Львов регистрирует значительный рост запросов на аренду жилья и увеличение количества сделок по приобретению квартир. На фоне угрозы полномасштабного вторжения России в Украину, фокус покупателей недвижимости перемещается на кажущийся более безопасным запад страны. Что происходит с новостройками во Львове, как росли цены и спрос – КиевVласть узнавала у девелоперов.
Рост на 20%
По данным ЛУН Місто в январе в во Львове ведется строительство 70 жилых комплексов, на стадии подготовки – 17.
Интерес к львовскому новому жилью наблюдается стабильно последние годы: активно развивающийся IT-сектор, “намоленное” туристическое место, всевозможные предприятия и просто комфортная европейская среда привлекают инвесторов в жилье. “Недвижимость во Львове отличается стабильно положительной динамикой в последние годы. Рынок новых проектов во Львове и Львовской области увеличился на 12%”, – рассказывает KV Анастасия Давыдова, бизнес партнёр Avalon Inc.
ФОТО: AVALON YARD от Avalon
Вот что рассказывает генеральный директор корпорации недвижимости РІЕЛ Ростислав Мельник: “В течение 2021 года и в начале 2022 г. мы наблюдаем стабильно высокий спрос на нашу недвижимость, который, уверен, продлится и в будущем. Инвестировать во львовскую недвижимость выгодно по многим причинам. Во-первых, старый город – известный туристический центр с высоким спросом на посуточную аренду. Во-вторых, если рассматривать вариант покупки для перепродажи, нужно инвестировать на начальном этапе, потому что до конца строительства цена квадратного метра в такой новостройке возрастает, в среднем, на 25-30%”.
Если говорить о цифрах роста продаж, то, по данным Анастасии Давыдовой, можно отметить, что продажи выросли, например, осенью 2021 год на 15-20% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
А в конце-2021-го-начале этого года на достаточно высокий спрос на львовские новостройки повлиял негативный фактор – угроза масштабного вторжения российских войск.
По данным бизнес партнера Avalon Inc., на конец года 2021 и начало 2022 увеличился приток инвесторов из Киева и других городов-миллионников – есть запросы от киевлян, харьковчан, одесситов, жителей Днепра, Запорожья и т.д.
И, по некоторым оценкам девелоперов, запрос кардинально “подскочил” – на еще +30-50%. Но все же девелоперы взвешенно оценивают ситуацию. Интерес и просмотры выросли, а по количеству сделок более понятная картина будет позже.
Вот как анализируют компании соотношение покупателей “для себя” и с целью заработать:
“Сейчас инвесторов 30−40% от общего числа покупателей. Но все зависит от комплекса. В премиум-классе 90% квартир покупают для себя, например, наш проект премиум класса Avalon A37, а в бизнес-классе такие проекты, как Avalon Yard и Avalon UP, в них больше инвесторов, поскольку в нем самая интересная доходность”. – поясняет Анастасия Давыдова.
По наблюдениям специалистов компании Greenville, как сообщают в пресс-службе компании, сегодня большинство покупателей приобретают новое жилье для собственного проживания. “В последнее время увеличилось количество инвесторов, покупающих квартиры для дальнейшей сдачи в аренду (в целях сохранения собственного капитала и получения прибыли). Относительно инвесторов, покупающих квартиры на перепродажу, их количество осталось на прежнем уровне”, делятся информацией в пресс-службе Greenville.
ФОТО: ЖК Greenville Park Lviv от Greenville
Руководитель отделов продаж компании LEV Development Иванна Иванкив делится аналитикой продаж:
“Объемы инвестирования “для себя” составили около 65% – этот показатель подтверждает желание людей иметь собственную недвижимость. Для перепродажи покупали 32%, и только 3% – под сдачу в аренду. В целом, все показатели на рынке – довольно привлекательны для инвестирования”.
