Все пішло від землі. Суспільство, його розвиток і культура залежало і залежить від того, яке ставлення у спільноти до землі. Із втратою землі втратиться й те, що віками нас об’єднувало. Земля – це Батьківщина суспільства. Яскравий приклад наслідків втрати землі суспільством – це мільйонний потік українців в якості робочої сили в інші країни.
Сьогодні все, що міг би робити з сільськогосподарською землею її власник, – це володіти і користуватися нею. Але це право через оренду землі втрачено – майже всю землю віддано в оренду, а з цим віддані всі права на неї. Бо оренда – це передача права володіти та користуватися. У такій системі навіть вивільнене право розпоряджатися (продавати) землею стає дуже обмеженим.
Перш за все треба розглянути, яка система відносин на землі існує зараз. Насамперед нас цікавить земля громадян, які набули власності на неї після “розпаювання”.
Власники цієї землі розпорядилися нею у два способи:
– обробляючи самостійно, одноосібно чи сімейно, тобто стали первинними товаровиробниками;
– здали в оренду, що є домінуючою моделлю.
Як найкраще обробляти землю? Коли земля дає максимальний ефект і не “вбивається”? Це:
-
поля оптимального розміру за принципом технологічності;
-
можливість забезпечення сівозміни;
-
дотримання сучасних технологій.
Самостійний (одноосібний, сімейний) не забезпечує технологічності, дотримання сучасних технологій. Така модель унеможливлює повноцінний результат від сівозміни, бо в обробці перебувають малі площі, а господарства несуть надмірні витрати на вдосконалення технологій. Хоча самостійний обробіток дає більше доходу власнику землі, ніж здача її в оренду.
Орендне господарювання ще донедавна передбачало обробіток великих масивів, які ще залишилися від колишніх колгоспів. Воно могло забезпечувати технологічність, сівозмін, нові технології.
Але ситуація змінюється – поля починають розбиватися на клапті, утворюючи “шахматки” чи просто дрібніші масиви землі, ускладнюючи ефективний її обробіток. Цьому сприяє конкуренція між орендарями, поява нових мілких орендарів, які хочуть зростати, та все більше бажання власника обробляти свою землю самостійно.
Крім того, орендні відносини не створюють бажання і не дають можливості ставитися до землі як до власної – господарювати на віки. На чужій землі не побудуєш і тебе не профінансують. Прибуток при оренді не усуспільнюється, має низьку схильність до ефективного інвестування.
Таким чином, ми йдемо до відносного спаду ефективності землеробства. Як наслідок, тваринництва ми вже не маємо.
Тепер уявимо, що заборона на відчуження землі знята, точніше, пунктів 14 та 15 розділу Х “Перехідні положення” Земельного кодексу України вже немає – і власники землі отримують право продавати її.
Але ж майже вся земля під орендою. Значить найкращу пропозицію за таку землю може дати тільки орендар. Адже іншим покупцям економічно невигідно купувати землю, яка під не зовсім вигідною орендою.
Також покупець хотів би мати землю технологічними масивами, а не “шахматкою” – окремо виділеною в натурі. Значить, продаватися мають селами – це теж нереально довго.
Тобто для купівлі треба створити умови. Перш за все, при купівлі земля звільняється від оренди – це головна умова абсолютної відкритості ринку землі.
Читайте: Открытие рынка земли обеспечит стремительный рост экономики, – почетный президент KAN Никонов
Наразі вимальовуються обличчя потенційних груп покупців:
1. Які хочуть купити землю і передати її в оренду. Їх цікавлять великі обсяги землі. У них дешеві гроші, можна сказати дармові. Ціна майже не має значення. Агрохолдинги-орендарі будуть поза конкуренцією. Вони відчують, що таке світові гроші. Їм вигідне скасування оренди при купівлі.Їм вигідні умови, за яких власники землі фактично від неї відмовляться за хороші гроші.
2. Які хочуть купити землю і почати її обробляти. Їх також цікавлять великі обсяги землі. В них дорожчі гроші і певні обмеження по грошам. Для них ціна має значення. Їм вигідне скасування оренди при купівлі, їм вигідні умови, за яких власники землі фактично від неї відмовляться за хороші гроші.
3. Які зараз орендують землю. Вони зацікавлені у великій кількості землі. Їм вигідно, щоб оренда автоматично не відмінялася при продажу власником своєї землі – це стримує конкурентів і гарантує подальше зростання цін на землю. Орендарі продовжать скуповувати землю. Тільки приховану купівлю-продаж у вигляді оренди на 49 років та емфітевзис замінить справжня купівля-продаж. Ця група потенційно обмежена в грошах, а банки не нададуть кредити в необхідних обсягах.
Дрібним фермерам байдужі великі масиви землі. Вони звикли все робити не поспішаючи та сподіваючись тільки на себе. Вони зацікавлені в скасуванні оренді за бажанням власника землі.
Тепер уявимо, що мораторій не знято. Точніше у пунктах 14 та 15 розділу Х “Перехідні положення” Земельного кодексу України з’являться, наприклад, дата “2023”.
Перший варіант розвитку подій: орендні відносини в’яло деградують, нові договори не укладаються, власники землі починають обробляти землю одноосібно. Цей процес затяжний і зможе набути свого розвитку через 5-7 років, бо більшість агрохолдингів останнім часом переукладали договори оренди на 7-10 і більше років.
Другий варіант розвитку подій: землю поступово скуповують через довготривалу оренду та емфітевзис, поглиблюючи небажання знімати мораторій на чужих умовах.
Обидва сценарія не відповідають на питання: “Де людина, де держава, де суспільно-економічний розвиток?”.
Зняття “мораторію” має внутрішню конкуренцію. Залишення “мораторію” має внутрішній конфлікт серед його прибічників. Склалася неефективна рівновага. ЇЇ треба порушувати й рухатися до отримання позитивних ефектів на рівні держави, на рівні людей.
Держава не повинна перетворюватися на територію.
Варіанти є. Головне, щоб Батьківщина не стала продажною.
Читайте: Народная земельная реформа: без новых законов и дополнительных денег
Роман Головин, кандидат наук по государственному управлению
