Пока ипотека в 10-12% годовых только в планах правительства, застройщики работают с апробированными годами финансовыми инструментами – рассрочкой и совместными программами кредитования с банками. Что девелоперы предлагают покупателям в этом году, какова доля сделок по рассрочке и кредитованию, насколько важна для рынка доступная ипотека – узнавала KV.
Доступные долгосрочные займы на жилье способны дать стройотрасли колоссальный толчок к росту, соответственно, и улучшить общеэкономические показатели. Премьер-министр Украины Алексей Гончарук заявлял, что в этом году процент по ипотеке может быть снижен до 11-12% (сейчас, в зависимости от условий конкретного банка 17-25% без учета комиссий и прочих платежей. Со скрытыми может достигать всех 30%). Была начата работа с НБУ по снижению учетной ставки с 17% до 8%, что должно повлиять на снижение ипотечного процента для кредитования населения.
Пока же ипотека остается дорогим “удовольствием” для покупателя жилья, застройщики предлагают программы рассрочки и программы кредитования совместно с банками.
Рассрочка, безусловно, выручает многих покупателей, но пока не стала массовой, так как девелоперы дают рассрочку от года до 5-7 лет, что далеко не каждому потребителю подходит по срокам, с минимальным взносом от 10% от стоимости жилья.
По программам с банками срок кредитования может достигать и 20 лет, предлагаются льготные ставки на первые год-два. А затем ставка в среднем составляет 20-24% годовых, т.е. по рыночным условиям. При этом также требуется первоначальный взнос – 10-30%.
Учитывая относительную доступность и привлекательность таких фининструментов для многих потенциальных покупателей, доля сделок у столичных и областных девелоперов по рассрочке в общей картине продаж составляет 20-40%, по некоторым объектам и 50%. А кредитование по программам с банками – 2-5%, в некоторых проектах до 10%.
К реалиям запустить доступную ипотеку в этом году девелоперы относятся осторожно: слишком много “если” и “при условии”, на которые влияет политика государства. Пока же застройщики высказывают разумное замечание, что обнадеживать граждан Украины перспективами доступного кредитования жилья пока ошибочно и преждевременно.
Татьяна Маркова, директор департамента продаж и маркетинга ЧАО “ХК “Киевгорстрой”
Все квартиры от “Киевгорстроя” можно купить за полную стоимость, в рассрочку или с помощью банковского кредита. В последнее время участились запросы покупателей по покупке недвижимости и при долевом участии.
Чаще всего квартиру в новостройке покупают за полную стоимость. Доля таких покупок в наших домах – 80%. Это наиболее выгодный способ покупки, ведь, уплачивая полную сумму, покупатель получает скидку от застройщика. Таким образом, человек не только экономит, но и гарантированно предохраняет свою покупку от роста цены, что неизбежно происходит при возведении дома.
Причем, скидки есть даже при покупке квартиры в рассрочку и на готовое жилье. Мы прекрасно понимаем, какая это важная и дорогостоящая покупка для каждого, а потому готовы немного “подбадривать” наших клиентов. Ведь главная философия “Киевгорстрой” – у всех должно быть жилье.
Второй по частоте использования способ покупки – квартира с поэтапной оплатой, то есть в рассрочку. Доля таких покупок в объектах Киевгорстрой – 18%. Мы предлагаем достаточно лояльные условия – первый взнос от 30-50%, остальную сумму расписываем на выплату равными частями до ввода дома в эксплуатацию. Последний платеж нужно оплатить за месяц до обозначенного срока ввода дома. Но здесь есть одна особенность – сумма остатка не фиксируется, если в течение строительства будет расти стоимость “квадрата”, то увеличится и эта сумма. А как показывает практика, стоимость квадратного метра растет по мере того, как растет дом.
Люди часто спрашивают о рассрочке на готовые квартиры. Хочу подчеркнуть, что застройщик – не банк, ему постоянно нужны средства на строительство, закупку комплектующих, поэтому рассрочка предоставляется только на период строительства, до ввода домов в эксплуатацию. Вы платите за квадратные метры, мы их строим. Для более длинных выплат лучше выбрать ипотечный кредит, тем более, что банки сейчас дают кредит на квартиру с льготными периодами по процентам до 2 лет. “Киевгорстрой” в вопросах ипотеки сотрудничает с “Кристалбанком” и “Укргазбанком”.
