Рынок арендного жилья в Украине развит слабо и считается теневым, но спрос на квадратные метры после 2014 года подскочил. При этом предложение, вопреки закону рынка, полноценно формируется только сейчас. И это понятно, поскольку большинство застройщиков боятся рисковать из-за общей экономической нестабильности и политики налогообложения в Украине, которые отпугивают крупных инвесторов. Но рынок аренды жилой недвижимости следует развивать, считают эксперты, поскольку здесь открываются возможности для заработка как застройщику, так и арендатору – и зарубежный опыт подтверждает это.
Как стало известно KV, об этом шла речь 9 ноября 2018 года в ходе дискуссионной экспресс-панели “Арендные стратегии – как девелоперу заработать на арендном жилье” на втором масштабном форуме от коммуникационной платформы Red Community – II Residential Development Forum 2018.
Темы, которые затрагивали участники, касались формирования арендного рынка в Украине и его развития, заграничного опыта в отрасли и сотрудничества с зарубежными брендами, а также о том, можно ли рассматривать аренду как инвестицию.
Инвестиция или опыт
По мнению директора Residential Development Solutions Ярославы Чапко, аренда жилья является менее рискованным делом, чем перепродажа, но и прибыли приносит существенно меньше.
Ярослава Чапко
“Когда мы покупаем недвижимость, мы покупаем ее либо для себя, либо для перепродажи – во втором случае это спекулятивная инвестиция. Если вкладываться в “первичку” на этапе котлована и потом перепродавать, то это принесет около 30% прибыли в год. Это краткосрочная инвестиция. Долгосрочной же считается покупка жилья для последующей сдачи в аренду. И если раньше соотношение было в пользу вторичного рынка, сейчас обороты сильно набирает “первичка”. Сегодня на аренде можно заработать в среднем 6-8%”, – говорит Чапко.
Не последнюю роль здесь играет и упор на вторичное жилье: низкая рентабельность аренды связана с тем, что большинство домов со сдаваемыми квартирами – старой застройки (“хрущевки”, “сталинки” и “чешки”, построенные до 2002 года).
“С 2000 по 2010 год квартиры стали лучше, новее, но если мы вспомним период расцвета рынка, когда все гнались за площадями, мы начали пересчитывать абсолютную сумму коммунальных платежей с площадей до 150 кв. м, мы начали хвататься за голову. Квартиры, которые сдавались в последние годы, составляют очень малый процент рынка и почти все стоят на перепродаже, малая доля идет на аренду”, – пояснила Ярослава Чапко.
Кроме того, нет контроля арендаторов, которые не заинтересованы в съеме жилья более, чем на год. Это ведет к трате времени и денег, а доходность аренды, из-за возни с арендаторами, падает, говорит Чапко.
Аренда, по ее словам, абсолютно дикая – арендаторы творят что хотят. Но, с другой стороны, арендодатели тоже навязывают свои условия, которые не приходятся по душе арендаторам.
Также проблема в том, что нет профессионального управления – на рынке отсутствуют профессиональные управляющие компании.
“Компании, которые профессионально управляют арендным бизнесом, только начинают у нас зарождаться – делают первые шаги, набивают шишки. Массового явления нет. Но если мы посмотрим на структуру предложения, вот что имеем: покупатель для аренды ищет не арендное жилье, а то, что нравится ему, как инвестору и как жильцу. В итоге спрос зеркален предложению: хотят сдавать квартиры стоимостью выше 20 тысяч гривен, хотя спрос в сегменте до 10-15 тысяч гривен, прибыль хотят 8-10%”, – говорит Ярослава Чапко.
Сегодняшний арендатор, по ее словам, практичен и хочет эффективные планировки, хорошее расположение и гривневую аренду – даже в премиум-сегменте. Часть контрактов переходит в гривну.
Примечательно, что успешных кейсов в Украине – не сыскать днем с огнем, потому в пример приводился опыт из-за рубежа.
Абсолютными лидерами рынка в Европе являются Германия, Австрия и Чехия. Там самым популярным форматом аренды стали “доходные дома”, жилье в которых (от 4 до 20 квартир) предназначено исключительно для аренды. Средняя доходность – 3,8% (от 4 до 6%).
Ярослава Чапко уверена, что такой формат вполне может прижиться в украинских реалиях, поскольку в одном только Киеве доходные дома как явление существовали столетие назад.
При этом в немецких доходных домах арендаторов обязывают продлевать срок договора аренды, что минимизирует риск внезапного съезда съемщика. Потому там нет управляющих компаний.
