Чем ближе к центру жилье – тем оно дороже. Это совершенно логично, как для застройщика по части себестоимости строительства (стоимость участка, сложность ведения работ, нюансы с подключением коммуникаций и т.д.), так и для покупателя ясно, за что он платит – минимальная удаленность от делового центра города, близость основных инфраструктурных объектов.
Хотя, во многих странах Европы уже не первый год наблюдается обратная тенденция – люди стремятся жить подальше от центра, дальше от шума и скопления людей, ближе к природе.
И наоборот, чем удаленней от центра жилой комплекс – тем цена ниже, а если это пригород, то можно рассчитывать на еще более низкую цену метра.
Время – деньги
На этой неделе я решила изучить интересный, на мой взгляд, вопрос – как по факту деньгами измеряется расстояние от центра Киева. При чем удаленность я подсчитывала не в километрах, как это принято использовать в большинстве маркетинговых коммуникаций жилых комплексов, а во времени. Ведь именно время мы тратим, чтоб добраться до работы и обратно домой.
Итак, за основу для расчета были взяты такие данные:
– расстояние от населенного пункта пригорода (среднее расстояние от жилых комплексов, представленных на рынке этого населенного пункта) до центра Киева (главпочтамт).
– время, чтоб добраться на авто до центра Киева в часы-пик: с 8:00 в сторону Киева и с 18:00 в сторону соответствующего населенного пункта.
Полученные результаты были распределены по квадрантам “близко и дорого”, “далеко и дорого”, “далеко и дешево” и “близко и дешево”.
В итоге получилась очень интересная картина: жилые комплексы некоторых населенных пунктов, таких как Петропавловская и Софиевская Борщаговки, например, оказались в прямом смысле этого слова переоцененные. Опираясь на минимальную дистанцию от населенных пунктов до черты города и до центра, жилые комплексы выставили внушительные ценники. С одной стороны, физическая удаленность – это аргумент, но с другой стороны – неготовность транспортной инфраструктуры не позволяет оперативно в часы пик добраться до центра, что снижает привлекательность этого предложения для тех, кто регулярно перемещается в указанные часы на работу и с работы.
Справедливая цена
Уровень переоцененности предложений в этих населенных пунктах, по моим оценкам, составляет 9% для Петропавловской Борщаговки и 3% для Софиевской Борщаговки по текущим средним ценам.
Также к переоцененным населенным пунктам пригорода можно отнести и Бучу. Там степень переоцененности находится на уровне 5%.
В то же время, есть и группа населенных пунктов, цену в которых можно считать выгодной, так как по критерию временной удаленности от центра столицы они недооценены. К таким населенным пунктам в первую очередь относятся Вышгород, где недооцененность составляет порядка 7%, Борисполь и Крюковщина, в которых цена могла бы быть выше в среднем на 5%. Чуть менее недооцененными являются Бровары (-3%) и Вишневое (-1%).
Таким образом, откорректированные по времени удаленности от центра в часы пик цены в указанных населенных пунктах должны были бы выглядеть следующим образом:
В общей сложности выходит, что каждая минута необходимого на поездку времени снижает стоимость 1 м кв. жилья в новостройках пригорода на 110 грн.
Ольга Момчилович, эксперт по маркетингу недвижимости