Но вот вопрос – снизится ли спрос при условии урегулирования ситуации с угрозой масштабного вторжения? В Greenville прогнозируют, что спрос останется на высоком уровне, несмотря на постоянный рост цен на новостройки – люди будут адаптироваться к новым ценам и продолжат покупать квартиры.
Александр Островский, сооснователь LEV Development, акцентирует:
“Эксперты верят в сферу инвестирования в недвижимость. Инвестору в жилье во Львове можно рассчитывать на 25-39% годовых в категории комфорт+ и в ликвидных форматах, в процент прибыльности в бизнес-сегменте перевалит за рубеж в 30%. Эти классы остаются наиболее выгодными”.
По его прогнозам, в зависимости от наполнения проекта (концепции, архитектурного решения, качества материалов), будет расти спрос, и как следствие – цена.
“В 2021 инвестиция на старте продаж или предпродаж принесла около 45% годовых. Но в 2022 ожидаем небольшой спад, что обусловлено более медленной динамикой роста цен на недвижимость, чем в прошлом году”, – уточняет Александр Островский.
Безусловно, годовая доходность зависит и от класса проекта, и от его качества.
“Например, в комфорт классе будет самая низкая, а в премиум – самая высокая, так как такой класс жилья меньше всего реагирует на внешние факторы и остается всегда в цене”, – прогнозирует Анастасия Давыдова.
Цифры могут зависеть от разных факторов, в том числе, и от роста себестоимости строительства, но можно отметить, что средний показатель доходности в недвижимости в Украине остается одним из самых высоких в Европе.
“Одна из стратегий нашей компании по продажам, что цены на нашу недвижимость никогда не снижаются, они могут только расти. Поэтому наши инвесторы всегда знают, что их активы всегда будут расти в цене. Например, в 2020 году средняя стоимость новостроя выросла с 15 500 грн до 18 300 гривен/кв. м. В 2021 средняя цена была в уже районе 22 000 гривен/кв. м, что, конечно, привлекает инвесторов и из других городов”, – уточняет эксперт.
ФОТО: PERFECT LIFE от LEV Development
К весне цены поднимутся
Как бы казалось “логичным” рвануть цены вверх на фоне притока новых покупателей во Львов, ценовая динамика отреагировала менее нервно, чем можно было предположить.
По данным ЛУН Місто, за год (январь 2021-январь 2022) средняя гривневая цена выросла на 18,5%, с 18 300 до 21 700 за “квадрат”, в долларах США – на 23%, с 650/кв. м до 800 кв.м. (для сравнения: в Киеве за этот же период рост цен составил 26,4% в гривнах – с 28 000 грн до 35 400 грн. и 30% – с 990 до 1 290 в долларах США) – все мы помним осенний рывок цен.
Но вот за нервный период декабрь 2021-февраль 2022 динамика средних цены на львовские новостройки, по данным ЛУН Місто, такова:
-
гривна +6,2% – с 20900 грн/кв. м до 22 200 грн/кв. м;
-
доллар США +1,2% – с $790 до $800 за “квадрат”.
В период “январь-февраль” средняя цена в долларах не изменилась ($800), а в гривне показала умеренный рост +2,3%, с 21 700 до 22 200 за кв. м.
Но это – средняя цена, а как вели себя цены у конкретных девелоперов, учитывая особенности их проектов и стратегии ценообразования? По данным Ростислава Мельника, КН РІЕЛ двигалась согласно тенденциям рынка: “Во Львове за 2021 год в гривне квадратные метры в наших объектах подорожали так: комфорт-класс – на 14%, бизнес-класс – на 20%, премиум-класс – на 14%. В долларах США: +22% в классах “комфорт”, +25% в “бизнесе” и +20% в “премиуме”. Во Львове меньше вырос в цене премиум-класс, при этом бизнес-класс стабильно дорожает больше всего”.