Второй формат, представленный Ярославой Чапко – дом для беженцев, который арендует государство. Контракт долгосрочный (20-25 лет), по окончанию срока аренды власти берут на себя обязательства по выполнению капитального ремонта. Такие кейсы, говорит директор RDS, не очень популярны на рынке недвижимости – они нишевые.
Также есть вариант под названием “апарт-отель”, или “кондо-отель”, когда у недвижимости инфраструктура отельного типа, но само жилье – та самая квартира.
“Пример проекта на Кипре: тебе дают контракт либо гарантированной, либо обратной аренды. Покупаешь апартаменты за 70 тыс. евро, тебе дают обратный контракт аренды, который управляющая компания сдает апартаменты и делит прибыль 20/80 себе/арендатору соответственно раз в год”, – рассказывает Чапко.
Третий формат, набравший наибольшую популярность в Дубаях (ОАЭ) – продажа отельных номеров под управлением отельного оператора. Инвестор подписывает на первые три года контракт аренды под 8% прибыли. По истечении трех лет выполняется пересогласование, но доходы с аренды падают.
“Эти форматы к нам придут, потому что люди столько недвижимости набрали под аренду, что кому-то надо будет этим управлять профессионально. Застройщики тоже могут столкнуться с риском остатка блока квартир, который можно передать управляющей компании под аренду либо крупному инвестору, который мог бы выкупить эти остатки и сдавать их в формате доходного дома. В арендный бизнес трудно войти, но легко вляпаться”, – резюмировала Ярослава Чапко.
Новый формат и сотрудничество
Другой вопрос – это вопрос выбора партнера и реализации тех или иных проектов. В частности, представитель COF, Alliance Group Ярослава Бояркина предложила рассмотреть вариант привлечения международных отельеров в бизнес и сдачи апартаментов.
Ярослава Бояркина
Немаловажна и страна, в которой девелопер хочет начать такой бизнес. В качестве примера Ярослава Бояркина привела Грузию, где благоприятный экономический климат и условия для ведения бизнеса.
В Грузии очень удобно регистрировать право собственности, нет налога на недвижимость (что отпугивает заграничных инвесторов от Украины) и самое либеральное законодательство по отношению к инвесторам, утверждает Бояркина.
Кроме того, подобная недвижимость способна привлечь немалое количество иностранцев, о чем свидетельствует опыт Alliance Group. Прежде всего, это международные гарантии, чему в Украине уделяют мало внимания. В период строительства есть определенные риски, но эти риски мало кто покрывает, застройщики не предлагают схем покрытия затрат, возникших в случае невыполнения обязательств.
Управляющие компании также выступают гарантами качества. Застройщик учитывает их пожелания, поскольку стандарты меняются и приходится приспосабливаться на ходу, перестраивать проекты. Эти компании также способствуют получению прибыли: небольшие апартаменты в Батуми, приводит Ярослава пример, приносят от 10 тыс. долларов чистого дохода в год.
Несколько кейсов застройщика – многомиллионные проекты, реализованные в Тбилиси и Батуми – показывают, что формат апарт-отеля, о котором говорит Ярослава Чапко, может успешно прижиться и приносить серьезную прибыль, но для этого необходим ряд условий, предоставить которые должно само государство.
Формирование рынка
Сегодня на украинском арендном рынке нет чистого продукта по типу доходного дома. Об этом говорит директор департамента консалтинга и аналитики Kiev Standart Алена Пискунова.
Алена Пискунова
Но при этом прецеденты есть, о чем говорит опыт ее компании: все апартаменты в ЖК Pechersk Hills на данный момент сданы в аренду, хотя комплекс построен и сдан в разгар кризиса в 2014 году. На очереди – проект чистого доходного дома, собственник которого проведет там ремонт и полностью обустроит инфраструктуру, а все жилые помещения решением собственника предназначены исключительно для сдачи в аренду. Для рынка это станет новым сегментом – 700 квартир в бизнес-классе – и составит конкуренцию тем объектам, которые имеют квартиру под аренду.
“К чему идет рынок в сегменте дорогого жилья уже сейчас: это квартиры с ремонтом, отделкой, техникой и прочим уже на этапе застройки. Мы не говорим про шоу-румы, которые делают девелоперы. Нужен рынок продаж квартир с ремонтом и техникой. Инвестор получает готовый инвестиционный продукт. Будущее также за управляющими компаниями с доверительным управлением: когда инвестор сможет переложить весь свой груз по аренде жилья на управляющую компанию. Последняя на себя берет всю коммуникацию с арендатором, инвестор будет получать чистый доход. Это то, что нужно рынку и к чему он уже идет. В следующем году будет видно, как он будет развиваться в этом направлении”, – говорит Алена Пискунова.
