Весенний локдаун минувшего года едва не положил рынок “первички” на лопатки, падение продаж иногда снижалось до 80%. Чего ждать столичному рынку недвижимости в условиях нынешнего карантина, остановил ли он рынок жилья и как повлияет на цену квадратных метров в новострое, – КиевVласть узнавала у ведущих игроков строительного рынка.
В этом году к жесткому карантину оказались готовы не только девелоперы, но и покупатель. Отделы продаж работают, как и в прошлом году, в режиме строгого санитарного контроля и безопасности для клиентов, строительство продолжается, – у компаний есть опыт и рабочие схемы продолжения работы и коммуникаций с потребителем. Что примечательно, сохраняется интерес к новостройкам со стороны потребителя, отрицательной динамики продаж компании пока не наблюдают. А некоторые девелоперы отметили даже рост интереса к новостроям.
Владимир Даниленко, коммерческий директор SAGA Development
Принципиальное отличие в том, что в прошлом году пандемия и локдаун были неизвестными явлениями, никто не понимал, как это повлияет на бизнес и жизнь. За год мы адаптировались к перманентным ограничениям, сфера услуг, представители которой составляют значительную часть наших клиентов, насколько это возможно, переориентировалась на дистанционную работу и доставку. Более того, люди осознали важность собственного жилья в противовес арендному, и стремятся его купить даже больше, чем прежде.
Введение ограничений в марте не повлияло на динамику лидов. Касательно сделок: в проектах SAGA Development с достаточно большим выбором предложения количество сделок в марте выросло, и введение ограничений в середине месяцев никак не изменило эту тенденцию.
Отказы и переносы есть всегда, но они не имеют массового характера и, в большинстве случаев связаны не с опасениями по поводу локдауна, а с личными обстоятельствами клиентов.
Помимо локаутов на рынок влияют и другие, рыночные факторы — макроэкономическая ситуация, динамика доходности депозитов, объем рынка. Все эти факторы способствуют покупке недвижимости.
Макроэкономическая ситуация и ожидания вполне благоприятны, даже несмотря на локдауны. Интерес инвесторов к недвижимости растет вместе со снижением ставок по депозитам. Плюс стремление людей иметь собственное жилье, усиленное события последнего года, тоже способствует росту динамики сделок.
Повлияет ли карантин на цену “первички”? Большее влияние будут оказывать рыночные факторы. В течение последнего года, из-за неэффективной работы разрешительной системы, объем рынка существенно сократился. На фоне сохранения динамики сделок это будет способствовать росту цен вне зависимости от локдауна.
Читайте: Инвестирование в недвижимость: как избежать ошибок и получить прибыль
Татьяна Маркова, директор департамента продаж и маркетинга ЧАО “ХК “Киевгорстрой”
Условия локдаунов, конечно, отличаются, уже хотя бы тем, что пусть с ограничениями, транспорт работает, предприятия работают. Фактически, локаут коснулся ритейла, ресторанов-кафе (хотя они понемногу приспосабливаются торговать навынос, но, понятно же, что доходы не те), сферы культурных развлечений, организации крупных мероприятий.
Наши отделы продаж работали в прошлый локаут, мы позаботились обо всем – маски, защитные экраны, перчатки для менеджеров, увеличили расстояния между людьми во время консультации, санитайзеры везде и по сегодняшний день, проводилась влажная уборка несколько раз в сутки. Затишье в продажах в прошлый локаут длилось около недели, дальше люди выдохнули, а поскольку весной был запрет даже на прогулки в парках, засели в интернет и, в том числе, начали активно интересоваться недвижимостью. Кто-то почувствовал, что когда вся семья круглые сутки дома, то нужно больше места или комнат, другие искали недвижимость, чтобы сохранить сбережения, у третьих появилось больше свободного времени, чтобы наконец-то изучить предложения, сделать выбор и принять решение.
