Уходящий год оказался богат на законодательные изменения в строительной сфере. О том, какие последствия для отрасли ожидаются от принятых Радой в “турборежиме” законов, а также какие последствия принесет открытие рынка земли для сектора жилой недвижимости – KV узнавала у ведущих застройщиков столичного региона.
Ведущих игроков рынка мы попросили назвать ТОП-3 законодательных изменений, которые наиболее всего повлияют на развитие рынка жилой недвижимости. Также участники опроса поделились мнением касательно того, каким именно образом эти изменения будут влиять на рынок.
Касаемо прогнозов о влиянии открытия рынка земли на рынок жилья, мнения разделились. Одни эксперты уверены, что открытие первого приведет к падению продаж жилья, так как основной спекулятивный капитал уйдет “в землю”.
Другие считают, что открытие рынка приведет к массовым продажам ОСГ частными лицами, которые затем будут вкладывать в покупку квартир. Что, в свою очередь, приведет к росту спроса и повышению цены за квадратный метр.
Читайте: Кризис-2020 и украинский рынок жилья: у нас свои нюансы
Игорь Кушнир, глава правления — президент ХК “Киевгорстрой”
В ТОП-3 законодательных изменений отнесу: отмену паевых взносов, введение электронной системы в строительстве, закон о совершенствовании нормирования в строительстве.
Любые новации, призванные упростить процесс получения разрешений или ликвидировать бюрократические проволочки, способствуют только развитию отрасли и притоку инвестиций.
Касаемо отмены паевых взносов, то для любой компании, деятельность которой направлена на получение прибыли, выгодна отмена очередного платежа. И застройщики – не исключение. Более того – не исключение и иностранные инвесторы. Приходя работать в Украине, бизнес должен получать участок с сетями без всяких нагрузок. Чтобы оставалось только создавать рабочие места и вкладывать средства. Поэтому в перспективе отмена паевых взносов будет способствовать приходу иностранных инвесторов и улучшит инвестиционный климат в Украине. Хотя, с другой стороны, острым остается вопрос строительства тех же садиков, школ и тд.
Введение электронной системы в строительстве, полная оцифровка админуслуг и объединение всех данных в единой системе – это уже требование времени. Одно из составляющих “государства в смартфоне”. Человек может в любой момент зайти в электронный кабинет застройщика и буквально в три клика мышью проверить документы, разрешения, действия всех участников строительного процесса, как компанию-застройщика, так и контролирующих органов, и местного самоуправления.
Пару слов о законе о совершенствовании нормирования в строительстве. Некоторые строительные нормы устарели, и их нужно менять. На сегодняшний день ГСН в Украине имеют предписывающий характер и слишком зарегулированные, что не позволяет прозрачно и быстро вводить на рынок новые технологии и материалы. Параметрический метод позволит осовременить нормирование и без долгих проволочек использовать более инновационные материалы, качественные и безопасные.
Говоря о влиянии открытия рынка земли на рынок жилья, по моему мнению, это будет иметь положительный эффект. В экономику вольется очень большая сумма денег. И одно из направлений, куда пойдет часть из них, это рынок недвижимости. С точки зрения вложений, квадратные метры это безопасно (если вкладывать в надежного застройщика), во – вторых, выгодно. Квартира может дать хороший пассивный доход. Либо же, вложив на котловане, квартиру в готовом доме можно продать дороже. А потом купить еще одну, получше, и ее сдавать по более выгодной цене или же снова продать. На недвижимости можно неплохо заработать.
Константин Палывода, глава правления АКБ “Аркада”
Если говорить о законодательных изменениях относительно строительного рынка, то сегодня таких, к сожалению, пока нет. Хотя есть вопросы и проблемы, которые требуют урегулирования на правовом уровне. Но у меня есть надежды, что этот созыв парламента может продвинуться в этом направлении. Тем более, что сейчас есть депутаты, которые знают эту проблематику, имеют конкретные законодательные наработки для улучшения ситуации на рынке жилищного строительства и я надеюсь, что они смогут их реализовать.
Открытие рынка земли, считаю, активизирует процессы по продаже земельных паёв. Соответственно, у жителей сельской местности появятся дополнительные денежные средства, которые они захотят потратить на будущее своих детей и внуков и покупку жилья в городах. Открытие рынка земли будет способствовать повышению спроса на недвижимость эконом-класса. Для строительного альянса “Аркада”, который строит жилье эконом-класса – это может иметь положительную динамику.