Ипотечным кредитам покупатели пользуются не так часто, недоверие к банковским продуктам все еще достаточно высоко, как и сами банковские проценты, но и банки развивают свои программы. Например, “Кристалбанк” установил льготный период на 18 месяцев ипотечным процентам, когда его проценты составляют лишь 0,01%. Для многих людей, которым мало срока рассрочки при покупке квартиры, это реальный выход. Доля покупок квартир в наших домах в кредит – 2%.
Также сегодня покупатели недвижимости от “Киевгорстрой” могут инвестировать в строительство. То есть, купить квартиру при долевом участии не только единолично, но и как соинвесторы. Это может быть супружеская пара или близкий родственник одного из инвесторов, возможно друг или партнер по бизнесу, и их доля в объекте инвестирования определяется, соответственно, количеству участников. Поэтому эту форму инвестирования могут использовать как два инвестора, так N-е количество человек. Такой инструмент инвестирования может быть использован как при 100% оплате, так и при инвестировании в строительство жилой недвижимости в рассрочку.
Для полномасштабного возрождения ипотеки нужны грамотные финансовые механизмы в самом банковском секторе и государственные программы. С момента падения банковской системы доверие людей к кредитам возвращается с трудом, плюс непомерно высокие проценты. Да и сами банкиры говорят о том, что процент возврата по ипотеке невысок, а реализовывать самостоятельно залоговые квартиры – сложно. Также, банки хотят государственных гарантий своих рисков, решения вопроса резерва денег, снижения учетной ставки НБУ, прозрачных механизмов взаимодействия. Поэтому сегодня очень осторожно хочется говорить о перспективах возрождения ипотеки. Чтобы не дать людям надежду и не обмануть их ожидания. Запрос в обществе на такие программы очень высокий. Ипотека помогла бы многим решить “квартирный” вопрос и очень позитивно отразилась бы на самом рынке первичной недвижимости, став мощным толчком для его развития.
Читайте: Кризис-2020 и украинский рынок жилья: у нас свои нюансы
Михаил Полозюк, руководитель отдела продаж ЖК Montreal House и Illinsky House
Традиционно по всем нашим объектам компания “Ситиконсалт Девелопмент” предлагает гибкие условия рассрочки для клиентов. Как правило сумма первоначального взноса составляет от 30%, а остаток клиент выплачивает ежемесячными платежами либо до ввода в эксплуатацию дома, либо даже имеет возможность выплачивать его после ввода. Например, в ЖК Illinsky House действует рассрочка с первоначальным взносом от 40% на период до 26 месяцев. В ЖК Montreal House первый взнос составляет от 30% со сроком выплаты до декабря 2022 года, то есть еще 6 месяцев после ввода дома в эксплуатацию.
В противовес банковскому кредитованию, мы не начисляем процентов, не требуем от клиентов справок о доходах, не насчитываем дополнительных платежей и не взымаем комиссий. Так же, как и при оформлении сделки при полной оплате, для оформления рассрочки от клиента необходим лишь паспорт и код.
Оформление ипотеки занимает гораздо больше времени, а также требует дополнительных затрат – оформление документов, страховка, комиссии – все это оплачивает клиент. В то время, как рассрочка оформляется с утвержденным сторонами графиком платежей по договору.
Если сравнивать оба инструмента, то рассрочка предоставляется, как правило, на срок около 3-4-х лет. Ипотека же предоставляет как краткосрочный, так и более длительный срок кредитования – до 20-ти лет. Однако, в таком случае условия для покупателя слишком невыгодные – переплата за жилье будет колоссальной. За время выплаты ипотеки (процентов, комиссий и т.д.) клиент выплачивает стоимость 2-3х квартир. Рассрочка, в свою очередь, экономит время и деньги инвесторов, поэтому и пользуется большим спросом.