Плюс, мы запустили мобильное приложение LiveIn, консультировали онлайн, да, перестраивались на ходу, но выстояли и уже к началу осени вышли на докризисный период по продажам. Что нас ожидает – покажет время, сдаваться мы не намерены.
Динамика лидов не только сохранилась, но и заметно увеличилась, можно даже сказать, что по целевым звонкам и лидам март даже удивил своей активностью.
Сохраняется динамика сделок, у нас есть скидки, возможность покупки в рассрочку и кредит. Отказы и переносы случаются, конечно, ситуации у людей бывают разные, но такие случаи не превышают их обычного количества.
Касаемо прогнозов – пережили первый локаут, надеюсь, переживем и этот, тем более, что перестраиваться работать в условиях объявленного первого карантина приходилось просто на ходу, то теперь мы уже опытные, знаем, что и как. Будем консультировать онлайн, по телефонам, по мессенджерам, в отделах продаж будут соблюдены все необходимые условия для безопасных консультаций. Но, понятно, что если будет чреда локаутов, то покупателей в наших отделах продаж станет меньше. Люди теряют работу, стабильный и прогнозируемый доход, в таких случаях покупка недвижимости не становится неотложной и уходит в отложенный спрос.
На рынке и так достаточно причин, влияющих на цену недвижимости, не стоит надеяться, что цены будут снижаться, скорее стоимость квадратного метра может вырасти, особенно, если из-за локдаунов поставщики начнут поднимать цены на свою продукцию.
Самое важное на сегодня – сохранить жизнь людей. К сожалению, для этого нужно уйти в локаут, опыт работы в таких условиях у нас уже есть, мы “вооружены” масками, касками, антисептиками и готовы дальше делать все возможное, чтобы стройки работали, квартиры продавались, люди обретали жилье и строили планы на будущее.
Анна Лаевская, коммерческий директор “Интергал-Буд”
Без сомнения, к нынешнему локдауну рынок уже куда более подготовлен, чем к первому. Минувшей весной ни девелопер, ни покупатель не понимали и не могли даже предположить, как будут развиваться события. Сегодня же есть четкое ощущение твердой земли под ногами. Разумеется, при условии, что компания активно вела работы на площадках, просчитала целесообразную разумную экономическую модель проекта, а ее концепт и формат объектов нацелен на популярные форматы eco-friendly и рекреационных ЖК, комплексных многофункциональных комплексов, новостроек с ярко выраженной концепцией “пространство как сервис”.
Весной 2020 года рынок столкнулся с проседанием продаж на 60-80%, в эконом-жилье это доходило и до 90%. Восстановление заняло несколько месяцев для системных игроков, и не удалось полностью для массового сегмента из-за проседания реальных доходов украинцев, отложенных ожиданий их целевой аудитории и низкой конкурентоспособности в общей борьбе за платежеспособного покупателя на рынке.
Мы восстановили динамику продаж уже к осени 2020 года и удерживаем ее все это время. С начала года, к слову, видим прирост показателей по сделкам в сегменте бизнес-класса и комфорт-класса. Покупают и квартиры, и коммерческие помещения, и паркоместа, и кладовые, что говорит о психологической готовности покупателя к новым локдаунам.
Спрос на новостройки остается достаточно высоким. Это связано, в первую очередь, со снижающимися ставками по банковским депозитам: с декабря доходность по банковским накоплениям упала в среднем на 2-3 процентных пункта, на данный момент это около 7,4% на срок 12 месяцев. В долларах ситуация еще более невыгодна: средняя ставка 1% за 12 месяцев. Некоторые банки просят плату за депозиты в валюте, как за хранение в сейфе. В то время как в ликвидных проектах комфорт+ сегмента доходность составляет в среднем порядка 20-30% за цикл строительства (1,5-2 года) в сдержанном сценарии. А в бизнес-классе можно вполне претендовать на 30-40% дохода от роста стоимости. Именно поэтому сегодня мы наблюдаем стабильное увеличение инвестиционных сделок: их число в общей структуре продаж выросло в среднем на 15%.