Касательно других предложений на рынке недвижимости, в частности премиум- и бизнес-класса, ситуация может отличаться. Поскольку такой сегмент жилья воспринимается, как капитализация вложений.
Сергей Коркач-Залевский, директор департамента маркетинга “Ситиконсалт Кепиталс Компани”
Нельзя сказать, что законодательные изменения, начатые в 2019 году, окажут существенное влияние на рынок жилой недвижимости в краткосрочной перспективе. Из наиболее значимых для строительной сферы законов можно отметить, например, законопроект “О деривативах и финансовых рынках”, который направлен на защиту инвесторов, нормирование работы с документами по ценным бумагам, введение института регулированного рынка. Все это приближает торговлю ценными бумагами к европейским стандартам. В данный момент закон на доработке в правительстве.
Отмечу и введение электронного кабинета застройщика. Сокращает бюрократическую составляющую, что в свою очередь, снижает временную и материальную затратность процесса подачи документов. Вся информация находится в открытом доступе, что делает весь процесс, от получения разрешительных документов до введения дома в эксплуатацию, максимально открытым. Закон вступил в силу с 1 декабря 2019 года. Система будет внедряться поэтапно в течение 2-х лет начиная с 1 января 2020 года.
Отдельной строкой – отмена паевого взноса. С одной стороны, уменьшит финансовую нагрузку на строительный бизнес. А с другой – в городской бюджет перестанут поступать дополнительные средства на развитие и поддержку инфраструктуры. Именно паевой взнос использовался для различных нужд города по строительству и ремонту, но фактическое назначение этих средств было сложно контролировать. С 1 января 2020 на весь год установлен переходный период – застройщики будут платить по более низким тарифам.
Все вышеперечисленные законы носят позитивный характер, ориентированы на повышение прозрачности на всех этапах взаимодействия застройщиков с инвесторами, снижение рисков, связанных с покупкой жилья, упрощения отдельных этапов для застройщика, стремление к европейским стандартам ведения бизнеса. Однако не стоит ждать каких-либо изменений в ближайшее время.
С тезисом, что открытие рынка земли приведет к падению продаж на рынке жилья, согласиться нельзя. Привлечение инвестиций коснется в большей степени аграриев, эта сфера не пересекается со строительной. Открытие рынка земли скорее приведет к массовым продажам ОСГ частными лицами, которые будут вкладывать полученный капитал в покупку жилья. Это может привести к росту спроса и стать одним из факторов повышения цены на квадратные метры.
Что касается иностранных инвестиций, этот вопрос остается спорным до принятия всего пакета законов. Ведь открытие рынка земли не ограничивается принятием одного закона, это глобальная реформа, которая займет не один год.
Таким образом, говорить о том, что в ближайшие пару лет будет большое количество сделок и массовый приток инвестиций не стоит.
Только после полного внедрения законопроектов и их работы на протяжении определенного времени, можно говорить об изменениях в ту или иную сторону и прогнозах на будущее. В данный момент полноценно не выработана механика работы новых законодательных актов.
Юрий Уланов, руководитель отдела продаж ЖК Tourbillon
В ТОП-3 законодательных изменений я бы выделил Закон о нормировании в строительстве, который вводит использование параметрического метода. До этого в Украине применялся распорядительный метод, на котором основывались еще советские ГСН.
Суть параметрического или предписывающего метода сводилась к установлению жестких требований, которые должны безоговорочно выполняться. При этом цель нормативов не разъяснялась, а альтернативные пути решения не предлагались. Такой подход мог быть эффективен в условиях использования традиционных строительных технологий и материалов, но абсолютно не отвечает сегодняшним требованиям отрасли. Мир меняется, каждый день появляются новые материалы, технологии, методы проектирования и строительства, которые решают одну и ту же задачу, но гораздо эффективнее и быстрее.
Основным же преимуществом параметрического метода является возможность выбора наиболее эффективного пути для достижения цели. А это означает активное внедрение новейших архитектурных решений, использование инновационных материалов и прогрессивных технологий. Это развитие отрасли, улучшение качества строительных объектов и повышение их инвестиционной привлекательности.
Вторым в ТОПе наиболее влиятельных я бы назвал Закон по совершенствованию порядка предоставления административных услуг в сфере строительства и создания Единой государственной электронной системы в сфере строительства.