Все эксперты KV прогнозируют дальнейший рост цен на львовские новостройки – из-за рост цен на стройматериалы, энергоносители, труд рабочих, инфляцию. Конечно, и рост спроса сказывается. Иванна Иванкив предполагает, что в 2022-м во Львове в бизнес-классе цены будут стартовать от $1200 и выше.
В Greenville, несмотря на наплыв иногородних инвесторов, сейчас все же отмечают отложенный спрос – часть людей отложили покупку жилья в связи с ситуацией на границе с Россией, также часть были не готовы к новым ценам на недвижимость и отложили покупку, чтобы поднять средства.
“Но, несмотря на это, спрос на покупку жилья во Львове сейчас сохраняется, и поэтому последующее поднятие цен (на 6-10%) прогнозируют на март месяц”, – уточняют в пресс-службе девелопера.
ФОТО: ЖК Greenville Park Lviv от Greenville
“Поэтому, если вы еще обдумываете вопрос инвестирования в жилья во Львове, то этот год как раз для вас. Уже в марте-апреле рынок должен выйти из состояния нестабильности, вызванного ситуацией с угрозой вторжения и экономических беспорядков. Плюс все говорит о том, что Ковид идет к обычной эпидемии, и будет снято много ограничений”, – подытоживает Александр Островский.
Что в спросе: для себя и для инвестиций?
Что сегодня наиболее активно покупают во Львове? Ростислав Мельник, ссылаясь на данные аналитиков КН РІЕЛ, дает развернутую картину:
“Наиболее ходовыми вариантами (от 57% до 86%) остаются сегодня 1-комнатные квартиры в ЖК комфорт-класса. Они – оптимальное решение для покупки квартиры для себя, для перепродажи, для сдачи в аренду. Средние по размерам квартиры – на втором месте по популярности среди покупателей с долей продаж от 7% до 56%, в зависимости от класса жилого комплекса”.
Эксперт отмечает, что 2-комнатные+ квартиры в проектах РІЕЛ бизнес- и элит-классов занимают наибольшую долю в продажах – до 70%.
“Можно сделать вывод, что те, кто стремится к большему комфорту для себя или имеет больше денег для первоначального вклада для дальнейшей перепродажи или сдачи в аренду, берут более просторные квартиры. Третье место по объему вложений в наших ЖК занимают трехкомнатные и четырехкомнатные квартиры – до 15%. Такие квартиры чаще покупают для больших семей, то есть для себя”, – детализирует Ростислав Мельник.
Какие ЖК выбирает инвестор?
“Для инвестирования наиболее выгодными остаются объекты в классе комфорт и бизнес. Для себя – популярны проекты бизнес-класса с продуманной до мельчайших деталей концепцией, развитой инфраструктурой в составе комплекса и наличием рекреационного потенциала”, – объясняет Александр Островский.
“Больше всего инвесторов интересуют жилье в новострое бизнес-класса, с улучшенной инфраструктурой и сервисом высокого уровня, – делится своим опытом Анастасия Давыдова.
ФОТО: AVALON LIGHT от Avalon
Интересным наблюдением поделились в пресс-службе Greenville:
“По нашим наблюдениям, больше покупают комфорт – и бизнес-класс жилья. Так как во Львове нет четкого предела между этими классами, спрос на них примерно одинаков. Это касается и покупки “для себя”, и для инвестирования”.
Но заметна общая тенденция в выборе покупателя – он хочет выше качество, больше комфорта. В компании LEV Development, учитывая тенденции спроса, сосредотачивается на концепции разработки, архитектурных решениях, особенно на качестве материалов.
“Приятно представить действительно комфортную жизнь, ведь время летит невероятно быстро, чтобы тратить его на дополнительные поиски для обеспечения собственного спокойствия. Поэтому при выборе инвестирования следует заметить все факторы, имеющие важное преимущество и уменьшающие стресс в поисках совершенства.