Сегодня украинцы, нацеленные на покупку жилья для себя или для инвестиции, реже откладывают решение на потом, так как подобные карантинные сценарии могут быть цикличны. Люди приспосабливаются жить в новой реальности, стараясь по максимуму оптимизировать свое время и ресурсы, поэтому отказов и переносов мы не наблюдаем.
Визиты в отделы продаж можно осуществить по предварительной записи. Да и опыт прошлогоднего локдауна ускорил цифровую трансформацию клиентского пути. Мы подготовили всю необходимую инфраструктуру для онлайн выбора жилья: это интерактивные сервисы на базе 3D-технологий для выбора квартиры с удобным способом фильтрации, видео-визитки комплексов, постоянно обновляемые отчеты с объектов с фото и видео о динамике строительства, веб-камеры на сайтах комплексов. Менеджеры отделов продаж готовы проконсультировать по видео или голосовой связи, а также продолжают работать на рабочих местах (соблюдаются все меры безопасности).
Динамика сделок напрямую связана с ростом интереса и покупательской возможности. Это равносторонний треугольник, в котором все стороны одинаково важны. К примеру, дальнейшее падение ставок по депозитам и развитие ипотечного кредитования по сниженным процентам могут дать толчок спросу и покупательской активности. Говорить о взрывном спросе на нынешний год сейчас опрометчиво, но потенциал для роста в пределах 10-15% в общей структуре даже при сдержанном оптимизме все же есть. Это произойдет за счет перераспределение спроса на рынке: покупатель выбирает на данный момент тот комплекс с набором функций, жизненных сценариев и инфраструктуры, который подходит ему максимально.
Надеяться лишь на государственную программу “Доступная ипотека 7%”, которой смогут воспользоваться пока лишь около 5 тыс. семей, не стоит. Поэтому мы стараемся поддержать своего покупателя совместными программами с банками-партнерами, которые также готовы предложить выгодную ипотеку, продолжаем активно развивать программы длительной рассрочки от застройщика. Другими словами, делаем все, чтобы снизить финансовую нагрузку для покупателя.
На цену квадратного метра будут непосредственно влиять общеэкономические факторы (волатильность национальной валюты, инфляция), а также рыночные факторы (удорожание материалов строительства, строительно-монтажных работ, предпроектных и проектных работ). Конечно, на все эти факторы карантинные ограничения накладывают отпечаток.
Но покупатель должен понимать, что и без карантина для роста цены квадратного метра есть вполне обоснованные причины. Во-первых, на данный момент маржа девелоперов не превышает и 20%. И снижать ее просто невозможно — это экономическое самоубийство. В прошлом году в среднем строительные материалы набрали в цене от 9 до 12% в зависимости от категории, рабочая сила подорожала на 10%. В нынешнем году, учитывая прогноз по курсу доллара и экономике страны, они также пойдут вверх.
Снижать себестоимость за счет качества строительства (материалов, квалификации сотрудников, проектировщиков и архитекторов) или урезать функциональное наполнение (благоустройство, инфраструктуру) — это стратегический провал, который вам никогда не простят будущие покупатели.
Понятное дело, что выше возможностей платежеспособного спроса, девелоперы не прыгнут, но и строить себе в убыток едва ли станут. Да и, как показывает практика, как раз от качества и функционала проекта, динамики строительства и опыта компании, напрямую зависит уровень спроса и динамика сделок, а, следовательно, и рост цены квадратного метра. Поэтому мы будем наблюдать дальнейший разрыв между общерыночной ценой квадратного метра, которая будет дорожать за счет увеличения себестоимости строительства, но медленнее, чем показатели в отдельных нишах — сегментах комфорт+ и бизнес-классе. Потенциал роста средней цены, если рынку дадут развиваться, может быть на уровне 2019 года, то есть 10%, а разрыв в ликвидных проектах, в зависимости от концепции, в цене с общерыночной будет в пределах 5-7%.
