параметры, которые, увы, так и не могут обеспечить многие застройщики. Прежде всего, это сам продукт — квартира. Чтобы она была конкурентоспособна, кроме цены и локации, важны комфортность и эргономичность планировок, грамотно выдержанное зонирование. Ведь по большому счету при покупке речь идет не про квадратные метры, важен комфорт жизни.
Далее, очень важное место занимает инфраструктура жилого комплекса. Например, в жилом комплексе Edelweiss House коэффициент обеспечения паркоместами 1,4, обеспечение кладовыми 1 к 1, наличие магазина у дома, но при этом закрытая территория двора. Для комфорта жителей важна правильная логистика, потоки к коммерческим помещениям и жителей дома должны быть абсолютно разделены. Мы предусмотрели закрытую территорию двора, но и доступность коммерческих объектов для внешних посетителей таким образом, чтобы сохранить комфорт будущих обитателей наших ЖК.
Наличие детской инфраструктуры очень влияет на комфорт жителей. Мы запланировали детский сад, предусмотрена детская комната — если на улице плохая погода, с ребенком можно поиграть там.
Спортивная инфраструктура становится очень актуальна — все популярнее здоровый образ жизни, который становится частью повседневной рутины. У нас, например, уже подписан меморандум с оператором детского сада со спортклубом, поэтому мы уже сегодня понимаем, что будет в наших объектах.
Для жителей комплекса предусмотрена развитая внутренняя инфраструктура — коворкинг, огромнейшая библиотека. Мы очень много уделяем внимание вопросу public space внутри жилого комплекса, поскольку понимаем, насколько это важно. Дом начинается не со входа в квартиру, он начинается с подъезда к дому. В зависимости от того, насколько они будут красивы, привлекательны, удобны, насколько грамотно будут разделены транспортные и пешеходные потоки, насколько комфортно там будет жить — сложатся дополнительные плюсы объекта при выборе покупателем.
KV: Вопрос содержания этой инфраструктуры: вы перечислили довольно большой перечень инфраструктуры, которая не генерирует доходность. Как вы оцениваете готовность будущего жителя ежемесячно финансировать содержание библиотеки, других общественных пространств?
ОС: Если посмотреть на такие инфраструктурные объекты с т.з. будущего инвестиционного дохода покупателя, как генерирующие дополнительную стоимость (сегодня он проинвестировал, а завтра этот комфорт проживания позволил продать ему квартиру в этом доме за более высокую цену, нежели он купил у нас) — это выгодно.
Для профессионального управления объектом мы пригласили управляющую компанию с большим опытом эксплуатации домов класса бизнес и премиум, коммуникаций с соответствующей категорией клиентов.
Конечно, затраты на содержание библиотеки, детской комнаты лягут на плечи будущих жителей. Но скажите, разве это не удобно — организовать день рождения вашего ребенка, когда ожидается большой наплыв гостей, в детской комнате? Вы убережете свою квартиру от возможного будущего косметического ремонта.
У нас в детской комнате вы сможете заблаговременно забронировать дату и время у сотрудника управляющей компании. Вам подготовят помещение, вы прекрасно проведете время праздника и у вас останутся только приятные воспоминания. К тому же, мы постарались расположить эти помещения таким образом, чтобы они не создавали дополнительного неудобства.
Думаю, жители будут с удовольствием пользоваться всеми сопутствующими сервисами. В любом случае, они платят за коридоры и места общего пользования. Так почему бы эти места не сделать более функциональными, не обеспечить нужный и востребованный сервис будущим жителям?
KV: Сейчас вы строите в бизнес-классе. Планируете объекты другого уровня?
ОС: Да, на данный момент мы реализуем три объекта в классе бизнес — Edelweiss House, Edeldorf и Подол Град Vintage.
Конечно, у нас есть новые интересные проекты. Кроме того, мы планируем выйти с новым проектом в более дорогой класс — премиум. Ожидайте официального анонса.
KV: Какова сейчас инвестиционная привлекательность жилой недвижимости?
ОС: Она все еще остается самым ликвидным инвестиционным активом. Доверие к банкам, к сожалению, утрачено, и увы, восстановится не скоро.
Бизнес-класс, в котором мы строим, интересен как для инвестиций с целью последующей перепродажи, так и для тех, кто инвестирует в квартиры с целью сдачи в аренду. Как правило, такие инвесторы покупают недвижимость на ранней стадии строительства, приобретают довольно большие объемы. И далеко не всегда такие люди — киевляне.
Конечно, для инвестиций нужно очень внимательно выбирать проект. У нас, например, цены уже выросли на 10% от старта продаж, за полтора года активного строительства. Как видите, первые покупатели уже выиграли.
ФОТО: White Sales