И действительно, чтобы наглядно увидеть действенность концепта, стоит привести пример. В проекте PERFECT LIFE от LEV Development, – приводит пример такого подхода Александр Островский. – Во главу угла создание проекта легла концепция “Живи. Работай. Отдыхай”. Жизнь резидентов комплекса подобна отдыху на курорте: комплекс окружен рекреационной лесопарковой зоной, в 5 минутах езды – живописное озеро с пляжем, а также возводится современный горнолыжный курорт. Главным преимуществом и гордостью является наполнение территории – спортивные и игровые площадки для детей разных возрастов; коворкинг и офисы; BBQ зоны, маркеты, рестораны, SPA-комплекс. Чтобы отдохнуть, не нужно будет куда-то ехать, достаточно спуститься из собственной квартиры в продуманную инфраструктуру комплекса. Современные люди привыкли к комфорту и стремятся достичь во всем, эти ценности близки нашей компании. Стремление к пониманию с людьми и полное их обеспечение – самое главное”.
“Сейчас большим спросом жилья пользуются жилые комплексы с развитой инфраструктурой внутри и современными и удобными пространствами для работы, обучения и развлечений. Среди наиболее востребованных наших проектов, следует отметить бестселлер среди ЖК – “Містечко Підзамче”, многофункциональный комплекс с инновационной инфраструктурой.
Также большой популярностью среди инвесторов пользуется ЖК Riel City. Территория ЖК Riel City обладает наилучшей организацией пространства: зеленый сквер, многочисленные арт-скамьи, беседки, зоны воркаута и территория для выгула домашних животных. Этот вариант недвижимости оптимален как для покупки квартиры “для себя”, так и для инвестирования. Поскольку недвижимость остается популярнейшим инструментом инвестирования, большим спросом для инвестиций пользуются 1-комнатные квартиры. Они в наших ЖК разлетаются самыми первыми. Их можно выгодно как перепродать, так и сдавать в аренду”, – приводит пример объектов корпорации РІЕЛ Ростислав Мельник.
ФОТО: ЖК Riel City от РІЕЛ
Большее количество проектов дает покупателю больший выбор. В условиях высокой конкуренции все больше внимания обращается на концепт ЖК – как отмечают в пресс-службе Greenville, необходимы: закрытый безопасный двор, собственная развитая инфраструктура и наличие зон отдыха и детских площадок.
“Обычно обращают внимание на качество строительства и общий вид ЖК, – комментируют в компании. – К примеру, наш ЖК Greenville Park Lviv (класс – комфорт), отвечающий всем вышеперечисленным критериям пользуется спросом как у покупателей, покупающих для собственного проживания, так и у инвесторов. И часто выбор – в пользу именно нашего ЖК, благодаря его концепции и качеству”.
Прогрессивный девелопмент Львова
Какими концептами и сервисами радуют покупателя львовские девелоперы, вполне успешно конкурируя со столичними проектами?
“Покупатели уже сейчас стремятся получать жилье с рабочим пространством, лаунж-зонами, игровыми комнатами и террасами, что связано с карантинными ограничениями и потребностью “круглосуточно существовать дома”: учиться, работать и развлекаться. Мы КН РІЕЛ быстро отреагировали на эти запросы и начали проектирование новых пространств внутри ЖК, – рассказывает Ростислав Мельник. – Например, в наших комплексах есть технологические лаунж-зоны для работы или обучения, митинг-румы с соответствующей инфраструктурой, игровые пространства для взрослых и детей всех возрастов”.
РІЕЛ одной из первых во Львове начала заниматься реновацией целых промышленных районов.