А ипотечное кредитование в Украине почти не работает из-за ряда факторов, таких как высокая процентная ставка, высокие дополнительные платежи и комиссии. Ведь кроме заявленных банком ставки по ипотеке (около 20% годовых), клиент платит и скрытые платежи, такие как: комиссия за обслуживание кредита, всевозможные страховки и абонплаты. И в итоге реальная кредитная ставка достигает 30 и более % годовых, а это слишком высокая цифра.
Именно поэтому, на сегодняшний день рассрочка – наиболее выгодный для покупателя инструмент приобретения жилья, если он не обладает полной суммой либо хочет растянуть выплату всей суммы во времени.
Учитывая выгодные условия нашей рассрочки, и необходимость клиентов по тем, или иным причинам, выплачивать квартиру частями, процент покупок в рассрочку достигает половины от всех заключаемых сделок.
Причин тому несколько – от банальной нехватки средств на полную оплату, до необходимости выплачивать квартиру частями – из зарплаты или банковского депозита. Также в рассрочке клиенты видят для себя возможность перестраховки: мы строим, они платят. Ведь ни для кого не секрет нашумевшие истории с крахом именитых застройщиков и невыполнением взятых на себя обязательств.
Процент продаж новостроек в ипотеку на рынке составляет около 5-7% – это очень маленький показатель. В начале года правительство анонсировало восстановление ипотечного кредитования. Премьер-министр заявил о возможности снижения ставки по ипотечным кредитам до 12-13% годовых уже в этом году. Это очень оптимистичный прогноз при условии развития экономики государства и снижения темпов инфляции.
Процент покупки жилья в ипотеку будет расти только после снижения ставки, если этого не произойдет, цифра останется на том же уровне – не более 10% сделок.
Доступная ипотека в стране возможна при условии здоровой экономики – роста ВВП, замедления инфляции, а также обеспечения населения официальным трудоустройством и официальными заработными платами. А также неплохо бы перенять опыт западных стран в части банковских/государственных гарантий от недостроев, чтобы увеличить доверие потенциального покупателя к застройщикам и кредитованию в целом. Если озвученные властями планы по ипотечному кредитованию воплотятся в жизнь, можно говорить о полноценном восстановлении ипотечного кредитования в будущем.
Читайте: Каким будет рынок столичной недвижимости в 2020 году: тенденции и прогнозы
Павел Гончаров, маркетинг-директор группы компаний DIM
Пока что группа компаний DIM, помимо 100%-ной оплаты стоимости жилья со скидками, использует только инструмент рассрочки. Ее условия могут варьироваться в зависимости от объекта. Например, сроки: по состоянию на сегодня дольше всего можно выплачивать рассрочку в ЖК “Метрополис” – до 43 месяцев. При этом, как и во всех остальных объектах DIM – с возможностью досрочного погашения. Размер первого взноса тоже варьируется: в бизнес-классе он стартует от 30%, в классах комфорт и комфорт+ – от 10%. Кроме того, сейчас мы также предлагаем скидку на первый взнос по рассрочке до 10%. То есть чем больше размер стартового взноса, тем больше клиент в итоге сэкономит на покупке квартиры.
Важная отличительная особенность нашей рассрочки – цена квадратного метра для клиента не повышается по мере завершения строительства, как это часто бывает у других застройщиков. Мы исповедуем более честный подход – стоимость квадратного метра зафиксирована. Она выплачивается в текущем гривневом эквиваленте по отношению к цене в долларе, которая не меняется. Таким образом, с одной стороны, покупателям намного легче прогнозировать динамику дальнейших выплат, не зависящую от действий застройщика, который по своему усмотрению может в любой момент повысить цену квадратного метра. С другой стороны, курсовые колебания и девальвация гривны меньше влияют на финансирование строительства.
Есть и рассрочка с четкой фиксацией в гривне, но из-за возрастающих при этом подходе рисков для застройщика она предлагается с более высоким стартовым взносом. Такую рассрочку мы предлагаем в ЖК “Новый Автограф”: при первом взносе от 60% клиент получает фиксированную цену квадратного метра, которая в гривне тоже не меняется.
В прошлом году объем сделок по рассрочке у группы компаний DIM составил около 53% от общего количества. Остальное – полная оплата стоимости жилья. Инструмент ипотеки мы пока еще не использовали, но видим его перспективы и движемся в этом направлении – уже аккредитовали первый жилой комплекс в одном из банков.