Полноценную работу системы нам обещают только через два года, но ее внедрение качественно изменит отношения между субъектами строительной отрасли. Использование электронных сервисов делает взаимодействие между застройщиком и гос. органами открытым, понятным и прозрачным, контролируемым и ответственным, а саму процедуру документооборота более быстрой и удобной. Уменьшение влияния человеческого фактора снижает коррупционные риски, что также крайне актуально. Инвесторы получат доступ к единой базе с достоверной и актуальной информацией по всем объектам строительства, а значит, смогут реально оценивать риски вложений. На сегодняшний день строительная отрасль одна из немногих еще реально работающих, платящих налоги в казну и дающая рабочие места. Она может стать крепким фундаментом для восстановления экономики страны и привлечения иностранных инвестиций. Но, непрозрачность, несовершенство законодательства и отсутствие четких правил могут стать причиной очередного коллапса, экономического кризиса и полной потери доверия со стороны зарубежных партнеров.
Также очень важным для строительного рынка станет принятие закона о защите прав инвесторов и регулирующего механизмы работы с долгостроями. По официальным данным, частные инвесторы ежегодно вкладывают в первичный рынок жилья около 36 млрд гривен. Это единственный дополнительный источник финансирования, который дает возможность держаться на плаву и развиваться строительной отрасли. Каждый новый скандал увеличивает риски для частных инвесторов и подталкивает их к поиску альтернативных вариантов вложения средств. Вернуть доверие к инвестированию в строительство можно только на государственном уровне.
Анжелика Саакян, директор по маркетингу многофункционального ЖК Polaris Home&Plaza
В 2019 году начался активный процесс реформирования строительной отрасли “сверху”, его ждали не только девелоперы, застройщики, в этих изменениях также нуждаются и потенциальные покупатели жилья. С одной стороны, прозрачный рынок дает возможность существенно снизить коррупционную составляющую в стоимости жилья – до недавнего времени по разным оценкам она составляла 20-60 долларов/м2. С другой стороны, покупатель сможет получить дополнительные гарантии безопасности вложений в первичный рынок при большой вероятности, что цены на жилье будут соизмеримы с финансовыми возможностями покупателя.
Среди законодательных новелл отмечу закон, отменяющий паевое участие. На сегодняшний день он составляет от 5 до 15% от сметной стоимости строительства. С 2021 года застройщики смогут эти “освобожденные” средства либо направлять в качество строящихся жилых комплексов, либо же, учитывая конъюнктуру рынка, могут стать, скажем так, более “мобильными” в ценовой политике. Многие компании считают, что при отмене паевого возникнет гипотетическая возможность для снижения цен в пределах 10%. Но это пока лишь теория, ведь на конечную стоимость м2 влияет стоимость строительных материалов и строительно-монтажных работ, в том числе и рост заработных плат. И в 2020-2021 годах суммарно себестоимость строительства может увеличиться как минимум на 10-15%. Поэтому снижение цен – это пока гипотеза.
Также это закон, внедряющий Единую электронную систему в строительстве. Данная система направлена на создание прозрачных условий ведения бизнеса, отказ от коррупционных схем, например, при получении разрешений на строительство. Вместе с тем, очень важно понимать, когда и как начнет действовать эта система, возможно потребуется какое-то время для ее усовершенствования, отработки бесперебойных механизмов ее функционирования.
Кроме того, чтобы качественно улучшить ситуацию в сфере жилого строительства, необходимо, на мой взгляд, принять как минимум два закона: 1) Закон о защите прав инвесторов/покупателей жилья, включающий себя, как гарантии покупателям, так и определения что такое долгострой с механизмами по достройке проблемных объектов, 2) Закон, стимулирующий развитие ипотеки.
По первому скажу, что принятие этого закона минимизирует риски покупателей жилья на начальных этапах строительства, существенно повысит доверие к застройщикам. А сами девелоперы получат возможность активно участвовать в достройке замороженных проектов. На данный момент любое участие в достройке таких ЖК сулит застройщику большую долю риска, прежде всего, из-за отсутствия механизмов передачи пострадавшим инвесторам их квартир или же необходимости в доплатах для завершения строительства. Поэтому сейчас лишь немногие компании, и то с надлежащим опытом на рынке, авторитетом, устоявшейся позитивной репутацией, готовы “входить” в проблемные проекты.
Что касается стимулирования ипотеки, то скажу, что снижение ставок на 2-3% способно привлечь до 10% новых покупателей. Это очень важно для рынка строительства, ведь за последние 2 года спрос на первичном рынке остается достаточно статичным. По сути спрос “перетекает” в более качественные, современные проекты новых и востребованных форматов, способных удовлетворить потребности самого взыскательного покупателя: например, формат “город в городе”, многофункциональные комплексы, live-work-play (синергия жизни, работы, отдыха) и т.д.