“И мы видим, что такая недвижимость пользуется большим спросом. В частности, в проекте “Містечко Підзамче” из заброшенного промышленного района удалось создать новый центр для жизни, бизнеса и отдыха. На месте бывшей промзоны теперь будут новые дома, школы, детсады, другая социальная и развлекательная инфраструктура, – описывает популярные проект компании ее глава. – Это лучший пример проектирования домов с самыми актуальными трендами жилищного строительства – озелененными лаунж-зонами на крыше, ультрасовременной инфраструктурой: от зарядных станций для электромобилей до коворкинга, спортивных и ретрит-зон. А также объединить жизненное пространство с лучшими возможностями для бизнеса на этой территории. Город отремонтировал дороги в Подзамче, другие инвесторы также планируют вкладывать ресурсы в территорию для ее развития – как канатная дорога, которая должна соединить Подзамче и Высокий замок. Дальше в наших планах – дальнейшее развитие этой территории”.
ФОТО: ЖК “Містечко Підзамче” от РІЕЛ
Все большее количество застройщиков уделяют внимание внешнему виду домов, ищут интересные архитектурные решения, заботятся об удобстве жильцов за счет развитой инфраструктуры и наполнения дворов. Застройщики, как рассказывает KV пресс-служба компании Greenville, строят комплексы закрытого типа: чтобы был безопасен внутренний двор без доступа к автомобилю. А для удобной парковки создают подземные парковки, чтобы жители с комфортом и безопасностью хранили свои автомобили. В новых ЖК все чаще продумывают и наполняют внутреннюю инфраструктуру (открывают собственные сады/школы, наполняют коммерческие помещения необходимыми магазинами и сферами услуг). В новых ЖК используются интересные дизайнерские решения, хорошее оформление подъездов.
“Все перечисленные элементы есть в наших ЖК, ведь мы строим комплексы, являющиеся украшением районов. В нашем ЖК Greenville Park Lviv мы также устанавливаем брендированные корзины под кондиционеры для каждой квартиры, чтобы сохранить красивый вид дома и в будущем. Также в данном комплексе мы установили подземные контейнеры для сбора мусора – для комфорта жильцов и поддержания чистоты в ЖК”, – рассказывают в компании.
ФОТО: ЖК FEEL HOUSE от LEV Development
Тренды современного девелопмента в западной жемчужине Украины резюмирует Александр Островский: “Сейчас в тренде – человекоцентричность. Фокус на людей, их образ жизни и потребности. Обязательные подземные паркинги и дворы без машин – это новая жилищная философия для комфорта каждого резидента. Также стоит обратить внимание на функциональные планировки, где каждый квадратный метр учитывает стиль жизни, состав семьи и предпочтения – исходя из этого определяются типы комнат и функциональный набор”. Эстетика общественных пространств также важна. LEV Development, по словам ее сооснователя, уже несколько лет работает с топовыми дизайнерами в направлении красивых холлов и лобби, что подчеркивает важность всех деталей для комфорта человека.
Но требовательному покупателю, как рассказывает Александр Островский, сегодня важна не только продуманная инфраструктура, но и продуманный сервис для резидентов.
“Удобен и нужен Сервис 24/7. Команда LEV Development создала собственную управленческую компанию Service house, которая обеспечивает порядок и комфорт, отвечает за сохранение концепта домов: заботится о благоустройстве, фасадах, экстерьере и интерьере. Главное желание LEV Development, лежащее в основе философии LEV – это развитие проектов и территорий на 360°. Для нас очень важно, чтобы в наших комплексах все было совершенно – дороги, ведущие к вашему дому, лобби, по которым вы шагаете по делам, зеленые территории и площадки, где будут гулять ваши дети, парки рядом с домом, чтобы устраивать пикники, экологические технологии, например зарядки для электрокаров. Поэтому возле наших проектов мы создаем и развиваем инфраструктуру, высаживаем деревья, обустраиваем парки и скверы”.
Логично предположить, что независимо от развития внешнеполитической ситуации, Львов остается прогрессивным и привлекательным для жизни и инвестиций городом. А показатели доходности и сроков окупаемости жилых проектов по-прежнему успешно конкурируют как со столичными, так и с интересующими сегодня наших граждан польскими жилыми объектами.