Популярность ипотеки в ближайшие годы будет зависеть в первую очередь от действий правительства и НБУ по снижению процентных ставок. В Нацбанке говорят о реальности 14-15% годовых уже в этом году, а в Кабмине нацелены вообще на 10-12% к осени. Если эти планы хотя бы частично воплотятся в жизнь, это точно подстегнет пока невысокую популярность ипотеки и как результат высвободит накопившийся на рынке отложенный спрос, что обернется повышением покупательской активности. И чем выгоднее будет становиться ипотека в Украине, тем выше будет становиться активность покупателей. И тем больше будет стимулироваться жилое строительство – на возросший спрос рынок должен будет отвечать достаточным объемом предложения.
Читайте: Заработать на жилье: сколько можно “поднять” на столичном новострое
Анна Лаевская, коммерческий директор “Интергал-Буд”
В 2020 “Интергал-Буд” предлагает рассрочку от застройщика сроком от 3-х месяцев до 5 лет. Наибольшим спросом среди покупателей пользуются краткосрочные рассрочки на 3 и 6 месяцев. При рассрочке 3 месяца предлагаем также дополнительные скидки.
Банковское кредитование на приобретение квартир в наших жилых комплексах предлагают “Укргазбанк” и “Глобус” – по льготным условиям (с пониженной процентной ставкой), максимальный срок кредитования – 20 лет.
На рассрочку от застройщика приходится до 40% продаж, на банковское кредитование до 3%. По нашим прогнозам, показатель по банковскому кредитованию может расти, так как банковский сектор только возобновляет программы ипотечного кредитования. Банковский кредит интересен для покупателей более длительным периодом (до 20 лет), а также тем, что для объектов первичной недвижимости банки теперь проводят очень серьезный аудит разрешительной и юридической документации. Но высокие процентные ставки и жесткие требования к заемщикам не дают оснований для существенного прироста банковских кредитов.
Главными сдерживающим фактором развития доступной ипотеки являются высокий уровень инфляции, а также высокие резервные требования НБУ. Большинство покупателей не может себе позволить ипотеку из-зау высокой ставки по кредиту и жестких требований к заемщику, им выгоднее прибегнуть к рассрочке от застройщика.
Дарья Бедя, руководитель по развитию проектов компании Citex Development
В 2019 году при помощи рассрочки было приобретено 50-55% всех квартир на первичном рынке, что на 3-4% выше, чем показатели 2018 года. При этом доля ипотеки составила не более 2,5% от общего количества сделок на первичном рынке. Этот показатель остался практически на том же уровне, что и в 2018 году.
На сегодняшний день именно развитие программ по рассрочке является единственным доступным механизмом для тех покупателей, у которых нет достаточного количества средств, чтобы оплатить 100% стоимости квартир. При этом застройщики существенно улучшили условия ее предоставления: срок погашения сейчас составляет 32-36 месяцев, в некоторых проектах предлагают даже 60 месяцев. При этом беспроцентный период сейчас составляет в среднем 1-1,5 года.
В 2020 году все ожидают снижения ставок по ипотеке, тем более, что учетная ставка НБУ сейчас снижена до 11%. Но хочу заметить, что для полноценного развития этого финансового механизма и потенциального снижения процентных ставок нужны финресурсы и ослабление регуляторной политики НБУ. Кроме этого, банковский сектор до сих пор находится в состоянии анабиоза: на сегодняшний день только до 10 из всего количества, потенциально могут выдавать кредиты для покупки жилья на первичном рынке.
Также развитию ипотеки мешает невозможность использовать объект инвестирования под залог займа, а также высокие проценты по резервным требованиям: на сегодняшний день они составляют 13%. Я считаю, что какие-либо подвижки в развитии ипотечного кредитования возможны не ранее июня 2020 года. И напоследок: снижение кредитных ставок до 18-19% годовых потенциально могут увеличить количество покупателей жилья на 3%.
Читайте: Страна достроит: Минрегион предлагает завершать недострои за счет украинских налогоплательщиков
Фото: коллаж KV