На данный момент в вопросе открытия рынка земли есть много неизвестных, например, как будет происходить продажа земельных наделов, также не ясно, когда по-настоящему “заработает” рынок земли, какие будут установлены ограничения и пр. Но, вместе с тем, по моему мнению, второй тезис/теория выглядит более реалистичным, нежели первый. Во-первых, негласно рынок земли уже существует, но цена на землю сельхозназначения занижена в 2-3 раза.
Во-вторых, в силу определенных условий, многие собственники за счет продажи своих наделов, смогут решить жилищные вопросы своих детей и внуков.
Можно сказать, что, когда заработает рынок земли, он потенциально может привлечь до 20% новых покупателей квартир. А наряду с возможным развитием ипотеки, в ближайшие 2-3 года спрос может вырасти на 30%, что станет причиной для нового строительного бума.
При таком колоссальном росте спроса, количество возводимого жилья, по сравнению с 2018-2019 гг. может увеличиться почти 1,5-2 раза. Естественно, при таких условиях, стоимость жилья будет зависеть не только от его качества, классовости, а и от уровня спроса.
Анна Лаевская, коммерческий директор “Интергал-Буд”
Да, сейчас выдвигаются новые законопроекты, которые призваны отрегулировать строительный рынок. Многие из них очень правильные. Так, изменяют порядок нормирования, ключевые государственные стандарты, внедряют понятие единого электронного реестра разрешительной документации, отменяют кадастр и т.д. Это нормальная европейская практика.
Тот же реестр разрешительной документации – это большой плюс. Также рассматривается вариант создания единого реестра всех новостроек, попасть в который объект может только при наличии всей разрешительной документации. Там будут видны все продажи всех объектов на рынке. Так исключается риск двойной продажи объектов недвижимости, что часто служило причиной скандалов. Можно проверить состояние объекта на предмет проданных и свободных площадей.
Наконец-то появится официальная статистика по количеству сделок на рынке, которой на сегодня в Украине просто не существует. Так, по данным аналитиков за год продается 3-4 тысячи квартир, а мы понимаем, что на самом деле – как минимум 12 тысяч. Только каждая из топ-компаний в год продает около 3000 квартир. В общем, это позволит немного урегулировать рынок, чтобы понимать реально спрос.
Наливайко А.С., финансовый директор BD Holding
ВРУ был принят Закон “О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно стимулирования инвестиционной деятельности в Украине”, которым отменена обязанность уплаты паевого взноса в развитие инфраструктуры населенного пункта в сфере строительства.
Данная норма позволит застройщикам улучшить качество строительства, направив высвободившиеся средства на строительные расходы, формирующие себестоимость построенного метра. Что в общей степени повысит уровень строительной отрасли, откроет возможности освоения новых современных технологий и будет толчком в развитии касающихся строительства отраслей.
Стоимость жилья для конечного потребителя вряд ли снизится под влиянием отмены нормы паевого взноса, у недобросовестных застройщиков эти резервы банально конвертируются в прибыль.
Вторым пунктом стоит назвать принятие Закона Украины “О строительных нормах”, он обеспечит повышение качества самого строительства и уменьшения количества необоснованных требований. Следует отметить, что новый закон открывает дорогу к созданию процедуры согласования отклонений от ГСН: Согласно ч. 5 ст. 10 Закона для каждого заказчика существует возможность так называемых “обоснованных отклонений от строительных норм, обеспечивающих соблюдение установленных требований безопасности способом, не предусмотренным строительными нормами, при условии их согласования субъектом нормирования в соответствии с установленным им порядком”. Это также облегчит деятельность застройщиков и даст возможность больше внимания уделять развитию и качества строительства.
В случае принятия законопроекта “О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно оборота земель сельскохозяйственного назначения”, которым будет отменен мораторий на продажу с / х земель, мы ожидаем незначительную, однако, активизацию рынка жилой недвижимости, которая станет результатом существенного повышения деловой активности экономической среды страны. Функционирование земельного рынка привлечет на финансовый рынок значительные финансовые обороты, активизирует развитие новых бизнес-сред, в свою очередь будет положительно влиять на создание новых рабочих мест и подогревать дополнительный спрос на жилую недвижимость.
Читайте: Заработать на жилье: сколько можно “поднять” на столичном новострое
Фото: коллаж KV