Татьяна Живонос, маркетинг менеджер Stolitsa Group
Ситуация в локдаунах отличается только тем, что сейчас мы уже готовы к работе в условиях карантина. За время локдауна-2020 мы сумели наработать много механизмов, методик и практик и правильно организовать работу в таких условиях. Все объекты были построены вовремя. Например, в прошлом году именно с начала карантина были введены в эксплуатацию 14 домов в следующих комплексах: ЖК “Галактика”, ЖК “Варшавский“, ЖК “Липинка”, ЖК Seven. В 2021 году стартовали продажи домов в ЖК “Варшавский” и “Варшавский Плюс”. Менеджеры отделов продаж и центрального офиса осуществляют консультирование инвесторов по обычному графику, но при условии соблюдения установленных ограничений, а именно: нахождение инвесторов в офисах только в надетых средствах индивидуальной защиты, в том числе респираторах или защитных масках, закрывающих нос и рот, с соблюдением дистанции в 1,5 метра, в случае пребывания в очереди, а также после проведения температурного скрининга. Сейчас наша компания работает в обычном режиме, соблюдая все санитарные нормы.
Кроме того, динамика лидов сохраняется. Наша целевая аудитория – это молодые, платежеспособные люди, которые хорошо ориентируются в информационном пространстве. В отдел продаж потенциальные инвесторы приходят уже подготовленные и ознакомленные с нашими объектами, и хорошо ориентируются на первичном рынке недвижимости. На официальном сайте Stolitsa Group, социальных сетях, ютуб-канале и в целом на других ресурсах можно получить немало информации.
Весна – это привлекательное время для покупки. Количество предложений достигает максимальных значений, и есть из чего выбирать. Покупателей на рынке становится больше, соответственно, и предложений тоже. С точки зрения статистической значимости отказов нет.
По нашему мнению, динамика продаж сохранится. Люди уже адаптировались к реалиям сегодняшнего дня и не боятся вкладывать средства в жилье. Например, с начала года у нас стартовали продажи домов в ЖК “Варшавский” и “Варшавский микрорайон”. Несмотря на карантин, желающих купить жилье немало, ведь люди стремятся сменить старые некачественные квартиры на новые.
В первую очередь, цены на жилье формирует рынок. Также влияет спрос. А он, прежде всего, зависит от платежеспособности и роста внутренней миграции украинцев в Киев. Расти цена может также из-за роста цен на энергоносители. Мы не ожидаем существенного увеличения цены на первичную недвижимость. Риск, который может привести к увеличению цены – это стоимость цен на энергоносители, логистическая составляющая и другие элементы себестоимости объектов строительства.
Ярослава Чапко, коммерческий директор CBS Holding
Текущий локдаун кардинально отличается от прошлогоднего с точки зрения активности покупателей. Во-первых, текущему локдауну предшествовал более чем полугодовой рост рынка – цены в новостройках прибавили минимум 10-15% и на этой волне сохраняется довольно высокий спрос на квартиры. Этому также немало способствует сокращение предложения на рынке.
Динамика остается стабильной для жилых проектов, как на ранних этапах развития, так и на более поздних стадиях строительства.
Переносы случаются и не по причине локдауна, но сегодня, как правило, застройщики активно используют рассрочку для снижения рисков покупателя, а также предлагают лояльный размер первого взноса – от 10%.
Локдаун для покупателя как раз время внимательно проанализировать все инвестиционные возможности первички, без спеха сидя дома, почитывая форумы и разглядывая планировки. Динамика сделок будет зависеть прежде всего от активности на строительных площадках. А также от макроэкономической ситуации – курса гривны к доллару. При активном продолжении строительных работ покупатели будут продолжать инвестировать в строящиеся объекты.
Читайте: Вместо банка: сколько новых квартир в Киеве покупают, чтобы заработать