К этому должен прийти и инвестор. Его необходимо убедить, что доверительное управление – необходимое решение, более выгодное, чем поиск квартир с риэлтором. Последнему не придется платить месячную арендную ставку, что выгодно арендатору.
По мнению эксперта по вторичной недвижимости ЖК “Бульвар Фонтанов”, City 1 Development Алены Марущак, их клиенты из премиум-класса часто удивлены, почему формат доверительной компании все еще не пришел в Украину, хотя он так хорошо распространен и работает за рубежом.
Алена Марущак
Клиент выражает готовность делиться комиссионными с управляющей компанией, а раз есть спрос, считает Марущак, то такие компании наверняка должны вскоре прийти на рынок.
Суперспрос на суперэконом
Но что хорошо для бизнеса, то может не работать для эконом-класса. По словам модератора экспресс-панели, представителя юридической фирмы Totum Юрия Хапко, в Украине насчитывается около 1,5 млн внутренне перемещенных лиц (ВПО) – соответственно, есть спрос на аренду дешевого жилья, но нет предложения.
Однако следует учесть природу спроса в эконом-сегменте. Алена Пискунова отмечает, что люди в большинстве своем ищут новое жилье в новом доме, без пережитков советской эпохи, в хорошей локации, и за это они готовы платить дороже на 1-3 тыс. гривен лишь бы не жить там, где все рушится, валится и осыпается.
“Мне кажется, что сейчас рынок прочувствует, посмотрит, как это работает. Пока все боятся. В свое время мы писали проект с концепцией доходного дома, где первые 14 этажей были в сегменте комфорт-класса, квартиры с ремонтом, под управлением управляющей компании. Проект не пошел – это был 2014-2015 год, девелопер испугался сдавать и начал продавать. Но первые проекты, которые выйдут сейчас, как раз и покажут, перспективное ли это направление. В любом случае, это будет новый опыт для рынка жилья. Но нужны компании-управленцы”, – говорит Алена Пискунова.
“Самая высокая доходность сегодня как раз в эконом классе, – подчеркивает Ярослава Чапко. – У нас есть примеры, когда в супер-экономе доходность достигает 10-12%. Это не долгосрочные, комфортные проекты – напротив, это временное жилье для студентов, ВПО, квадратурой в районе 20 кв. м, но цена на них – не менее 6-7 тысяч за квартиру, а инвестиция в два раза меньшая сравнительно с квартирами по 30-40 кв. м. Удачные кейсы есть, нет нормального управления как продукта”.
Читайте: Smart-квартиры – выгодная инвестиция для дальнейшей сдачи жилья в аренду – Edelburg Development
“Молодым семьям, студентам, ВПО нужно где-то жить, и вот пригород в этом супер-экономе может быть выходом. Но я думаю, что для каждого сегмента – бизнес, премиум, эконом – есть отдельная стратегия. Сейчас сегмент жесткого эконома очень востребован, а предложения практически нет. Нужно учитывать, что доходность населения в основном не премиум, а средняя”, – подчеркивает Ярослава Бояркина.
Камо грядеши
В случае упомянутой ранее Грузии, тамошний арендодатель освобожден от уплаты налогов, если его доход не превышает 17 тыс. долларов в год, чего в Украине нет. Более того, по словам Юрия Хапко, в Верховной Раде зарегистрирован закон “Про арендное жилье” от 2015 года, который должен был вывести рынок аренды из тени, а также реализовать потребность в жилье для сдачи.
В частности, в новом проекте изменений в закон должны прописать: сможет ли арендатор выкупать жилье, кто должен строить такие дома, как выбрать застройщика, нужно ли создавать для таких строителей льготные условия, кто должен платить коммуналку. Но там ничего не сказано по поводу налоговых льгот, говорит Юрий Хапко.
Юрий Хапко
“В начале ноября был круглый стол при участии Минрегиона и Конфедерации строителей, где обсуждали изменения в этот закон, но говорили по большей части о формировании реестра арендного жилья: если застройщик пришел, получил по льготам землю, построил там, то 10% жилого фонда отходит государству. И оно выставляет квартиры лотами. Никто не знает, как это должно работать, проект изменений сырой и не готов пока даже для первого чтения. Но статистика гласит, что есть большая потребность”, – отмечает эксперт.
Если резюмировать, то либерализация украинского законодательства по примеру Грузии и стабилизация государственной экономики могли бы дать мощный толчок для прихода на украинский рынок аренды крупных инвесторов, считают участники экспресс-панели.
Сейчас же инвестиции в жилье по большей части являются альтернативой банковским депозитам: люди рассматривают это как сохранение актива, а не как бизнес – не заработаешь особо, но и много не потеряешь.
Читайте: Украина на старте большой кампании по ипотечному кредитованию жилья
Фото: KV
